Interpretacja indywidualna z dnia 25 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.164.2024.1.MKA

Nieuznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości niezabudowanej oraz braku opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości niezabudowanej oraz braku opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W okresie od 1 lipca 2005 r. do 11 grudnia 2022 r. prowadził Pan jako osoba fizyczna pozarolniczą działalność gospodarczą (NIP: (…), REGON: (…)), będąc w tym okresie czynnym podatnikiem podatku VAT.

Od 31 marca 2016 r. posługiwał się Pan nazwą „A.”, prowadząc zgodnie z wpisem dokonanym do CEIDG, głównie działalność w zakresie PKD: 55.10.Z „Hotele i podobne obiekty zakwaterowania”

Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z 6 maja 2010 r. nabył Pan od Gminy (…) nieruchomość niezabudowaną oznaczoną jako Działka 1 o powierzchni 3.0166 ha, położoną w miejscowości (…) za łączną kwotę brutto (…) zł. Do tego aktu złożył Pan oświadczenie, że powyższą nieruchomość nabył do majątku osobistego pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, bo taki był Pana zamiar w chwili zakupu tej nieruchomości. Sprzedaż ta została dodatkowo udokumentowana fakturami nr (…) z 6 maja 2010 r. na kwotę netto (…) zł, podatek VAT (…) zł, wartość brutto: (…) zł i nr (…) z 6 maja 2010 r. na kwotę netto: (…) zł, podatek VAT: (…) zł, wartość brutto: (…) zł.

Ponieważ, zgodnie z pierwotnymi planami, zakupu przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w oparciu o ww. faktury dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego w kwocie (…) zł, zgodnie z przysługującym mu prawem wynikającym z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (j. t. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2010 r.

Niestety Pana plany związane z tą nieruchomością uległy zmianie, bo okazało się, że nie jest ona potrzebna do prowadzenia działalności gospodarczej, a wręcz zbyteczna i nieprzydatna. Kupił ją Pan bowiem z zamiarem uprawy na niej winorośli (winnicy). Niestety okazało się, że Działka ta była zdegradowana oraz bezużyteczna i nienadająca się do uprawy winorośli, zwłaszcza, że wcześnie była wykorzystywana dla celów wojskowych przez armię radziecką (…). Nie opłacało się również jej rekultywować, ponieważ związane byłoby to z ogromnymi kosztami, przez co faktycznie pozostała ona w Pana majątku osobistym, nie związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej wystarczające i niezbędne okazały się bowiem pozostałe zakupione nieruchomości (działki), które, jako kompleks hotelowy „X”, zostały jednolicie ogrodzone, a przedmiotowa Działka nr 1, jako nie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą znalazła się poza tym ogrodzeniem i była cały czas bezużyteczna od dnia nabycia do dnia jej sprzedaży, co bezsprzecznie potwierdza stan faktyczny sprawy.

W związku podjętymi w 2022 r. działaniami w celu przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością i koniecznością dokonania inwentaryzacji posiadanego w ramach tej działalności majątku nieruchomego, stwierdził Pan, że w ewidencji środków trwałych wpisana była Działka nr 1, która nigdy, wbrew złożonemu w akcie notarialnym oświadczeniu i odliczeniu podatku VAT przy jej nabyciu, nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a zgodnie ze stanem faktycznym stanowiła Pana majątek osobisty.

Podejmując niezbędne działania celem przywrócenia stanu faktycznego, oświadczeniem z 30 czerwca 2022 r. wycofał Pan z ewidencji środków trwałych działkę nr 1, położoną w (…), zakupioną 6 maja 2010 r. aktem notarialnym Rep. A. nr (…). Przy wycofaniu tej działki z ewidencji środków trwałych, oświadczył Pan również, że Działka ta zgodnie ze stanem faktycznym, nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Pana osobę działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, przez co zgodnie z art. 86 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, nie przysługiwało Panu z tytułu nabycia tej działki, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur dotyczących jej nabycia.

