Interpretacja indywidualna z dnia 6 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.594.2023.2.AP

Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie z 31 stycznia 2024 r. – pismem z 20 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Dnia 4 grudnia 2023 r. przed notariuszem G. I. (ul. (…)) doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży (repertorium nr (…)), zgodnie z którą A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwany również: Przyszły Sprzedający) oraz B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwany również: Przyszły Kupujący) zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na mocy której spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) sprzeda spółce B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) zabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącą działki nr 1 o powierzchni 31a (KW nr (…)) i nr 2 o powierzchni 6a 75 m² (KW nr (…)), w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, ograniczeń, ograniczonych praw rzeczowych, praw osób trzecich, zaległości podatkowych i innych obciążeń, a spółka B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) ww. nieruchomość kupi za cenę w kwocie (…) plus podatek VAT.

W księdze wieczystej nr (…):

1)w dziale I-O wpisana jest tylko wymieniona wyżej działka nr 1,

2)w dziale II własność wpisana jest na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), REGON (…), KRS (…) - na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2022 r., Rep. A nr (…) (notariusz w (…) E.K.),

3)działy: l-Sp., III i IV wolne są od wpisów.

W księdze wieczystej nr (…):

1)w dziale I-O wpisana jest tylko wymieniona wyżej działka nr 2,

2)w dziale II własność wpisana jest na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), REGON (…), KRS (…) - na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2022 r., Rep. A nr (…) (notariusz w (…) E.K.),

3)działy: l-Sp., III i IV wolne są od wpisów.

Transakcje, w oparciu o którą A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła przedmiotowe zabudowane nieruchomości położone w miejscowości (…) (obręb (…)), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiące działki nr: 1 o powierzchni 31a (KW nr (…)) i 2 o powierzchni 6a 75 m² (KW nr (…)) nie była opodatkowana VAT. Umowa sprzedaży ww. nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC po stronie kupującego.

Ww. nieruchomość:

1)nie została wynajęta lub wydzierżawiona lub w inny sposób oddana do dyspozycji,

2)jest obciążona obowiązkiem uiszczania opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej zgodnie z decyzją Starosty (…) z dnia 3 stycznia 2022 r., znak: (…) (prawomocną z dniem 13 stycznia 2022 r.),

3)w ewidencji obydwie działki oznaczone są jako grunty rolne zabudowane Br-Rlllb (użytek rolny według jego wiedzy pochodzenia mineralnego), a zatem Nieruchomość stanowi grunt rolny w rozumieniu ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych i nie stanowi gruntu leśnego w rozumieniu tej ustawy,

4)jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,

5)nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

6)zabudowana jest dwoma budynkami gospodarczymi znajdującymi na działkach nr 1 i nr 2, przy czym na dzień 30 kwietnia 2016 r. działka nr 1 zabudowana była jeszcze dodatkowo budynkiem mieszkalnym, które na tę datę nie były wykorzystywane do produkcji rolniczej, tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a nabycie Nieruchomości przez Przyszłego Sprzedającego nastąpiło z zastosowaniem art. 11 pkt 1 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw i do działki nr 1 nie miały zastosowania przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w brzmieniu nadanym powołaną wyżej ustawą z 14 kwietnia 2016 r.,

7)wydane zostały względem Nieruchomości:

