Interpretacja indywidualna z dnia 5 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.803.2023.2.AG

Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1 oraz nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr 2 oraz 3.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 7 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2024 r. (wpływ 26 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest obywatelem Polski, na stałe mieszkającym i przebywającym z rodziną w Polsce, którą określa jako centrum swoich interesów życiowych (rodzinnych i finansowych).

Wnioskodawca:

a)jest współwłaścicielem nieruchomości (jego udział to 50%) składającej się z 1-go lokalu o powierzchni 116 m² położonej w (…) przy ul. (…). Zakup nieruchomości ((…); jego udział 50%) miał miejsce w dniu 07.01.2022 r. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) nieruchomość została sklasyfikowana jako 1230 Budynki handlowo-usługowe .

b)jest współwłaścicielem udziałów w nieruchomości (jego udział to 50%), składającej się z 30 lokali o łącznej powierzchni 920 m² położonej w (…) przy ulicy (…). Zakup nieruchomości ((…), ul. (…); jego udział 50%) miał miejsce w dniu 31.08.2022 r. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) nieruchomość została sklasyfikowana jako 1220 Budynki biurowe/1230 Budynki handlowo-usługowe.

Wnioskodawca nabył wskazane powyżej lokale w celu lokowania oszczędności. Ponadto Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i lokale będące jego współwłasnością nie są składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca wynajmuje wskazane lokale najemcom w sposób długoterminowy i rozlicza przychody z najmu tych lokali jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Najemcami są podmioty gospodarcze, a wynajem lokali związany jest z prowadzoną, przez te podmioty, działalnością gospodarczą. Poza wskazanymi wyżej lokalami nie są wynajmowane inne nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza gospodarować swoim prywatnym majątkiem (w tym przypadku wspomnianymi lokalami) poprzez jego wynajem długoterminowy.

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym (data rejestracji 01.06 2022 r.) na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług z późniejszymi zmianami.

Wnioskodawca dokonał w roku 2023 oraz dokona w latach 2023-2024 następujących czynności dotyczących pozostałego majątku prywatnego. Wskazany poniżej majątek prywatny nie stanowił nigdy majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

1)Sprzedaż 04.07.2023 r. Repertorium A numer (…)

Sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni 0,3338 ha (Repertorium A numer (…); (…)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim.

2)Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zakupiona nieruchomość o powierzchni łącznej 0,0846 ha oznaczona została w ewidencji gruntów Bp zurbanizowane tereny niezabudowane, położonej na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osoby prawnej prowadzącej działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

3)Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wskazana nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarczej.

4)Zakup 05.10.2023 r.

Zakup 1/3 działki rolnej o powierzchni całkowitej 1,03 ha oznaczonej w ewidencji gruntów N - nieużytki (KW nr (…)).

Sprzedaż dotycząca nieruchomości, o której mowa w pkt 1 oraz przyszła sprzedaż wymienionych nieruchomości w pkt 2 oraz pkt 3 ma charakter okazjonalny i jednorazowy. Wnioskodawca nie dokonywał w ostatnich latach transakcji sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi również działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Pozyskane przez Wnioskodawcę środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele prywatne.

Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży nieruchomości w jakichkolwiek mediach, nie powierzył też sprzedaży żadnemu z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości winna być traktowana wyłącznie jako sprzedaż majątku prywatnego. Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał żadnych ulepszeń sprzedawanych działek, nie zamierza doprowadzać do nich mediów, czy też zagospodarowywać zieleni lub wykonywać ogrodzenia.

W przedmiotowej sprawie nie podejmowano w odniesieniu do nieruchomości działań o charakterze handlowym, marketingowym czy reklamowym.

Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie prowadził nigdy działalności rolnej, a na nieruchomościach nie była prowadzona działalność rolnicza i nie były z nich pozyskiwane płody rolne.

Nieruchomości opisane w pkt 1-4 niniejszego wniosku od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów.

Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych niż opisywane we wniosku nieruchomości.

Umowa przyrzeczona dotycząca nieruchomości opisanych w pkt 2 oraz pkt 3 ma zostać zawarta po spełnieniu warunku polegającego na uzyskaniu interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług nie później niż w roku 2024.

