Interpretacja indywidualna z dnia 20 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.284.2024.2.MZ

Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w związku z jego wydatkowaniem na własne cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 21 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w mieszkaniu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 maja 2024 r. (data wpływu 6 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy aktu notarialnego z dnia 12.10.2018r. repertorium A numer (…), Księga wieczysta (…), nabyła Pani na drodze darowizny, wraz ze swoją siostrą A. Z., mieszkanie po babci U. Z., w której była Pani współwłaścicielem - 50%. Po śmierci babci 12.09.2021 r., na mocy aktu notarialnego z dnia 27.04.2022 r. Repertorium A nr (…), Księga wieczysta (…), zbyła Pani z siostrą lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość znajdujący się na (…) na drodze sprzedaży za kwotę 199 000 złotych. Następnie zakupiła Pani z siostrą działkę, w której jest Pani współwłaścicielem - 50% za kwotę przekraczającą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania to jest 210 000 złotych na mocy aktu notarialnego z dnia 16.11.2023 r. Repertorium A numer (…), Księga wieczysta (…), tym samym wydając całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania babci na cele mieszkaniowe. Chodzi o działkę nr 1 zlokalizowaną w (…). Wedle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego na wniosek, złożony przez pełnomocnika (...) B. sp. z o.o. (czyli strona sprzedająca działkę) jest to teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności. Zgodnie z przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, na działce nr 1 jest możliwa budowa budynku mieszkalnego oraz i uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na tej działce z właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz planowania przestrzennego. Działka uzyska status gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie od babci (tj. w okresie 3 lat licząc od końca 2022 roku, a więc do końca 2025 r.).

W związku z zakupem przez Panią działki nr 1 zamierza Pani wybudować na działce budynek mieszkalny i w tym budynku będzie realizowała (zaspokajała) Pani własne potrzeby mieszkaniowe, a więc w tymże wybudowanym budynku mieszkalnym będzie mieszkała. Obecnie zaspokaja Pani swoje potrzeby w wynajmowanym mieszkaniu na ulicy (…). Dodatkowo chciałaby Pani zaznaczyć, że wcześniej nie prowadziła, nie prowadzi i nie ma zamiaru w przyszłości prowadzić działalności gospodarczej.

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21, ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

W związku z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w niniejszej kwestii, czy istnieje możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z przeznaczeniem kwoty uzyskanej ze zbycia udziału w mieszkaniu na zakup działki 1 w (…)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, biorąc pod uwagę fakt, że wedle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest to teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności, kupno tej działki spełnia wymogi celu mieszkaniowego w postaci gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21, ust. 25 ustawy o PDOF, co zostało potwierdzone telefonicznie z Krajową Informacją Podatkową dnia 25.10.2023, mimo że działka ta ma klasę użytku IVa (grunty orne). Klasa użytku jednak nie determinuje tego, czy działka jest budowlana, czy też nie, określa to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stąd też wniosek, że na dzień dzisiejszy działka ta już spełnia kryteria celu mieszkaniowego, a tym samym uprawnia mnie do zastosowania zwolnienia z PIT, pod warunkiem wydania na ten cel całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania nabytego na drodze darowizny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2022 r. udziałów w nieruchomości, które nabyła Pani w 2018 r. w drodze darowizny od babci stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Art. 25a ww. ustawy stanowi, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Do celów mieszkaniowych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jednocześnie wskazać należy, że o charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu – jego przeznaczenie. Tak więc podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Innymi słowy zwolnienie to związane jest z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia.

W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do odpowiednich przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 6 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy:

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

Zatem, w okolicznościach wskazanych w niniejszej sprawie wydatkowanie przez Panią przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia w 2022 roku udziałów w mieszkaniu, na nabycie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych udziałów w działce nr 1 – uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia wynikającego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak sama wskazała Pani bowiem w opisie zdarzenia przyszłego sprawy: (…) Wedle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego na wniosek, złożony przez (...) - pełnomocnika B. sp. z o.o. (czyli strona sprzedająca działkę) jest to teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności. Zgodnie z przeznaczeniem w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, na działce nr 1 jest możliwa budowa budynku mieszkalnego oraz i uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na tej działce z właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz planowania przestrzennego. Działka uzyska status gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie od babci (tj. w okresie 3 lat licząc od końca 2022 roku, a więc do końca 2025 r.). W związku z zakupem przez Panią działki nr 1 zamierza Pani wybudować na działce budynek mieszkalny i w tym budynku będzie realizowała (zaspokajała) Pani własne potrzeby mieszkaniowe, a więc w tymże wybudowanym budynku mieszkalnym będzie mieszkała.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia w 2022 roku posiadanych przez Panią udziałów w mieszkaniu, na nabycie w 2023 roku udziałów w działce 1 w okolicznościach wskazanych we wniosku uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia wynikającego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaznaczyć jednocześnie należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziałów w mieszkaniu, jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia ww. udziałów w nieruchomości. W konsekwencji, w sytuacji gdy cały przychód ze zbytych udziałów w mieszkaniu zostanie wydatkowany na zakup przez Panią udziałów w działce 1 – tym samym, dochód z tytułu przedmiotowej sprzedaży będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pani jako Wnioskodawczyni (osoby występującej z wnioskiem).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).