Interpretacja indywidualna z dnia 12 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.527.2023.2.KM

Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku) i prawidłowe w części prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (pytanie nr 2 we wniosku).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku);

·prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (pytanie nr 2 we wniosku).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.

2)Zainteresowane niebędące stroną postępowania:

·Pani J.M.

·Pani M. K.

·Pani D. S.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowane niebędące stroną postępowania są współwłaścicielkami nieruchomości położonej w (…), którą planują zbyć na rzecz Zainteresowanej będącej stroną postępowania w wykonaniu zawartej przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży. Niniejszy wniosek o interpretację ma na celu ustalenie konsekwencji planowanej transakcji na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej: ustawa o VAT).

Nieruchomość, która ma zostać sprzedana (dalej: Nieruchomość) jest nieruchomością gruntową położoną w (…), stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym 1, ulica (…), o obszarze wynoszącym (…) ha, której sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem Kw nr (…).

Obecnie nieruchomość należy do poniżej przedstawionej grupy współwłaścicielek (dalej: „Współwłaścicielki” oraz „Zbywcy”) – zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

1) J. W. M. w 8/24 (osiem dwudziestych czwartych) części oraz,

2) M. K. K. w 8/24 (osiem dwudziestych czwartych) części oraz,

3) D. E. S. w 8/24 (osiem dwudziestych czwartych) części.

Współwłaścicielki zobowiązały się zbyć Nieruchomość na rzecz (…) Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” oraz „Nabywca”, a łącznie z Współwłaścicielkami jako „Strony” bądź „Wnioskodawcy”).

Wnioskodawca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w (…), podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na gruncie ustawy o CIT. Na dzień transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W ramach swojej działalności Wnioskodawca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Wnioskodawca jest zainteresowany wykorzystaniem Nieruchomości do ww. celu.

28 września 2023 r. został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywcy sprzedadzą Nabywcy wszystkie przysługujące im na Nieruchomości udziały, a Nabywca całą Nieruchomość kupi.

W podpisanym przez Strony akcie notarialnym m.in.:

1) Ustalono, że Nabywca ma prawo przeprowadzić na własny koszt i ryzyko badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości (due dilligence);

2) Zbywcy zadeklarowali, że będą współpracować z Nabywcą w celu realizacji badania określonego powyżej, poprzez terminowe dostarczenie prawdziwych i kompletnych dokumentów wg przedstawionego Zbywcom zapotrzebowania dot. dokumentów oraz ustalonego z Nabywcą harmonogramu, a także w razie potrzeby udzielą Nabywcy stosownych pełnomocnictw w celu dostępu do odpowiednich dokumentów z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów, z urzędu gminy. Zbywcy zobowiązali się również do udzielenia zgody Nabywcy i osobom przez niego wskazanym do wstępu na nieruchomości w celu oceny stanu faktycznego i technicznego oraz wykonania badań gruntów na koszt Nabywcy;

3) Zbywcy udzielili Nabywcy ograniczonego warunkami podpisanej umowy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm., dalej jako „prawo budowlane”) – wyłącznie dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, w szczególności również:

a)występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych;

b)składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

c)dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

M. K. K. oraz D. E. S. oświadczyły, że udzieliły J. W. M. pełnomocnictwa do składania w ich imieniu Nabywcy oraz odbierania od Nabywcy wszelkich oświadczeń, pism, wniosków związanych z zawarciem oraz realizacją przedwstępnej umowy sprzedaży.

Dotychczasowy status Nieruchomości.

Współwłaścicielki nabyły przysługujące im udziały w Nieruchomości, w drodze dziedziczenia po rodzicach:

·częściowo każda z nich udział wynoszący 3/24 (trzy dwudzieste czwarte) części w drodze dziedziczenia po swoim ojcu P. K., zmarłym (…) zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Powiatowego (…), w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku oraz

·częściowo każda z nich udział wynoszący 5/24 (pięć dwudziestych czwartych) części w drodze dziedziczenia po swojej matce M. K. zmarłej (…) r. zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…), w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem znajduje się w następującym stanie faktycznym: jest niezabudowana, nie jest opłotowana i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, nie ma urządzonego zjazdu.