Na poczet ceny nieruchomości, o których mowa w pkt 2 oraz pkt 3 kupujący wpłacili całość należnej kwoty. Wnioskodawca udzielił kupującym ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

1.Z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Prowadzi Pan działalność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług – obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Najem prywatny w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług to działalność gospodarcza. Najem prywatny w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi działalności gospodarczej, a stanowi odrębne źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 wskazanej w zdaniu ustawy (tj. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze). Przychody z najmu osiąga Pan od dnia 07.01.2022 r. Jest Pan z tytułu najmu podatnikiem VAT czynnym (data rejestracji 01.06.2022 r.) na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług z późniejszymi zmianami.

2.Prosimy wskazać jakie nieruchomości są objęte zakresem postawionych we wniosku pytań?

1)Sprzedaż 04.07.2023 r. Repertorium A numer (…)

Sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni 0.3338 ha (Repertorium A numer (…); (…)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim.

2)Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zakupiona nieruchomość o powierzchni łącznej 0,0846 ha oznaczona została w ewidencji gruntów Bp zurbanizowane tereny niezabudowane, położonej na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osoby prawnej prowadzącej działalność w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

3)Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wskazana nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarczej.

Czy działki stanowiące nieruchomości objęte zakresem postawionych we wniosku pytań są działkami niezabudowanymi czy zabudowanymi?

Działki są działkami niezabudowanymi.

Jeśli działki są zabudowane to prosimy wskazać jakie obiekty – budynki, budowle znajdują się na danej działce oraz w jaki sposób i przez kogo obiekty te były wykorzystywane.

Nie dotyczy.

3.Należy podać numer działki zakupionej 13.02.2009 r. oraz 17.06.2010 r., stanowiące nieruchomości objęte zakresem postawionych we wniosku pytań?

Sprzedaż 04.07.2023 r. Repertorium A numer (...)

Sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni 0.3338 ha (Repertorium A numer(...); (...)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim. Nr ewidencyjny działki KW (...)) nr działki 1.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024).

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (...); KW nr (...)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wskazana nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarczej. Nr ewidencyjny działki: KW nr (...) nr działki 3. Udział w działce 50%.

4.W jakim celu nabył Pan nieruchomości, objęte zakresem postawionych we wniosku pytań, tj. nieruchomość nabytą 13.02.2009 r., 21.07.2023 r., 17.06.2010 r.?

Wszystkie wymienione we wniosku o interpretację indywidualną działki służyły zaspokajaniu potrzeb osobistych (lokowanie oszczędności). Celem równoległym od początku było alokowanych środków oraz ewentualnych zysków wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości na zaspokojenie potrzeb rodziny. Jak wynika z orzecznictwa NSA dokonywanie korzystnych lokat majątku prywatnego stanowi emanację zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś prowadzenia działalności gospodarczej.

5.W jaki sposób/na jakie cele nieruchomości, objęte zakresem postawionych we wniosku pytań (każda działka) były/będą wykorzystywane przez Pana od dnia nabycia do dnia sprzedaży? Prosimy wskazać odrębnie dla każdej nieruchomości (każdej działki)?

Wszystkie wymienione we wniosku o interpretację indywidualną działki służyły zaspokajaniu potrzeb osobistych (lokowanie oszczędności). Celem równoległym od początku było alokowanych środków oraz ewentualnych zysków wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości na zaspokojenie potrzeb rodziny. Jak wynika z orzecznictwa NSA dokonywanie korzystnych lokat majątku prywatnego stanowi emanację zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś prowadzenia działalności gospodarczej. Wszystkie wymienione we wniosku o interpretacje indywidualną działki nie były / nie będą wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu ich sprzedaży w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (najem prywatny), o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług – obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

6.Jakie czynności podejmował/będzie podejmował Pan w stosunku do nieruchomości, objętych zakresem postawionych we wniosku pytań, w całym okresie posiadania oraz w związku z dokonaną oraz planowaną sprzedażą?

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (...); KW nr (...)) w stosunku do tej działki wystąpił Pan o pozwolenie na budowę w 2021 r. Decyzja wydana przez Prezydenta Miasta (...) w dniu 12.07.2021 r. Nr (...). W pozostałych nieruchomościach nie było podejmowanych żadnych czynności.

