Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.881.2023.2.ACZ

Ulga mieszkaniowa - spłata kredytu zaciągniętego na nową nieruchomość.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2023 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 14 stycznia 2024 r. oraz pismem z 14 stycznia 2024 r. (wpływ 16 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2012 r. otrzymała Pani darowiznę mieszkania (dalej: Mieszkanie „1”) do swojego majątku osobistego.

Kilka miesięcy później podarowała Pani mężowi do jego majątku osobistego 1/2 Mieszkania „1”. W 2019 r. nastąpił rozwód.

W 2020 r. wyszła Pani za mąż ponownie, obowiązuje rozdzielność majątkowa.

W listopadzie 2020 r. wspólnie z obecnym małżonkiem zawarliście w jednym z polskich banków umowę kredytu hipotecznego i sfinansowaliście z tego wspólny zakup nowego mieszkania (dalej: Mieszkanie „2”) – w akcie notarialnym macie po 50% udziałów, odpowiadacie solidarnie za zobowiązania wynikające z zawartej umowy kredytowej.

Mieszkanie „2” od samego początku służy zaspokajaniu Państwa wspólnych potrzeb mieszkaniowych.

W 2023 r. odkupiła Pani 1/2 Mieszkania „1” od swojego byłego męża.

Mieszkanie „1” zostało sprzedane w 2023 r.

Planuje Pani przeznaczyć min. 50% środków pochodzących ze sprzedaży Mieszkania „1” na całkowitą spłatę kredytu (kapitał + odsetki) zaciągniętego na zakup Mieszkania „2”, w ciągu 3 lat od sprzedaży Mieszkania „1”.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że Mieszkanie „1” było lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną własność (posiadającym odrębną księgę wieczystą); dodatkowo – co także było przedmiotem darowizny pierwotnej, kolejnej oraz odkupienia i finalnie sprzedaży, posiadała Pani także udział w piwnicy tego samego budynku (2 miejsca postojowe), dla której również prowadzona była odrębna księga wieczysta.

Do momentu rozwodu, w trakcie trwania Pani związku małżeńskiego z byłym mężem, istniała wspólność majątkowa małżeńska. Mieszkanie „1” otrzymała Pani przed ślubem będąc stanu wolnego do Pani majątku osobistego. Darowiznę byłemu mężowi przekazała Pani do jego majątku osobistego.

Bezpośrednio przy rozwodzie nie doszło do podziału majątku wspólnego. 24 maja 2023 r. wraz z byłym mężem złożyła Pani poświadczone notarialnie oświadczenie, że dokonaliście podziału majątku wspólnego. Przez okres trwania małżeństwa kapitał wspólny nie powiększał się istotnie o nieruchomości czy większe ruchomości.

Sprzedaż Mieszkania „1” w 2023 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.; dalej: updof).

Do zakupu Mieszkania „2” doszło 23 listopada 2020 r. Jest Pani właścicielką mieszkania na podstawie aktu notarialnego; mieszkanie ma odrębną księgę wieczystą i związany jest z nim udział w działce i częściach wspólnych kamienicy.

Umowa o kredyt hipoteczny z listopada 2020 r. została zawarta na okres 25 lat i został on udzielony w złotych polskich.

Ww. kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku (…), który to bank ma siedzibę w państwie członkowskim UE.

Z ww. umowy kredytowej wynika, że Pani i Pani mąż – ... – odpowiadacie solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

Umowa kredytowa zawarta w listopadzie 2020 r. została zawarta w celu zakupu Mieszkania „2”. Z zawartej umowy kredytowej wynika, że kredyt ten został zaciągnięty na zakup Mieszkania „2”.

Środki z ww. kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup Mieszkania „2”.

