Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.519.2023.2.DP

Uznanie Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działek gruntu, prawo Nabywcy do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem ww. działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działek gruntu nr 1, 2, 3
• prawidłowe w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działek gruntu nr 1, 2, 3 od Sprzedającego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy części działek gruntu nr 1, 2, 3.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 grudnia 2023 r. (wpływ 15 grudnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka Sp.z o. o. Sp. k.;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan D.D.

Opis zdarzenia przyszłego

D.D. (Sprzedający, Zainteresowany niebędący Stroną Postępowania) jest osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo ogrodnicze, będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający otrzymał w drodze darowizny od rodziców nieruchomość położoną w miejscowości A., gmina A., stanowiącą dziś działki gruntu nr 1, 2 i 3 i będące przedmiotami niniejszego wniosku, na podstawie umowy z dnia (…) 2004 roku.

Części działek, które będą przedmiotem sprzedaży zgodnie z opisem w dalszej części wniosku, nie są zabudowane.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części działek (która będzie przedmiotem sprzedaży zgodnie z opisem w dalszej części wniosku) znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zatem dla celów VAT traktowane są jako tereny budowlane. Zgodnie z danymi z księgi wieczystej działki 1, 2 stanowią grunty orne, zaś 3 grunty rolne zabudowane.

Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działek żadnych nakładów na tych nieruchomościach. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, z działek dokonywane były dostawy produktów rolnych.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzone kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działek.

Sprzedawca planuje odpłatnie zbyć działki na rzecz Spółki sp. z o.o. Sp. K. (Wnioskodawca, Nabywca, Zainteresowana będąca stroną postępowania). Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Nabywca nabyć część (ok. 8.254 z 9.575 m²) działki gruntu nr 1, część (ok. 6.948 z 9.440 m²) działki gruntu nr 2 i część (ok. 3.485 z 5.382 m²) działki gruntu nr 3, po ich podziale, pod następującymi warunkami:

a)uzyskaniu zgody wszystkich wspólników Nabywcy na nabycie przedmiotu sprzedaży,

b)przeprowadzeniu przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; w celu przeprowadzenia tej analizy Sprzedający udzieli Nabywcy oraz osobom i podmiotom przez niego wskazanym odpowiednich zgód i pełnomocnictw,

c)braku zmiany dotyczącej tytułu prawnego Sprzedającego do przedmiotu sprzedaży oraz braku hipotek,

d)podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a także przekazania dokumentów i weryfikacji Sprzedającego zgodnie z tymi procedurami,

e)potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,

f)okazaniu przez Sprzedającego przy ostatecznej umowie sprzedaży; odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji oraz zaświadczeń o podatku od spadków i darowizn od nabycia przedmiotu sprzedaży.

Sprzedający wyrażając zgodę na dokonanie podziału działek nr 1, 2 i 3 w celu wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży zgodnie z miejscowym planem i załącznikiem graficznym do umowy przedwstępnej, planuje udzielenie pełnomocnictwa geodecie wskazanemu przez Nabywcę do przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego i ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający wyraził zgodę i udzielił pełnomocnictwa do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez niego z płatnością należnych podatków, wpłat na PFRON ani składek na ubezpieczenie społeczne. Udzielił także Nabywcy pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych gruntów w przeszłości ani nie planuje obecnie takich transakcji.

Sprzedający i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia części działek nr 1, 2 i 3.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od około 5 lat. Sprzedający prowadził i prowadzi gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał i uzyskuje płody rolne. Dostawy produktów rolnych są dokonywane zarówno na użytek własny jak i w celu ich odsprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

Działki 1, 2, 3 od momentu ich otrzymania przez Sprzedającego w drodze darowizny w 2004 r. nie były ani nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nie obejmuje dodatkowych warunków poza wymienionymi we wniosku.

Podział przedmiotowych działek nastąpi z inicjatywy Nabywcy, zainteresowany on jest tylko częściami działek nr 1, 2, i 3, które mogą być wykorzystane w planowanym przez niego projekcie polegającym na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Wniosek o podział złoży we własnym imieniu Sprzedający.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego Nabywcy lub osobom wskazanym przez Niego nie obejmowało innych czynności poza wymienionymi we wniosku. Sprzedający w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej nie udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Działka 3 stanowi grunty rolne zabudowane – przedmiotem dostawy będzie wyłącznie niezabudowana część działki 3.