7.Należy wskazać do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan nieruchomości, objęte zakresem postawionych we wniosku pytań (każdą działkę), tj. czy do czynności:

-opodatkowanych podatkiem VAT,

-zwolnionych od podatku VAT,

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Wszystkie wymienione we wniosku o interpretację indywidualną działki służyły zaspokajaniu potrzeb osobistych (lokowanie oszczędności). Wszystkie wymienione we wniosku o interpretację indywidualną działki nie były/nie będą wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (najem prywatny), o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług – obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody. W związku z powyższym dotyczą czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

8.Czy dla działek objętych zakresem postawionych we wniosku pytań (prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki), na dzień sprzedaży obowiązywał/będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki :

a)jakie było/będzie przeznaczenie działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

b)z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi jego uchwalenie?

Sprzedaż 04.07.2023 r. Repetytorium A numer (...)

Sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni 0.3338 ha (Repertorium A numer (...); (...)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r., od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim. Zaświadczenie nr (...) z UP Wójta Gminy (...) z dnia 29 czerwca 2023 r., z którego wynika iż nieruchomość oznaczona numerem działki 1 położona w obrębie ewidencyjnym (...), gm. (...) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wyżej wymieniona nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji i obszarze specjalnej rewitalizacji, nie została również objęta gminnym programem rewitalizacji. Nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28.09.1991 r. o lasach.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer ...; KW nr (...)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Dla działki przy ul. (...) ab wpisanej do KW numer (...) numer działki 2 obr. ... oznaczona w księdze wieczystej symbolem Bi - inne tereny zabudowane a w ewiedecji gruntów w rodzaju użytków symbolem „Bp” - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy położona jest na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w pozostałej części, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. (...), zatwierdzonym uchwałą numer ... Rady Miasta (...) z dnia 24 lipca 2008 rok, w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza oraz przeznaczenie dopuszczalne zieleń przydrożna, infrastruktura techniczna, jest niezabudowana, znajduje się na niej uzbrojone uzbrojenie przechodzące do nieruchomość oznaczonych numerami działki 4 i 5 i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)).

Dla działki położonej w (…) przy ul. (…) oznaczonej jako działka numer 3 według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic (…) w (…), uchwała numer (…) Rady Miasta (…) z dnia (…) roku dla terenów oznaczonych symbolami (…) ustala się przeznaczenie podstawowe - usługi dopuszczalne produkcja, składy, magazyny, infrastruktura techniczna, istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, maksymalna wysokość zabudowy 15 m.

9.Czy dla działek objętych zakresem postawionych we wniosku pytań (prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki), zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)kiedy decyzja została/zostanie wydana? Czy decyzja była/będzie wydana przed sprzedażą działki?

b)jakie przeznaczenie działki określała/będzie określać wydana decyzja?

Sprzedaż 04.07.2023r Repertorium A numer (...)

Sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni 0,3338ha (Repertonum A numer (...); (...)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim.

Zaświadczenie nr (...) wydane z UP Wójta Gminy (...) z dnia 29 czerwiec 2023 rok, z którego wynika, że nieruchomość oznaczona numerem działki 1położona w obrębie ewidencyjnym (...), gm. (...) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wyżej wymieniona nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji i obszarze specjalnej rewitalizacji nie została również objęta gminnym programem rewitalizacji. Nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28.09.1991 r. o lasach.

Nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy na dzień sprzedaży działki.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (...), KW nr (...)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Dla działki przy ul. (...) ab wpisanej do KW numer (...) numer działki 2 obr. 43, oznaczona w księdze wieczystej symbolem Bp - inne tereny zabudowane, a w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy położona jest na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w pozostałej części, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. (...), zatwierdzonym uchwałą numer ... Rady Miasta (...) z dnia 24 lipca 2008 rok, w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...) dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza oraz przeznaczenie dopuszczalne zieleń przydrożna, infrastruktura techniczna, jest niezabudowana, znajduje się na niej uzbrojone przechodzące do nieruchomości oznaczonych numerami działki 4 i 5 i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (...); KW nr (...))

