Interpretacja indywidualna z dnia 11 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.269.2024.1.KS

Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 5 000 m², ujętej w ewidencji gruntów jako grunty „rolne” i „pastwiska” - IV klasa gleby - objętej w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych, w tym handlu hurtowego, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego, tereny usług handlowych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 1000 m², tereny urządzeń komunikacji samochodowej istniejące i projektowane związane z parkowaniem i obsługą techniczną ruchu samochodowego (dopuszcza się towarzyszące funkcje motelowo-hotelowe i gastronomiczne) oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym”.

Kupiła Pani tą nieruchomość od swoich rodziców w roku 1975 będąc stanu wolnego i owa nieruchomość zawsze pozostawała i pozostaje w Pani majątku osobistym.

Jest Pani emerytem: w okresie aktywności zawodowej była Pani pracownikiem i uprawiała Pani rolę – m.in. powyższą działkę gruntu - nigdy nie prowadziła Pani pozarolniczej działalności gospodarczej w jakiejkolwiek postaci czy formie, nigdy nie była Pani czynnym podatnikiem VAT. Nie czyniła Pani żadnych nakładów lub innych czynności na powyższą nieruchomość, nikt z niej nie korzystał w jakimkolwiek wymiarze lub zakresie, obecnie jest to łąka koszona raz w roku. Jedyna Pani aktywność w stosunku do tej nieruchomości sprowadza się do płacenia podatku rolnego.

Wobec braku pomysłu na tą nieruchomość zawarła Pani w 11.2023 r. umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami na znalezienie kupca na nią, i taki kupiec się znalazł. Ów potencjalny kupujący postawił określone warunki w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, poprzedzającej umowę sprzedaży oraz dwóch dodatkowych dokumentach: prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i umowie użyczenia, wymaganej przez monopolistę - dostawcę gazu ziemnego.

Wg oświadczenia potencjalnego kupca nieruchomości warunki ujęte w dokumentach z pkt 4 są niezbędne i konieczne, będące standardem na tym rynku, niepodlegające negocjacji. Innymi słowy, gdyby się na nie Pani nie zgodziła, to nie ma szansy sprzedaży nieruchomości z którą nie ma co zrobić. Wobec powyższego na powyższe warunki się Pani zgodziła, i oczekuje na zawarcie umowy rozporządzającej do końca lipca 2024 r.

Uzupełniająco wskazuje Pani, że pod pojęciem „podatnik” występuje Pani ...

Nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nigdy nie była Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.

Potencjalny nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

Numer działki mającej być przedmiotem umowy sprzedaży: 1, położonej w obrębie ... - …, gmina …, powiat …, województwo ...

Działka została kupiona w roku 1975 w celu prowadzenia działalności rolniczej, kiedy nie istniał w Polsce Ludowej podatek od towarów i usług i czynność nabycia działki nie została udokumentowana fakturą.

Przedmiotowa działka to łąka, na której od wielu lat wykonywana jest jedna czynność rocznie: koszenie trawy. Wiele lat temu, kiedy była Pani młodsza i miała zwierzęta gospodarskie, była tam wypasana krowa lub kilka owiec; była koszona trawa na siano dla tych zwierząt gospodarskich. Owa działka do czasu pojawienia się potencjalnego kupca nie była nigdy nikomu wynajmowana, wydzierżawiana, użyczana, itp. Obecnie, działka jest przedmiotem umowy użyczenia z dnia 11.2023 r. zawartej z przyszłym kupującym, wymuszoną przez działania monopolistów tzw. „mediów”, zawartą do dnia 08.2024 r. i bez wynagrodzenia. Kolejny monopolista, …, wymusiła na Pani i przyszłym kupującym zawarcie dnia 02.2024 r. „umowy użytkowania nieruchomości” do dnia 08.2024 r., za wynagrodzeniem po 1000 zł za pełen rok. Ta umowa służy wyłącznie uzyskaniu przez przyszłego kupującego decyzji o zjeździe z działki do drogi publicznej. Jedyną przyczyną zawierania tych umów są wymuszenia przez monopolistów, bez czego potencjalny kupujący nie kupi od Pani działki.

