Interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.775.2023.3.AD

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości, powstałej w adaptacji poddasza i skutek zniesienia współwłasności.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznychjest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 grudnia 2023 r. (data wpływu: 3 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) grudnia 1999 r. trzy małżeństwa, w tym Pan i żona, zakupiły kamienicę przy ul. A 1 w B. W akie notarialnym nr (...) w § 8 wyrazili Państwo jednogłośnie zgodę na adaptację strychu położonego w tym budynku na trzy lokale mieszkalne (zał. nr 1 – akt notarialny nr (...)).

Na podstawie wpisu w akcie notarialnym oraz dostarczonego projektu budowlanego adaptacji części strychu otrzymali Państwo postanowienie Starostwa Powiatowego w B o udzieleniu pozwolenia na zmianę użytkowania części poddasza nieużytkowego na samodzielny lokal mieszkalny (zał. nr 2 – decyzja Starostwa Powiatowego w B nr (...)).

(...) października 2016 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w B zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego (zał. nr 3 – zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego).

Od tego momentu płacili Państwo podatek od lokalu mieszkalnego do Urzędu Miasta w B.

(...) kwietnia 2023 r. postanowieniem Sądu Rejonowego w B została zniesiona współwłasność lokali znajdujących się na poddaszu i ustalono nowy podział części wspólnych (zał. nr 4 – postanowienie Sądu Rejonowego w B – sygn. akt (...)).

(...) sierpnia 2023 r. sprzedali Państwo mieszkanie X. i Y. Z (zał. nr 5 – akt notarialny (...)).

Niska cena sprzedaży wynika z faktu, że Y. Z finansował adaptację lokalu, na co posiada stosowne dokumenty.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku podał Pan, że:

-Ani Pan, ani żona nie prowadzą działalności gospdarczej. Całość Państwa majątku objęta jest wspólnością majątkową małżeńską.

-Ww. kamienica według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest budynkiem mieszkalnym.

-Każdy lokal znajdujący się w kamienicy posiada odrębną księgę wieczystą.

-Wraz z żoną jest Pan właścicielem dwóch lokali: lokal A to lokal usługowy, lokal B to lokal mieszkalny. Oba lokale położone są na parterze.

-W lokalu A żona do 2006 r. prowadziła działalność gospodarczą. Od 2007 r. z małymi przerwami lokal jest wynajmowany. Lokal B jest wynajmowany. Od ww. lokali płaci Pan podatek od wynajmu.

-Poddasze stanowiło części wspólne kamienicy. Postanowieniem sądu została zniesiona współwłasność i każda z trzech części poddasza ma odrębną księgę wieczystą.

-Każde z trzech małżeństw otrzymało postanowienie wydane przez Starostę Powiatowego w B upoważniające do adaptacji poddasza na trzy mieszkania. Powstały dwa lokale odebrane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, trzecia część poddasza jest w trakcie adaptacji. Jeden lokal był do (...) sierpnia 2023 r. Pana własnością i został sprzedany.

-Zawiadomienie o zakończeniu budowy do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w B złożone zostało przez Państwo – właścicieli tejże części poddasza, tj. Pana i żonę.

-Ww. lokal jest lokalem mieszkalnym. Posiada własną księgę wieczystą. Był przygotowany do zamieszkania.

-Każdy właściciel płacił podatek do Urzedu Miasta w B od swojej własności.

-Stronami postanowienia wydanego przez Sąd Rejonowy w B są wszyscy współwłaściciele kamienicy.

-Przedmiotem zniesienia współwłasności były lokale powstałe w wyniku zniesienia współwłasności poddasza. Otrzymał Pan z żoną lokal (...) Zniesienie współwłasności było nieodpłatne. Wartość nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasnosci mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed zniesieniem wpółwłasności.

-Stronami aktu sprzedaży jako sprzedający był Pan z żoną. Przedmiotem sprzedaży był lokal, który powstał w wyniku zmiany użytkowania poddasza. Lokal ten posiadał własną księgę wieczystą.

