Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 11 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Wr 367/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Ireneusz Dukiel, Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz – Kremis (spr.), Sędzia WSA Władysław Kulon, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II w dniu 11 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze z dnia 31 marca 2023 r. nr SKO/41/GN-19/2022 w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego od decyzji zatwierdzającej z urzędu projekt podziału nieruchomości gruntowej oddala skargę w całości.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 4 października 2022 r. (nr RG.6831.1.67.2022 r.), działający z upoważnienia Prezydenta Miasta Jeleniej Góry, Geodety Miasta zatwierdził z urzędu podział nieruchomości gruntowej, położonej w J. przy ul. [...], w granicach działki nr [...], AM-[...], obręb [...], C., o powierzchni [...] m2.

Działając z urzędu, postanowieniem z dnia 1 sierpnia 2022 r. nr RG.6724.59.2022 Geodeta Miasta, działając z upoważnienia Prezydenta Miasta Jeleniej Góry (zwany tez dalej "organem I instancji" lub "organem") pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału, stanowiącej własność Gminy J., nieruchomości gruntowej, położonej w J. przy ul. [...], w granicach działki nr [...], AM-[...], obręb [...], C., o powierzchni [...] m2. Jako podstawę prawną postanowienia organ I instancji powołał art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zmianami) - dalej zwaną też "ustawą". W uzasadnieniu zaś organ I instancji przytoczył treść art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 przepisów ustawy. Przywołał również treść pisma Wydziału Architektury, Urbanistyki i Budownictwa z dnia 27.07.2022 r. nr [...] dotyczącego zgodności z planem miejscowym przedłożonego wstępnego projektu podziału nieruchomości. Zgodnie z treścią tego pisma ustalono, że: 1 wstępny projekt podziału działki nr [...] przewiduje wydzielenie następujących działek: - działki nr [...], o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem jej terenu pod drogę wewnętrzną; - działki nr [...], o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem na poprawę stanu zagospodarowania nieruchomością obejmującej działkę nr [...]- działki [...] o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem na poprawę stanu zagospodarowania nieruchomością obejmującej działkę nr [...]. 2. Działka wskazana do podziału, nr [...] - położona jest w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy C. w J., uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej J. z dnia [...] października 2008 r., na terenie MN [...], dla którego ustalono: przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz: przeznaczenie uzupełniające - trwała adaptacja działalności gospodarczych w budynkach nr [...] i [...] przy ul. [...] w J.; w ustaleniach dotyczących kształtowania zabudowy i parcelacji terenu MN [...], wskazanych na rysunku planu miejscowego, dla poszczególnych nieruchomości w obrębie tego terenu wyznaczone zostały granice działek (optymalne z punktu widzenia ich prawidłowego wykorzystania w myśl ustaleń planu). 3. Zgodnie ze wstępnym projektem podziału oraz ustaleniami planu miejscowego: - granica planowanych do wydzielenia działek nr [...] i [...], pokrywa się z wyznaczoną na rysunku planu granicą działek (ustalenia obowiązujące zgodnie z 4 ust. 1 pkt 11 uchwały),- nowo wydzielona działka nr [...] (pozostawiona w dotychczasowym użytkowaniu jako droga wewnętrzna), zapewni obsługę komunikacyjną wszystkich nieruchomości do niej przyległych oraz obsługę komunikacyjną działek nowo wydzielanych. Wobec powyższego, przedstawiony wstępny projekt podziału działki nr [...] organ zaopiniował pozytywnie jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy C. w J. Według adnotacji urzędowej na egzemplarzu postanowienie owo stało się ostateczne z dniem 11 sierpnia 2022 r. Następnie Geodeta Miasta, działając z upoważnienia Prezydenta Miasta Jeleniej Góry, decyzją z dnia 4 października 2022r. nr RG.6831.1.67.2022 r. zatwierdził z urzędu podział nieruchomości gruntowej, położonej w J. przy ul. [...], w granicach działki nr [...], AM-[...], obręb C., o powierzchni [...] m2. Organ stwierdził, że w następstwie podziału powstaną trzy działki : nr [...] o powierzchni [...] m2 — pod drogę wewnętrzną, nr [...] o powierzchni [...] m2 i nr [...] o powierzchni [...] m2. Jako podstawę prawną postanowienia organ I instancji powołał art. 96 ust. 1 w związku z art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 oraz art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2021r., poz. 1899 ze zmianami). Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ podał m.in., że podział ma na celu wydzielenie trzech działek: - działkę nr [...], z przeznaczeniem jej terenu pod drogę wewnętrzną, - działkę nr [...], przeznaczonej na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej obejmującej działkę nr [...], - działkę nr [...], przeznaczonej na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej obejmującej działkę nr [...]