Uznał Pan, że sam fakt, że przedmiotowa Działka nr 1, zgodnie z miejscowym planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy (…) (obręb (…)) posiadała funkcję produkcyjno-usługową, obsługi rolnictwa i przemysłowej produkcji rolnej, nie musiał oznaczać, że nie mogła ona stanowić majątku osobistego jej właściciela, z jednoczesnym obowiązkiem jej wykorzystywania na cele zgodne z planem zagospodarowania. Zgodnie ze stanem faktycznym, jako właściciel tylko ją Pan posiadał, a nie wykorzystywał.

W konsekwencji tych działań, 30 czerwca 2022 r. wystawił Pan fakturę wewnętrzną dotyczącą korekty środków trwałych, tj. działki nr 1 położonej w (…) na kwotę: wartość netto – (…) zł, podatek VAT – (…) zł, wartość brutto – (…) zł, wykazał ją Pan w rejestrze sprzedaży za miesiąc 06/2022 i dokonał 25 lipca 2022 r. zwrotu podatku należnego w kwocie (…) zł do Urzędu Skarbowego w (…), którego to zwrotu nie zakwestionował organ podatkowy. Następnie, dokonując przekształcenia swojej jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, przedmiotowej działki nr 1 nie wciągnął Pan do majątku swojego przekształcanego przedsiębiorstwa, przez co nie stanowiła już majątku powstałej z przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ponieważ stanowiła Pana majątek osobisty, nie związany w jakikolwiek sposób z prowadzoną wcześniej działalnością gospodarczą.

Po wycofaniu przedmiotowej działki z ewidencji środków trwałych, jako osoba fizyczna, w ramach zarządu swoim majątkiem osobistym, będąc czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z racji prowadzenia nadal działalności gospodarczej, zawarł Pan 29 września 2022 r. umowę dzierżawy tej działki na okres 5 lat z firmą B. Sp. z o.o., NIP: (…) z siedzibą przy ul. (…). Na mocy tej umowy oddał Pan tej Spółce nieruchomość do używania i pobierania pożytków oraz przeprowadzenie procesu inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu hotelu robotniczego na cele bilansowania potrzeb kwaterunku pracowniczego dla prowadzonej przez Spółkę działalności magazynowo - produkcyjnej. Jednocześnie Spółka w tej umowie zobowiązała się do zawarcia umowy przeniesienia własności lub umowy warunkowego przeniesienia własności nieruchomości z zamiarem jej nabycia w czasie określonym tą umową, natomiast Pan zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości. Z tytułu dzierżawy tej nieruchomości, jako osoba fizyczna osiągająca przychody z najmu, odprowadził Pan do Urzędu Skarbowego w (…) za miesiące: październik, listopad i grudzień 2022 r. należny zryczałtowany podatek dochodowy.

W wykonaniu zobowiązania zawartego w ww. umowie najmu, aktem notarialnym Rep. A nr (…) z 8 grudnia 2022 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży, a następnie aktem notarialnym Rep. A nr (…) z 8 grudnia 2022 r. umowę przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako Działka 1 o powierzchni 3.0166 ha, położonej w miejscowości (…) na rzecz B. Sp. z o.o. za cenę (…) EUR (… zł), oświadczając w umowie, że z tytułu umowy sprzedaży nie jest Pan podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług.

