Interpretacja indywidualna z dnia 26 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.68.2024.2.MB

Cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 4 marca 2024 r. (wpływ 8 marca 2024 r.) oraz z 21 marca 2024 r. (wpływ 24 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W Pani małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W dniu 22 czerwca 2021 r. nabyła Pani lokal mieszkalny w drodze darowizny od członka najbliższej rodziny. Lokal ten stał się wyłącznie Pani własnością.

W dniu 23 marca 2022 r. wraz z mężem zawarła Pani z deweloperem umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego.

Na ten cel w dniu 25 marca 2022 r. zaciągnęła Pani z mężem w banku kredyt hipoteczny. W dniu 20 lipca 2022 r. sprzedała Pani nabyty w drodze darowizny lokal mieszkalny, a z uzyskanych środków w dniu 21 lipca 2022 r. spłaciła Pani cały kredyt hipoteczny zaciągnięty na kupno mieszkania od dewelopera.

W związku z faktem iż cały kredyt hipoteczny został spłacony ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania będącego wyłącznie Pani własnością, Pani mąż w dniu 22 grudnia 2023 r. przeniósł na Panią w drodze darowizny cały swój udział wynikający z umowy deweloperskiej z dnia 23 marca 2022 r.

Tego samego dnia zawarła Pani z deweloperem umowę przeniesienia własności mieszkania i stała się Pani jego jedyną właścicielką.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podała Pani następujące informacje:

Kredyt hipoteczny został udzielony przez bank mający siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej.

W §2. ust. 2 umowy kredytowej mowa o:

„Przeznaczenie kredytu:

1) Na potrzeby mieszkaniowe.

2) Cel: nabycie- lokal mieszkalny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.”

Była Pani zobowiązana z drugim kredytobiorcą (Pani małżonkiem) do solidarnej spłaty kredytu hipotecznego.

Nieruchomość nabyta z udziałem kredytu hipotecznego położona jest na terenie Polski i została kupiona w celu realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych.

Otrzymanie nieruchomości w drodze darowizny zostało udokumentowane Aktem Notarialnym z dnia 22 czerwca 2021 r.

Dokonała Pani nabycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, nie zaś odrębnego miejsca postojowego (udziału w garażu podziemnym) dla którego prowadzona jest osobna księga wieczysta. Ma Pani jedynie pozwolenie do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w części wspólnej jaką w tym budynku stanowi hala garażowa (tzw. podział quoad usum ujawniony w księdze wieczystej gruntu). Część deweloperów stosuje takie rozwiązanie; nie wyodrębnia garażu podziemnego jako osobnego lokalu niemieszkalnego posiadającego zaświadczenie o samodzielności i osobną kw. Garaż podziemny stanowi część wspólną nieruchomości tak jak klatki schodowe, rowerownie czy grunt pod budynkiem. Z tego względu kredyt udzielony został na „zakup lokalu mieszkalnego wraz z wyłącznym prawem do korzystania z miejsca postojowego”, nie zaś na „zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym”.

Pytanie

Czy w związku z tym, iż zapłata za mieszkanie od dewelopera, a w tym spłata kredytu hipotecznego, nastąpiła w całości ze sprzedaży mieszkania pochodzącego z darowizny otrzymanej w 2021 r., może Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej a od przychodu ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania nie zapłaci Pani 19% podatku?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, spełniła Pani warunek zwolnienia od podatku dochodowego, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła Pani na własne cele mieszkaniowe, czyli na zakup oraz wykończenie mieszkania, jak również na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z małżonkiem.

Po dokonaniu spłaty, małżonek darował na Pani rzecz cały swój udział we wszelkich prawach wynikający z Umowy Deweloperskiej, a tym samym stała się Pani jedyną właścicielką mieszkania kupionego za środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabyła Pani lokal mieszkalny w drodze darowizny w 2021 r. Następnie w 2022 r. sprzedała Pani ww. lokal mieszkalny, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła Pani na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup w 2022 r. innego mieszkania od dewelopera.

W konsekwencji, ponieważ sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2021 r. w drodze darowizny została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie innego lokalu mieszkalnego, w celu realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych, spełnia przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wątpliwość Pani budzi kwestia czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania będzie spełniało warunki do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak wskazano powyżej katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Z opisu sprawy wynika, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego otrzymanego w 2021 r. w drodze darowizny przeznaczyła Pani na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2022 r. na nabycie, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w części wspólnej jaką w tym budynku stanowi hala garażowa.

Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia wyłącznie lokal mieszkalny oraz grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu związane z tym lokalem.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego, zatem dla zdefiniowania tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)

Stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 4 cytowanej ustawy:

Z powyższego wynika, że do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia.

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości nabytej odrębnym aktem notarialnym, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innego lokalu mieszkalnego – w celu zaspokojenia Pani potrzeb mieszkaniowych – uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego może Pani uwzględnić całą kwotę, jaka zostanie wydatkowana na ww. spłatę kredytu.

W rezultacie, o ile zgodzić się z Panią należy, co do możliwości skorzystania przez Panią ze zwolnienia od podatku w związku ze spłatą kredytu hipotecznego, to jednak oceniając Pani stanowisko całościowo – należało uznać je za nieprawidłowe.

We własnym stanowisku wskazała Pani bowiem, że spełniła warunek zwolnienia od podatku dochodowego, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła Pani na własne cele mieszkaniowe, czyli na zakup oraz wykończenie mieszkania, jak również na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z małżonkiem.

Jednocześnie jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nabycie mieszkania nastąpiło częściowo ze środków pochodzących z zaciągniętego na ten cel kredytu hipotecznego, a częściowo w drodze darowizny od męża, nie natomiast ze środków uzyskanych ze zbycia mieszkania otrzymanego w darowiźnie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnień opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).