Interpretacja indywidualna z dnia 24 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.761.2023.2.JS

Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przy wynajmie lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy wynajmie lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe (oznaczone jako pytanie nr 2 we wniosku), jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-stawki podatku VAT przy sprzedaży oraz wynajmie lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi (oznaczone jako pytanie nr 1 i 4 we wniosku oraz uzupełnieniach wniosku),

-zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy wynajmie lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe (oznaczone jako pytanie nr 2 we wniosku),

-zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy wynajmie lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi podmiotom gospodarczym prowadzącym działalność gospodarczą (oznaczone jako pytanie nr 3 we wniosku),

-stawki podatku VAT dla usług budowlanych nabywanych przez Państwa od Inwestora Zastępczego (oznaczone jako pytanie nr 5 we wniosku).

Uzupełnili go Państwo pismem z 21 listopada 2023 r. (wpływ 21 listopada 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.) oraz 8 stycznia 2024 r. (wpływ 12 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą na terenie Rzeczypospolitej Polskiej w zakresie udzielania świadczeń leczniczych. Siedziba i zarząd Spółki znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polski. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i jako podatnik podatku od towarów i usług wykonuje zarówno czynności opodatkowane podatkiem VAT jak i zwolnione z podatku VAT. Spółka dzieli wydatki dotyczące sprzedaży zwolnionej i opodatkowanej. Spółka przy dokonywaniu odliczenia podatku naliczonego VAT od nabycia towarów i usług stosuje odliczenie częściowe za pomocą tzw. współczynnika proporcji.

Spółka w dniu 31.12.2018 r. nabyła nieruchomość, w skład której wchodziło:

1)prawo wieczystego użytkowania gruntu o nr 1 o powierzchni ... ha, który w późniejszy czasie w wyniku podziału w dniu 02.11.2022 r. został podzielony na następujące działki:

-2 o powierzchni ... ha,

-3 o powierzchni ... ha,

-4 o powierzchni ... ha,

-5 o powierzchni ... ha,

2)trzykondygnacyjny budynek produkcyjno-biurowy o konstrukcji żelbetonowej, o powierzchni około ... m²,

3)jednokondygnacyjny budynek produkcyjny o konstrukcji stalowej, będący w dniu nabycia w trakcie rozbiórki, o powierzchni zabudowy około ... m².

W umowie sprzedaży z dnia 31.12.2018 r. strony ustaliły, że sprzedający zobowiązany był do rozbiórki jednokondygnacyjnego budynku produkcyjnego (pozycja nr 3) w terminie do 31.08.2019 r. poprzez likwidację do poziomu posadzki (bez wystających elementów) z pozostawieniem na gruncie fundamentów obiektu, co zostało przez niego wykonane.

Spółce w momencie zakupu ww. nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedający wystawił na rzecz Spółki fakturę VAT z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości ze stawką VAT „ZW” na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym w dniu 31.12.2018 r.

W wyniku nabycia ww. nieruchomości w dniu 31.12.2018 r. Spółka przyjęła do ewidencji środków trwałych następujące środki trwałe:

-budynek produkcyjno-biurowy o wartości 1.247.286,58 zł (KŚT 105 Budynki biurowe),

-wieczyste użytkowanie gruntu o wartości 680.000 zł (KŚT 032 Inne tereny zabudowane).

W latach 2021-2023 nastąpiła gruntowna przebudowa nabytego budynku produkcyjno-biurowego na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę ... nr ... z dnia 17 maja 2021 r., w wyniku której nie zachował on swojej pierwotnej bryły. Wydane pozwolenie na budowę obejmowało przebudowę części budynku biurowo-przemysłowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na funkcję medyczną oraz termomodernizacją całego budynku. W trakcie ponoszenia wydatków związanych z przebudową budynku Spółka korzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego od towarów i usług w wysokości ograniczonej do współczynnika proporcji. W wyniku przebudowy w kolejnych etapach powstały następujące części budynku:

