Interpretacja indywidualna z dnia 22 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.729.2023.2.MGO

Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1 i nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 stycznia 2024 r. (data wpływu 11 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, jak również rezydentem podatkowym w Polsce, podlegającym opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca w listopadzie 2022 roku nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną objętą księgą wieczystą nr ...składającą się z dwóch działek o numerach 1 (powierzchnia 0,0126 ha) oraz 2 (powierzchnia 0,4041 ha) za cenę … zł. Nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego od osób fizycznych będących małżeństwem nieprowadzących działalności gospodarczej - z majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca rzeczoną nieruchomość nabył do majątku prywatnego, bez związku z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 znajduje się częściowo w terenie komunikacji (droga publiczna) tj. teren przeznaczony lokalizacji drogi klasy głównej o szerokości 25 metrów w liniach rozgraniczających i jej elementów a częściowo w terenach rolnych, natomiast działka 2 znajduje się częściowo w terenie komunikacji (droga publiczna) tj. teren przeznaczony lokalizacji drogi klasy głównej o szerokości 25 metrów w liniach rozgraniczających i jej elementów, częściowo w terenie zabudowy usługowej i produkcyjnej, a częściowo w terenie komunikacji (drogi publiczne) tj. teren przeznaczony do lokalizacji dróg gminnych klasy dojazdowej o szerokości w liniach rozgraniczających nie mniejszej niż 10 metrów i ich elementów. Opisana nieruchomość utworzona z działki 1 ze względu na swoją powierzchnię nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dn. 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 roku, poz. 803). Opisana nieruchomość utworzona z działki 2 ze względu na swoje przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 roku, poz. 803).

Od momentu nabycia powyższej nieruchomości Wnioskodawca uzyskał zezwolenie na wykonanie zjazdu do przedmiotowej nieruchomości i zjazd ten został wykonany. Obecnie mają rozpocząć się czynności mające na celu likwidację sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi.

Czynności te należy zaliczyć do podstawowego gospodarowania majątkiem prywatnym i do tzw. czynności zwykłego zarządu - zjazd jest niezbędny do dostania się na działki, natomiast likwidacja sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi wiąże się głównie z kwestiami zapewnienia bezpieczeństwa na nieruchomości.

Poza powyższymi, Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych czynności mających na celu zwiększenie wartości i atrakcyjności działki, w tym w szczególności czynności związanych z uzbrojeniem terenu, wykonaniem ogrodzenia, odpływów itp. Nieruchomość nie została również podzielona na mniejsze działki.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych z reklamowaniem i zamieszczaniem ogłoszeń dotyczących sprzedaży opisywanej nieruchomości.

Opisana nieruchomość od momentu zakupu przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze w celach zarobkowych.

Wnioskodawca nie zajmował się nigdy profesjonalnym obrotem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dotychczas nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość, o której mowa powyżej, do spółki ... SP. Z O.O. Spółka powstała na skutek przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę w czerwcu 2022 roku. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej a następnie przedmiotem działalności spółki ... SP Z O.O. (w której Wnioskodawca jest 100% udziałowcem) była i jest produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, produkcja metalowych elementów stolarki budowlanej, obróbka metali i nakładanie powłok na metale, obróbka mechaniczna elementów metalowych, produkcja pozostałych maszyn specjalnego przeznaczenia, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych oraz zakładanie stolarki budowlanej. Spółka na przedmiotowej nieruchomości zamierza wybudować budynek biurowy oraz halę produkcyjną.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w cenie rynkowej - aktualnie cena podobnych nieruchomości w okolicy kształtuje się w granicy 30 tys. zł/ar. Planowana sprzedaż ma nastąpić w 2024 roku.

W odpowiedzi na wezwanie w uzupełnienia wniosku wskazał Pan, że:

Działki nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży w żaden sposób. Działki nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej. Działki w ogóle nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej, w tym do działalności zwolnionej.

W odpowiedzi na pytanie o treści „Czy na działce nr 1 w części stanowiącej tereny rolne istnieje możliwość realizacji zabudowy?” wskazał Pan: „Tak, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego”.

Sieć napowietrzna znajduje się wyłącznie na działce 2 (tereny rolne).