Pytania

1.Czy Sprzedający będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działek gruntu nr 1, 2 i 3 podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1., czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działek gruntu nr 1, 2 i 3 od Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działek gruntu nr 1, 2 i 3 podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.W przypadku, wbrew stanowisku Zainteresowanych, odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działek gruntu nr 1, 2 i 3 od Sprzedającego.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedawcę dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby jego działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Sprzedającego czynności odpłatnego zbycia jednorazowo części terenów będących przedmiotem niniejszego wniosku nie przesądza o tym, że z tego powodu stanie się on podatnikiem VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadane tereny budowlane (w rozumieniu ustawy o VAT) Sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jego czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż części działek nabytych przez Sprzedającego w drodze darowizny blisko 20 lat temu i pozostawionych do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz w celu zaspokojenia potrzeb osobistych przez długie lata. Nie były podejmowane także przez Sprzedającego jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, przystosowanie jej do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającego w odniesieniu do zbywanych nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji planowany podział działek. Nie jest on bowiem elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanych przez Sprzedającego towarów do obrotu nimi. Wynika on jedynie z faktu, iż Nabywca zainteresowany jest jedynie częściami nieruchomości objętymi planem zagospodarowania i oznaczonymi w nim jako teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działek gruntu nr 1, 2 i 3 podatnikiem podatku od towarów i usług.

2.

Nabywca prowadzić będzie działalność m in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywane od Sprzedającego działki staną się częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Sprzedawca wystawi z tytułu odpłatnej dostawy części działek gruntu nr 1, 2 i 3 fakturę/faktury.

Ponieważ nabyte od Sprzedającego działki będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działek gruntu nr 1, 2 i 3 od Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług definiuje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwana dalej „ustawą”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Wobec definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi organizowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści ww. orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu zagadnienia dotyczącego statusu podatnika pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika zatem, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wskazali Państwo, że Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy część działek gruntu nr 1, 2, 3. Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży.

Państwa wątpliwości dotyczą nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu odpłatnego zbycia części działek gruntu nr 1, 2, 3.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży nieruchomości spełnione są przesłanki do uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.

W 1998 r. Sprzedający otrzymał od rodziców w drodze darowizny nieruchomość, która obecnie stanowi działki nr 1, 2 (grunty orne), 3 (grunty rolne zabudowane).

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej - Sprzedający prowadził i prowadzi gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał i uzyskuje płody rolne. Dostawy produktów rolnych są dokonywane zarówno na użytek własny, jak i w celu ich odsprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzone kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, działki nie były też ani nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przedmiotem sprzedaży mają być działki wyodrębnione z działek nr 1, 2, 3 (część niezabudowana w przypadku działki 3).

W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. W analizowanej sprawie Sprzedający wykorzystuje działki 1, 2, 3 w działalności rolniczej, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, tj. w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki służyły wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego przez cały okres ich posiadania. Wykorzystywanie nieruchomości w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej rolniczej (ogrodniczej) bezspornie wskazuje, że działki utraciły walor majątku osobistego, ponieważ z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. Tym samym, planowana sprzedaż działek wydzielonych z działek 1, 2, 3 nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym, ale dotyczyć będzie nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w związku z planowaną sprzedażą ww. nieruchomości, Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy nieruchomości powstałej na skutek podziału działek nr 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczyły również prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości (części działek gruntu nr 1, 2, 3).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, przysługuje podatnikowi pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia części działek nr 1, 2, 3 Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług. Jak wskazano powyżej, sprzedaż tej nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że części działek nr 1, 2, 3, które będą przedmiotem sprzedaży, zgodnie  z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Tym samym przedmiotowa nieruchomość będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie ww. zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji dostawa nieruchomości – działek wydzielonych z działek nr 1, 2, 3 – nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że działki nr 1, 2, 3 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej, przeciwnie – Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne, z którego uzyskuje płody rolne, odsprzedawane następnie w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży nieruchomości – działek wydzielonych z działek 1, 2, 3 – nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż ww. nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, a Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Odnosząc się zatem do Państwa pytania, należy zauważyć, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywane działki będą częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro dostawa działek wydzielonych z działek 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywca – jako zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności wystawienia faktury przez Sprzedającego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka Sp. z o. o. Sp. k.  (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).