Interpretacja indywidualna z dnia 7 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.167.2024.2.JG

Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 2 lub czterech działek po jej podziale.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 2 lub czterech działek po jej podziale.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Znajomy (dawny sąsiad) Pana i Pana rodziców zaproponował Panu i rodzicom zakup nieruchomości rolnej w miejscowości (...). Zdecydował się Pan na zakup części udziałów (część mają Pana rodzice, część miała siostra i brat sprzedającego) na początku w formie udziałów aktem notarialnym z (...) (celem prowadzenia małego gospodarstwa ekologicznego, uprawy krzewów owocowych, warzyw, ziół).

Po pewnym czasie wniósł Pan do sądu o zniesienie współwłasności w celu podziału nieruchomości, (żeby wiedzieć na jakiej działce może Pan wykonywać prace ogrodnicze/rolnicze). Zniesienie nastąpiło po ok. 3 latach sądownie poprzez ugodę z (...). Po spłacie i zniesieniu współwłasności przypisano Panu działki o powierzchniach: (...) (działka nr 3); (...) (działka nr 2); (...) (działka nr 1); (...) (działka nr 4); (...) (działka nr 5).

W międzyczasie tj. 2020-2023 pracował Pan w (...) (celem uzbierania kapitału na sprzęty do produkcji rolniczej i niezbędne narzędzia), gdzie doznał Pan kłopotów ze zdrowiem fizycznym i postanowił wrócić do Polski i w Polsce kontynuuje prywatnie zabiegi fizjoterapeutyczne aby normalnie funkcjonować.

Stąd też w 2023 r. zdecydował się Pan na sprzedaż części Pana majątku, aby pokryć koszty życia i leczenia, gdyż obecnie Pan nie pracuje, ze względu na obecny stan zdrowia.

Wystąpił Pan do (...) z wnioskiem o zgodę na zbycie ww. działek, gdyż nie wiąże Pan przyszłości z prowadzeniem działalności rolniczej oraz przeniesienia swojego gospodarstwa domowego (obecnie mieszka Pan w (...)).

Zgodnie z decyzją (...) z (...) otrzymał Pan możliwość i zgodę na zbycie wszystkich ww. działek.

Na dwie działki (1, 2) otrzymał Pan warunki zabudowy, większość to działki typowo rolne (łąki, pastwiska). Z ww. działek, jedna rolna została sprzedana nr 3 (…) sąsiadowi (…). Działki z warunkami zabudowy planuje Pan podzielić na mniejsze areały. Wszystkie działki planuje Pan sprzedać w przyszłości.

Ostatecznie będą łącznie 4 działki do sprzedaży z wydzielonej działki nr 2.

Nabycie działki będącej przedmiotem wniosku nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Nie jest i nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 2 w żaden sposób nie była, nie jest i nie będzie przez Pana wykorzystywana do momentu planowanej sprzedaży.

Działka nr 2 nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Nie jest i nie był Pan rolnikiem ryczałtowym.

Nie dokonywał Pan sprzedaży z płodów rolnych.

Ww. działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, umów o podobnym charakterze.

Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla przedmiotowej działki.

Wniósł Pan o warunki zabudowy na działkę nr 2, wystąpił Pan o warunki zabudowy celem sprawdzenia czy mógłby Pan pobudować sobie dom. Wystąpienie o warunki zabudowy było konieczne z tego względu, że dotychczas to była rolna ziemia niezabudowana i nie było pewności czy może Pan na ww. działce postawić sobie dom mieszkalny na cele prywatne.

Do działki nr 2 jest bezpośredni dojazd z drogi gminnej, a wewnątrz działki będzie wydzielona droga dojazdowa do 4 wydzielonych działek.

Na 14 marca 2024 r. nie zawarł Pan z kupującym/kupującymi żadnej umowy przedwstępnej ani umowy sprzedaży opisanych we wniosku działek, nie wystąpił z ogłoszeniem sprzedaży nieruchomości.

Nie udzielił i nie planuje Pan udzielać pełnomocnictw czy umocować osób/innych podmiotów do występowania w Pana imieniu przed organami administracji publicznej bądź podejmowania działań faktycznych i prawnych w związku z planowaną transakcją sprzedaży przedmiotowej działki.