Stan prawny tej nieruchomości jest następujący: stanowi ona majątek osobisty Współwłaścicielek, nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej i nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Działka ma charakter gruntu niezabudowanego i niezagospodarowanego. Przez kilkadziesiąt lat służyła rodzinie jako ogród i sad, a obecnie nie jest wykorzystywana z uwagi na wiek Współwłaścicielek. Niewielki fragment Nieruchomości został okresowo objęty umową najmu pod baner reklamowy (umowa została wypowiedziana) w ramach najmu prywatnego. W dacie podpisania umowy przenoszącej własność Nieruchomości, baner reklamowy nie będzie się na niej znajdować.

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta (…), zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej.

W zakresie sprzedaży Nieruchomości Współwłaścicielki działają jako osoby fizyczne nieprowadzące jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Żadna z nich nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej. Współwłaścicielki nie angażowały znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości, nie prowadziły działań marketingowych, nie inwestowały w Nieruchomość, nie nabywały nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowały o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadziły usług deweloperskich, nie wnioskowały o warunki zabudowy dla celów tej transakcji, nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowały o przyłączenie mediów, nie czyniły żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi, nie dokonywały żadnych nakładów na nieruchomość, ich działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny. Transakcja ma charakter jednorazowy.

W przedstawionej sytuacji Strony powzięły wątpliwość, jakie będą konsekwencje planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Stroną umowy najmu części nieruchomości pod banner reklamowy były wszystkie Współwłaścicielki.

Przedmiotowy najem trwał od 18 listopada 2019 r. do 31 grudnia 2023 r.

Najem miał charakter odpłatny, wynagrodzenie wynosiło łącznie (…) miesięcznie – korzyść z niego czerpały wszystkie Współwłaścicielki, dzieląc ww. kwotę na trzy równe części.

Żadna ze Współwłaścicielek nie była ani nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie.

Współwłaścicielki nie poszukiwały nabywcy nieruchomości na własną rękę. Wnioskodawca sam zgłosił się do Współwłaścicielek. Współwłaścicielki nie prowadziły żadnych działań marketingowych.

Na moment sprzedaży dla nieruchomości będącej przedmiotem zbycia nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tak jak wskazano we wniosku, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta (…) zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod tereny zabudowy usługowej.

Współwłaścicielki nie sprzedawały wcześniej innych nieruchomości.

Tak jak wskazano we wniosku, Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Wnioskodawca realizuje bowiem projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Realizacja tego celu wiązać się będzie ze świadczeniem usług opodatkowanymi na gruncie VAT. Wnioskodawca planuje wykorzystać całą Nieruchomość do realizacji tego właśnie celu. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą Nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT.

Pytania

1. Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości w warunkach opisanych wyżej Zbywcy będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, przez co transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. W razie udzielenia na pytanie pierwsze odpowiedzi twierdzącej, czy w związku z nabyciem Nieruchomości Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)”.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, „ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom”. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Jak wskazuje się w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji z 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.230.2022.4.AK:

„Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

(…) podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie”.

W konsekwencji powiedzieć można, że warunkiem opodatkowania danej czynności na gruncie VAT jest spełnienie jednocześnie dwóch warunków:

1) dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2) czynność musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zdaniem Wnioskodawców przedstawiony opis planowanej transakcji oraz dotychczasowych działań związanych z Nieruchomością pozwala na uznanie, że sprzedaż Nieruchomości przez Zbywców ma charakter prywatny na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Zbywcy nie podejmowali działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zbywców w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości za podatników VAT, gdyż brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Nieruchomości wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, tj. będą prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami.

Zbywcy nie angażują znacznych środków pieniężnych w celu zbycia Nieruchomości, nie prowadzili działań marketingowych, nie inwestowali w Nieruchomość, nie nabywali nieruchomości w celu ich sprzedaży, nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadzili usług deweloperskich, nie wnioskowali o warunki zabudowy dla celów tej transakcji, nie dokonywano żadnych przyłączeń mediów ani nie wnioskowano o przyłączenie mediów, nie czynili żadnych inwestycji czy nakładów związanych z urządzeniem drogi, nie dokonywali żadnych nakładów na nieruchomość, ich działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie miały charakteru stałego, cechującego się powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, jak również nie były prowadzone w sposób zorganizowany i profesjonalny; transakcja ma charakter jednorazowy.

