Interpretacja indywidualna z dnia 18 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.605.2023.3.LM

Sprzedaż działek nr 1/2, 1/3, 1/8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1/2, 1/3, 1/8 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 stycznia 2024 r. (wpływ 4 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), w szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Z zawodu jest Pan programistą. Posiada Pan udziały w następujących spółkach: A. sp. z o.o. NIP (…), B. sp. z o.o. NIP (…).

Został Pan powołany na członka zarządu w tych spółkach oraz w spółce C. Sp. z o.o. NIP (…).

Nabył Pan na przestrzeni ostatnich lat następujące nieruchomości gruntowe:

• na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) z dnia 6 czerwca 2016 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2, powierzchnia 0,2388 ha, wartość 110.000 zł;
• na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) z dnia 28 grudnia 2016 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/3, powierzchnia 0,2012 ha, wartość 40.000 zł;
• na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) z dnia 28 lutego 2020 r. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/8, powierzchnia 0,2020 ha, wartość 100.000 zł.

Są to działki niezabudowane położone przy ulicy (…) w S., dla których założył Pan Księgę Wieczystą nr (…), w której występuje jako właściciel działek zagrodowych o łącznej powierzchni 0,642 ha położonych w obrębie (…).

W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży działek pod inwestycję Spółce deweloperskiej C. Sp. z o.o. Spółka ta powstała w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, obecnie poszukuje inwestora, w przypadku braku inwestora spółka planuje zaciągnąć kredyt deweloperski.

Na powyższych działkach nie dokonywał Pan nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, podłączenia mediów, ogrodzenia, wytyczenia drogi. Uzyskał Pan uchwałę o lokalizacji inwestycji tzw. LEX Deweloper, która pozwoli zrealizować na tych działkach inwestycję deweloperską. Uchwała ta nie spowodowała zwiększenia wartości nieruchomości.

Ponieważ działki będą przeznaczone na inwestycję deweloperską, zamierza Pan podpisać ze spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży, w której sprzedający udzieli zgody do dysponowania działkami dla celów uzyskania pozwolenia na budowę następującej treści: „Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - w związku z powyższym Nabywca legitymowany jest do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie ma prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych.”

Celem tego jest przyspieszenie procesu budowy. Kupujący z dużym prawdopodobieństwem uzyska PnB jeszcze przed wydaniem interpretacji. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż wartość została już ustalona i bez znaczenia dla sprzedającego pozostaje jej przyszła zabudowa.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiąże się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług.

Nie podejmował Pan w stosunku do działek żadnych ulepszeń. Działki nigdy nie były wynajmowane czy dzierżawione. Ponadto nie dokonano uzbrojenia terenu, podłączenia mediów, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na działki zagrodowe, posiadają również uchwałę Lex Developer, która umożliwia zrealizowanie na tym terenie inwestycji deweloperskich. O pozwolenie na budowę wystąpi nabywca czyli Spółka C.

Pozyskane środki ze sprzedaży działek Pan ma zamiar przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe tj. zakup mieszkania lub działki budowlanej.

W przeszłości dokonał Pan sprzedaży trzech nieruchomości mieszkalnych.

Mieszkanie w P. zakupione 8 kwietnia 2021 r. o wartości 165.000 zł w celu przeprowadzki i zamieszkania związane było z planami zawodowymi czyli uzyskaniem pracy jako programista, ostatecznie w związku ze zmianą planów rodzinnych i zawodowych mieszkanie zostało sprzedane 20 maja 2021 r. za kwotę 183.000 zł, środki pieniężne ze sprzedaży tego mieszkania zostały przeznaczone na zakup mieszkania w S., które zostało zakupione 19 sierpnia 2022 r. wspólnie z żoną w wartości ½ udziału za łączną kwotę 422.572 zł, były to Pana rodzinne strony, w mieszkaniu tym Pan był zameldowany i mieszkał do dnia sprzedaży tj. 27 lipca 2023 r. W związku ze zmianą miejsca zamieszkania z S. na W. mieszkanie zostało sprzedane za łączną kwotę 688.000 zł, która zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca otrzymał ½ wartości sprzedaży mieszkania, posiada z żoną rozdzielność majątkową.

Udział ½ sprzedaży mieszkania nabytego w spadku po babci, które zostało sprzedane w lipcu 2023 r. w całości za kwotę 315.000 zł.

