Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.143.2024.2.KSA

Sprzedaż udziału w zabudowanej nieruchomości wydzielonej z działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 25 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości wydzielonej z działki nr 1.

4 kwietnia 2024 r. wpłynęło wniesione przez Pana uzupełnienie wniosku.

30 kwietnia 2024 r. wpłynęła Pana odpowiedź na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (...), powiecie (…), województwie (…), o całym obszarze nieruchomości (…) ha, składającej się z działek ewidencyjnych numer 1 i 2, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Prawo własności nieruchomości A.R. nabył pierwotnie wraz z żoną M.R. na podstawie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z dnia (…) r. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. M.R. zmarła, a spadek po niej nabyli na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) r. sporządzonym przez notariusza w (...), za Rep A nr (…): mąż A.R., będąc wdowcem i nadal tego stanu pozostaje, oraz dzieci - Wnioskodawca oraz M.R. w udziałach wynoszących 1/3 części każdy, będąc stanu wolnego i nadal tego stanu pozostają.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostwo Powiatowe w (...) działka ewidencyjna numer 1 o obszarze (…) ha, położona jest w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (...) - miasto, obręb (...) i oznaczona jest jako tereny mieszkaniowe (B).

Działka ewidencyjna numer 1 jest zabudowana: jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym jako pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy (…) m², jednokondygnacyjnym budynkiem oznaczonym jako pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy (…) m², nadto działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka ewidencyjna numer 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponadto nie znajduje się na obszarze zdegradowanym, rewitalizacji oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Działka ewidencyjna numer 1 nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1670 z późn.zm.).

Działka ewidencyjna numer 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie zostały wydane decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360, z późn. zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.

Planowany jest podział działki ewidencyjnej numer 1, w wyniku którego powstanie stanowiąca przedmiot niniejszej umowy, zabudowana działka gruntu o powierzchni około (…) ha, mająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (...), składającej się z działki gruntu o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Co ważne, Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oddali w dzierżawę działkę gruntu o nr 1 o powierzchni około (…) m², spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca spółka planuje na powstałej działce wybudować obiekt usługowo-handlowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.

To jest spółka zobowiązuje się do:

1.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

2.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

3.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

4.uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

5.uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6.uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi,

7.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8.potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9.wydania przez właściwy organ prawomocnej wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

10.uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

11.uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać spółce nieruchomość, składającą się z działki gruntu o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 1.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

2.Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

3.Wydzielona działka z działki nr 1 będzie zabudowana.

4.Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami obecnie dzierżawi działkę nr 1 o powierzchni około (…) m² spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

5.Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

6.W stosunku do działki nr 1 w całym okresie jej posiadania Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek czynności, które miały na celu podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych.

7.W momencie nabycia udziału w działce nr 1 była ona już zabudowana. W stosunku do budynku i budowli doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i minął okres co najmniej 2 lat.

8.W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli posadowionych na działce nr 1.

9.Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku i usług.

Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

A.R., Wnioskodawca oraz M.R. oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Ponadto, jak to już podkreślano, wydzielona działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wnioski dla współwłaścicieli zostaną złożone w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

2.Wnioskodawca wykorzystywał działkę nr 1 rolniczo.

Niedokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT.

Produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli.

3.Działka nr 1 była przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli wykorzystywana w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży, jako tereny mieszkaniowe i rolnicze.

4.W odniesieniu do wykonania formalności związanych z przyszłą inwestycją na nieruchomości (opisanych w zdarzeniu przyszłym w pkt 1-11) Kupujący będzie działał w ramach udzielonego mu przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli pełnomocnictwa zawartego w przedwstępnej umowie sprzedaży.

5.Planowany podział działki nr 1, w wyniku którego powstanie zabudowana działka gruntu o powierzchni ok. (…) ha, nastąpi z inicjatywy Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli.

6.Na działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, nie będą znajdować się budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.). Na działce znajdują się dwa budynki niemieszkalne o pow. zabudowy (…) m² i (…) m².

7.Rozbiórka budynków lub ich części posadowionych na działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1, nie rozpocznie się przed dostawą tej nieruchomości. Rozbiórka rozpocznie się po podpisaniu umowy sprzedaży.