Pytanie

Czy przychody ze sprzedaży Mieszkania „1” przez Wnioskodawczynię będą w całości zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych w sytuacji przeznaczenia 50% przychodu uzyskanego ze sprzedaży na spłatę kredytu (kapitał + odsetki) zaciągniętego na zakup Mieszkania „2” należącego do Wnioskodawczyni i małżonka Wnioskodawczyni, w terminie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż Mieszkania „1”?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż Mieszkania „1” będzie w całości zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisanym stanie faktycznym 50% nieruchomości było w posiadaniu Wnioskodawczyni powyżej 5 lat od jej nabycia (otrzymania w darowiźnie), zatem sprzedaż nieruchomości w tej części nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Natomiast, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 updof, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 updof. I tak, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ponadto, art. 21 ust. 29 updof stanowi, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Wskazać należy, że zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Ponadto, zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Ponadto, w związku z tym, że Wnioskodawczyni i małżonek podatnika są solidarnie odpowiedzialni za spłatę kredytu z 2020 r. należy zauważyć, że stosownie do art. 366 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Stosownie do art. 366 § § 2 ww. ustawy, aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada więc za całość długu, a nie tylko część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych.

Zatem, Wnioskodawczyni jako kredytobiorca solidarny odpowiada do pełnej wysokości za zadłużenie wynikające z zawartej umowy kredytu.

Podsumowując, 50% przychodu otrzymanego z tytułu sprzedaży Mieszkania „1” nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych ze względu na upływ 5-letniego okresu od nabycia nieruchomości w drodze darowizny.

Wydatkowanie 50% przychodu z odpłatnego zbycia Mieszkania „1” nabytego przez Wnioskodawczynię w drodze umowy kupna-sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup „Mieszkania 2” można uznać za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem Wnioskodawczyni ma prawo skorzystać z ulgi określonej w tych przepisach. Jednocześnie kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości jaką Wnioskodawczyni przeznaczy na spłatę kredytu, w stosunku do spłaty którego jest Ona zobowiązana solidarnie, będzie w całości wydatkiem na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1 tego Kodeksu, który stanowi, że:

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809):

Stosownie do treści art. 33 pkt 2 ww. Kodeksu:

Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.

Zatem zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego, czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia. Nieruchomości nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, czy też w drodze darowizny – zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – stanowią wyłączną własność małżonka, którą może on swobodnie rozporządzać bez zgody drugiego z nich.

Z opisu sprawy wynika, że w 2012 r. otrzymała Pani w drodze darowizny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (Mieszkanie „1”) do swojego majątku osobistego.

Kilka miesięcy później podarowała Pani mężowi do jego majątku osobistego 1/2 ww. lokalu mieszkalnego. W 2019 r. nastąpił rozwód. Do momentu rozwodu, w trakcie trwania Pani związku małżeńskiego z byłym mężem, istniała wspólność majątkowa małżeńska. W 2020 r. wyszła Pani za mąż ponownie, obowiązuje rozdzielność majątkowa.

24 maja 2023 r. wraz z byłym mężem złożyła Pani poświadczone notarialnie oświadczenie, że dokonaliście podziału majątku wspólnego.

W 2023 r. odkupiła Pani 1/2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość od swojego byłego męża i w tym samym roku sprzedała Pani lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w 2023 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Jak wynika zatem z powyższych przepisów, nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Panią udziałów w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, nastąpiło w różny sposób i w różnym czasie:

·2012 r. – udział 1/2, który nabyła Pani w drodze darowizny do majątku osobistego,

·2023 r. – udział 1/2, który nabyła Pani w drodze zakupu od byłego męża.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Panią w 2023 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. W związku z powyższym, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość.

Natomiast, sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2023 r. w drodze zakupu od byłego męża, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Co istotne, jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

Zgodnie bowiem z treścią art. 366 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika zatem, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada więc za całość długu, a nie tylko za część, jaką można by mu przypisać poprzez, np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych. Zatem Pani jako kredytobiorca solidarny odpowiada do pełnej wysokości za zadłużenie wynikające z zawartej umowy kredytu.

