Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 24 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Bd 936/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) sędzia WSA Joanna Janiszewska – Ziołek Protokolant starszy sekretarz sądowy Krystyna Witt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną oddala skargę.

Uzasadnienie

Starosta Toruński decyzją z 16 lutego 2023 r. nr GGN.683.70.2022.AM ustalił na rzecz M. R. odszkodowanie w kwocie 4.450,00 zł za grunt położony w obrębie L. , gmina L., oznaczony geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0081 ha, zapisana na etapie podziału w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Toruniu, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Lubicz pod drogę publiczną – gminną, zgodnie z ostateczną decyzją Wójta Gminy Lubicz z 17 września 2019 r. znak GP.6831.58.2019.SS. Jednocześnie zobowiązał Wójta Gminy Lubicz do wypłaty powyższego odszkodowania.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy M. S. w operacje szacunkowym przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogę. Na terenie powiatu toruńskiego zanotowano kilkanaście transakcji umów kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, z których wyodrębniono 17 o cenach jednostkowych od 30,27 zł/m2 do 60,54 zł/m2, które stały się przedmiotem szacowania. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły wskazał, że do najważniejszych atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć lokalizację, sąsiedztwo i sposób zainwestowania terenów okolicznych oraz dostępność komunikacyjną i na tej podstawie określił wartość współczynnika korygującego na 1.311. Pomnożył go przez cenę średnią wynosząca 41,91 zł/m2. Wartość 1m2 powierzchni szacowanej działki gruntu wyniosła zatem 54,94 zł. Organ doszedł do wniosku, że na potrzeby wyceny określono właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Starosta wskazał, że biegły odnosząc się do przedłożonego przez M. R. operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. H., zwrócił uwagę, że operat ten został wykonany w celu określenia podstawy ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie ustalenia odszkodowania za działkę przejętą pod drogę publiczną na podstawię art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedłożonym przez stronę operacie przyjęto do porównania nieruchomości przeznaczone pod teren usług, natomiast działka nr [...] zgodnie z planem położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 1-KDD – teren drogi publicznej dojazdowej. Organ zwrócił też uwagę, że operat sporządzony przez J. H. nie może stanowić dowodu w prowadzonym postępowaniu, bo nie został sporządzony na potrzeby tego postępowania. Stwierdził też, że na uwzględnienie nie zasługiwał wniosek strony o wystąpienie o ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców, gdyż nie istnieją rozbieżne operaty szacunkowe, sporządzone dla tej samej nieruchomości i tożsamego celu, z zastosowaniem tego samego podejścia, metody i techniki szacowania. Organ dodał, że przydatność dowodowa operatu szacunkowego sporządzonego przez M. S. została przez organ pozytywnie zweryfikowana, co oznacza, że to na stronę przeszedł ciężar dowodzenia wadliwości tego operatu. Zdaniem organu, operat sporządzony przez M. S. został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wobec czego pozytywnie oceniono jego przydatność dowodową w niniejszej sprawie. W operacie zawarto wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody za pomocą których dokonano wyceny, zestawienie cen transakcyjnych, które zostały zweryfikowane przez organ oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Wycena sporządzona przez M. S., ustalające wartość prawa własności przedmiotowej działki została przyjęta jako dowód w sprawie i stanowiła podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.