Pytanie

W uzupełnieniu wniosku sformułował Pan następujace pytanie.

Proszę o interpretację ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochoddowym od osób fizycznych, a dokładnie o podatku należnym od sprzedającego nieruchomość - osoby fizycznej, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości przez sprzedającego.

Pana stanowisko w sprawie

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku własnym stanowisku uważa Pan, że jest właścicielem od chwili nabycia lokali w kamienicy i przysługujących mu części wspólnych, a już na pewno od momentu zakończenia adaptacji części poddasza i odbioru przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w B 1 października 2016 r. Od tego momentu płacił Pan podatek od lokalu mieszkalnego do Urzędu Miasta w B.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że:

-(...) grudnia1999 r. zakupił Pan wspólnie z żoną oraz dwoma małżeństwami kamienicę. Kamienica według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest budynkiem mieszkalnym. Każdy lokal znajdujący się w kamienicy posiada odrębną księgę wieczystą. Wraz z żoną jest Pan właścicielem dwóch lokali: lokal A to lokal usługowy, lokal B to lokal mieszkalny. Oba lokale położone są na parterze. Poddasze stanowiło części wspólne kamienicy.

-W akie notarialnym kupna współwłaściciele wyrazili jednogłośnie zgodę na adaptację strychu położonego w tym budynku na trzy lokale mieszkalne. Każde z trzech małżeństw otrzymało postanowienie upoważniające do adaptacji poddaszana samodzielne lokale mieszkalne. (...) października 2016 r. złożył Pan wraz z żoną zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego. Od tego momentu płacili Państwo podatek od lokalu mieszkalnego do Urzędu Miasta w B.

-(...) kwietnia2023 r. postanowieniem sądu została zniesiona współwłasność lokali znajdujących się na poddaszu i ustalono nowy podział części wspólnych. Otrzymał Pan z żoną lokal (...) Zniesienie współwłasności było nieodpłatne. Wartość nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasnosci mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed zniesieniem wpółwłasności.

-(...) sierpnia 2023 r. dokonał Pan wspólnie z żoną sprzedaży lokalu, który powstał w wyniku zmiany użytkowania poddasza. Lokal ten posiadał własną księgę wieczystą.

Zasady dotyczące odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy, stanowi, że:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ww. ustawy:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Natomiast w myśl art. 3 ust. 6 ww. ustawy:

W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1)rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2)wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.):

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokali nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 211 i art. 212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 1360):

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

–podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

–wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności – w przypadku ich sprzedaży – należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością.

Natomiast, jeżeli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, przedmiotem którego były nieruchomości, udział w nich zwiększa się, tj. przekracza wartość udziału dotychczas posiadanego, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tego udziału w nieruchomościach, o który zwiększył się udział w nich po dokonaniu tej czynności. Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika również, że zniesienie współwłasności lokali znajdujących się na poddaszu w wyniku jego adaptacji było nieodpłatne. Wartość nieruchomości, którą Pan otrzymał w wyniku zniesienia współwłasnosci mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed zniesieniem wpółwłasności. Zatem wskutek zniesienia współwłasności w 2023 r. nie zwiększył się stan Pana posiadania.

Wobec tego w wyniku dokonania ww. czynności nie mamy do czynienia z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla lokalu mieszkalnego, nabytego w wyniku zniesienia współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana kamienicy. W Pana przypadku będzie to 1999 r.

W konsekwencji, nienastępujące w ramach działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Pana (...) sierpnia 2023 r. lokalu mieszkalnego nie spowodowało powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Tym samym nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpetacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia podanego we wniosku, nie prowadzi postępowania dowodowego. W związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych przez Pana dokumentów. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy – Ordynacja podatkowa jest bowiem sam przepis prawa. Przy czym w przypadku gdyby przytoczony we wniosku opis zdarzenia różnił się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Jednocześnie informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony jako współwłaściciela lokalu.

Chcąc uzyskać interpretację żona winna osobiście lub za pomocą ustanowionego pełnomocnika zwrócić się o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie i uiścić związaną z tym opłatę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).