Korzystanie z tej działki nie podlegało i nie będzie podlegać zakresowi podatku od towarów i usług, tj. jej właściciel nie jest podatnikiem tego podatku ani działalność na niej nie podlega opodatkowani tym podatkiem. Nie prowadziła Pani działalności rolniczej z art. 2 pkt 15 VATu. Nigdy nie była Pani rolnikiem ryczałtowym wg art. 2 pkt 19 VATu. Z przedmiotowej działki nie były, nie są, i nie będą wykonywane żadne dostawy produktów rolnych ani jakichkolwiek innych.

Prawa i obowiązki podatnika z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości są jak niżej:

-zobowiązanie sprzedaży działki kupującemu,

-prawo do wynagrodzenia za działkę,

-obowiązek wydania działki w dniu sprzedaży,

-zrzeczenie się prawa utrudniania kupującemu czynności przygotowujących kupno działki,

-zobowiązanie do ustanawiania służebności na wezwanie kupującego,

-powstrzymanie się od oferowania działki innym kupcom,

-zgoda na cesję praw i obowiązków z umowy przez kupującego,

zaś prawa i obowiązki kupującego z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości:  

-zobowiązanie kupna działki od podatnika,

-zobowiązanie do zapłaty ceny sprzedaży,

-prawo do rezygnacji z umowy sprzedaży jeżeli nie zostaną spełnione warunki podane w lit. b) niżej,

-umowne prawo odstąpienia do dnia 07.2024 r.,

-ponoszenie kosztów notarialnych umów,

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki zależy od warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 11.2023 r., tj.:

a)przyszły kupujący uzyska na własną rzecz ostateczną i prawomocną (tj. niezaskarżalną zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w toku ewentualnego postępowania przed sądami administracyjnymi oraz Naczelnym Sądem Administracyjnym) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku o charakterze usługowo-magazynowym, który zostanie zlokalizowany na będącej przedmiotem umowy działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 1 oraz nieruchomości sąsiedniej oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

b)przyszły kupujący łącznie nabędzie prawo własności nieruchomości sąsiedniej oznaczonej numerem geodezyjnym 1,

c)Pani oświadczenia i zapewnienia, że zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. w zakresach:

-wpisy ujawnione w księdze wieczystej działki nie ulegną zmianie, a stan prawny w niej ujawniony jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, działka wolna jest od ciężarów i długów oraz roszczeń osób trzecich, nie toczy się w stosunku do niej żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani postępowanie egzekucyjne, nie jest przedmiotem zabezpieczeń, w szczególności bankowych, ponadto nieruchomość ta nie jest wydzierżawiana, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej,

-nie zalega Pani z zapłatą podatku od nieruchomości,

-działka nie jest bezumownie używana przez osoby trzecie, osoby trzecie nie mają prawa do korzystania z tej nieruchomości na jakiejkolwiek podstawie prawnej,

-w stosunku do działki nie ustanowiono umownego prawa pierwokupu lub odkupu,

-nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie cywilne lub administracyjne przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowanie wywłaszczeniowe, postępowanie o scalenie lub podział nieruchomości, postępowanie rozgraniczeniowe lub inne, dotyczące działki, mogące mieć wpływ na jej nabycie i zbycie, jak również nie jest z nią związany obowiązek zapłaty jakichkolwiek opłat z niewykonanych decyzji administracyjnych, w tym renty planistycznej bądź opłaty adiacenckiej lub opłat wynikających z orzeczeń sądowych,

-z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług,

-sprzedaż przedmiotowej działki zakwalifikowała Pani jako niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT i cena nie obejmuje podatku od towarów i usług VAT,

-w celu uniknięcia wątpliwości jest Pani uprawniona do wystąpienia o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki. Jeśli z treści tej indywidualnej interpretacji będzie wynikało opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług VAT, to podatek ten zostanie doliczony do ceny określonej we właściwej jednostce redakcyjnej umowy przedwstępnej,

-nie istnieją żadne spory pomiędzy Panią a właścicielami lub posiadaczami gruntów przylegających do nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 1 lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji, służebności lub innych praw dotyczących nieruchomości,

-nie jest Pani wiadome aby działka miała wady fizyczne uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, ponadto nie jest jej wiadome aby nieruchomość miała wady prawne, czy też wady ukryte,

-przedmiot umowy przedwstępnej lub sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części,