• 21 czerwca 2021 r. decyzja Wójta Gminy (…) o warunkach zabudowy, znak (…), ustalająca warunki zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla Inwestycji: budowa budynku handlowo-usługowego, myjni samochodowej samoobsługowej dwustanowiskowej wraz z parkingiem do 30 miejsc postojowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym dwoma zbiornikami podziemnymi na gaz LPG o pojemności do 5000 I każdy, szczelnym zbiornikiem na wody opadowe o pojemności do 40 m³, dwoma szczelnym i zbiornikami na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³ każdy oraz przebudową istniejącego uzbrojenia terenu wydaną na rzecz B. H. i M.H., (…) (ostateczna z dniem 9 lipca 2021 r.) oraz decyzja Wójta Gminy (…) z 23 marca 2022 r. (…) postanawiająca przenieść powyższą decyzję Wójta Gminy (…) z 21 czerwca 2021 r., znak (…) na rzecz A. Sp. z o.o., ul. (…) (ostateczna z dniem 23 marca 2022 r.),
• 7 marca 2022 r. decyzja Nr (…) Starosty (…), znak: (…), wydana inwestorowi: B.H. i M.H. zam.: (…), zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany dla zamierzenia budowlanego pn.: rozbiórka budynku mieszkalnego oraz dwóch gospodarczych, budowa budynku handlowo-usługowego wraz z instalacjami wewnętrznymi: sanitarnymi (wodną, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, wentylacji mechanicznej, klimatyzacji), energii elektrycznej (gniazda, oświetlenie, instalacja odgromowa), budowa instalacji zewnętrznej energii elektrycznej (zasilanie budynku, oświetlenie terenu, zasilanie przepompowni), budowa instalacji zewnętrznej kanalizacji deszczowej wraz ze szczelnym zbiornikiem dwukomorowym na wody opadowe o poj. 40 m³, budowa przykanalika kanalizacji sanitarnej wraz ze szczelnym zbiornikiem na nieczystości ciekłe o poj. do 10 m³, budowa parkingu na 30 miejsc postojowych, budowa przyłączy wody oraz hydrantu zewnętrznego (...) 80 na działkach o nr ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna (…) oraz wydająca pozwolenie na budowę (ostateczna z dniem 12 kwietnia 2022 r.) oraz decyzja Starosty (…) z 27 stycznia 2023 r., znak: (…) przenosząca powyższą decyzję Nr (…) Starosty (…) z 7 marca 2022 r. (…) na rzecz A. Sp. z o.o. ul. (…) (ostateczna z dniem 16 lutego 2023 r.),
• dziennik budowy nr (…), Tom I wydany 18 lipca 2023 r. i 31 lipca 2023 r. rozpoczęta została budowa - zgodnie z wyżej powołaną decyzją z 7 marca 2022 r. decyzja (…) Starosty (…) (…),

8)jest zabudowana siecią wodociągową i teletechniczną (według wiedzy Przyszłego Sprzedającego nie występują żadne okoliczności uniemożliwiające całościowe uzbrojenie Nieruchomości, w szczególności podłączenie do sieci energetycznej, telefonicznej, wodnej, kanalizacyjnej itp.),

9)posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Do chwili zawarcia umowy, na podstawie której nastąpi przeniesienie własności przedmiotowej Nieruchomości Przyszły Sprzedający nie będzie obciążać Nieruchomości, ani jej części prawami osób trzecich, nie oddawać Nieruchomości w najem, dzierżawę ani w użytkowanie osobom trzecim, nie udostępni jej lub jej części w żaden sposób osobom trzecim, w szczególności poprzez obciążanie służebnościami lub innymi prawami bez zgody Przyszłego Kupującego.

Działki nr: 1 o powierzchni 31a oraz 2 o powierzchni 6a 75 m² oznaczone są w ewidencji gruntów i budynków jako „Br-Rlllb” - grunty rolne zabudowane.

Gmina (…) nie posiada obowiązującego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), w związku z tym nie ma możliwości stwierdzenia przeznaczenia działek o nr ewid. 1, 2 położonych w miejscowości (…), gmina (…), zgodnie z takim planem.

Decyzją z 3 stycznia 2022 r. (…) Starosta (…):