Dla działki położonej w (...) przy ul. (...) oznaczonej jako działka numer 3 według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic (...) w (...), uchwała numer (...) Rady Miasta (...) z dnia 21 listopada 2019 roku dla terenów oznaczonych symbolami (...) ustala się przeznaczenie podstawowe - usługi, dopuszczalne produkcja, składy magazyny, infrastruktura techniczna, istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, maksymalna wysokość zabudowy 15 m.

10.Czy dla działki zostało/zostanie wydane przed sprzedażą pozwolenie na budowę – jeśli tak to z czyjej inicjatywy zostało/zostanie wydane? Prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki objętej zakresem postawionych we wniosku pytań.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasność nieruchomości o powierzchni łącznej 0.0657ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repetytorium A numer (…); KW nr (…)). Dla działki (…) pozwolenie na budowę (…) wydane przez Prezydenta Miasta (…) w dniu 12.07.2021 r. na wniosek (…).

Dla pozostałych działek decyzji brak.

11.Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku? Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń? Prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki objętej zakresem postawionych we wniosku pytań. Nie ma innych decyzji.

12.Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży działek? Prosimy wskazać odrębnie dla każdej nieruchomości (działki) objętej zakresem postawionych we wniosku pytań.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomość oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…) KW nr (…)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalność gospodarczej. Zakupiona nieruchomość o powierzchni łącznej 0,0846 ha oznaczona została w ewidencji gruntów Bp zurbanizowane tereny niezabudowane, położonej na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osoby prawnej prowadzącej działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Umowy przedwstępna została zawarta dnia 03.11.2023 r. Repertorium A nr (…).

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomość o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczych. Wskazana nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż nastąpi w roku 2023/2024 i zostanie dokonana na rzecz osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalność gospodarczej.

Umowy przedwstępna została zawarta dnia: 06.11.2023 r. Repetytorium A nr (…).

13.Jeżeli przed sprzedażą zawarł/zawrze Pan umowy przedwstępne tak, to należy jednoznacznie wskazać odrębnie dla każdej nieruchomości objętej zakresem postawionych we wniosku pytań :

a)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą/nabywcami w zakresie nieruchomości (działki) ciążyły/będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym?

b)czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone konkretne warunki, które musiały/muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości (działki)? Jeśli tak, to jakie?

Z zawartych umów przedwstępnych nie wynikają prawa i obowiązki w zakresie nieruchomości (działek), które ciążyły lub będą ciążyć na kupującym ani na sprzedającym. Aby umowa ostateczna sprzedaży nieruchomość doszła do skutku jedynym warunkiem zawarcia umów ostatecznych sprzedaży działek (planowana sprzedaż rok 2023/2024) jest uzyskanie interpretacji indywidualnej.

14.Czy w związku z dokonaną/planowana sprzedażą nieruchomości, udzielił/udzieli Pan nabywcy/nabywcom/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości (działki)? Jeżeli tak to należy podać:

a)komu udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

b)przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

c)jakie konkretnie czynności nabywca/nabywcy/inny podmiot dokonywał/będzie dokonywał w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)

W związku z dokonaną/planowaną sprzedażą nieruchomości nie udzielił Pan i nie udzieli nabywcy/nabywcom/innemu przedmiotowi pełnomocnictwa (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych we wniosku nieruchomości (działek).

15.Z opisu sprawy wynika, iż udzielił Pan kupującym ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością, prosimy wskazać w stosunku, do której działki udzielił Pan ww. prawa oraz w jaki sposób kupujący korzystają/będą korzystać z tego prawa, do jakich celów było/będzie wykorzystane ww. prawo?

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0.0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…), KW nr (…)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Udzielił Pan kupującym ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością w ten sposób, że zobowiązana do kupna spółka będzie korzystać w sposób wyłączny i samodzielny z tej części nieruchomości o przybliżonym obszarze 250 m² (125/846), której rzut graficzny został nakreślony kolorem zielonym na mapie stanowiący załącznik do aktu notarialnego w ramach korzystania ze swojej części nieruchomości (125/846), do ponoszenia nakładów i ciężarów wyłącznie na swoją część nieruchomość (na przykład płacenia podatku od nieruchomości), czerpania korzyści i pobierania pożytków wyłącznie z tej części (125/846), z obowiązkiem ponoszenia kosztów mediów oraz ubezpieczenia swojej części nieruchomości.