-nie toczą się żadne postępowania mogące uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, lub doprowadzić do uznania tych umów za nieważne albo bezskuteczne oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również brak jest podstaw do wystąpienia przez jakikolwiek podmiot o uznanie umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży za bezskuteczną na podstawie art. 59 i 527 oraz następnych Kodeksu cywilnego,

-działka oznaczona numerem geodezyjnym 1 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

-działka oznaczona numerem geodezyjnym 1 nie jest położona na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej ani obszarów obserwacji archeologicznych, jak też na terenie potencjalnego zagrożenia powodzią i nie jest objęta szczególną ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody i ochronie środowiska,

-działka oznaczona numerem geodezyjnym 1 nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w art. 8 i art. 25 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji, działka ta nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz w stosunku do niej nie została wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów w trybie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, nie jest pokryta śródlądowymi wodami stojącymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka w rozumieniu przepisów ustawy Prawo wodne,

-nie jest Pani wiadome aby na tej działce występowały zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu, w rozumieniu przepisów ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska,

-nie posiada Pani wiedzy aby na przedmiotowej działce znajdowały się jakiekolwiek niezewidencjonowane sieci infrastruktury technicznej,

-nie zalega Pani z płatnościami jakichkolwiek danin publicznych na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a także innych należności, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, co zobowiązuje się potwierdzić przedkładając do przyrzeczonej umowy sprzedaży stosowne zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego wydane w trybie art. 306e) ustawy Ordynacja podatkowa,

-zobowiązuje się Pani nie podejmować żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkiem których będzie zbycie lub obciążenie przedmiotowej działki (za wyjątkiem obciążeń za zgodą i wiedzą przyszłego kupującego), a także nie będzie składać jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości,

-zrzeka się Pani prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji przyszłego kupującego, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów,

-zobowiązuje się Pani na wezwanie przyszłego kupującego ustanowić na przedmiotowej działce wszelkie służebności przesyłu jakie okażą się konieczne w związku z realizacją przez niego inwestycji na działce,

-nie spowoduje Pani żadnych obciążeń działki bez zgody i wiedzy przyszłego kupującego, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Ani w przedwstępnej umowie sprzedaży, ani w żadnym innym dokumencie nie udzieliła Pani przyszłemu kupującemu żadnego pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu. Zakres porozumienia podatnika i przyszłego kupującego określają, łącznie:

a)Przedwstępna umowa sprzedaży, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa dla przyszłego kupującego,

b)„Umowa użyczenia” z dnia 11.2023 r., o której mowa w pkt 4 wyżej, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa,

c)„Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane” z dnia 11.2023 r., obowiązująca do dnia 07.2024 r. (tj. do dnia do którego ma zostać zawarta rozporządzająca umowa sprzedaży), wg której:

-przyszły kupujący ma prawo składania we własnym imieniu wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku usługowo-magazynowego, z zastrzeżeniem, iż koszty wyżej wymienionych działań ponosić będzie przyszły kupujący,

-uzyskania na swoją rzecz warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, występowania we własnym imieniu we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością - przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i odbiorem odpadów, w tym między innymi przed właściwym Zakładem Energetycznym, Zakładem Energetyki Cieplnej, Wodociągów i Kanalizacji, Komunalnym Zakładem Budżetowym, Urzędem Miejskim, właściwym Zakładem Gazowniczym, zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych,

-uzyskania na swoją rzecz decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez przyszłego kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez przyszłego kupującego,

-uzyskania na swoją rzecz decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-uzyskania na swoją rzecz decyzji o lokalizacji zjazdów publicznych dla nieruchomości na cele planowanej inwestycji od właściwego zarządcy drogi, dokonywania uzgodnień projektowych, zgłoszeń,

-uzyskania na własną rzecz decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej działki, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

-składania i podpisywania we własnym imieniu i na swoją rzecz wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały przyszłego kupującego.

„Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane” nie stanowi pełnomocnictwa, lecz jest zgodą na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, na postawie której przyszły kupujący może działać we własnym imieniu i na swoją rzecz.