. Podał też organ I instancji, że podział jest zgodny z zapisem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy C. w J., uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej J. z dnia [...] paździemika2008 r., co zostało pozytywnie zaopiniowane postanowieniem Prezydenta Miasta Jeleniej Góry nr RG 6724 59 2022 z dnia01.08.2022 r. Dalej organ, przywołał przepis art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art.37 ust. 2 pkt 6, czyli, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Powyższych przepisów, wg organu I instancji, nie stosuje się do nowo wydzielonych działek gruntu nr [...] i nr [...], które wydzielone zostały na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych, natomiast nowo wydzielona działka nr [...], jako droga wewnętrzna zapewni obsługę komunikacyjną wszystkich nieruchomości do niej przyległych. Mapa z projektem podziału stanowi załącznik do decyzji. Na egzemplarzu decyzji znajdującym się w aktach sprawy widnieje adnotacja urzędowe, że "decyzja stała się ostateczna z dniem 5 października 2022". W dniu 22 grudnia 2022 r. do Urzędu Miasta Jelenia Góra wpłynęło pismo A. G., zamieszkałej w J. przy ul. [...] [...], w którym jako właścicielka jednej z nieruchomości przylegającej do działki nr [...], AM-[...], obręb C., domaga się bieżącego informowania jej o wszelkich działaniach i ustaleniach podejmowanych w sprawie ww. działki. W treści pisma podała, że w świetle jej korespondencji i spotkań z Prezydentem Miasta Jeleniej Góry uzyskała informację jakoby zostały podjęte działania zmierzające do zbycia nieruchomości w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, uwzględniające jej roszczenia dotyczące przywrócenia granic drogi oraz dojazd bezkolizyjny do jej posesji. Dalej podała, wskazując na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2006r., sygn. akt IV CSK 98/06, że jeśli zainteresowanych w nabyciu jest więcej i sprzedawana nieruchomość lub jej część ma związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, tryb sprzedaży bezprzetargowej jest niedopuszczalny. W takim przypadku obligatoryjnie należy przeprowadzić przetarg. Podała również, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt II CSK 589/08, że gdy więc możliwość poprawienia warunków zagospodarowania odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna. Odpowiadając pismem z dnia 7 listopada 2022 r. organ poinformował A. G. m.in. o wydaniu decyzji z dnia 4 października 2022 r. nr RG.6831.1.67.2022 r. i jej prawomocności. Pismem z dnia 10 listopada 2022 r. A. G. zwróciła się do organu I instancji o doręczenie jej decyzji z dnia 4 października 2022 r. i o wyjaśnienie, dlaczego w tej sytuacji został dokonany podział działki nr [...], wbrew jej interesowi prawnemu, uzasadnionemu trwająca od lat korespondencją bez zapewnienia jej czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji bez umożliwienia jej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Uzasadniając swoje żądanie A. G. wskazała, że wyrokiem z dnia 14 października 2009 r., sygn. akt I OSK 91/09 Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził, że w sytuacji, w której podział prowadzi do możliwości naruszenia praw właścicieli nieruchomości sąsiednich, mogą być oni stroną postępowania podziałowego. Organ powinien każdorazowo brać pod uwagę okoliczności danej sprawy, gdyż sam fakt braku poosiadania tytułu prawnego do działki podlegającej podziałowi nie wyłącza możliwości uznania właściciela działki sąsiedniej za stronę postępowania podziałowego, gdy w jego wyniku może utracić posiadany dostęp do drogi publicznej. Przeniesienie negatywnej konsekwencji podziału nieruchomości wyłącznie na właściciela nieruchomości sąsiedniej oznacza także naruszenie zasady ochrony praw nabytych, a w konsekwencji naruszenie art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. To orzeczenie zdaniem A. G. stanowi rozstrzygnięcie spornej kwestii, jak również otworzyło drogę do skutecznego wzruszania decyzji podziałowych przez właścicieli nieruchomości sąsiednich, dla których podział nieruchomości wiązał się z naruszeniem ich praw, poprzez np. pozbawienie dostępu do drogi publicznej. W piśmie z dnia 8 grudnia 2022 r., organ I instancji poinformował A. G. o przesłaniu jej drogą elektroniczną decyzji z dnia 14 października 2022r. nr RG.6831.1.67.2022. Jednocześnie organ wskazując na treść przepisu art. 28 K.p.a. stwierdził, że do stron postępowania podziałowego należą podmioty prawa własności i prawa użytkowania wieczystego dzielonej nieruchomości. Osoby, które nie legitymują się jakimkolwiek prawem rzeczowym do nieruchomości dzielonej nie mogą być stronami postępowania. Odnosząc się do wskazanego przez A. G. wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego organ stwierdził, że dotyczy on sytuacji, w której w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomość sąsiednia utraciła dostęp do drogi publicznej. Powyższe nie ma wpływu na tę sprawę. Sposób podziału nieruchomości nie pozbawił działki nr [...], będącej własnością A. G., dostępu do drogi publicznej. W konsekwencji nie wpłynął na wykonanie prawa własności tej nieruchomości. Ponadto organ podał, że zgodnie ze stanowiskiem geodety, A. G. została prawidłowo zawiadomiona o czynnościach wyznaczania punktów granicznych działek powstałych w wyniku geodezyjnego podziału działki nr [...], wyznaczonych na dzień 04.11.2022 r.