Interpretacja indywidualna z dnia 28 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.490.2023.2.MPU

Uznania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działek (…), (…), (…), (…)) w wyniku licytacji komorniczej, za czynność podlegającą opodatkowaniu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 19 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działek (…), (…), (…), (…)) w wyniku licytacji komorniczej, za czynność podlegającą opodatkowaniu, wpłynął 22 grudnia 2023 r. Uzupełnił go Pan pismem z 27 lutego 2024 r. – będącym odpowiedzią na wezwanie – z 19 lutego 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) (…) (…) r. została wszczęta egzekucja przeciwko (YYY) z siedzibą w (…) przy ul. (…) (…) KRS (…) REGON (…). Majątkiem dłużnej spółki jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

Przedmiotowa nieruchomość składa się z (…) działek w obrębie (…) miasta (…): (…), (…), (…), (…).

Działka numer (…) zgodnie z operatem szacunkowym stanowi tereny niezabudowane i niezagospodarowane, porośnięte roślinnością niską w stanie dzikim i drzewami. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest to w całości: 1UMW teren zabudowy usługowej i mieszkalnej wielorodzinnej w zespołach.

Co oznacza:

- zabudowę usług społecznych w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt 9 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zapleczem miejsc postojowych, zielenią urządzoną;

- zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt. 11, w której dopuszcza się nieuciążliwe usługi wbudowane w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt 10, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zapleczem miejsc postojowych, zielenią urządzoną, miejscami wypoczynku i rekreacji, placami zabaw.

Sposób korzystania: zurbanizowane tereny niezabudowane

Działka (…) zgodnie z operatem szacunkowym stanowi tereny niezabudowane i niezagospodarowane, porośnięte roślinnością niską w stanie dzikim i drzewami. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest to 1UM teren zabudowy usługowej i mieszkalnej wielorodzinnej w zespołach co oznacza:

- zabudowę usług społecznych w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt. 9 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zapleczem miejsc postojowych, zielenią urządzoną;

- zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt. 11 w której dopuszcza się nieuciążliwe usługi wbudowane w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt. 10, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zapleczem miejsc postojowych, zielenią urządzoną, miejscami wypoczynku i rekreacji, placami zabaw.

a także 4U teren zabudowy usługowej, co oznacza zabudowę usługową w rozumieniu definicji zawartej w par. 5 pkt. 8 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zapleczem miejsc postojowych, zielenią urządzoną.

Na podstawie portalu (…), w przybliżony sposób ustalono, że na terenie 1UMW znajduje się (…) m², a na terenie 4U położone jest (…) m².

Działka (…) stanowi drogę asfaltową biegnącą od ul. (...) w kierunku północno-zachodnim poprawiającą układ komunikacyjny terenów sąsiednich. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest to teren zabudowy 4U i teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w zespołach 1VMW.

Na podstawie portalu (…), w przybliżony sposób ustalono, że na terenie 4U znajduje się (…) m², a na terenie 1UMW położone jest (…) m² działki. Sposób korzystania: tereny przemysłowe.

Działka (…) o mocno zużytej nawierzchni asfaltowej wykorzystywana jest częściowo jako parking, a zachodnia część działki porośnięta drzewami. Zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego jest to teren zabudowy usługowej 4U. Sposób korzystania: tereny przemysłowe

Zdaniem organu egzekucyjnego stan wszystkich nieruchomości w najbliższym czasie nie ulegnie zmianie.

W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że dłużna Spółka nie posiada organu uprawnionego do reprezentacji. W związku z tym faktem Sąd Rejonowy w (…) postanowieniem z dnia (…) (…) (…) r. Sygn. akt (…) ustanowił kuratora dla dłużnika w osobie adwokata (…) (…), którego kancelaria ma siedzibę w (…) przy ul. (…) (…).

Organ egzekucyjny próbując ustalić czy nabycie działek przez dłużą Spółkę było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT (tj. udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT) przeglądając księgę wieczystą.

Podstawą wpisu prawa własności dłużnej Spółki jest akt notarialny Repertorium (…) nr (…), z którego wynika, że strony ustaliły cenę nabycia działek (…), (…) na kwotę (…) zł. plus podatek od towarów i usług, tj. brutto (…) zł.