8.Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

9.Wnioskodawca nie posiada jeszcze innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie (sprecyzowane ostatecznie w odpowiedzi na wezwanie)

Czy sprzedaż prawa własności zabudowanej nieruchomości o pow. około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: 

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Działka numer 1 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem, oznaczonym jako pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy (…) m² oraz jednokondygnacyjnym budynkiem, oznaczonym jako pozostałe budynki niemieszkalne, o powierzchni zabudowy (…) m². Od czasu zakupu aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na przedmiotowej działce doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym w ocenie Wnioskodawcy dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania wydzielonej części z działki nr 1 z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, ponieważ w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Na podstawie o art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument (odbiorca świadczenia) odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny(t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu Cywilnego.

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, również traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Według art. 9 pkt 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się w miejscowości (...) o powierzchni (…) ha. Udział, wynoszący 1/6 wartości tej nieruchomości, nabył Pan w drodze spadku po matce na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 2018 roku. Na ww. nieruchomość składają się działki ewidencyjne o nr 1 i 2.

Działka nr 1 o obszarze (…) ha jest oznaczona jako tereny mieszkaniowe. Jest ona zabudowana dwoma jednokondygnacyjnymi budynkami niemieszkalnymi o powierzchni (…) m² i (…) m². Ww. działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na skutek podziału działki nr 1 powstać ma zabudowana działka o powierzchni około (…) ha, którą planuje Pan sprzedać. W tym celu podpisał Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami przedwstępną umowę sprzedaży ww. działki w formie aktu notarialnego.

Udzielił Pan (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) spółce kupującej pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z inwestycją polegającą na wybudowaniu obiektu handlowo-usługowego.

Zawarcie docelowej umowy sprzedaży uzależnione jest od uzyskania przez Spółkę decyzji i pozwoleń szczegółowo określonych w akcie notarialnym, które zostały przez Pana opisane we wniosku.

Dodatkowo działka nr 1 jest obecnie wydzierżawiona Spółce mającej dokonać zakupu jej części pod działalność gospodarczą.

Ponadto wyraził Pan zgodę na usytuowanie przez Spółkę kupującą jej kosztem i staraniem – na terenie ww. działki – tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Działka nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego i nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w stosunku do ww. nieruchomości ani nie ogłaszał Pan jej sprzedaży w środkach masowego przekazu. Nie dokonywał Pan również żadnych czynności, które miały na celu podniesienie wartości działki.

W momencie nabycia udziału w działce nr 1 była ona już zabudowana. W stosunku do stojących na niej budynków minął okres co najmniej 2 lat od ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby.

W ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie tych budynków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów (w tym udział w nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do ww. działki przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zatem umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana kupującej spółce pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Nieruchomość, która ma być sprzedana, jest przedmiotem umowy dzierżawy, która na gruncie ustawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Ponadto, na podstawie udzielonego przez Pana i pozostałych współwłaścicieli pełnomocnictwa, spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, która ma zostać wydzielona z działki 1, co skutkować będzie wzrostem jej wartości. Szeroko zakrojony zakres przygotowania wydzielanej działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pan, lecz wykona je spółka kupująca. Do dnia sprzedaży działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ to Pan jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pana pełnomocnik.

Podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działki, która ma być wydzielona z działki nr 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jej sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.

Z uwagi na treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki, która zostanie wydzielona z działki 1, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C‑181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności działki, która zostanie wydzielona z działki 1, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podkreślić należy, że działka nr 1 jest wykorzystywana w celach zarobkowych (jest przedmiotem umowy dzierżawy), nie jest więc wykorzystywana na zaspokojenie potrzeb osobistych.

Zatem z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 będzie Pan występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a jej sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W analizowanej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 będzie bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dostawa zabudowanej części działki numer 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Wskazał Pan, że w momencie nabycia udziału w działce nr 1 była ona już zabudowana. W stosunku do stojących na niej budynków minął okres co najmniej 2 lat od momentu oddania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby. Ponadto w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków posadowionych na działce 1.

Zatem w przypadku dostawy budynków znajdujących się na działce, która zostanie wydzielona z działki nr 1, zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy, tj. doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniem będzie objęta także dostawa gruntu, na którym budynki są posadowione. Ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług względem sprzedaży udziału w działce nr 1 przez Pana. Interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług względem sprzedaży udziałów przez pozostałych współwłaścicieli działki nr 1.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).