• zezwolił na wyłączenie gruntów mineralnych z produkcji rolnej gruntu stanowiącego użytki rolne o łącznej powierzchni 0,3775 ha, w tym z działki nr 1 - powierzchnia 0,3100 ha oraz z działki nr 2 - powierzchnia 0,0675 ha pod budowę budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z działek położonych w obrębie (…) w gm. (…), stanowiące własność Państwa B. i M.H., zam. (…),
• nie ustalił Wnioskodawcom należności (jednorazowej opłaty) za wyłączenie z produkcji rolnej gruntu stanowiącego użytki rolne w klasie Br Rlllb o łącznej powierzchni 0,3775 ha, pod budowę budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z powodu pomniejszenia wartości należności o wartość wolnorynkową gruntu,
• ustalił Wnioskodawcom Państwu B. i m. H., zam. (…) - opłatę roczną z tytułu wyłączenia na cele nierolnicze gruntu określonego w pkt. 1 niniejszej decyzji, stanowiącą 10% należności płatną przez okres 10 lat do dnia 30 czerwca każdego roku począwszy od 2022 do 2031 roku w wysokości: (…) zł/rok (słownie: (…)), prawomocną z dniem 13 stycznia 2022 r.

Decyzją Nr (…) z 7 marca 2022 r. (…) Starosta (…) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i wydającą pozwolenie na budowę wraz z decyzją przenoszącą tę decyzję na rzecz Przyszłego Sprzedającego wydaną przez Starostę (…) 27 stycznia 2023 r. (…).

Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie najpóźniej do 30 (słownie: trzydziestu) dni kalendarzowych od dnia spełnienia wszystkich poniższych warunków zawieszających, najpóźniej jednak do 4 grudnia 2024 r.:

1)dostarczenie następujących dokumentów:

• aktualnych odpisów z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, z wpisem własności na rzecz Przyszłego Sprzedającego,
• zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Przyszłego Sprzedającego,
• zaświadczenia właściwego Naczelnika urzędu skarbowego wydanego w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej o braku zaległości w opłaceniu podatków,
• zaświadczenie właściwego organu administracji stwierdzające brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela Nieruchomości,
• zaświadczenia o braku zaległości Przyszłego Sprzedającego z tytułu podatku od Nieruchomości,
• zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego lub braku takiego planu,
• zaświadczenia odnośnie uproszczonego planu urządzenia lasu oraz decyzji, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
• zaświadczenia odnośnie obszaru rewitalizacji, wyznaczenia obszarów zdegradowanych lub terenu specjalnej strefy rewitalizacji,
• wypisu z rejestru gruntów dla obu przedmiotowych działek nr 1 i nr 2, z którego będzie wynikać, iż łączna powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 30a,

2)brak obciążeń na Nieruchomości, za wyjątkiem wynikających z Umowy,

3)uzyskanie przez Przyszłego Kupującego w imieniu Przyszłego Sprzedającego, na koszt Przyszłego Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych dla pełnego wykonania obiektu na Nieruchomości, w szczególności prawomocnych, ostatecznych i bezwarunkowych decyzji:

• o warunkach zabudowy i
• o pozwoleniu na budowę

zezwalających na budowę budynku handlowo - usługowego (dalej: „Obiekt”), przez co rozumie się pawilon handlowy o łącznej powierzchni użytkowej nie mniej jak 890 metrów kwadratowych, w tym ok. 650 metrów kwadratowych powierzchni sprzedaży, nie mniej niż 40 miejsc parkingowych, łącznie z instalacjami reklamowymi, instalacjami zewnętrznymi, wraz z przyłączami wszystkich instalacji, umożliwiających funkcjonowanie Obiektu w standardzie „(…)” w pełnym zakresie, drogami dojazdowymi, wjazdami i zjazdami oraz wszelkimi innymi rozwiązaniami komunikacyjnymi, które będą wymagane przy realizacji przedmiotowej inwestycji przez zarządców dróg lub władze lokalne, zapewniających dostęp do drogi publicznej, zgodnie z Projektem Zagospodarowania Terenu (PZT), elewacjami wraz z „layout” stanowiącymi Załącznik 1 A, 1B i 1C do Umowy oraz „Standardem Budowy (…)”, którego pierwsza strona stanowi Załącznik 2 do Umowy, przy czym Przyszły Sprzedający przyjmuje do wiadomości, że załączony PZT działki ma charakter jedynie poglądowy.