Na działce nie ma „mediów”, tj. Pani jej nie „uzbrajała”, jak podano wyżej, przyszły kupujący uzależnia jej kupno od uzyskania pewności, że „media” na tej działce będą i sam o nie zabiega. Nikt nie wie czy przed planowana datą sprzedaży działki zostaną wydane jakieś decyzje lub doprowadzone jakieś „media”, ponieważ monopoliści je kontrolujące na wszelkie sposoby utrudniają wydawanie decyzji w tych przedmiotach. Z powodu różnych nieracjonalnych wymagań monopolistów podatnik musiała zawrzeć z kupującym umowę, o której mowa w pkt 11b) wyżej. Ponadto, … wymusiła na Pani złożenie wniosku o zmianę parametrów zjazdu na działkę w zakresie poszerzenia zjazdu i powiększenia promienia skrętu, na zgodne z zamierzeniami biznesowymi wobec niej kupującego: powyższe zostało wymuszone wyłącznie wrogą i maksymalnie hamującą rozwój gospodarczy postawą …, do której nie trafiają żadne racjonalne, prawne argumenty.

Nie wie Pani jakie decyzje lub pozwolenia zostaną wydane przed sprzedażą działki z przyczyn wyżej podanych. Jeżeli będą jakieś decyzje lub pozwolenia, będą one wydane wyłącznie z inicjatywy przyszłego kupującego mającego własne plany wobec działki.

Nie wie Pani z czyjej inicjatywy Rada Gminy uchwaliła plan miejscowy, zapewne dla całej Gminy w roku 2001 – Pani nie miała żadnego związku z tym działaniem Gminy, a uchwalenie planu miejscowego nie nastąpiło z Pani inicjatywy.

Nie sprzedawała Pani wcześniej żadnych nieruchomości.

Pytanie dotyczy zdarzenia przyszłego.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości opisanej w polu 61 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż nieruchomości opisanej w polu 61 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ sprzedawca nie spełnia żadnego z warunków z art. 15 ust. 1 VATu i ta czynność będzie znajdować się poza zakresem obowiązywania tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że 02.2024 r. zawarła Pani z Kupującą odpłatną umowę użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży do dnia 08.2024 r., za wynagrodzeniem po 1000 zł za pełen rok.

Odnosząc się do Pani wątpliwości należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Natomiast na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.:

Istota umowy najmu/dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy/dzierżawcy. Najemca/dzierżawca za oddaną mu w najem/dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem/dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, itp.).

W przedmiotowej sprawie z przyszłym kupującym zawarła Pani odpłatną umowę użytkowania nieruchomości, jak wynika z opis sprawy zawarta umowa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiona między stronami odpłatność za użytkowanie jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez przyszłego kupującego.

Zatem udostępnienie niezabudowanej działki nr 1 za wynagrodzeniem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie ww. umowy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią niezabudowanej działki nr 1 sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy niezabudowanej działki nr 1, nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań odpłatne udostępnienie ww. działki nr 1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym dokonując sprzedaży przedmiotowej działki nie będzie Pani zbywała majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy będzie Pani współdziałała z przyszłym kupującym – w związku z planowaną sprzedażą złożyła Pani wniosek o zmianę parametrów zjazdu na działkę w zakresie poszerzenia zjazdu i powiększenia promienia skrętu, na zgodne z zamierzeniami biznesowymi wobec niej kupującego.

Mając na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dokonując sprzedaży prawa własności przedmiotowej działki nie będzie Pani zbywała majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ma przeznaczenie: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych, w tym handlu hurtowego, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego, tereny usług handlowych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 1000 m², tereny urządzeń komunikacji samochodowej istniejące i projektowane związane z parkowaniem i obsługą techniczną ruchu samochodowego (dopuszcza się towarzyszące funkcje motelowo-hotelowe i gastronomiczne) oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym”.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka 1 spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, kupiła Pani działkę w roku 1975, czynność nabycia działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą.

Zatem, skoro w odniesieniu do czynności nabycia przez Panią przedmiotowej działki nie wystąpił podatek od towarów i usług, to nie można mówić, że Pani przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Pani nie przysługiwało.

Wobec powyższego sprzedaż przez Panią działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz przepisy prawa podatkowego stwierdzam, że sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem. W konsekwencji sprzedaż działki 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko, w sprawie uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani sytuacji prawno-podatkowej.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).