Planowana sprzedaż (rok 2023/2024)

Przyszła sprzedaż współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…), KW nr (…)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczych.

Udzielił Pan pełnomocnictwa kupującym do samodzielnego działania przez każdego z nich w sprawach dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cele energetyczne, cele wodociągowo-kanalizacyjne cele telekomunikacyjne, cel przebudowy oraz ułożenia sieci i przyłączy gazowych i ciepłowniczych oraz w celu uzyskania decyzji na zjazdy, prowadzące z i na nieruchomości oraz odbiór wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów i wszelkich innych zaświadczeń wypisów, wyrysów map geodezyjnych i ewidencyjnych, odpisów i wyciągów informacji z wszelkich rejestrów oraz wszystkich innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Pytania

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę, dotycząca:

1)współwłasności nieruchomości o powierzchni 0,3338ha (Repertorium A numer (…); (…)) (udział Wnioskodawcy to 50%) zakupionej w dniu 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe (nieobjęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), oraz przyszła sprzedaż:

2)udziałów wynoszących odpowiednio 125/846 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 0,0846 ha zakupionej w dniu 21.07.2023 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zakupiona nieruchomość o powierzchni łącznej 0,0846 ha oznaczona została w ewidencji gruntów Bp zurbanizowane tereny niezabudowane, położonej na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza,

3)współwłasności nieruchomości o powierzchni łącznej 0,0657 ha (udział Wnioskodawcy 50%) zakupionej w dniu 17.06.2010 r. (akt notarialny Repertorium A numer (…); KW nr (…)) od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczych. Wskazana nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,

opisanych w niniejszym wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn: Dz. U. z 2023r. poz. 1570 z późn. zm. dalej - ustawa o VAT). opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), a zatem m.in. sprzedaż towarów.

Przez towary na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT- rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunty oraz udział w  gruncie spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne jednostki organizacyjne niemające osobowość prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów handlowców lub usługodawców w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objecie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej dotyczącej zbywanej rzeczy a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przykładowymi czynnościami, które mogłyby wskazywać na profesjonalny (zawodowy) charakter czynności prowadzących do zbycia nieruchomości i uzyskania w tym zakresie statusu podatnika podatku od towarów i usług mogą być np. wcześniejsze nabycie terenu w celu jego dalszej odsprzedaży, dokonywanie istotnych ulepszeń (np. jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego), prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, które wykraczałoby poza zwykle formy informowania lub oferowania nieruchomości stosowane przez osoby prywatne.

Niewątpliwie objęte działalnością profesjonalną będzie również zbywanie gruntów i innych nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarza w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, aby uznać daną aktywność za handlową (profesjonalną zawodową), co prowadzić ma do opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, wyżej opisane czynności powinny stanowić ciąg, następować w sposób zorganizowany. Nie będzie wystarczającym dla ustalenia profesjonalnego charakteru stwierdzenie wystąpienia jedynie pojedynczych, incydentalnych czynności.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie może przesądzać o opodatkowaniu czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (wyrok NSA z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Handlowy (profesjonalny, zawodowy) charakter ocenia się zatem w odniesieniu do danej czynności, a sam fakt bycia zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług nie przesądza o konieczności objęcia danej czynności podatkiem od towarów i usług.