Upoważnieniem do kontroli nr (…) z 10 maja 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) wszczął kontrolę podatkową w zakresie prawidłowości rozliczenia podatku od towarów i usług za okres 1 października 2022 r. - 31 grudnia 2022 r.,  a więc wyłącznie za okres kiedy wynajmował Pan i sprzedał działkę nr 1 położoną w (…). Kontrola podatkowa została zakończona 5 października 2023 r. podpisaniem protokołu kontroli podatkowej nr (…), w którym stwierdzono nieprawidłowości w zakresie podatku naliczonego polegające na zaniżeniu należnego podatku VAT od dzierżawy i sprzedaży tej nieruchomości, tj. z tytułu dzierżawy za 10/2022 – (…) zł, za 11/2022 – (…) zł i za 12/2022 – (…) oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości za 12/2022 o kwotę (…) zł.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) uznał, że dokonując dzierżawy i sprzedaży tej nieruchomości, dostawy tej, zgodnie z art. 15 ust. i ust. 2 ustawy o podatku VAT, dokonał Pan jako podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie zgadzając się ze wszystkimi ustaleniami protokołu kontroli podatkowej, 19 października 2023 r., na podstawie art. 291 § 1 i § 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa  (j.t. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), poinformował Pan Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…), że nie kwestionuje ustaleń kontroli w zakresie dzierżawy nieruchomości i zaniżenia podatku należnego z tego tytułu, uznając zasadność ustaleń protokołu w zakresie stwierdzenia, że w przypadku podatku VAT nie występuje pojęcie „dzierżawy prywatnej” i „dzierżawy w ramach działalności gospodarczej”, uznając jednak, że czynności najmu działki nie dokonał Pan w ramach działalności gospodarczej oraz nie zgadza się Pan z ustaleniami protokołu w zakresie sprzedaży nieruchomości i wniósł Pan zastrzeżenia i wyjaśnienia do zawartych w tym zakresie ustaleń, wskazując równocześnie stosowne wnioski dowodowe. Uznał Pan bowiem, że odpłatnego zbycia tej nieruchomości nie dokonał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Pana zastrzeżenia i wyjaśnienia, Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…), pismem nr (…) z 31 października 2023 r. poinformował Pana, że przedstawione zarzuty są bezzasadne i w całości nie zasługują na uwzględnienie.

Nie zgadzając się nadal z ustaleniami kontroli podatkowej, chcąc uniknąć stale rosnących odsetek za zwłokę, wobec nie wszczęcia jeszcze w tej sprawie postępowania podatkowego, 10 stycznia 2024 r. złożył Pan korekty deklaracji VAT-7 za 10/2022, 11/2022 i 12/2022 i zapłacił 10 stycznia 2024 r. i 24 stycznia 2024 r. należne podatki wraz z odsetkami za zwłokę, wnosząc jednocześnie o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zasadności opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

Pytanie

Z opisu sprawy wynika, że wnosi Pan o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie zasadności opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, biorąc pod uwagę zaistniały stan faktyczny, dokonując odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1 położoną w miejscowości (…), nie dokonał Pan tej dostawy jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku VAT. Była to bowiem sprzedaż majątku osobistego, w realizacji prawa do rozporządzania nim, jako majątku nie związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT, podatnikiem tego podatku jest osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Z kolei ust. 2 stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody, a co najważniejsze działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję działalności gospodarczej, dokonując odpłatnego zbycia przedmiotowej działki, nie dokonał Pan tego jako profesjonalista prowadzący w tym zakresie działalność gospodarczą, zwłaszcza, że działka nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, czynności tej dokonał Pan jednorazowo, a nie w sposób ciągły jak również nie dokonał Pan tej czynności w celach zarobkowych, a jedynie w celu spieniężenia majątku osobistego, który z uwagi na zmianę planów życiowych nie był już do niczego potrzebny. W Pana działaniu przy sprzedaży działki brak było jakiejkolwiek systematyczności i ciągłości, właściwej dla aktywności inwestycyjnej osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Celem zakupu nieruchomości nie była również jej dalsza odsprzedaż, skoro sprzedał ja Pan po 12 latach od nabycia. Nie podejmował Pan przy tym przed sprzedażą działki żadnych działań marketingowych, bo nabywcą mógł być tylko jeden podmiot gospodarczy, co wynikało z planu dużej inwestycji na tym terenie.