Sprzedaż mieszkań nie była w żaden sposób związana z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, a została spowodowana zmianą planów życiowych, zawarciem związku małżeńskiego, zmianą miejsca zamieszkania oraz uwarunkowana otrzymaniem pracy przez Pana żonę w W.

Podsumowując w niniejszej sprawie:

1.Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza w przyszłości zakładać działalności gospodarczej.

2.Nigdy nie miał Pan i nie ma zamiaru wykorzystywania posiadanych Nieruchomości w celach zarobkowych, nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek, co świadczy o tym, że sprzedaż działek jest czynnością jednorazową.

3.Nie zawierał Pan umowy pośrednictwa sprzedaży, nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w mediach.

4.Nie dokonywał Pan i nie będzie dokonywać żadnych ulepszeń na działkach.

5.W zarządzaniu nieruchomością nie zaangażował Pan środków własnych lub środki te były nieznaczące.

6.Nie doprowadzał Pan i nie zamierza doprowadzać do granic działek żadnych mediów.

7.Nie zamierza Pan zagospodarować zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu działek.

8.Wystąpienie o uchwałę Lex Deweloper, która nie zwiększa wartości inwestycji mieści się w zwykłym zarządzie własną nieruchomością.

9.Udzielenie pełnomocnictwa dla kupującego następującej treści „Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane - w związku z powyższym Nabywca legitymowany jest do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez wnioskodawcę warunków, przy czym Nabywca nie ma prawa rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych”, w celu przyspieszenia procesu inwestycji mieści się w zwykłym zarządzie własną nieruchomością.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomości wymienione we wniosku zostały nabyte od dalszej rodziny (brat Pana mamy), nie związanej z Panem bezpośrednio.

Nieruchomości wskazane we wniosku nie były wykorzystywane do celów zarobkowych, działki nie były wynajmowane czy dzierżawione, nie były dokonywane na powyższych działkach nakłady inwestycyjne takie jak uzbrojenie terenu, podłączenia mediów, ogrodzenie, wytyczenie drogi.

Działki nr 1/2, 1/3, 1/8 nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, działki zostały zakupione z zamiarem budowy domu na własne cele mieszkaniowe, plany te uległy zmianie ze względów służbowych i decyzji o pozostaniu w W.

Wystąpienie o lokalizację inwestycji Lex Deweloper spowodowane było zmianą planów o budowie własnego domu w rodzinnych stronach i w związku z tym, zamiarem sprzedaży działek pod inwestycję spółce deweloperskiej. Działania te nie wpłynęły na zwiększenie wartości Nieruchomości.

Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiąże się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania przeniesienia umowy własności podatkiem od towarów i usług.

Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie upoważniony do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie będzie miał prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Celem udzielenia pełnomocnictwa jest przyspieszenie procesu budowy.

Pytanie

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż sprzedając Działki, będzie Pan rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, sprzedaż Działek nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania jego majątkiem prywatnym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%. Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT jeżeli zostanie wykonana przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W najnowszym orzecznictwie ukształtował się pogląd, że dotychczasowy sposób użytkowania gruntów, czy motywy ich nabycia mają znaczenie drugorzędne, ponieważ decydujące są przesłanki o charakterze przedmiotowym, obrazujące stopień aktywności sprzedającego w zakresie wyprzedaży swojego majątku. W wyroku I FSK 239/12 oraz I Sa/Gl 1465/21 sąd orzekł że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez uprawnionego nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługobiorców np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Ponadto sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

W Pana ocenie, czynności mające zostać przez niego dokonane (sprzedaż Działek) uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Pana działania nie wskazują, że skala Pana aktywności w celu zbycia Działek chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Wskazać należy, że dwie Działki zostały zakupione w 2016 r. z przeznaczeniem pod budowę własnego domu, następnie dokupiona została jeszcze jedna działka w 2020 r. ponieważ działki te znajdują się w jednym obrębie i tworzą całość dlatego też założył Pan jedną księgę wieczystą dla zakupionych działek. Na działkach tych nie były prowadzone żadne ulepszenia, nie było dokonywane uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, podział działek, wydzielenie dróg wewnętrznych czy ogrodzenie terenu. Wystąpił Pan tylko o uchwałę Lex Deweloper ponieważ zaistniała taka możliwość, był to warunek niezbędny aby sprzedać działki pod zabudowę deweloperską, uchwała ta nie zwiększyła wartości działek. Na brak profesjonalnego charakteru wskazuje również to, iż Kupujący nie prowadził żadnych działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży działek.