Kluczowym w kwestii ustalenia opodatkowania zamierzonej dostawy gruntów jest dokonanie ustaleń, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne, zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, nadając swoim czynnościom profesjonalny charakter, jak w przypadku producenta, handlowca czy usługodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (wyrok TS z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Slaby v Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska- Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. 1-8461). Ustalenia w tym zakresie skutkować mogą koniecznością uznania wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu wzmiankowanego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, bądź też sprzedaż może być oceniona jako dokonana w odniesieniu do majątku prywatnego.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, o ile transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (tak: wyrok TS z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-98, poz. 1-8461).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zamierzona sprzedaż działek (udziału Wnioskodawcy 50%) opisanych w pkt 1, pkt 2 oraz pkt 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy od momentu nabycia nieruchomości nie zaistniała aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a samo zbycie działek będzie neutralne na gruncie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie podjął ciągu zorganizowanych działań, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze czynności zbycia nieruchomości (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, oraz ogrodzenie działek, pozyskanie warunków zabudowy). Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponieść żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, a jedynie wykonuje czynności związane z zarządem prywatnym majątkiem.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek, nie podejmował również żadnych czynności mających na celu przygotowanie gruntu do sprzedaży. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej. W konsekwencji Wnioskodawca nie działał jako handlowiec, a podejmowane czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE. który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/1 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konkludując, dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cechy podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż nieruchomości opisanej w pkt 1 oraz planowana sprzedaż nieruchomości z pkt 2 oraz pkt 3 opisanych w niniejszym wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższe potwierdzają również zapadłe w niniejszej sprawie wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 11 października 2022 r. sygn. akt I SA/Gd 822/22 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 17/23. Pismo z dnia 26 października 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP4-3.4012.188.2022.11.S.MKA VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1 oraz nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr 2 oraz 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3 podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, iż jest Pan z tytułu najmu podatnikiem VAT czynnym. Dokonał Pan sprzedaży udziału w działce nr 1. Nieruchomość została zakupiona 13.02.2009 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona była w ewidencji gruntów w rodzaju użytków symbolem ŁV łąki trwałe i nie była objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Sprzedaży dokonano na rzecz osób fizycznych pozostających w związku małżeńskim. Na dzień jej sprzedaży nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W 2023/2024 roku planuje Pan sprzedaż udziału w działce nr 2 oraz sprzedaż udziału w działce nr 3.

Nieruchomość – udział w działce nr 2 – została zakupiona w dniu 21.07.2023 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W ewidencji gruntów oznaczona jest jako Bp zurbanizowane tereny niezabudowane, położonej na terenie częściowo nieobjętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej części zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalono przeznaczenie podstawowe komunikacja - droga publiczna zbiorcza. Nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Planowana sprzedaż zostanie dokonana na rzecz osoby prawnej prowadzącej działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Udzielił Pan kupującym ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością w ten sposób, że zobowiązana do kupna spółka będzie korzystać w sposób wyłączny i samodzielny z tej części nieruchomości o przybliżonym obszarze 250 m² oraz będzie ponosić nakłady i ciężary wyłącznie na swoją część nieruchomości, (np. płacenia podatku od nieruchomości), czerpania korzyści i pobierania pożytków wyłącznie z tej części, z obowiązkiem ponoszenia kosztów mediów oraz ubezpieczenia swojej części nieruchomości.

Natomiast, nieruchomość – udział w działce nr 3 – została zakupiona w dniu 17.06.2010 r. od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Nie przysługiwało Panu prawo odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotowym zakupem. Nieruchomość oznaczona została w ewidencji gruntów U/MN usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana sprzedaż zostanie dokonana na rzecz osób fizycznych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze. Dla działki na Pana wniosek złożony w 2021 r. zostało wydane pozwolenie na budowę. Udzielił Pan pełnomocnictwa kupującym do samodzielnego działania przez każdego z nich w sprawach dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cele energetyczne, cele wodociągowo-kanalizacyjne cele telekomunikacyjne, cel przebudowy oraz ułożenia sieci i przyłączy gazowych i ciepłowniczych oraz w celu uzyskania decyzji na zjazdy, prowadzące z i na nieruchomości oraz odbiór wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów i wszelkich innych zaświadczeń wypisów wyrysów map geodezyjnych i ewidencyjnych, odpisów i wyciągów informacji z wszelkich rejestrów oraz wszystkich innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Pozyskane przez Pana środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele prywatne. Nie ogłaszał Pan zamiaru sprzedaży nieruchomości w jakichkolwiek mediach, nie powierzył też sprzedaży żadnemu z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie dokonywał i nie będzie dokonywał Pan żadnych ulepszeń sprzedawanych działek oraz nie zamierza Pan doprowadzać do nich mediów, czy też zagospodarowywać zieleni lub wykonywać ogrodzenia. Wskazał Pan, że nie podejmował Pan w odniesieniu do nieruchomości działań o charakterze handlowym, marketingowym czy reklamowym. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego i nie prowadził Pan nigdy działalności rolnej, a na nieruchomościach nie była prowadzona działalność rolnicza i nie były z nich pozyskiwane płody rolne. Przedmiotowe nieruchomości od momentu ich nabycia przez Pana nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Wszystkie działki służyły zaspokajaniu potrzeb osobistych (lokowanie oszczędności). Działki nie były/nie będą wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (najem prywatny).