Z kolei, o Pana statusie, jako ewentualnego podatnika podatniku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, nie może świadczyć fakt przeznaczenia przez dzierżawcę tej działki do używania i pobierania pożytków oraz przeprowadzenia procesu inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu hotelu robotniczego na cele bilansowania potrzeb kwaterunku pracowniczego dla prowadzonej przez dzierżawcę działalności magazynowo - produkcyjnej, a nawet na wyrażenie zgody przeznaczenia jej na cele inwestycyjne. Sposób wykorzystywania przedmiotowej działki przez dzierżawcę, a następnie nabywcę, w żaden sposób nie może bowiem rzutować na status i obowiązek podatkowy w podatku VAT sprzedającego.

Zgodnie bowiem ze stanem faktycznym i prawnym, to nie Pana osoba prowadziła inwestycję a dzierżawca (inwestycja w obcych środkach trwałych), który z całą pewnością nie działał w Pana imieniu i na Pana rzecz, czyli w Pana interesie majątkowym.

O braku podstawy do uznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży tej działki bezsprzecznie świadczy również fakt, że nie była ona wykorzystywana ani na cele prowadzenia działalności gospodarczej ani na cele osobiste, bo nie była wykorzystywana na żadne cele, stanowiąc jedynie Pana majątek osobisty. Potwierdzeniem Pana stanowiska jest orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92, gdzie stwierdzono, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej, co w Pana sprawie bezsprzecznie ma miejsce, ponieważ zgodnie ze stanem faktycznym przedmiotowa działka w całym okresie jej posiadania była przeznaczona była wyłącznie do majątku osobistego i do celów prywatnych, a nawet jeżeli została wydzierżawiona na trzy miesiące, to w ramach najmu prywatnego, a nie w działalności gospodarczej. Z kolei, to, że z tego tytułu przychody podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, nie oznacza, że sprzedaż tej działki mieściła się, czy musiała się mieścić w pojęciu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT.

O profesjonalnym charakterze czynności sprzedaży nieruchomości nie może również świadczyć fakt, że cena nieruchomości na przestrzeni lat znacznie wzrosła, osiągając wielokrotnie większą wartość w dniu warunkowej sprzedaży - z kwoty (…) zł (w dniu zakupu), do kwoty (…) zł (w dniu sprzedaży). Po pierwsze od daty zakupu do sprzedaży minęło ponad 12 lat i wartość rynkowa tej nieruchomości „sama” się zwielokrotniła, po drugie osiągnięcie zysku ze sprzedaży, nie oznacza, że ta jednorazowa sprzedaż musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie była prowadzona w sposób ciągły, tylko jednorazowy, a osiągnięcie jednorazowego zysku nie oznacza, że sprzedaży dokonał Pan dla celów zarobkowych, bo posiadał Pan stałe źródła zarobkowania, w postaci prowadzenia działalności gospodarczej.

Nie bez znaczenia dla niniejszej sprawy jest również fakt, że zgodnie ze stanem faktycznym nigdy nie planował Pan przy zakupie tej działki, że będzie ją sprzedawał. Działka ta była bowiem kupiona z zamiarem uprawy na niej winorośli. Niestety okazało się, że była ona zdegradowana i bezużyteczna oraz nienadająca się do uprawy winorośli, a koszty jej rekultywacji przekroczyłyby zyski z jej wykorzystania dla uprawy winorośli. Pozostała ona więc w Pana majątku osobistym nie związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Tak więc, zgodnie ze stanem faktycznym, celem zakupu nieruchomości nie była jej dalsza odsprzedaż, a jedynie uprawa winorośli, która i tak nie doszła do skutku.

Tak więc, Pana zdaniem, zgodnie ze sanem faktycznym i prawnym sprawy, sprzedaż działki nr 1 położonej w (…) nie stanowiła dostawy dokonanej przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku VAT i nie podlegała temu podatkowi, jako sprzedaż majątku osobistego w realizacji prawa do rozporządzania nim, jako majątku nie związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Potwierdza to również fakt, że działka ta nie została wciągnięta jako składnik majątkowy do powstałej z przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, co stanowiłoby obowiązek, gdyby działka ta wcześniej byłaby wykorzystywana na potrzeby prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), na które powołuje się Pan również i które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w okresie od lipca 2005 r. do 11 grudnia 2022 r. prowadził Pan jako osoba fizyczna pozarolniczą działalność gospodarczą, w zakresie PKD: 55.10.Z „Hotele i podobne obiekty zakwaterowania” będąc w tym czasie czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2010 r. nabył Pan od Gminy (…) nieruchomość oznaczoną jako Działka nr 1 do majątku osobistego pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ taki był Pana zamiar w chwili zakupu nieruchomości. Sprzedaż ta została udokumentowana fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT. W oparciu o faktury dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego. Działka stanowiła środek trwały w Pana działalności gospodarczej.