-w pierwszym etapie w dniu 05 stycznia 2022 r. została oddana część budynku o powierzchni ... m², w której znajduje się przychodnia medyczna - odbiór części budynku został dokonany na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy (w 08/2023 roku odbył się pomiar powykonawczy i ostateczna powierzchnia przychodni wynosi ... m²) - przebudowa budynku przychodni nie wymagała uzyskania pozwolenia na jej użytkowanie na podstawie art. 55 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dziennik Ustaw rok 2023 poz. 682),

-w drugim etapie Spółka uzyskała w dniu 7 października 2022 r. decyzję nr ..., wydaną przez Starostę ... w sprawie pozwolenia na budowę i rozbudowę budynku na funkcję handlową i hotelową. W dniu 27 marca 2023 r. na podstawie zaświadczenia nr ... Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie części budynku związanego z funkcją handlową na parterze budynku o powierzchni użytkowej ... m² - ostateczna powierzchnia części budynku związanego z funkcją handlową wynosi ... m² i została ustalona na podstawie obmiarów powykonawczych.

Wartość budynku w wyniku poniesionych nakładów inwestycyjnych w pierwszym i drugim etapie zwiększyła się - na dzień 31.05.2023 r. według ewidencji środków trwałych wynosi ... zł.

W trzecim etapie Spółka jest w trakcie procedowania zmiany decyzji pozwolenia na budowę nr ... z dnia 07 października 2022 r., wydanej przez Starostę .... Zmiana będzie dotyczyć zmiany przeznaczenia części budynku dotyczącej apartamentów z funkcji hotelowej (pierwotnie widniejącej na pozwoleniu na budowę nr ... z dnia 07 października 2022 r.) na funkcję mieszkalną.

Spółka kontynuuje przebudowę pozostałej części budynku produkcyjno-biurowego z docelowym przeznaczeniem tej części na część mieszkalną. W tej części budynku powstaną ... lokale mieszkalne o powierzchni od 30 m² do 90 m². Wszystkie lokale mieszkalne będą miały charakter mieszkalny, tj. umożliwiający stały pobyt ludzi i zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkalna tej części budynku, która będzie dotyczyć części mieszkalnej stanowi ... m² plus ... m² powierzchni ruchu (korytarze, klatka schodowa, wiatrołap), natomiast łączna powierzchnia użytkowa samych mieszkań wraz z przynależnymi komórkami lokatorskimi będzie wynosić ... m². Powierzchnia użytkowa żadnego z lokali mieszkalnych nie przekroczy 150 m². Do każdego z lokali będą przyporządkowane komórki lokatorskie. Po zakończeniu tej części inwestycji Spółka zamierza uzyskać w odniesieniu do lokali mieszkalnych, które powstaną, decyzję o samodzielności lokali mieszkalnych. Spółka po uzyskaniu od Starostwa ... decyzji zmieniającej decyzję nr ... z dnia 07 października 2022 r. z funkcji hotelowej na funkcję mieszkalną, planuje sprzedaż odrębnych, samodzielnych lokali mieszkalnych, znajdujących się w części mieszkalnej budynku.

Sposób wykorzystania nabytych lokali przez nabywców będzie uzależniony od Ich indywidualnych preferencji i nie jest on znany Spółce. Lokale mieszkalne będą mogły być przez nich np. wynajmowane, służyć jako miejsce stałego zamieszkania itp. Do każdego sprzedawanego lokalu mieszkalnego na moment sprzedaży będzie założona odrębna księga wieczysta. Lokale, które Spółka planuje sprzedać, w momencie sprzedaży będą spełniać warunki uznania ich za lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dziennik Ustaw rok 2021 poz. 1048) tj. „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

Ponadto w przypadku braku możliwości sprzedaży lokali mieszkalnych, dotyczących tej Inwestycji Spółka planuje ich wynajem na zasadach wynajmu długoterminowego wyłącznie na cele mieszkaniowe, stosując zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Trzeci etap przebudowy budynku produkcyjno-biurowego realizuje dla Spółki Inwestor Zastępczy na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne o charakterze powierniczym zawartej w dniu 03 kwietnia 2023 r. Inwestor Zastępczy na podstawie umowy działa w imieniu Spółki, która w ww. umowie występuje jako Inwestor Bezpośredni. Inwestor Zastępczy na podstawie ww. umowy zobowiązany jest do:

1)realizacji czynności zastępstwa inwestycyjnego w trakcie prowadzonych robót budowlano-montażowych, aż do ich zakończenia i uzyskania prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, na podstawie zapewnionej/udostępnionej przez Inwestora dokumentacji,

2)zorganizowania całego procesu inwestycyjnego związanego z realizacją Inwestycji. W szczególności Inwestor Zastępczy zobowiązuje się do:

a)analizy warunków ekonomicznych, prawnych i administracyjnych Inwestycji, konsultacji dotyczącej przygotowania projektu Inwestycji, projektu architektoniczno - budowlanego, kosztorysu, standardu wykonania, współpracy z projektantem, zgłaszanie projektantowi zastrzeżeń do dokumentacji i egzekwowanie od projektanta ewentualnych poprawek i uzupełnień, nadzoru nad przygotowaniem dokumentacji projektowej zamiennej dot. zmiany przeznaczenia Inwestycji na cele mieszkaniowe,

b)wyszukiwania osób, które będą występowały w rolach projektanta Inwestycji. Inspektorów nadzoru inwestorskiego, wykonawców Inwestycji oraz innych uczestników Inwestycji,

c)zawarcia umów związanych z realizacją Inwestycji,

d)przekazywania dokumentacji projektowej oraz terenu robót wykonawcom Inwestycji,

e)bieżącego nadzoru nad wykonywaniem umów związanych z Inwestycją, kontroli procesu budowy oraz zapisów w dzienniku budowy, jej zgodności z dokumentacją projektową, techniczną, obowiązującymi przepisami, aktualną wiedzą techniczną, prawem budowlanym oraz umowami z Wykonawcami,

f)uzyskania pozwoleń, decyzji, postanowień, stanowisk, zgód, opinii, badań uzgodnień i innych dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia i realizacji Inwestycji, w tym także sprzedaży wybudowanych lokali w szczególności:

-dokumentów niezbędnych do złożenia wniosków o wydanie pozwoleń na budowę,

-pozwoleń na budowę.

-decyzji o podziale terenu Inwestycji,

-dokumentów dotyczących włączenia dróg wewnętrznych terenu Inwestycji do dróg publicznych,

-warunków przyłączenia do sieci wodnej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, przyłącza energetycznego oraz włączenia dróg wewnętrznych do drogi publicznej,

-dokumentów niezbędnych do złożenia wniosków o wydanie pozwoleń na użytkowanie lub zgłoszeń zakończenia budowy.

-pozwoleń na użytkowanie, jeśli będą wymagane przez organ wydający decyzje,

-zaświadczeń niezbędnych do sprzedaży;

g)koordynacji prac w ramach Inwestycji,

h)odbioru robót, weryfikacji robót i ich akceptowania w zakresie rzeczowym i rachunkowym,

i)opracowywania sprawozdań z wykonanego zakresu rzeczowo-finansowego i przedstawianie ich na każde żądanie Inwestora Bezpośredniego,

j)bieżącego finansowania kosztów realizacji Inwestycji ze środków własnych Inwestora Zastępczego, w szczególności polegających na bezpośredniej zapłacie zobowiązań wobec podwykonawców, projektantów, dostawców towarów i usług oraz innych uczestników procesu budowlanego,

k)dochodzenia ewentualnych roszczeń wynikających z udzielonych gwarancji i rękojmi.

W trakcie realizacji inwestycji Inwestor Zastępczy wystawia na rzecz Spółki - Inwestora Bezpośredniego:

a)refaktury za poniesione nakłady inwestycyjne na etapie inwestycji oraz

b)faktury z tytułu wynagrodzenia ryczałtowego za pełnienie obowiązków Inwestora Zastępczego, płatnego w okresach miesięcznych w trakcie trwania niniejszej umowy pomiędzy Inwestorem Zastępczym a spółką - Inwestorem Bezpośrednim.