Odnosząc się do dokonanej przez Pana sprzedaży udziałów w działce nr 1, w pierwszej kolejności wskazania wymaga, że przedmiotowa działka została zakupiona przez Pana w celu lokaty kapitału oraz uzyskania zysków wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości na zaspokojenie potrzeb Pana rodziny. Pomimo, że Pana celem było lokowanie oszczędności, to poza tą okolicznością w stosunku do działki nr 1 nie dokonywał Pan żadnych czynności. Nie dokonywał Pan żadnych ulepszeń działki. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Nie podejmował Pan w odniesieniu do nieruchomości działań o charakterze handlowym, marketingowym czy reklamowym.

Analiza opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w sprawie dokonanej przez Pana sprzedaży udziałów w działce nr 1 nie wystąpiły okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż udziałów ww. działce, nie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. udziałów w działce nr 1, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w działce nr 1 wystąpił Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W okolicznościach wskazanych w przedstawionym we wniosku opisie sprawy sprzedaż udziałów w działce nr 1 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziałów w działce nr 1 nie działał Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziałów w działce nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1 uznałem za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 2 wskazać należy napojęcie usługi (świadczenia), o której mowa art. 8 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Udzielił Pan kupującym udziały w działce nr 2 ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością w ten sposób, że zobowiązana do kupna Spółka będzie korzystać w sposób wyłączny i samodzielny z części działki oraz będzie ponosić nakłady i ciężary wyłącznie na swoją część nieruchomości, w tym płacenia podatku od nieruchomości.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

Strony stosunku cywilnoprawnego, mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, zobowiązana do kupna Spółka będzie korzystać w sposób wyłączny i samodzielny z części działki, co do której będzie ponosić nakłady i koszty m.in. będzie płacić podatek od nieruchomości.

Stosownie do art. 6 powołanej w sentencji ustawy Ordynacja podatkowa podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek, sam w sobie bowiem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na oddającym do używania, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę biorącą nieruchomość w użyczenie ze skutkiem zwalniającym użyczającego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu należności z tytułu podatku od nieruchomości.

Niezależnie jednak od tego, kwota podatku od nieruchomości zawsze jest należnością obciążającą oddającego nieruchomość w użyczenie (tj. właściciela). Natomiast obowiązek biorącego w użyczenie względem użyczającego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi udostępnienia nieruchomości.

Zatem należy stwierdzić, że podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Jeżeli zatem właściciel gruntu obciąża kogokolwiek innego równowartością tego podatku, kwota ta stanowi element opłaty za usługę, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi udostępnienia nieruchomości.

W konsekwencji uznać należy, że w sytuacji, gdy przed planowaną sprzedażą użyczył Pan Spółce grunt w zamian za uiszczany przez nią podatek od nieruchomości, to stanowi to odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Po Pana stronie powstała wyraźna i jasno zidentyfikowana korzyść związana z użyczeniem gruntu. Otrzymywał Pan wynagrodzenie za ww. świadczenie, które choć było wyłącznie równowartością zobowiązań z tytułu podatku od nieruchomości, to jednak stanowi dla Pana przysporzenie, bo w sytuacji nie użyczenia działki Spółce to Pan musiałby ponosić te koszty jako właściciel (współwłaściciel) nieruchomości.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Należy wskazać, że powyższa argumentacja Organu znajduje swoje potwierdzenie także w wyroku NSA z dnia 14 czerwca 2019 r. sygn. akt I FSK 741/17, w którym Sąd stwierdził cyt. „(…) Dokonując dostawy działek (powstałych z podziału gospodarstwa rolnego), które dzierżawione były w celach zarobkowych (w celu uzyskiwania korzyści majątkowej z tego tytułu), sprzedający wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż wydzierżawionych działek będzie podlegać opodatkowaniu VAT (…)”.