W czerwcu 2022 r. wycofał Pan z ewidencji środków trwałych działkę nr 1 i oświadczył wówczas, że Działka ta zgodnie ze stanem faktycznym, nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT i zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy nie przysługiwało Panu z tytułu nabycia tej działki, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dotyczących jej nabycia.

Wystawił Pan fakturę wewnętrzną dotyczącą korekty środków trwałych, wykazał ją Pan w rejestrze sprzedaży za miesiąc 06/2022 i dokonał 25 lipca 2022 r. zwrotu podatku należnego. Po wycofaniu działki z ewidencji środków trwałych, jako osoba fizyczna, zawarł Pan we wrześniu 2022 r. umowę dzierżawy na okres 5 lat ze Spółką z o.o. Na mocy tej umowy oddał Pan tej Spółce nieruchomość do używania i pobierania pożytków oraz przeprowadzenia procesu inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu hotelu robotniczego na cele bilansowania potrzeb kwaterunku pracowniczego dla prowadzonej przez Spółkę działalności magazynowo-produkcyjnej. Zgodnie z tą umową zobowiązał się Pan do sprzedaży ww. Działki. Z tytułu dzierżawy Działki nr 1 osiągał Pan przychody, które odprowadzał do Urzędu Skarbowego.

Zgodnie z umową przedwstępną 8 grudnia 2022 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży, a następnie umowę przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako Działka nr 1.  

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży Działki nr 1 będzie Pan podatnikiem podatku VAT obowiązanym do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do działki nr 1, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę.

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości (Działki nr 1) była zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Za uznaniem Pana za podatnika w związku ze sprzedażą działki nr 1 przemawiają następujące okoliczności:

1) Nabył Pan ww. Działkę w celu prowadzenia działalności gospodarczej, będąc czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2) Dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem.

3) Działka ta stanowiła środek trwały w Pana przedsiębiorstwie.

4) W czerwcu 2022 r. wycofał Pan z działalności Działkę i wystawił fakturę wewnętrzną, dokonał Pan korekty środków trwałych i zwrotu podatku należnego.

5) Po wycofaniu Działki z działalności we wrześniu 2022 r. zawarł Pan umowę dzierżawy Działki nr 1 na okres 5 lat ze Spółką z o.o.

6) 8 grudnia 2022 r. na mocy umowy dzierżawy zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży, a następnie tego samego dnia, aktem notarialnym umowę przeniesienia własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako Działka nr 1 o pow. 3.0166 ha.

Zatem wbrew Pana twierdzeniu nie można zgodzić się z Panem, że była to sprzedaż majątku osobistego, w realizacji prawa do rozporządzania nim, jako majątek nie związany z działalnością gospodarczą. Samo nabycie dokonane było na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej i sposób wykorzystywania Działki nr 1 w całym okresie jej posiadania bezspornie wskazuje, że nie stanowiła ona majątku prywatnego. Posiadana przez Pana Działka, nie była wykorzystywana w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych, lecz stanowiła najpierw środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a następnie wykorzystywana była do odpłatnego świadczenia usługi dzierżawy.

Kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek, w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że Działka nr 1 stanowiła Pana majątek osobisty, a tym samym jej sprzedaż będzie dysponowaniem przez Pana własnym majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to wbrew Pana twierdzeniu - czynność dostawy Nieruchomości (Działki nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).