Na podstawie danych z księgi wieczystej nie ustalono, czy przy nabyciu ww. działek została wystawiona faktura VAT. Organ egzekucyjny na podstawie wpisu w księdze wieczystej nie ustalił również czy dłużnej Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Podjęte działania tj. przeglądnięcie wpisu w KRS doprowadziło do powzięcia informacji, że do reprezentowania dłużnej Spółki uprawnieni są komplementariusz oraz prokurent, każdy z nich oddzielnie. Ponieważ komplementariusz wykreślony z rejestru, a prokurent nie został ustanowiony dłużna Spółka nie posiada obecnie organu do reprezentacji. W związku z tym faktem organ egzekucyjny nie posiada już żadnych innych możliwości dotarcia do dokumentów źródłowych.

Organ egzekucyjny informuje również, że wezwał kuratora do złożenia oświadczenia czy zajęta nieruchomość została nabyta przez dłużnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy dłużnik ponosił wydatki i w jakiej wysokości na ulepszenie nieruchomości w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; wskazania czy nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, podnajmu oraz czy była udostępniana osobom trzecim; czy dłużnik posiada status czynnego podatnika VAT. W odpowiedzi na te pytania kurator poinformował organ egzekucyjny, że nie jest w stanie udzielić odpowiedzi na te pytania. Wg. kuratora Spółka jest płatnikiem VAT, bowiem z par. (…) aktu notarialnego nabywa ona nieruchomość z naliczeniem podatku VAT.

Zresztą istnieje obowiązek odprowadzenia podatku VAT, jeśli obroty w spółce przekroczą (…) zł., zaś przedmiotowe działki zostały sprzedane za kwotę ponad (…)(…) złotych. Kurator nie również nie posiada odpowiedniej wiedzy.

Pismem z 27 lutego 2024 r. uzupełnił Pan wniosek o poniższe informacje.

Działki (…) i (…) stanowią tereny niezabudowane i niezagospodarowane.

Zgodnie z definicją art. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 Prawo budowlane droga asfaltowa znajdująca się na działce (…) stanowi budowlę. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30.12.1998 r. droga asfaltowa wg Polskiej Klasyfikacji obiektów budowlanych posiada Kod (…).

Zgodnie z definicją art. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 Prawo budowlane powierzchnia asfaltowa znajduje się na działce (…) stanowi budowlę. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30.12.1998 r., nawierzchnia asfaltowa wg Polskiej klasyfikacji obiektów budowlanych posiada kod (…).

Z obserwacji organu egzekucyjnego budowle znajdujące się na działkach (…) oraz (…) zostały oddane do użytku wcześniej niż 2 lata przed sprzedażą egzekucyjną. Działki (…) i (…)stanowią tereny niezabudowane.

Ze względu na brak możliwości dotarcia do osoby która ma prawo reprezentować dłużną spółkę oraz do dokumentów źródłowych nie ma możliwości odpowiedzi na pytanie czy dłużnej spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od wydatków na wybudowanie tych budowli oraz czy dłużna spółka poniosła wydatki na ulepszenie tych budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, czy dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesienia ewentualnych wydatków, a także czy poniesione ewentualne wydatki niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej budowli.

Z obserwacji organu egzekucyjnego ewentualne ulepszenia budowli nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed sprzedaż egzekucyjną.

Z aktu notarialnego (…) dłużnej Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. W związku z brakiem organu do reprezentacji dłużnej Spółki i niemożliwością dotarcia do dokumentów źródłowych organ egzekucyjny nie posiada wiedzy czy dłużna Spółka skorzysta z prawa do obniżenia podatku.

Ze względu na brak organu uprawnionego do reprezentacji dłużnej Spółki oraz niemożliwością dotarcia do dokumentów źródłowych nie jest wstanie wskazać czy nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Dłużna spółka była zarejestrowana jako podatnik VAT (data rejestracji (…) r.), ale ze względu na brak osoby uprawnionej do reprezentacji i niemożliwości dotarcia do dokumentów źródłowych organ egzekucyjny nie wie czy dłużna spółka prowadziła działalność jako podatnik zwolniony z VAT.