Jak wynika z opisu sprawy, w listopadzie 2020 r. wspólnie z obecnym małżonkiem zawarła Pani w banku umowę kredytu hipotecznego w celu zakupu lokalu mieszkalnego (Mieszkania „2”). Z zawartej umowy kredytowej wynika, że kredyt ten został zaciągnięty na zakup Mieszkania „2”. Z ww. umowy kredytowej wynika również, że Pani i Pani mąż odpowiadacie solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

Środki z ww. kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na zakup Mieszkania „2”, do którego doszło 23 listopada 2020 r. – w akcie notarialnym Pani wraz z mężem macie po 50% udziałów. W małżeństwie obowiązuje rozdzielność majątkowa. Lokal mieszkalny ma odrębną księgę wieczystą i związany jest z nim udział w działce i częściach wspólnych kamienicy.

Zakupiony lokal mieszkalny od samego początku służy zaspokajaniu Pani i Pani męża wspólnych potrzeb mieszkaniowych.

Planuje Pani przeznaczyć min. 50% środków pochodzących ze sprzedaży w 2023 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na całkowitą spłatę kredytu  (kapitał + odsetki) zaciągniętego na zakup nowego lokalu mieszkalnego, w ciągu 3 lat od sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wobec powyższe, uznać należy, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w 2023 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Mieszkanie „1”) w części odpowiadającej udziałowi 1/2 w ww. lokalu mieszkalnym nabytemu w 2023 r. w drodze umowy kupna od byłego męża, w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego lokalu mieszkalnego, tj. do końca 2026 r., na spłatę kredytu hipotecznego (kapitału i odsetek) zaciągniętego w listopadzie 2020 r. na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Mieszkanie „2”) w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, kwota przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi 1/2 w ww. lokalu mieszkalnym nabytemu w 2023 r., jaką Pani przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego, w stosunku do spłaty którego jest Pani zobowiązana solidarnie, będzie w całości wydatkiem na Pani cele mieszkaniowe, uprawniającym do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Panią w 2023 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego w 2012 r. w drodze umowy darowizny do majątku osobistego, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału nabytego w 2012 r.

Natomiast sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w odniesieniu do udziału 1/2 nabytego w 2023 r. w drodze umowy kupna od byłego męża, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy.

Jednakże, wydatkowanie przez Panią przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w części odpowiadającej udziałowi 1/2 w ww. lokalu mieszkalnym nabytemu w 2023 r., w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego lokalu mieszkalnego, tj. do końca 2026 r., na spłatę kredytu hipotecznego (kapitału i odsetek) zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w stosunku do spłaty którego jest Pani zobowiązana solidarnie, będzie uprawniało Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do całej kwoty ze sprzedaży tego udziału, jaką przeznaczy Pani na ten cel.

W konsekwencji, Pani stanowisko, w którym wskazała Pani, że 50% przychodu otrzymanego z tytułu sprzedaży Mieszkania „1” nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych ze względu na upływ 5-letniego okresu od nabycia nieruchomości w drodze darowizny oraz wydatkowanie 50% przychodu z odpłatnego zbycia Mieszkania „1” nabytego przez Wnioskodawczynię w drodze umowy kupna-sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup „Mieszkania 2” można uznać za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem Wnioskodawczyni ma prawo skorzystać z ulgi określonej w tych przepisach, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zastrzec należy, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie postawionego przez Panią pytania dotyczącego możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (Mieszkania „1”) w części wydatkowanego przychodu w wysokości 50% na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup w listopadzie 2020 r. lokalu mieszkalnego. Natomiast interpretacja nie odnosi się do możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia udziału w piwnicy (dwóch miejsc postojowych) mieszczącej się w tym samym budynku co ww. lokal mieszkalny w części wydatkowanego przychodu w wysokości 50% na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup w listopadzie 2020 r. lokalu mieszkalnego, ponieważ kwestia ta nie była objęta sformułowanym przez Panią pytaniem i własnym stanowiskiem w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacjanie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).