Interpretacja indywidualna z dnia 17 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.660.2023.2.MKA

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy, oraz prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających na Nabywcę.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej wzakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy, oraz
• prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających na Nabywcę.

Uzupełnili go Państwo pismami, które wpłynęły 8 i 13 listopada 2023 r., oraz stanowiącym odpowiedź na wezwanie - pismem z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Z. F.
• B. W.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu

A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej zwana: „Wnioskodawcą”) jest spółką należącą do Grupy B., zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca ma zamiar nabyć prawo do użytkowania wieczystego zabudowanej działki położonej (...), w obrębie ewidencyjnym (...), przy ulicy (...) nr (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Nieruchomość”) wraz z prawem własności budynków usytuowanych na Nieruchomości. Nieruchomość nabywana jest w celach inwestycyjnych.

Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, a jej współużytkownikami wieczystymi w udziałach po ½ części każdy oraz współwłaścicielami, w takich samych udziałach, budynków posadowionych na jej gruncie stanowiących odrębny od tegoż gruntu przedmiot własności, są dwie osoby fizyczne (dalej zwane: „Sprzedający 1”, „Sprzedający 2”, Sprzedający z Wnioskodawcą dalej łącznie jako „Wnioskodawcy”) prowadzące działalność gospodarczą.

Sprzedający 1 wykonuje działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający 1 dokonuje sprzedaży swojego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz we własności budynków posadowionych na tej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający 2 prowadzi działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający 2 dokonuje sprzedaży swojego udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz we własności budynków posadowionych na tej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nabyli Nieruchomość w 2001 r., pierwotnie była ona częścią jednej większej działki, następnie została wyodrębniona w wyniku podziału geodezyjnego. Nabycie nastąpiło na rynku wtórnym od innego czynnego podatnika VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nabyli Nieruchomość zabudowaną w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Sprzedający nie ulepszyli ani nie rozbudowali Nieruchomości.

Dnia 12 sierpnia 2021 r. podpisana została Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający udzielili Wnioskodawcy pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Wnioskodawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane) oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowania inwestycji. W akcie notarialnym umowy przedwstępnej Strony zgodnie oświadczyły, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Wnioskodawca w ramach działalności deweloperskiej planuje wybudować na nieruchomości zabudowę wielorodzinną z częścią usługową w ramach działalności opodatkowanej.

Pytania

1)Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

2)Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy?

Stanowisko Zainteresowanych

W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT;

W ocenie Wnioskodawców zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców).

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do konkretnej transakcji.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą. Zamiast tego Trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części. Zwolnienie to znajduje zastosowanie, jeśli dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14) ustawy VAT lub przed nim. Co więcej, aby zwolnienie znalazło zastosowanie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku, gdy zarówno sprzedawca, jak również kupujący, są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części złożą naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne zgodne oświadczenie, mogą zrezygnować ze wskazanego wyżej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Oświadczenie powinno zostać złożone do naczelnika właściwego dla kupującego lub zawarte w treści aktu notarialnego, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Natomiast w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do takiej dostawy może znaleźć zastosowanie odrębne zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten zwalnia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, że zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie jest opcjonalne. Strony nie mają w tym przypadku prawa wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przypadku, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, zwolnienie rozciąga się także na dostawę gruntu położonego pod budynkiem lub budowlą. Wynika to z tego, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów opodatkowana jest stawką 23%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

Sprzedający nabyli w 2001 r. od podatnika VAT grunt zabudowany, z którego w wyniku podziału geodezyjnego wyodrębniono Nieruchomość;

Nieruchomość nie była następnie ulepszana;

Nieruchomość nie znajduje się w prywatnym majątku Sprzedających;

Sprzedający wykorzystują Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;

Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT;

Sprzedający dokonują zbycia Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Powyższe oznacza, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać zakwalifikowana jako zorganizowana i profesjonalna działalność, zatem podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT. O tym, że sprzedaż Nieruchomości dokonywana jest w ramach zorganizowanej i profesjonalnej działalności, świadczy w szczególności fakt, iż Sprzedający udzielają Wnioskodawcy pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Wnioskodawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane) oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Wnioskodawcę do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowania inwestycji. Udzielenie pełnomocnictw i zgód zapewniających możliwość realizacji inwestycji powinno zostać uznane za podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i przesądza o profesjonalnym charakterze transakcji. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o nieco innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej, co wpływa na podniesienie jej atrakcyjności.

Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z 15 lutego 2023 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN oraz z 30 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.460.2022.1.MM.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim bądź pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. W odniesieniu do budynków posadowionych na gruntach Nieruchomości nie były ponoszone jakiekolwiek wydatki na ulepszenie. Transakcja sprzedaży nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku jest dłuższy, niż 2 lata.

W związku z tym zdaniem Wnioskodawców transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną i korzysta ze zwolnienia z VAT (zwolnienie obejmuje dostawę zarówno budynku jak i samej działki). Możliwa jest jednak, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, rezygnacja z tego zwolnienia i wybranie opodatkowania dostawy Nieruchomości pod warunkiem, że Wnioskodawcy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, który to warunek jest spełniony oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W sytuacji rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych;

Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT;

Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy założeniu, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek o wydanie interpretacji, nabywana jest w celu realizacji na niej (oraz ewentualnie nieruchomościach sąsiednich) czynności opodatkowanych w postaci inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielofunkcyjnych (handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalnych).

Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców:

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy, oraz
• prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających na Nabywcę.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy :

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są współużytkownikami wieczystymi Nieruchomości (działki nr 1), w udziałach po 1/2 części każdy oraz współwłaścicielami, w takich samych udziałach, budynków posadowionych na jej gruncie stanowiących odrębny od tegoż gruntu przedmiot własności. Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa. Sprzedający nabyli Nieruchomość w 2001 r. Pierwotnie była ona częścią jednej większej działki, następnie została wyodrębniona w wyniku podziału geodezyjnego. Nabycie nastąpiło na rynku wtórnym od innego czynnego podatnika VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabyli Nieruchomość zabudowaną w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedający wykonują działalność gospodarczą m.in. w przedmiocie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i są czynnymi podatnikami VAT. Dnia 12 sierpnia 2021 r. podpisana została Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający udzielili Kupującemu pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Kupującego do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowania inwestycji.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że Sprzedający sprzedając Nieruchomość (działkę nr 1) występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem Sprzedający wskazali, że nabyli Nieruchomość zabudowaną budynkami w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej i dokonują tej sprzedaży w ramach prowadzonej działalności. Zatem nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego. Tym samym tezy wynikające z orzeczenia TSUE C-180/10 Jarosław Słaby, który Państwo powołujecie w swoim stanowisku, choć stanowią element argumentacji, to nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

W konsekwencji, dostawa opisanej Nieruchomości (działki nr 1) będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedających i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że planujecie Państwo nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1, której właścicielem jest Skarb Państwa, a współużytkownikami wieczystymi są Sprzedający. Sprzedający nabyli Nieruchomość zabudowaną w 2001 r. w celu wykorzystywania jej do prowadzenia działalności gospodarczej. Nabycie nastąpiło na rynku wtórnym od innego czynnego podatnika VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Sprzedający nie ulepszali ani nie rozbudowali Nieruchomości.

W analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy znajdujących się na Nieruchomości (działce nr 1) i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą Nieruchomości minie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym w opisanej sytuacji sprzedaż budynków posadowionych na Nieruchomości (Działce nr 1) w momencie ich dostawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż budynków posadowionych na Nieruchomości (działce nr 1) przez Sprzedających na rzecz Państwa będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 1, na której to gruncie budynki są posadowione będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków, zgodnie zart. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Nieruchomości (działki nr 1) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy Nieruchomości (działki nr 1) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym, skoro podjęli Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków oddanych do użytkowania ponad 2 lata przed datą planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, planowana sprzedaż budynków będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Przy czym, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż Gruntu, na którym posadowione są ww. budynki będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie mają Państwo również wątpliwość, czy w związku z dostawą Nieruchomości (działki nr 1) - będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, planowana dostawa Nieruchomości (działki nr 1) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Sprzedający i Nabywca podjęli decyzję o skorzystaniu z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT dla tej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w ramach działalności deweloperskiej planuje wybudować na nabytej od Sprzedających Nieruchomości zabudowę wielorodzinną z częścią usługową w ramach działalności opodatkowanej.

Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość (działka nr 1) będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, będziecie Państwo mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy oraz w sytuacji, gdy zrezygnujecie ze zwolnienia i skorzystacie z opcji opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

 Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).