Na podstawie pozyskanych informacji wynika, że prace dotyczące likwidacji sieci napowietrznej i realizacji instalacji ziemnej mają zakończyć się w okolicach czerwca - sierpnia 2024 roku. Sieć napowietrzna znajduje się na działce 2. Po jej likwidacji również na tej działce zostanie zrealizowana instalacja w ziemi. Z uwagi, że nie podjęto jeszcze decyzji kiedy dokładnie zostaną sprzedane te działki (określono jedynie wstępnie, że ma to być w 2024 roku), nie można na ten moment stwierdzić czy powyższe prace zostaną już zakończone, tj. czy do tego momentu sieć napowietrzna zostanie zastąpiona przez instalację w ziemi. W zależności od daty sprzedaży, na dzień sprzedaży na działce będzie znajdowała się albo sieć napowietrzna albo instalacja linii kablowych w ziemi.

Na działkach 1 oraz 2 nie znajduje się aktualnie żadna infrastruktura związana z ww. siecią napowietrzną np. słupy. Ponad działką 2 przechodzą tylko linie elektroenergetyczne sieci napowietrznej.

Na pytanie zadane przez Organ o treści „W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „Obecnie mają rozpocząć się czynności mające na celu likwidację sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi.”, należy wskazać: Czy w dniu sprzedaży będzie znajdowała się na działce/działkach objętych zakresem pytania we wniosku ww. infrastruktura związana z tą siecią napowietrzną?”, odpowiedział Pan, że „Nie ma możliwości na określenie tego w tym momencie. Na podstawie pozyskanych informacji wynika, że prace dotyczące likwidacji sieci napowietrznej i realizacji instalacji ziemnej mają zakończyć się w okolicach czerwca - sierpnia 2024 roku. Sieć napowietrzna znajduje się na działce 2, po jej likwidacji również na tej działce zostanie zrealizowana instalacja w ziemi. Z uwagi, że nie podjęto jeszcze decyzji kiedy dokładnie zostaną sprzedane te działki (określono jedynie wstępnie, że ma to być w 2024 roku), nie można na ten moment stwierdzić czy powyższe prace zostaną już zakończone, tj. czy do tego momentu sieć napowietrzna zostanie zastąpiona przez instalację w ziemi. W zależności od daty sprzedaży, na dzień sprzedaży na działce będzie znajdowała się albo sieć napowietrzna albo instalacja linii kablowych w ziemi”.

Przebiegająca przez działkę 2 sieć napowietrzna stanowi obiekt liniowy zatem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane będzie stanowiła budowlę. Podobnie instalacja ziemna jako obiekt liniowy w rozumieniu Prawa budowlanego również będzie stanowić budowlę. Warto jednak nadmienić, że są to wyłącznie linie przelotowe, tzn. zarówno w obecnym stanie na wspomnianej działce nie znajdują się słupy energetyczne (wyłącznie linie energetyczne nad działką), jak również po modernizacji i ukończeniu instalacji w ziemi na działce nie będą znajdować się żadne dodatkowe obiekty związane z tymi liniami (np. stacje transformatorowe). Na działce 1 nie przebiega sieć napowietrzna.

W odpowiedzi na pytanie o treści „Czy ww. naniesienia budowlane (wymienione w pytaniach 5a-d) znajdujące się na dzień sprzedaży na działce nr 1 i nr 2 będą stanowiły urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane ? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie oraz z którą budowlą są one powiązane?”, wskazał Pan, że „nie”.

Droga publiczna znajduje się wyłącznie na działce 1.

Droga publiczna znajdująca się na działce 1 stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego - droga publiczna znajdująca się na działce 1 nie stanowi urządzenia budowlanego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Wspomniane budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1) są trwale związane z gruntem, przy czym należy mieć na uwadze, że zarówno sieć napowietrzna jak i instalacja ziemna mają charakter przelotowy.

