Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 maja 2022 r., sygn. II SA/Wr 568/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Asesor WSA Marta Pawłowska Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 maja 2022 r. sprawy ze skargi (...) z/s. w W. na decyzję W.D. z dnia (...) nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę w całości.

Uzasadnienie

Decyzją z 21 IX 2021 r. (nr ...) Wojewoda Dolnośląski, po rozpatrzeniu odwołania P. S.A. z siedzibą w W., utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu Wrocławskiego z 12 II 2021 r. (nr ...) orzekającą:

1) ustalić odszkodowanie na rzecz:

- Skarbu Państwa w wysokości 31 510 zł z tytułu utraty prawa własności oraz

- P. S.A. w wysokości 76 400 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego,

na nieruchomości położonej we W., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), o powierzchni 0,0351 ha, obręb M., gmina W., która na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta W. z dnia 21 VIII 2019 r. (nr ...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przeszła na własność Gminy W.;

2) powiększyć ustalone na rzecz P. S.A. odszkodowania o 5% wartości prawa użytkowania wieczystego, tj. o kwotę 3 820, co daje kwotę 80 220 zł;

3) zobowiązać gminę W. do zapłaty ww. odszkodowań.

Jak wynika z obszernego uzasadnienia decyzji wojewody, podzielił on stanowisko starosty co do wystąpienia w okolicznościach sprawy przesłanek ustalenia odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 IV 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm.), dalej: "specustawa". Na wstępie zaznaczył, że uprzednio na wniosek prezydenta wyznaczył postanowieniem z dnia 12 II 2020 r. (znak ...) starostę – jako organ wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej - do załatwienia przedmiotowej sprawy. Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania prowadzone było przez starostę z urzędu w związku z ostatecznością decyzji Prezydenta W. z dnia ... (nr ...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która m.in. zatwierdziła podział działki nr (...), polegający na wydzieleniu z niej działki nr (...) z przeznaczeniem na inwestycję drogową. Wojewoda zaznaczył przy tym, że teren ten stanowił własność Skarbu Państwa i pozostawał w użytkowaniu wieczystym P. S.A. Z chwilą ostateczności decyzji, tj. z dniem 25 IX 2019 r., własność działki nr (...) przeszła na rzecz gminy W., zaś prawo użytkowania wieczystego wygasło. Dalej wojewoda wyjaśnił, że starosta przeprowadził postępowanie dowodowe przy udziale biegłej rzeczoznawcy majątkowego A. L. celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...). Sporządzony został operat szacunkowy (pierwotna wersja z dnia 22 VI 2020 r., następnie skorygowana w formie operatu z dnia 21 IX 2020 r.). Biegła ustaliła przy tym, że nieruchomość ma mieszane przeznaczenie (w części na cele drogowe w części na cele usługowe), po czym przeprowadziła wycenę w podejściu porównawczym metodą porównywania parami mając na względzie regulacje zawarte w art. 153 ustawy z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), dalej: "ugn" oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 IX 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), dalej: "rozporządzenie". Wojewoda przeprowadził przy tym szczegółową analizę treści operatu, w wyniku której podzielił ocenę wiarygodności procesowej operatu szacunkowego dokonaną uprzednio przez starostę. Między innymi wyjaśnił, że biegła analizując rynek nieruchomości podobnych odwołała się do segmentu nieruchomości o funkcji aktywności gospodarczej oraz o funkcji drogowej opierając się na transakcjach nieruchomościami podobnymi z terenu miasta W. Ponadto biegła analizując zmiany cen nieruchomości w związku z upływem czasu zaobserwowała stały trend cenowy (s. 24-25 operatu). Biegła przy tym ustaliła atrybuty cenotwórcze mające wpływ na wartość nieruchomości i skorygowała ceny jednostkowe odpowiednio do różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. W ocenie wojewody zaakceptować też należało operat w zakresie dotyczącym oszacowania wartości części składowych nieruchomości (tj. betonowego płotu i nasadzeń w postaci jesionu wyniosłego oraz jarzębu pospolitego). Wobec braku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach skalicowych wycena w tym zakresie przeprowadzona została na podstawie ustalenia wartości odtworzeniowej, zgodnie z art. 135 ugn. Wojewoda odniósł się również do uwag zgłaszanych przez P. S.A. w toku postępowania nawiązując m.in. do stanowiska biegłej zawartego w wyjaśnieniach z dnia: 21 IX 2020 r., 15 X 2020 r., 30 XII 2020 r. i 31 VIII 2021 r. W szczególności wojewoda zaznaczył, że nietrafny jest zarzut błędnego doboru nieruchomości porównawczych pod względem lokalizacji w granicach miasta W. Biegła zastosowała bowiem w ramach cechy "lokalizacja" odpowiednią korektę wyceny z uwzględnieniem prawidłowego ustalenia położenia wycenianej nieruchomości (strefa pośrednia miasta, odpowiadająca ocenie lokalizacji jako "dobrej") w odniesieniu do położenia nieruchomości porównawczych. Biegła również w należyty sposób wykazała brak możliwości określenia wartości prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) przy zastosowaniu metod przewidzianych w § 29 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, ustalając w ostateczności wartość prawa użytkowania wieczystego przy zastosowaniu współczynnika korygującego według wzoru z § 29 ust. 3 rozporządzenia. Wojewoda stwierdził także, że biegła w pkt. 8 operatu przeprowadziła analizę rynku na potrzeby wykonywanej wyceny. Badaniem objęto rynek lokalny - obszar miasta W. - dla nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi w okresie od VII 2017 r. do daty wyceny (z uwagi na małą aktywność na rynku analizą objęto okres dłuższy niż dwa lata przed sporządzeniem opinii), a dla nieruchomości przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w okresie od II 2019 r. do daty wyceny (tu odnotowano większą aktywność na rynku). Ponadto z treści operatu i wyjaśnień biegłej wynika, że badaniu podlegał również rynek regionalny. Natomiast - wbrew twierdzeniu P. S.A. - brak było podstawy prawnej do rozszerzenia analizy poza rynek regionalny, tj. na inne rynki regionalne, rynek krajowy, czy też rynek zagraniczny. Zgodnie bowiem z treścią § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1 (tj. wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy), wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.