O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Działania te służą jedynie Kupującemu celem przyśpieszenia procesu uzyskiwania pozwoleń, a nie zwiększeniu wartości działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą :

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek (udziału w prawie własności działek) istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza w przyszłości zakładać działalności gospodarczej. Na przestrzeni ostatnich lat nabył Pan nieruchomości gruntowe, działki nr 1/2, 1/3, 1/8. Są to działki niezabudowane. W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek pod inwestycję spółce deweloperskiej, w której jest Pan członkiem zarządu.

Działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na działki zagrodowe, posiadają również uchwałę Lex Developer, która umożliwia zrealizowanie na tym terenie inwestycji deweloperskich.

Ponieważ działki będą przeznaczone na inwestycję deweloperską, zamierza Pan podpisać ze spółką deweloperską przedwstępną umowę sprzedaży, w której udzieli Pan zgody do dysponowania działkami dla celów budowlanych. Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w związku z powyższym Nabywca legitymowany jest do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz. Celem tego jest przyspieszenie procesu budowy przez Kupującego.

Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie upoważniony do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie będzie miał prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Celem udzielenia pełnomocnictwa jest przyspieszenie procesu budowy.

Wątpliwości Pana dotyczą kwestii co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia działek nr 1/2, 1/3, 1/8.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do ww. działek przed ich sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie zawrze Pan Umowę Przedwstępną sprzedaży działek w której udzieli Pan zgody do dysponowania Działkami dla celów budowlanych. Ponadto udzieli Pan pełnomocnictwa, z którego wynikać będzie, że Nabywca lub wskazany przez Nabywcę podmiot będzie upoważniony do uzyskania decyzji wydanych na Pana rzecz, niezbędnych do prowadzenia inwestycji w postaci budowy zgodnie z wnioskiem wydanym na podstawie określonych przez Pana warunków, przy czym Nabywca nie będzie miał prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Celem udzielenia pełnomocnictwa jest przyspieszenie procesu budowy.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić że, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek nr 1/2, 1/3, 1/8, podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. Należy uznać, że podejmowane działania w odniesieniu do ww. działek, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Ponadto, Nabywcą działek będzie Spółka, w której został Pan powołany na członka zarządu. Spółka ta została powołana w celu realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z zamiarem sprzedaży działek wystąpił Pan o uchwałę Lex Deweloper, aby móc dokonać sprzedaży działek pod zabudowę deweloperską. Należy zauważyć, że głównym założeniem tej ustawy jest wprowadzenie regulacji umożliwiających znaczące przyspieszenie przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jej celem jest przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zatem wystąpienie o uchwałę lex deweloper wskazuje na zamiar realizacji inwestycji mieszkaniowej i wykracza poza sferę czynności wykonywanych w celach osobistych.

Wskazać również należy, że brak działań marketingowych w celu poszukiwania Nabywcy z Pana strony, jak Pan wskazał nie zawierał Pan umowy pośrednictwa sprzedaży, ani nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w mediach jest oczywisty w sytuacji, kiedy działki są sprzedawane przez Pana do Spółki w której jest Pan członkiem zarządu.

Zatem biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1/2, 1/3, 1/8, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (działając nie tylko poprzez Pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Opisane wyżej czynności faktyczne prowadzą do wniosku, że zakupione grunty, których Pan nie wykorzystywał, jak wynika z wniosku, do celów osobistych, mogły stanowić lokatę kapitału, a czynności, które zostały/zostaną wykonane przez Pana bądź pełnomocnika w celu sprzedaży działki, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania inwestycji mieszkaniowej. Tym bardziej, że nabywcą, jak wyżej wskazano jest Spółka, w której Pan jest członkiem zarządu i która powstała w celu realizacji inwestycji deweloperskiej. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działek nr 1/2, 1/3, 1/8, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Wskazać również należy, że powołane przez Pana wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Pana wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Ponadto, ocena opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, nie jest pojęciem uniwersalnym, opiera się ona każdorazowo na analizie całokształtu wykonywanych przez osoby fizyczne czynności i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego z osobna, uwzględniając te okoliczności. Tym samym wskazane orzeczenia potraktowano jako element Pana argumentacji, jednakże nie mogą one stanowić podstawy dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swąaktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).