Poszczególne budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1) nie zostały wybudowane lub nabyte odrębnie przez Wnioskodawcę. Był to stan zastany w momencie nabycia nieruchomości w listopadzie 2022 roku (nabycie wraz z nieruchomością). Wnioskodawca nie posiada informacji kiedy powstały sieć napowietrzna oraz droga publiczna, natomiast można oszacować, że mogło to mieć miejsce co najmniej kilkanaście lat temu. Wnioskodawca nie budował i nie dokonywał odrębnie nabycia przedmiotowych budowli (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1), nie ponosił na nie żadnych wydatków, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Na pytanie o treści „Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.”, odpowiedział Pan, że „Wnioskodawca nie posiada takich informacji. Sieć napowietrzna na działce 2 oraz droga publiczna na działce 1 nie stanowią jego własności, był to stan zastany w momencie zakupu nieruchomości”.

Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie wspomnianych budowli - zarówno w przypadku sieci napowietrznej na działce 2 jak i drogi publicznej na działce 1 (Wnioskodawca nie jest właścicielem tych budowli).

Na pytanie o treści „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budowli lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, odpowiedział Pan, że „Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy z uwagi, że przedmiotowe budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1), nie są jego własnością - linia energetyczna oraz droga publiczna przebiegają jedynie przez jego nieruchomość”.

Na kolejne pytanie o treści „Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budowli znajdujących się na dzień sprzedaży na działce nr 1 i/lub nr 2? Należy wskazać dokładną datę.”, wskazał Pan, że „Wnioskodawca nie ma takiej wiedzy z uwagi, że przedmiotowe budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1), nie są jego własnością - linia energetyczna oraz droga publiczna przebiegają jedynie przez jego nieruchomość”.

Budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1), nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę, droga publiczna stanowi własność Państwa, natomiast sieć napowietrzna własność ... Budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1) nie będą w ogóle wykorzystywane przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej, w tym do działalności zwolnionej.

Wnioskodawca nie ponosił takich nakładów (zarówno w odniesieniu do sieci napowietrznej na działce 2 jak również drogi publicznej na działce 1). Sieć napowietrzna oraz w przyszłości instalacja w ziemi są/będą własnością przedsiębiorstwa energetycznego ...

Na pytanie Organu o treści „Czy ww. sieć napowietrzna (jej elementy) i/lub instalacja w ziemi stanowią/będą stanowiły Pana własność?”, odpowiedział Pan, że „nie”.

Na kolejne pytanie o treści „Czy ww. sieć napowietrzna (jej elementy) i/lub instalacja w ziemi będą przedmiotem sprzedaży?”, wskazał Pan: „nie”.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie objęta opodatkowaniem podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, że nie można jej uznać za dokonaną w ramach działalności gospodarczej ani dokonaną w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej „ustawą o VAT” - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zgodnie z przedstawionym opisem Wnioskodawca jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawca nabył opisane nieruchomości w ramach prywatnego majątku. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej, do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w tym nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ani nie była udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Nieruchomość jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 znajduje się częściowo w terenie komunikacji (droga publiczna) tj. teren przeznaczony lokalizacji drogi klasy głównej o szerokości 25 metrów w liniach rozgraniczających i jej elementów a częściowo w terenach rolnych, natomiast działka 2 znajduje się częściowo w terenie komunikacji (droga publiczna) tj. teren przeznaczony lokalizacji drogi klasy głównej o szerokości 25 metrów w liniach rozgraniczających i jej elementów, częściowo w terenie zabudowy usługowej i produkcyjnej, a częściowo w terenie komunikacji (drogi publiczne) tj. teren przeznaczony do lokalizacji dróg gminnych klasy dojazdowej o szerokości w liniach rozgraniczających nie mniejszej niż 10 metrów i ich elementów.

Pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Istotna jest więc ocena, czy Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W ocenie Wnioskodawcy takie działanie nie miały miejsca. Przede wszystkim Wnioskodawca obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Co istotne nigdy nie prowadził działalności w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie dokonał uzbrojenia działki, nie doprowadził do nieruchomości energii elektrycznej czy też gazu ziemnego, nie wykonał ogrodzenia, odpływów, nie starał się i nie uzyskiwał decyzji o warunkach zabudowy i nie występował o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych z reklamowaniem i zamieszczaniem ogłoszeń dotyczących sprzedaży opisywanej nieruchomości. Nieruchomość nie została również podzielona na mniejsze działki.