Przyszły Sprzedający udzielił Przyszłemu Kupującemu bezwarunkowego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak i innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Przyszły Sprzedający udzielił Przyszłemu Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Przyszły Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo wyraził zgodę na przeniesienie na Przyszłego Kupującego decyzji o warunkach zabudowy jak i decyzji o pozwoleniu na budowę uzyskanych w ramach realizacji Umowy przez Przyszłego Kupującego w imieniu Przyszłego Sprzedającego.

Przyszły Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo wyraził zgodę na przeniesienie na Przyszłego Kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte przez Przyszłego Sprzedającego na zlecenie Przyszłego Kupującego lub przez Przyszłego Kupującego w imieniu Przyszłego Sprzedającego w związku z realizacją Umowy.

Obie strony ww. umowy są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że na działce nr 1 znajdowały się dwa budynki – mieszkalny i gospodarczy. Budynek mieszkalny został rozebrany. Na moment sprzedaży na działce 1 będzie znajdował się wyłącznie budynek gospodarczy, a na działce nr 2 znajdować się będzie budynek gospodarczy. Sieć wodociągowa przebiega przez obie działki (1 i 2) i należy do gestora sieci. Zarówno sieć wodociągowa jak i teletechniczna nie są Państwa własnością, sieć wodociągowa należy go Gminy (…), a sieć teletechniczna podlega pod (…). Nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie budynków, ani budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nie wznosili Państwo żadnych budynków ani budowli na przedmiotowych działkach (nr 1 i 2).

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży przedmiotowych zabudowanych nieruchomości położonych w miejscowości (…) (obręb (…)), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiących działki nr: 1 o powierzchni 31a (KW nr (…)) i 2 o powierzchni 6a 75 m² (KW nr (…)) będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki obowiązującej w dniu powstania obowiązku podatkowego czy też będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawcy, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1 b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f ustawy o VAT.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Ww. art. 19a ust. 1 ustawy o VAT formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem, o którym mowa w ww. ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1)zarządu sukcesyjnego albo

2)uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 przejście NIP na następcę prawnego ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

Stosownie do ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie treść wyżej przytoczonych przepisów wskazać należy, iż obie strony umowy są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając opisane zdarzenie przyszłe przyjąć należy, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 ani 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, jeśli nie wystąpiły następujące przesłanki:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT będzie natomiast możliwe pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym w ww. przepisie, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła własność działki nr 1 (KW nr (…)) na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2022 r., Rep. A nr (…) (notariusz w (…) E. K.), a własność działki nr 2 (KW nr (…)) na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2022 r., Rep. A nr (…) (notariusz w (…) E. K.). Transakcje, w oparciu o którą A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła przedmiotowe zabudowane nieruchomości położone w miejscowości (…) (obręb (…)), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiące działki nr: 1 o powierzchni 31a (KW nr (…)) i 2 o powierzchni 6a 75 m² (KW nr (…)) nie była opodatkowana VAT a podatkiem PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać dostawy działek zabudowanych nr 1 i 2. Dnia 4 grudnia 2023 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Obie strony ww. umowy są czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabyli Państwo własność ww. przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 9 marca 2022 r. Transakcja, w oparciu o którą nabyli Państwo przedmiotową, zabudowaną nieruchomość, składającą się z działek nr 1 i 2 nie była opodatkowana VAT. Nieruchomość nie była wynajmowana, wydzierżawiana, ani w inny sposób oddawana do dyspozycji. Nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji obie działki oznaczone są jako grunty rolne zabudowane. Nieruchomość jest zabudowana siecią wodociągową i teletechniczną. Ww. sieci nie są Państwa własnością, sieć wodociągowa należy go Gminy (…), a teletechniczna podlega pod (…). Na działce nr 1 znajdowały się dwa budynki – mieszkalny (który znajdował się na działce na dzień 30 kwietnia 2016 r.) i gospodarczy. Budynek mieszkalny został rozebrany i na moment sprzedaży na działce będzie się znajdował wyłącznie budynek gospodarczy. Na działce nr 2 na moment sprzedaży będzie się znajdować budynek gospodarczy. 21 czerwca 2021 r. została wydana decyzja Wójta Gminy (…) o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości (działek nr 1 i 2) ustalająca warunki zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji budowy budynku handlowo-usługowego, myjni samochodowej wraz z parkingiem oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, wydana dla państwa B. i M. H. W dniu 23 marca 2022 r. powyższa decyzja została przeniesiona na Państwa rzecz. W dniu 7 marca 2022 r. została wydana decyzja Starosty (…) zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany dla zamierzenia budowlanego, tj. rozbiórki budynku mieszkalnego oraz dwóch gospodarczych, budowa budynku handlowo-usługowego wraz z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi. W dniu 27 stycznia 2023 r. powyższa decyzja została przeniesiona na Państwa rzecz. Nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie budynków i budowli (znajdujących się na działkach nr 1 i 2) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nie wznosili także Państwo na działkach żadnych budynków ani budowli, tj. budynki znajdowały się na działkach w momencie zakupu nieruchomości.

