Interpretacja indywidualna z dnia 26 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.90.2024.2.MO

Możliwość zastosowania zwolnienia przeznaczając środki ze sprzedaży nieruchomości na wybudowanie nowego domu (własne cele mieszkaniowe).

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2019 r. kupił Pan dom za 448 000 zł.

W sierpniu 2021 r. sprzedał go Pan za 970 000 zł, żeby kupić działkę i wybudować nowy dom. Budowę miał Pan rozpocząć niezwłocznie, jednak po zakupie działki okazało się, że działka jest na terenie osuwiskowym i konieczne jest zrobienie operatu inżynieryjno-geologicznego. Formalności więc wydłużyły się o ponad 1,5 roku. Po wykonaniu operatu okazało się również, że dom będzie musiał być posadowiony na 27 palach, czego organizacja i wykonanie również wydłużyło rozpoczęcie budowy, jak i wykonanie posadowienia budynku. Przez tę nieprzewidzianą sytuację budowę mógł Pan rozpocząć dopiero w grudniu 2023 r. Dodatkowo samo posadowienie budynku (palowanie i fundament) trwało kilkukrotnie dłużej, niż standardowo.

Mimo, że cała kwota ze sprzedaży domu zostanie przeznaczona na budowę domu ma Pan obawy, że nie zdąży wydać jej w odpowiednim czasie i będzie Pan musiał zapłacić podatek od zbycia nieruchomości. Koszty związane z działką to 274 317 zł, wpłacił Pan 350 000 zł firmie budowlanej na budowę domu. Wydał Pan więc do tej pory na budowę 624 317 zł z 970 000 zł, za które sprzedał Pan dom. Resztę kwoty również wyda Pan na budowę domu.

Trzeba jednak również zaznaczyć, że dom, który kupił Pan w 2019 r. kupił w stanie deweloperskim, a sprzedał w stanie pod klucz, całkowicie wykończony, więc poniósł Pan związane z tym znaczące koszty.

Na zmianę stanu tej nieruchomości dowodami są akty notarialne (stan zakupu nieruchomości zawarty w akcie zakupu oraz stan sprzedaży zawarty w akcie notarialnym sprzedaży) oraz dodatkowo operat szacunkowy, który zrobił Pan przed sprzedażą.

Bardzo trudno będzie znaleźć Panu faktury na zakup rzeczy, które zakupił do domu podnosząc jego wartość, gdyż jest już po gwarancji tych rzeczy, a nigdy nie przewidywał Pan, że mogą one do czegokolwiek być potrzebne.

Pytanie

Czy ze względu na nieprzewidziane i utrudniające warunki rozpoczęcia budowy może Pan wnioskować o dłuższy termin rozliczenia kwoty ze sprzedaży domu? Kwota zostanie w całości przeznaczona na cele budowlane, ale ze względu na działkę na terenach osuwiskowych potrzeba na to więcej czasu (nieprzewidziany czas został przeznaczony na wykonanie operatu inżynieryjno-budowlanego i posadowienie budynku na palach).

Pana stanowisko w sprawie

Całość kwoty ze sprzedaży domu zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, jednak ze względu na nieprzewidziane i trudne do przewidzenia okoliczności (działka na terenach osuwiskowych, potrzeba wykonania posadowienia na palach) potrzebuje Pan na to więcej czasu niż standardowe, przewidziane trzy lata.

Z tego tytułu podatnik powinien mieć więcej czasu na wydatkowanie na to pieniędzy, niż trzy lata bo de facto wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu wyda na cele mieszkaniowe. Podjęcie decyzji o sprzedaży domu przed upływem pięciu lat było podyktowane chęcią poprawy warunków bytowych rodzinie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z przedstawionego w opisie sprawy zdarzenia przyszłego wynika, że w 2019 r. kupił Pan dom za 448 000 zł. W sierpniu 2021 r. sprzedał go Pan za 970 000 zł, żeby kupić działkę i wybudować nowy dom. Budowę miał Pan rozpocząć niezwłocznie, jednak po zakupie działki okazało się, że działka jest na terenie osuwiskowym i konieczne jest zrobienie operatu inżynieryjno-geologicznego. Formalności więc wydłużyły się o ponad 1,5 roku. Po wykonaniu operatu okazało się również, że dom będzie musiał być posadowiony na 27 palach, czego organizacja i wykonanie również wydłużyło rozpoczęcie budowy, jak i wykonanie posadowienia budynku. Przez tę nieprzewidzianą sytuację budowę mógł Pan rozpocząć dopiero w grudniu 2023 r. Dodatkowo samo posadowienie budynku (palowanie i fundament) trwało kilkukrotnie dłużej, niż standardowo. Mimo, że cała kwota ze sprzedaży domu zostanie przeznaczona na budowę domu ma Pan obawy, że nie zdąży wydać jej w odpowiednim czasie i będzie Pan musiał zapłacić podatek od zbycia nieruchomości. Koszty związane z działką to 274 317 zł, wpłacił Pan 350 000 zł firmie budowlanej na budowę domu. Wydał Pan więc do tej pory na budowę 624 317 zł z 970 000 zł, za które sprzedał Pan dom. Resztę kwoty również wyda Pan na budowę domu.

W niniejszej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy sprzedając w 2021 r. dom, który nabył Pan w 2019 r. i nie wydatkując uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży ww. domu w całości w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż tego domu, będzie Pan mógł wydłużyć termin ustawowego terminu na wydatkowanie uzyskanego przychodu ze sprzedaży domu.

W tym miejscu wskazać należy, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie łącznie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych w ściśle określonym terminie.

Ponadto, użyty w tym przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie”, należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. termin, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Jak wynika z powyżej powołanych przepisów, warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości zmiany i/lub wydłużenia terminu na wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe podatnika, w zw. ze zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W rezultacie, przychód ze sprzedaży w 2021 r. domu, którego Pan nie przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego domu, będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy, niekorzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem tego rozstrzygnięcia jest kwestia poruszona w pytaniu:

Natomiast w zakresie pytań:

-26 kwietnia 2024 r. zostało wydane postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia nr 0112-KDSL1-2.4011.247.2024.1.MO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).