Po zakończeniu całej inwestycji i sprzedaży przez Spółkę jako Inwestora Bezpośredniego poszczególnych lokali mieszkalnych, Inwestor Zastępczy jest uprawniony do otrzymania od Inwestora Bezpośredniego dodatkowego procentowego wynagrodzenia od zysku netto zrealizowanego na sprzedaży każdego z lokali mieszkalnych, dotyczących tej inwestycji.

Ponadto Spółka planuje geodezyjny podział budynku na dwie części poprzez wydzielenie w podziale pionowym jako osobnego budynku z własną księgą wieczystą obecnej części przychodni o powierzchni ... m² (parter, pierwsze piętro i drugie piętro) i pozostałej części budynku, użytkowanej obecnie jako część związaną z funkcją handlową na parterze budynku o powierzchni użytkowej ... m² i części budynku mieszkalnej na pierwszym i drugim piętrze budynku o powierzchni użytkowej ... m² plus ... m² powierzchni ruchu (korytarze, klatka schodowa, wiatrołap).

Działka nr 5 o powierzchni ... ha, na której jest obecnie usytuowany budynek, planowany do podziału, podlega również planom jej podziału na kilka odrębnych działek. Projekt podziału działki nr 5 zakłada, że granica działki w wyniku podziału będzie przebiegała wzdłuż osi pionowej budynku, którą tworzy ściana oddzielenia pożarowego na całej jej wysokości. Dzielony budynek jest trzykondygnacyjny z płaskim dachem i po podziale będzie posiadał niezależne wejścia.

Nabywcami lokali mieszkalnych w części mieszkalnej budynku mogą być zarówno osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej jak również podmioty gospodarcze, prowadzące działalność gospodarczą.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

1.Klasyfikacja statystyczna planowanych świadczonych przez Spółkę usług najmu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz podmiotów gospodarczych prowadzących działalność gospodarczą:

68.20.11.0 Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

2.W odpowiedzi na pytanie Organu o treści: „Jakie będą postanowienia umowne (prawa i obowiązki) dla obydwu Stron (tj. Państwa oraz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) umowy najmu?” Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z umową najmu, do podstawowych obowiązków Wynajmującego należy:

•wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania tj. na cele mieszkaniowe;

•utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;

•zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z lokalem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do podstawowych obowiązków Najemcy należy:

•zapłata w terminie czynszu w kwocie ustalonej z wynajmującym;

•eksploatacja lokalu w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;

•utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem nieruchomości. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może ponadto oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Umowa zostanie zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony z możliwością jej rozwiązania za zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestoje go używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy lokal zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje on narażony na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów.

Wynajmujący może żądać wpłaty kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem lokalu. Spółka planuje zawierać umowy najmu z najemcami na okres co najmniej 12 miesięcy kalendarzowych.

3.Na pytanie Organu o treści: „Jakie będą postanowienia umowne (prawa i obowiązki) dla obydwu Stron (tj. Państwa oraz podmiotów gospodarczych prowadzących działalność gospodarczą) umowy najmu?” Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, że zgodnie z umową najmu, do podstawowych obowiązków Wynajmującego należy:

•wydanie lokalu wstanie adekwatnym do umówionego użytkowania;

•utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;

•zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z lokalem (umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej), dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do podstawowych obowiązków Najemcy należy:

·zapłata w terminie czynszu w kwocie ustalonej z wynajmującym;

·eksploatacja lokalu w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu;

·utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem nieruchomości. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Bez zgody wynajmującego najemca nie może ponadto oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Umowa zostanie zawarta no czas oznaczony lub nieoznaczony z możliwością jej rozwiązania za zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i nie przestoje go używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy lokal zaniedbuje do tego stopnia, że zastoje on narażony na zniszczenie lub uszkodzenie, wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów.

Wynajmujący może żądać wpłaty kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia należności za najem lokalu. Spółka planuje zawierać umowy najmu z najemcami no okres co najmniej 12 miesięcy kalendarzowych.

