Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 marca 2022 r., sygn. II SA/Kr 122/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] Sp.z.o.o. w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] grudnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu skargę oddala

Uzasadnienie

Prezydent Miasta K. postanowieniem z dnia 24 czerwca 2021 r. nr [...] działając na podstawie art. 219 K.p.a. oraz art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali po rozpatrzeniu wniosku: Firma A . w sprawie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, oznaczonych nr [...] w budynku nr [...] na os. [...] w K. odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 217 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenia na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, które jest urzędowym potwierdzeniem istnienia określonego stanu prawnego lub faktów. Obowiązek wydania zaświadczenia ze względu na interes prawny osoby ubiegającej się o zaświadczenie w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego wynika z art. 217 § 2 pkt 2 K.p.a. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do wniosku w niniejszej sprawie wnioskodawca załączył kserokopię zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nr [...] w budynku przy os. [...] w K. (jednakże bez załącznika graficznego). Ponadto, dołączono rysunek zatytułowany "Rzut piwnic. Kondygnacja podziemna" wykonany przez mgr inż. arch. A. K. w dniu [...].08.2020 r. Na niniejszym rysunku pokazano rzut kondygnacji podziemnej na której kolorami wskazano pojedyncze pomieszczenia - bez wskazania ich funkcji - opisane jako lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczone nr [...]. Z rysunku inwentaryzacyjnego wynika, iż maja one wysokość 2,20 m., zaś powierzchnia każdego z nich to 18 m2 lub prawie 18 m2. Ponadto pomieszczenia te są puste - nie posiadają żadnych instalacji ani wentylacji. Wejścia do nich następują przez otwory drzwiowe o szer. nie większej niż 0,80 m. Na rysunku brak jest również informacji o grubości ścian oddzielających pomieszczenia oraz o tym z czego są wykonane. Rysunek nie zawiera informacji i nie pokazuje części wspólnych budynku. Na rysunku w opisie stwierdzono jedynie że "pomieszczenia pozostające we wspólnym użytkowaniu oznaczono kolorem żółtym". Jednak "wspólne użytkowanie" czegoś nie jest synonimem części wspólnych budynku, które definiuje ustawa o własności lokali, a "użytkownik" nie synonimem właściciela. W zasobach organu znajdują się dokumenty dostarczone przez wnioskodawcę we wcześniej składanym wniosku z dnia 05.11.2020 r. (sygnatura sprawy [...]). Złożono wtedy kserokopie pojedynczych stron opracowania projektowego z 1973 r., które dotyczy wykonania "Instalacji wewnętrznych wod-kan" c.w. i przyłącza", oraz opracowania projektowego do pozwolenia na budowę "Ocieplenie budynków metodą lekką mokrą" z 26.03.2015 r. Fragmenty rysunków zawarte w obu opracowaniach pokazują piwnice budynku. W opracowaniu z 1973 r. w piwnicach pokazano projektowane natryski w hotelu (opis techniczny str. 15 akt) oraz pomieszczenia techniczne obsługujące hotel typu "wentylatornie" i "komunikacja". Natomiast w dokumentacji z 2015 r. rysunek inwentaryzacyjny rzutu piwnic pokazuje pomieszczenia "piwnic" i "komunikacji" narzucie piwnicy. Wyżej wskazane dokument wskazują, iż rzeczywiście budynek nr [...] przy os. [...] istniał przed rokiem 1995, lecz nie wykazują, że wnioskowane lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczone nr [...] również istniały przed tym rokiem. W 1973 r. dokumentacja pokazuje zaplecze hotelu z natryskami i pomieszczeniami technicznymi, zaś dokumentacja z 2015 r. również nie pokazuje lokali tylko pomieszczenia piwnic i korytarze. Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu [...] wskazuje, iż dotyczy ono lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o nr [...], ale tak oznaczonego lokalu brak jest w niniejszym wniosku. Nadto, na ww. zaświadczeniu w pkt. 4 zawarta jest informacja o tym, że nie jest ono urzędowym potwierdzeniem zmiany sposobu użytkowania. Jeśli więc wnioskodawca nie legitymuje się żadnym innym dokumentem potwierdzającym, że zmienił legalnie sposób użytkowania natrysków i wymiennikowni, czy też piwnic na lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (o konkretnej funkcji), to zaświadczenie takie nie zastąpi zgodnie z prawem przeprowadzonej procedury zmiany sposobu użytkowania. Tak wiec w dostarczonych przez wnioskodawcę dokumentach brak jest jakiegokolwiek wykazania, iż wskazane we wniosku lokale istniały przed 1995 r. Strona ubiegająca się o możliwość skorzystania z wyjątku od zasady, którym jest odstąpienie od spełnienia określonych w art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali wymogów winna w sposób nie budzący wątpliwości wykazać przesłanki umożliwiające skorzystanie z art. 2 ust. 1 b ustawy o własności lokali. Jeżeli bowiem budynek istniał przed 1 stycznia1995 r. lub powstał na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed ta datą - to wówczas nie stosuje się przepisu art. 2 ust. 1a ustawy. Jednakże dyspozycja przepisu w art. 2 ust. 1a ustawy obejmuje swym zasięgiem również sytuację w których po 1995 r. nastąpiła np. zmiana sposobu użytkowania lokali w budynku istniejącym przed 1995 r. (lub powstałego na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 1 stycznia 1995 r.). W niniejszej sprawie wskazane w dokumentacji rysunkowej lokale noszą znamiona zmiany sposobu użytkowania dokonanej już po 1995 r. (jeszcze w 2015 r były tam piwnice), a wnioskodawca nie załączył udokumentowania faktu dokonania tego zgodnie z przepisami. Ponieważ wnioskodawca nie udokumentował, iż wskazane we wniosku lokale o przeznaczeniu-innym niż mieszkalne funkcjonowały w takiej funkcji przed 1995 r. organ zbadał zgodnie z art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali pozostające w zasobach organu: wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Bieńczyce-Szpital", i "Informację opisową z rejestru budynków". Z obowiązującego od 03.11.2016 r. mpzp "Bieńczyce-Szpital" wynika iż budynek nr [...] znajduje się w obszarze MW.9 - Teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W § 18 ust. 2 jako przeznaczenie uzupełniające ustala się możliwość lokalizacji funkcji usługowych w parterach budynków mieszkalnych. W niniejszej sprawie wnioskodawcę nie wskazał funkcji lokali - nie wiadomo czy to funkcja usługowa, a także usytuował je w piwnicy a nie w parterze budynku. Tak więc brak jest tu wymaganej zgodności z zapisami mpzp. Natomiast w "Informacji opisowej z rejestru budynków" również pozostającej w zasobach tutejszego organu, wynika iż w budynku nr [...] przy os. [...] w K. nie ma żadnego lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. W budynku tym znajdują się tylko lokale mieszkalne. Tak więc fakt posiadania przez wnioskodawcę zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczonego nr [...] nie stanowi potwierdzenia iż taki lokal został wydzielony zgodnie z prawem. Zaświadczenie takie stanowi bowiem tylko załącznik do aktu notarialnego składanego do sądu wieczyste księgowego, a nie jest samodzielnie potwierdzeniem wydzielenia lokalu. Ponadto z załączonych do wniosku rysunków wynika iż pomieszczenia wskazane na "RZUCIE PIWNIC" nie spełniają żadnych z wymaganych dla lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne warunków technicznych. Są usytułowane poniżej poziomu gruntu, maja niedopuszczalną dla lokali wysokość, wejścia do nich nie spełniają wymogów, a dostępu dla niepełnosprawnych w ogóle brak. Nie są wyposażone w instalacje wewnętrzne konieczne do samodzielnego funkcjonowania lokalu. Brak jest dostępu do węzłów sanitarnych i socjalnych. Jest to niezmiernie istotne ponieważ samodzielność lokali ustawa o własności lokali nierozłącznie wiąże z funkcjonowaniem takiego samodzielnego lokalu w obrębie konkretnego budynku (funkcja budynku, jego kształt, ilość kondygnacji). Pamiętać należy, że warunkiem koniecznym uznania lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne za lokal samodzielny - oprócz wydzielenia ścianami trwałymi - jest wykazanie, że spełnia on potrzeby użytkowników zgodnie z przeznaczeniem, bez konieczności korzystania z innych lokali. Lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne to takie, które zgodnie z przepisami -inaczej niż lokale mieszkalne - przeznaczone są nie na stały, a na czasowy pobyt