Organ egzekucyjny podjął działania które nie doprowadziły na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnej spółki, o której mowa w artykule 15, zwolnień od podatku.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży zajętych działek wchodzących w skład nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, do ceny nabycia należy doliczyć, a następnie pobrać i odprowadzić podatek VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem organu egzekucyjnego, w przypadku sprzedaży zajętej nieruchomości (tj. działek (…), (…), (…), (…)) do ceny nabycia należy doliczyć, a następnie pobrać i odprowadzić podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2023r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt oraz budynek i budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnej Spółce – (YYY) z siedzibą w (…) przy ul. (…) (…) KRS (…) REGON (…). Majątkiem dłużnej spółki jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Przedmiotowa nieruchomość składa się z (…) działek w obrębie (…) miasta (…): (…), (…), (…), (…). Podstawą wpisu prawa własności dłużnej Spółki jest akt notarialny Repertorium (…) nr (…), z którego wynika, że strony ustaliły cenę nabycia działek (…), (…) na kwotę (…)zł. plus podatek od towarów i usług, tj. brutto (…) zł. Wg. kuratora Spółka jest płatnikiem VAT, bowiem z par. (…) aktu notarialnego nabywa ona nieruchomość z naliczeniem podatku VAT. Z aktu notarialnego (…) dłużnej Spółce przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Dłużna spółka była zarejestrowana jako podatnik VAT (data rejestracji (…) r.)

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest Spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku tej Spółki.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione zostaną przesłanki do uznania Spółki za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku stanowiącego własność przedsiębiorstwa dłużnej Spółki.

W konsekwencji, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z (…) działek nr (…), (…), (…), (…)), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Wyjaśnić należy, że ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia sprzedaży nieruchomości niezabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, który mówi, że zwalnia się od podatku:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe przepisy jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa wart.43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z podanego przez Pana opisu sprawy wynika, że działki (…), (…) są niezabudowane i niezagospodarowane. Ww. działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - to teren zabudowy usługowej i mieszkalnej wielorodzinnej. Wskazuje to więc jednoznacznie, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. Zatem, w tak nakreślonych przez Pana okolicznościach należy stwierdzić, że dostawa niezabudowanych działek nr (…), (…) w ramach licytacji komorniczej nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 a. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 b. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ww. zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działek (…), (…)) w wyniku licytacji komorniczej. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nieruchomość będąca przedmiotem licytacji komorniczej (działki (…), (…)) nie były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, dłużnej Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (działki (…), (…)). Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Natomiast do terenów zabudowanych zastosowanie może znaleźć zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z podanego przez Pana opisu sprawy wynika, że działka (…), stanowi drogę asfaltową. Droga asfaltowa znajdująca się na działce stanowi budowlę i posiada Kod (…). Natomiast działka (…) o mocno zużytej nawierzchni asfaltowej wykorzystywana częściowo jako parking, a zachodnia część działki porośnięta jest drzewami. Powierzchnia asfaltowa znajduje się na działce (…) stanowi budowlę i posiada kod (…).

Zauważyć należy, że kwestie dotyczące oddania do użytkowania budowli znajdujących się na działkach (…) oraz (…) jak i ich ewentualnych ulepszeń zostały przez Pana wskazane wyłącznie na podstawie Pana obserwacji a nie zostały uzyskane wprost od dłużnej Spółki.

Ponadto nie ma Pan wiedzy i możliwości odpowiedzi na pytanie czy dłużnej spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od wydatków na wybudowanie tych budowli oraz czy dłużna spółka poniosła wydatki na ulepszenie tych budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, czy dłużnej spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesienia ewentualnych wydatków, a także czy poniesione ewentualne wydatki niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej budowli.

Podsumowując, nie jest możliwe ustalenie, czy zbycie zabudowanych działek (…) oraz (…) w wyniku licytacji komorniczej, będzie mogło korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i10a ustawy o VAT, ponieważ nie jest możliwe ustalenie czy doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia budowli znajdujących się na działkach (…) oraz (…), w związku z brakiem informacji czy dłużna Spółka ponosiła wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (działki (…), (…)), będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, brak żądanych informacji jest podyktowany wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych informacji od dłużnej Spółki.

W związku z powyższym, w sprawie sprzedaży przez Pana w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości tj. działki nr (…) i (…) wraz z naniesieniami znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy. Bowiem należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia nie zostaną spełnione, o ile faktycznie podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Natomiast dla sprzedaży niezabudowanych działek nr (…) i (…) nie znajdzie zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości nie będzie korzystała z żadnego z ww. zwolnień. Tym samym należy zgodzić się z Pana stanowiskiem zgodnie, z którym do ceny nabycia należy doliczyć, a następnie pobrać i odprowadzić podatek VAT.

Reasumując, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Pana. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Podkreślić należy, że wydając interpretację indywidualną Organ związany jest opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana we wniosku. Zatem w przypadku zmiany stanu prawnego lub gdy wtoku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z2023r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).