Aktualnie rozważacie Państwo sprzedaż nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego, który jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie najpóźniej do 30 dni kalendarzowych od dnia spełnienia wszystkich poniższych warunków zawieszających, najpóźniej jednak do 4 grudnia 2024 r.:

1)dostarczenie następujących dokumentów:

• aktualnych odpisów z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, z wpisem własności na rzecz Przyszłego Sprzedającego,
• zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Przyszłego Sprzedającego,
• zaświadczenia właściwego Naczelnika urzędu skarbowego wydanego w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej o braku zaległości w opłaceniu podatków,
• zaświadczenie właściwego organu administracji stwierdzające brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela Nieruchomości,
• zaświadczenia o braku zaległości Przyszłego Sprzedającego z tytułu podatku od Nieruchomości,
• zaświadczenia o przeznaczeniu Nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego lub braku takiego planu,
• zaświadczenia odnośnie uproszczonego planu urządzenia lasu oraz decyzji, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
• zaświadczenia odnośnie obszaru rewitalizacji, wyznaczenia obszarów zdegradowanych lub terenu specjalnej strefy rewitalizacji,
• wypisu z rejestru gruntów dla obu przedmiotowych działek nr 1 i nr 2, z którego będzie wynikać, iż łączna powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 30a,

2)brak obciążeń na Nieruchomości, za wyjątkiem wynikających z Umowy,

3)uzyskanie przez Przyszłego Kupującego w imieniu Przyszłego Sprzedającego, na koszt Przyszłego Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, uzgodnień i decyzji właściwych organów koniecznych dla pełnego wykonania obiektu na Nieruchomości, w szczególności prawomocnych, ostatecznych i bezwarunkowych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, zezwalających na budowę budynku handlowo - usługowego łącznie z instalacjami reklamowymi, instalacjami zewnętrznymi, wraz z przyłączami wszystkich instalacji, drogami dojazdowymi.

Udzielili Państwo Przyszłemu Kupującemu bezwarunkowego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak i innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Udzielili też Państwo Przyszłemu Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działkach nr 1 i 2. Wskazali Państwo, że nabyli nieruchomości (zabudowane działki nr 1 i 2) na podstawie umowy sprzedaży z 9 marca 2022 r. Od momentu nabycia nieruchomości nie ponosiliście też Państwo wydatków ulepszenie budynków znajdujących się na nich w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Na dzień sprzedaży nieruchomości obie działki będą zabudowane budynkami gospodarczymi, które na datę 30 kwietnia 2016 r. – wraz ze znajdującym się w tamtym czasie na działce budynkiem mieszkalnym – tworzyły zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej. Tym samym można uznać, że do pierwszego zasiedlenia ww. budynków doszło przed datą zakupu przez Państwa nieruchomości. Zamierzają Państwo dokonać dostawy nieruchomości do 30 dni od momentu spełnienia warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży (jednak najpóźniej do 4 grudnia 2024 r.). Zatem dostawa nieruchomości (działek o nr 1 i 2) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynie także okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia do sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Nadmienić należy, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, mają Państwo możliwość rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem spełnienia wymogów, o których mowa w tym artykule.

Tym samym Państwa stanowisko, w zawiązku z tym, że dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).