ludzi. Złożona do wniosku dokumentacja inwentaryzacyjna nie wykazuje tego, ponieważ w obrębie wskazanych pomieszczeń nie ma WC. Brak jest WC także w częściach wspólnych budynku. Powoduje to, iż aby użytkować którekolwiek ze wskazanych pomieszczeń koniecznym byłoby korzystanie z innych lokali w tym budynku. Brak jest więc spełnienia przesłanek samodzielności jakie wskazuje jako konieczne, ustawa o własności lokali żeby można było uznać lokale jako samodzielne. Ponadto do wniosku nie załączono kopii mapy ewidencji gruntów przyjętej do zasobów geodezyjno-kartograficznych. Na podstawie dostarczonych przez wnioskodawcę we wszystkich kolejnych, wystąpieniach dokumentów, organ ustalił co następuje. Budynek w którym znajdują się pomieszczenia magazynowe oznaczone nr [...] został wybudowany po roku 1973 jako hotel. Wynika z tego, iż wskazane pomieszczenia "magazynowe" służyły do obsługi hotelu jako spójnej funkcjonalnie całości, co wynika ze specyfiki takiego obiektu. Zarówno wówczas jak i obecnie "hotel' nie składał się z niezależnych od siebie elementów lecz z połączonych funkcjonalnie i zależnych od siebie składowych. Obecnie, bez udokumentowania zmiany sposobu użytkowania, wnioskodawca przedstawia inwentaryzację 9 "lokali" o nie określonej funkcji. Analiza informacji i dokumentów złożonych przez wnioskodawcę w niniejszy i w poprzednich wnioskach, oraz w zasobach organu wskazanych powyżej, wykazuje szereg sprzeczności. Począwszy od tego, że w latach 70-tych wybudowano hotel, w roku 2015 na inwentaryzacji kondygnacji piwnicznej znajdowały się tylko pomieszczenia "piwnic" i korytarze, aż do zapisu, iż obecnie 7 pomieszczeń w piwnicy "są to lokale o funkcji innej mieszkalna" ale bez wskazania jakiej. Świadczy to, iż faktycznie od powstania budynku wielokrotnie zmienił się charakter użytkowy wskazanych pomieszczeń. Na potwierdzenie iż zmiany te dokonane zostały zgodnie z przepisami, wnioskodawca nie załączył żadnych dokumentów. Co więcej, z wszystkich analizowanych dokumentów wynika, iż wnioskowane "lokale" powstały po 1995r., a nawet po 2015 r. bo w inwentaryzacji datowanej na ten okres a stanowiącej element projektu budowlanego do pozwolenia na budowę, jeszcze ich nie ma. Jeśli więc "powstały" one po 20215 r. to zgodnie z art. 2 ust. la ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, "ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy". Wnioskodawca nie załączył do wniosku żadnego z dokumentów wskazanych w art. 2 ust. 1 a obowiązującej ustawy o własności lokali co uniemożliwia organowi zweryfikowanie wniosku. Możliwość odstąpienia od wyżej wskazanej zasady wykreowana została w ust. 1 b art. 2 ustawy o własności lokali, jednak załączone dokumenty wskazują, iż w 2015 r nie było 9 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, tylko piwnice i korytarze, tak więc nie przysługuje tu odstąpienie od zasady wynikającej z ust. 1 a. Oznacza to, iż samodzielny lokal w budynku wybudowanym przed 1 stycznia 1995 r. musiał istnieć przed tą datą w takim kształcie jak obecnie, tzn. nie został po tej dacie zmieniony sposób użytkowania czy też nie została wykonana przebudowa. Jeżeli po dniu 1 stycznia 1995 r. nastąpiła zmiana (kształt lokalu, rozkład pomieszczeń, ich ilość, sposób użytkowania itp.) to wyjątek wprowadzony przez ust. 1 b nie może mieć zastosowania i lokale muszą spełniać wymagania wskazane w ust. 1 a. Strona ubiegająca się o wydanie zaświadczeń potwierdzających samodzielność wskazanych lokali nie dokonała tego. Wnioskodawca nie udowodnił w sposób nie budzący wątpliwości iż ww. lokale istniały przed 1.01.1995 r. Położenie lokali sugeruje, że były to pomieszczenia piwniczne, a nie samodzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Jeśli lokale powstały w wyniku adaptacji i przebudowy pomieszczeń piwnicznych to powinien istnieć dokument potwierdzający, iż przebudowa i zmiana sposobu użytkowania został dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wnioskodawca chcąc uzyskać stosowne rozstrzygnięcie winien przedstawić dokumenty potwierdzające, że lokale powstały zgodnie z prawem i warunkami technicznymi. Należy więc uznać, że nie jest możliwe wydanie zaświadczeń o żądanej przez wnioskodawcę treści.