W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonywana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w związku z czym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawców co do sytuacji wynikają ze stanowiska zawartego w wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach dotyczących transakcji nieruchomościowych m.in. w interpretacji z 12 czerwca 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2023.3.AW:

„W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Państwu przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem. Dodatkowo z opisu sprawy wynika, że Sprzedający upoważnił Państwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT, tj. podjął działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości; zawarł umowę przedwstępną; udzielił Spółce i Jej przedstawicielom pełnomocnictwa; uzyskał pismo z (...) dotyczące zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nr (...), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że Sprzedający dokonuje czynności, które wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działki (...) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

• Interpretacji z 30 listopada 2022 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.486.2022.2.HW:

„W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa do udziału w działkach nr X i Y, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomości pozostają Pani współwłasnością. Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią udziału we współwłasności działek nr X i Y. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel ww. nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

(…)

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa do udziału we współwłasności działek nr X i Y, w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego. Zatem, sprzedaż udziału we współwłasności działek nr X i Y nie będzie stanowić realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału we współwłasności działek nr X i Y, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

• interpretacji z 30 czerwca 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.230.2022.4.AK:

„Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, a sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Opisane działania Pani, jako Zainteresowanej będącej stroną postępowania oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wskazują na aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Udzielenie kupującemu zgód i zezwoleń do dokonania wskazanych wyżej czynności wskazuje na podjęcie przez Panią, jako Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania świadomych działań mających na celu sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 oraz nr 4”.

Ad. 2

W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze, tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na gruncie podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w pełnej wysokości wynikającej z otrzymanych od Zbywców faktur.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji należy uznać, że zakup Nieruchomości ma związek z czynnościami opodatkowanymi i będzie mu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z otrzymanych faktur.

Jak bowiem zostało wskazane, Wnioskodawca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Realizacja celu wiązać się będzie ze świadczeniem usług bądź dostawą towarów, opodatkowanymi na gruncie VAT. Wnioskodawca planuje wykorzystać Nieruchomość do realizacji wskazanego celu.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w pełnej wysokości wynikającej z otrzymanych od Zbywców faktur.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie nr 1 we wniosku) i prawidłowe w części prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (pytanie nr 2 we wniosku).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek jak również udziału w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, jak już było wyżej wskazane w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle § 2 tego artykułu:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowane niebędące stroną postępowania są współwłaścicielkami nieruchomości gruntowej położonej w (…), którą planują zbyć na rzecz Zainteresowanej będącej stroną postępowania w wykonaniu zawartej przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nabywca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, na dzień transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

28 września 2023 r. został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży. W ramach tego aktu Strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywcy sprzedadzą Nabywcy wszystkie przysługujące im na Nieruchomości udziały, a Nabywca całą Nieruchomość kupi.

W podpisanym przez Strony akcie notarialnym m.in.:

1)Ustalono, że Nabywca ma prawo przeprowadzić na własny koszt i ryzyko badanie stanu prawnego, podatkowego i technicznego Nieruchomości (due dilligence);

2)Zbywcy zadeklarowali, że będą współpracować z Nabywcą w celu realizacji badania określonego powyżej, poprzez terminowe dostarczenie prawdziwych i kompletnych dokumentów wg przedstawionego Zbywcom zapotrzebowania dot. dokumentów oraz ustalonego z Nabywcą harmonogramu, a także w razie potrzeby udzielą Nabywcy stosownych pełnomocnictw w celu dostępu do odpowiednich dokumentów z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów, z urzędu gminy. Zbywcy zobowiązali się również do udzielenia zgody Nabywcy i osobom przez niego wskazanym do wstępu na nieruchomości w celu oceny stanu faktycznego i technicznego oraz wykonania badań gruntów na koszt Nabywcy;

3)Zbywcy udzielili Nabywcy ograniczonego warunkami podpisanej umowy prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane – wyłącznie dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, w szczególności również:

a)występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych;

b)składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;

c)dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

M. K. K. oraz D. E. S. oświadczyły, że udzieliły J. W. M. pełnomocnictwa do składania w ich imieniu Nabywcy oraz odbierania od Nabywcy wszelkich oświadczeń, pism, wniosków związanych z zawarciem oraz realizacją przedwstępnej umowy sprzedaży.