Nie posiada Pan dodatkowych nieruchomości do planowanej sprzedaży.

Dokonał Pan sprzedaży sąsiadowi jednej działki rolnej aktem notarialnym Rep „A” nr (…):

• zakup odbył się 4 marca 2015 roku poprzez zakup udziałów w nieruchomości aktem notarialnym REP. „A” Nr (…),
• zakup był prywatny dokonany celem wybudowania domu jednorodzinnego i prowadzenia ogrodu, małego sadu z owocami,
• nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez cały okres od momentu zakupu do momentu sprzedaży,
• została sprzedana jedna działka rolna niezabudowana,
• środki zostały przeznaczone na pokrycie osobistych zobowiązań, kredytów, leczenia, kosztów życia, bieżących wydatków.

Działka 2 będzie stanowiła teren niezabudowany.

W momencie sprzedaży dla działki nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu - jeśli sprzedaż ww. działki będzie dokonana w czasie kiedy obowiązują warunki zabudowy to taka decyzja będzie ważna i będzie obowiązywać.

Działki w momencie sprzedaży nie będą zabudowane.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Do momentu sprzedaży działki nr 2 nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki gruntu np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działki, ogrodzenie terenu, itp.

Nie podjął Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnych form ogłoszeń mających na celu dokonanie sprzedaży działki nr 2.

Do chwili obecnej 22 kwietnia 2024 r. nie zawarł Pan z kupującym/kupującymi żadnej umowy/umów (w tym przedwstępnej/przedwstępnych) sprzedaży opisanej we wniosku działki nr 2.

Pytanie

Czy przy sprzedaży 4 działek wydzielonych z działki nr 2 będzie Pan objęty podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Nabył Pan nieruchomość w 2015 r. i przez cały ten okres 9 lat nie prowadził na tej nieruchomości żadnej inwestycji, żadnej działalności gospodarczej, nie ponosił Pan nakładów przyłączy, sieci kanalizacyjnej, wodnej, celem przygotowania jej do sprzedaży. Nie posiada Pan żadnych maszyn rolniczych i nie jestem rolnikiem.

Grunty były nabyte prywatnie i dopiero teraz dzieli je Pan na działki w celu sprzedaży w przyszłości. Działka nie jest objęta planem zagospodarowania, środki ze sprzedaży będą przeznaczone na indywidualne potrzeby oraz dalsze leczenie.

Działka nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Zakup udziałów w gruntach, a następnie zniesienie współwłasności miało tylko i wyłącznie cel i charakter prywatny, a nie związany z prowadzaniem działalności gospodarczej.

Według Pana oceny podatek od towarów i usług od czynności sprzedaży działki jest nienależny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak również udziału w działkach, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 2, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać działki wydzielone z działki nr 2. Nabycie działki będącej przedmiotem wniosku nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nie jest i nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działka nr 2 w żaden sposób nie była, nie jest i nie będzie przez Pana wykorzystywana do momentu planowanej sprzedaży. Działka nr 2 nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Ww. działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, umów o podobnym charakterze. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla przedmiotowej działki. Nie podjął Pan czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości. Nie podjął Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, mających na celu dokonanie sprzedaży działek wydzielonych z działki nr 2. Nie zawarł Pan z kupującym/kupującymi żadnej umowy przedwstępnej. Nie udzielił i nie planuje Pan udzielać pełnomocnictw innym podmiotom do występowania w Pana imieniu.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy czynność sprzedaży niezabudowanych działek wydzielonych z działki nr 2 będzie objęta podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Natomiast podział działki, jak również wystąpienie o warunki zabudowy w celu sprawdzenia, czy jest możliwość wybudowania na działce domu mieszkalne na Pana własne potrzeby mieszkaniowe nie są w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanej działki zachowa się Pan jak handlowiec.

Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku z przyszłą sprzedażą działek wydzielonych z działki nr 2, będzie działał Pan w charakterze podatnika, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy.

W efekcie odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 2 nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy (np. udzielenia pełnomocnictwa, prowadzenia działań marketingowych, bądź działań zmierzających do podniesienia wartości gruntu), udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).