Jedynymi czynnościami, które wykonał Wnioskodawca na powyższej nieruchomości było uzyskanie zezwolenie na wykonanie zjazdu oraz jego wykonanie. Obecnie trwają czynności mające na celu likwidację sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi.

Czynności te jednak należy zaliczyć do podstawowego gospodarowania majątkiem prywatnym i do tzw. czynności zwykłego zarządu. Zjazd jest niezbędnym elementem, żeby móc dotrzeć do nieruchomości - zatem nie należy w niej upatrywać związku z działalnością gospodarczą. Każda działka powinna mieć dojazd, by móc swobodnie do niej dotrzeć.

Natomiast likwidacja sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi wiąże się głównie z kwestiami zapewnienia bezpieczeństwa na nieruchomości. Ochrona życia i podejmowanie działań w celu zapewnienia własnego bezpieczeństwa i ograniczenia potencjalnej utraty zdrowia na skutek porażenia prądem nie może być również jakąkolwiek przesłanką działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, w kontekście badania obowiązku podatkowego w VAT, w transakcji sprzedaży powyższej nieruchomości bez znaczenia pozostaje fakt istniejących powiązań pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką, która zamierza dokonać zakupu nieruchomości.

Podsumowując, należy uznać, że w sytuacji opisanej powyżej, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę, będzie realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży gruntów sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Zgodnie z opisem sprawy jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT. W listopadzie 2022 roku nabył Pan nieruchomość składającą się z dwóch działek o numerach 1 oraz 2. Nabycie nastąpiło na podstawie aktu notarialnego od osób fizycznych będących małżeństwem nieprowadzących działalności gospodarczej - z majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość nabył Pan do majątku prywatnego, bez związku z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Na działce nr 1 znajduje się droga publiczna. Na działce nr 2 (tereny rolne) znajduje się sieć napowietrzna. Prace dotyczące likwidacji sieci napowietrznej i realizacji instalacji ziemnej mają zakończyć się w okolicach czerwca - sierpnia 2024 roku. W zależności od daty sprzedaży, na dzień sprzedaży na działce będzie znajdowała się albo sieć napowietrzna albo instalacja linii kablowych w ziemi. Budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1), nie zostały przez Pana nabyte, droga publiczna stanowi własność Państwa, natomiast sieć napowietrzna własność ... Budowle (zarówno sieć napowietrzna na działce 2 jak również droga publiczna na działce 1) nie będą w ogóle wykorzystywane przez Pana do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej, w tym do działalności zwolnionej. Działki nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana do dnia sprzedaży w żaden sposób. Działki nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej. Działki w ogóle nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana do dnia sprzedaży do działalności gospodarczej, w tym do działalności zwolnionej. Od momentu nabycia powyższej nieruchomości Wnioskodawca uzyskał zezwolenie na wykonanie zjazdu do przedmiotowej nieruchomości i zjazd ten został wykonany. Obecnie mają rozpocząć się czynności mające na celu likwidację sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi. Zjazd jest niezbędny do dostania się na działki, natomiast likwidacja sieci napowietrznych i wykonanie instalacji w ziemi wiąże się głównie z kwestiami zapewnienia bezpieczeństwa na nieruchomości. Poza powyższymi, nie podejmował Pan żadnych innych czynności mających na celu zwiększenie wartości i atrakcyjności działki, w tym w szczególności czynności związanych z uzbrojeniem terenu, wykonaniem ogrodzenia, odpływów itp. Nieruchomość nie została również podzielona na mniejsze działki. Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych związanych z reklamowaniem i zamieszczaniem ogłoszeń dotyczących sprzedaży opisywanej nieruchomości. Opisana nieruchomość od momentu zakupu przez Pana nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze w celach zarobkowych. Nie zajmował się nigdy profesjonalnym obrotem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dotychczas nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż przez Pana działek nr 1 i nr 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że sprzedając działki nr 1 i nr 2 będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą przez Pana działek nr 1 i nr 2 nie będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w konsekwencji sprzedaż przez Pana działek nr 1 i nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wskazany przez Pana, tj. Dz. U z 2020 r. poz. 106 z późn. zm., jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).