Zainteresowane niebędące stroną postępowania nabyły przysługujące im udziały w Nieruchomości, w drodze dziedziczenia po rodzicach:

·częściowo każda z nich udział wynoszący 3/24 (trzy dwudzieste czwarte) części w drodze dziedziczenia po swoim ojcu P. K., zmarłym (…) zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Powiatowego (…), w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku oraz

·częściowo każda z nich udział wynoszący 5/24 (pięć dwudziestych czwartych) części w drodze dziedziczenia po swojej matce M. K., zmarłej (…) zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…), w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem jest niezabudowana, nie jest opłotowana i nie jest wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, nie ma urządzonego zjazdu. Stanowi ona majątek Zainteresowanych niebędących stroną postępowania.

Działka ma charakter gruntu niezabudowanego i niezagospodarowanego. Przez kilkadziesiąt lat służyła rodzinie jako ogród i sad, a obecnie nie jest wykorzystywana z uwagi na wiek Współwłaścicielek.

Co istotne niewielki fragment Nieruchomości został okresowo objęty umową najmu pod baner reklamowy (umowa została wypowiedziana) w ramach najmu prywatnego. W dacie podpisania umowy przenoszącej własność Nieruchomości, baner reklamowy nie będzie się na niej znajdować. Stroną umowy najmu części nieruchomości pod banner reklamowy były wszystkie Zainteresowane niebędące stroną postępowania. Przedmiotowy najem trwał od 18 listopada 2019 r. do 31 grudnia 2023 r. Najem miał charakter odpłatny, wynagrodzenie wynosiło łącznie (…) zł miesięcznie – korzyść z niego czerpały wszystkie Współwłaścicielki, dzieląc ww. kwotę na trzy równe części.

W ramach swojej działalności Nabywca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (…) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Wnioskodawca jest zainteresowany wykorzystaniem Nieruchomości do ww. celu.

Kupujący planuje wykorzystywać nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą Nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT.

Wątpliwości Państwa dotyczą m.in. kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 31/1 Zainteresowane niebędące stroną postępowania spełniają przesłanki do uznania Ich za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Wskazali Państwo, że działka gruntu o nr ew. 31/1, stanowiąca przedmiot wniosku, została objęta umową najmu.

Mając na uwadze powyższą informacje należy podnieść, że zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że jest on długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W kontekście powyższych rozważań odpłatne udostępnianie (najem) innemu podmiotowi działki nr ew. 1 skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmujących (Sprzedających), a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, co wyklucza sprzedaż opisanej nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W analizowanej sprawie należy dodatkowo wskazać, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowane niebędące stroną postępowania udziałów w nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu. Jak wskazano wyżej, Współwłaścicielki nieruchomości zgodziły się na udzielenie Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania rzutujące na status nieruchomości nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedające, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (mocodawców). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w działkach, Sprzedający nie będą korzystały z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedające zorganizowały sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedające posiadają prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedające zaangażowały środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazały aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rezultacie powyższego, sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej nr ew. 31/1 będzie dostawą dokonaną przez Zainteresowane niebędące stroną postępowania, które uzyskają status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym Zainteresowanych niebędących stroną postępowania.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych niebędących stroną postępowania za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

A więc stanowisko Państwa w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

W następnej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało Kupującemu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w (…). Na dzień transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W ramach swojej działalności Wnioskodawca realizuje projekt związany z budową oraz częściowym lub pełnym wyposażeniem obiektów wykorzystywanych dla zaspokojenia potrzeb lokalowych studentów, młodych ludzi w (...) lub w innych polskich miastach uniwersyteckich. Wnioskodawca jest zainteresowany wykorzystaniem nieruchomości do ww. celu.

Kupujący planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych. Usługi świadczone przez Kupującego w oparciu o nabytą nieruchomość nie będą korzystały ze zwolnienia z VAT.

W analizowanej sprawie Zainteresowane niebędące stroną postępowania będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki nieruchomości gruntowej nr 1, a sama transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, jeżeli dostawa na rzecz Kupującego będzie stanowiła transakcję opodatkowaną podatkiem VAT, to Zainteresowany będący stroną postępowania będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działki. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta nieruchomość gruntowa będzie służyła – zgodnie ze wskazaniem – do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji, Zainteresowany będący stroną postępowania będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania nieruchomości gruntowej nr 1.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).