4.Spółka nie zamierza zawierać oddzielnych umów na najem komórek lokatorskich. Komórki lokatorskie będą wynajmowane w ramach jednej umowy najmu wraz z najmem lokalu mieszkalnego.

5.W związku z pytaniem Organu o treści: „Czy komórki lokatorskie będą posiadać odrębne od lokali mieszkalnych księgi wieczyste?” Wnioskodawca odpowiedział: nie, do każdego lokalu mieszkalnego obligatoryjnie będzie przyporządkowana komórka lokatorska. Lokal mieszkalny wraz z komórką lokatorską będą wpisane w jednej księdze wieczystej.

6.W przypadku najemców - osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, komórki lokatorskie będą służyć im do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku najemców - podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, które mogą udostępnić komórki lokatorskie wraz z lokalem mieszkalnym własnym pracownikom, będą one służyć do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku najemców - podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, które wynajmą lokale mieszkalne wraz z przynależnymi komórkami lokatorskimi na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej np. siedziba - biuro firmy, komórki lokatorskie będą mogły służyć im jako miejsce do przechowywania ich mienia.

7.Spółka planuje wynajmować lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz podmiotom gospodarczym prowadzącym działalność gospodarczą we własnym imieniu.

8.Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmowane od Spółki lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi będą wykorzystywać wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. W umowie najmu zostanie zawarty zapis uniemożliwiający prawo podnajmu dla Najemcy.

9.Podmioty gospodarcze prowadzące działalność gospodarczą wynajmowane od Spółki lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi będą mogły udostępniać swoim pracownikom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. W umowie najmu zostanie zawarty zapis uniemożliwiający prawo podnajmu dla Najemcy innym podmiotom.

Podmioty gospodarcze prowadzące działalność gospodarczą wynajmowane od Spółki lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi będą mogły wynajmować na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej np. siedziba - biuro firmy.

Pytanie

Czy Spółka przy wynajmie poszczególnych lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe będzie miała prawo do zastosowania zwolnienia w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (oznaczone jako pytanie nr 2 wniosku)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku i oznaczonym jako nr 2), w zakresie najmu długoterminowego nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkalne zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 5 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług ujmuje najem w grupowaniu PKWiU 68.20.11. Obejmuje ono m.in. wynajem nieruchomości takich jak budynki mieszkalne i mieszkania, domy, mieszkania i apartamenty, włączając umeblowane, na dłuższy czas użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym. Nie obejmuje ono działalności hoteli, domów letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu PKWiU 55. W związku z takim opisem grupowania PKWiU 68.20.11 ze zwolnienia z VAT korzysta najem długoterminowy.

Stanowisko to potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej IPTPP4/443-192/12-3/JM z 31 maja 2012 r. Dyrektor zdefiniował w niej pojęcie, którym posłużył się ustawodawca w ww. przepisie ustawy o VAT tj. „cele mieszkaniowe”. W interpretacji czytamy, iż „cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkiwaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny”.

Najem lokalu aby podlegać zwolnieniu z VAT musi spełnić następujące warunki:

1)Lokal wynajmowany jest lokalem mieszkalnym - pojęcie lokalu mieszkalnego wynika z art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nim lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

2)Nieruchomość wynajmowana jest na cele mieszkaniowe i na własny rachunek - wynajem nie może zostać powierzony wyspecjalizowanemu podmiotowi, który będzie zajmował się wszystkimi sprawami związanymi z najmem na rzecz swojego klienta.

Wobec powyższego Spółka jako Wnioskodawca uważa, że planowane usługi najmu długoterminowego lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi, zlokalizowanych w tej inwestycji na rzecz osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej na cele mieszkalne będą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo będą z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu, która będzie świadczona przez Państwa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

-świadczenie usługi na własny rachunek,

-charakter mieszkalny nieruchomości,

-mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy w tym miejscu wskazać, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego.

Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nim:

W myśl art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) określił, że:

Natomiast zgodnie z § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia:

Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.):

Z uwagi na powyższe wskazać należy, iż dodatkowe pomieszczenia takie jak komórki, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokale użytkowe, gdyż stanowią pomieszczenia gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie udzielania świadczeń leczniczych. Jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 31.12.2018 r. nabyli Państwo nieruchomość, w skład której wchodziło: prawo wieczystego użytkowania gruntu, trzykondygnacyjny budynek produkcyjno-biurowy o konstrukcji żelbetonowej oraz jednokondygnacyjny budynek produkcyjny o konstrukcji stalowej. W wyniku nabycia ww. nieruchomości przyjęli Państwo do ewidencji środków trwałych następujące środki trwałe: budynek produkcyjno-biurowy i wieczyste użytkowanie gruntu. W latach 2021-2023 nastąpiła gruntowna przebudowa nabytego budynku produkcyjno-biurowego. Wydane pozwolenie na budowę obejmowało przebudowę części budynku biurowo-przemysłowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na funkcję medyczną oraz termomodernizacją całego budynku. W wyniku przebudowy w kolejnych etapach powstały następujące części budynku:

-część budynku, w której znajduje się przychodnia medyczna,

-część budynku związana z funkcją handlową i hotelową.

Jesteście Państwo w trakcie procedowania zmiany przeznaczenia części budynku dotyczącej apartamentów z funkcji hotelowej na funkcję mieszkalną. Kontynuują Państwo przebudowę pozostałej części budynku produkcyjno-biurowego z docelowym przeznaczeniem tej części na część mieszkalną. W tej części budynku powstaną 23 lokale mieszkalne. Wszystkie lokale mieszkalne będą miały charakter mieszkalny, tj. umożliwiający stały pobyt ludzi i zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Do każdego z lokali będą przyporządkowane komórki lokatorskie. Po uzyskaniu decyzji zmieniającej przeznaczenie części budynku z funkcji hotelowej na funkcję mieszkalną, planują Państwo sprzedaż odrębnych, samodzielnych lokali mieszkalnych, znajdujących się w części mieszkalnej budynku. Lokale, które Państwo planują sprzedać, w momencie sprzedaży będą spełniać warunki uznania ich za lokale mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Ponadto w przypadku braku możliwości sprzedaży lokali mieszkalnych, dotyczących tej Inwestycji planują Państwo ich wynajem na zasadach wynajmu długoterminowego wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nabywcami lokali mieszkalnych w części mieszkalnej budynku mogą być zarówno osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej jak również podmioty gospodarcze, prowadzące działalność gospodarczą. Umowa najmu zostanie zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony z możliwością jej rozwiązania za zachowaniem okresu wypowiedzenia. Planują Państwo zawierać umowy najmu z najemcami na okres co najmniej 12 miesięcy kalendarzowych.

Nie zamierzają Państwo zawierać oddzielnych umów na najem komórek lokatorskich. Komórki lokatorskie będą wynajmowane w ramach jednej umowy najmu wraz z najmem lokalu mieszkalnego. Do każdego lokalu mieszkalnego obligatoryjnie będzie przyporządkowana komórka lokatorska. Lokal mieszkalny wraz z komórką lokatorską będą wpisane w jednej księdze wieczystej. W przypadku najemców - osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, komórki lokatorskie będą służyć im do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Planują Państwo wynajmować lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej we własnym imieniu. Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmowane od Państwa lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich komórkami lokatorskimi będą wykorzystywać wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. W umowie najmu zostanie zawarty zapis uniemożliwiający prawo podnajmu dla najemcy.

Mając zatem na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro – jak wskazali Państwo – w ramach jednej umowy najmu wraz z lokalem mieszkalnym będzie wynajmowana przynależna do niego komórka lokatorska, które będą wpisane w jednej księdze wieczystej, to w przypadku zawarcia przez Państwa z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej umów najmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, których przedmiotem będzie wynajem łącznie lokalu mieszkalnego wraz z przynależną do niego komórką lokatorską będą Państwo mieli prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla tej usługi.

Wobec powyższego Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 2 wniosku. Natomiast w zakresie pozostałych pytań, tj. nr 1, 3, 4 i 5 (wniosku oraz jego uzupełnień)zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).