Ponadto, w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

W rozpatrywanej sprawie opłaty z tytułu ponoszonych przez Spółkę kosztów związanych z utrzymaniem posiadanej działki w formie kwoty odpowiadającej wysokości podatku od nieruchomości (podatku od części działki nr 2), którymi Pan obciąża Spółkę użytkującą przedmiotowy grunt – stanowi dla Pana wynagrodzenie za usługę w postaci udostępnienia danej działki. W tej sytuacji kwota odpowiadająca wysokości podatku od nieruchomości (opłat lokalnych) jest należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące przepisy prawne należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z nieodpłatnym użyczeniem, ale z odpłatnym użyczeniem działki, na co wskazuje fakt, że podatek od nieruchomości z tytułu części działki nr 2 ponosi Spółka, która użytkuje grunt.

W związku z powyższym za uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia fakt, że użycza Pan przedmiotową działkę odpłatnie. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, użyczenie nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ono określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto wskazać należy, że nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż udział w działce 2 został przez Pana nabyty 21.07.2023 r. i w tym samym roku – jak wynika z wniosku –podjął Pan decyzję o jego sprzedaży, zatem uznać należy, że faktycznym celem nabycia była chęć odsprzedaży, a nie wykorzystywanie działki na cele prywatne. Nie można uznać, że ww. działka służyła zaspokajaniu potrzeb osobistych. Jak Pan wskazał działka została zakupiona w celu ulokowania oszczędności. Okoliczności sprawy wskazują, że celem nabycia była lokata kapitału (cel inwestycyjny), a nie realizacja potrzeb osobistych. W związku z powyższym, nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne. Przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy wskazuje na charakter i cel inwestycyjny przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, aby przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Pana do celów osobistych - od momentu zakupu nie podjęto działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy – nie można uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w ww. działce będzie zbywał Pan majątek osobisty i będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży udziałów w działce nr 2 będzie działał Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż udziałów w działce nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3 należy zwrócić uwagę na fakt udzielenia przez Pana szerokich pełnomocnictw celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży. Ponadto, dla działki na Pana wniosek zostało wydane pozwolenie na budowę.

Wskazać należy, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że udzielił Pan pełnomocnictwa kupującym do samodzielnego działania przez każdego z nich w sprawach dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cele energetyczne, cele wodociągowo-kanalizacyjne cele telekomunikacyjne, cel przebudowy oraz ułożenia sieci i przyłączy gazowych i ciepłowniczych oraz w celu uzyskania decyzji na zjazdy, prowadzące z i na nieruchomości oraz odbiór wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów i wszelkich innych zaświadczeń wypisów wyrysów map geodezyjnych i ewidencyjnych, odpisów i wyciągów informacji z wszelkich rejestrów oraz wszystkich innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Zatem Kupujący będą dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana udziału w  działce nr 3. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującym stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że czynności nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupujących nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną.

W okolicznościach niniejszej sprawy, sprzedaż udziału działce nr 3 zostanie w taki sposób zorganizowana, że niejako działania Pana łącznie z działaniami przyszłego nabywcy – będą stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będzie Pan właścicielem działki, która będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę (Kupujących).

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa, a także udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane skutkowało tym, że wszystkie czynności w odniesieniu do Nieruchomości będą podejmowane przez Kupujących w imieniu i na Pana korzyść. Poza tym, dla działki na Pana wniosek zostało wydane pozwolenie na budowę.

Ponadto, jak Pan wskazał działka została zakupiona w celu ulokowania oszczędności. Okoliczności sprawy wskazują, że celem nabycia była lokata kapitału (cel inwestycyjny), a nie realizacja potrzeb osobistych. W przedmiotowej sprawie, nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne. Przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy wskazuje na charakter i cel inwestycyjny przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, aby przedmiotowa działka była wykorzystywana przez Pana do celów osobistych – od momentu zakupu nie podjęto działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy – nie można uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w ww. działce będzie zbywał Pan majątek osobisty i będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy uznać, że w analizowanej sprawie sprzedaż udziału w działce nr 3 będzie stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż udziałów w działce nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana w tym wniosku wyroków sądów, wyjaśnić należy, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Natomiast odnośnie powołanej interpretacji, wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).