Interpretacja indywidualna z dnia 22 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.870.2023.2.MN

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 20 listopada 2023 r. (wpływ 22 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia (…) 2016 r. aktem notarialnym Rep. A Nr (…) nabył Pan w drodze darowizny od córki B.B. nieruchomość rolną składającej się z działki gruntu nr 1 o pow. (…) ha, położonej w (…), gmina (…), objętej księgą wieczystą Kw Nr (…).

Przedmiotowa działka od lat była własnością Pana rodziny. Pierwotnie właścicielami byli Pana rodzice, po których śmierci odziedziczył Pan tą nieruchomość.

W grudniu 2004 r. podarował Pan działkę córce B.B., która następnie uprawiała ją rolniczo.

W kwietniu 1999 roku miał Pan wypadek, w którym doznał Pan urazu kręgosłupa i od tego momentu zaczęły się Pana problemy zdrowotne. Prowadził Pan działalność gospodarczą, której nie był już Pan w stanie dalej prowadzić, gdyż rehabilitacja nie przynosiła efektów i konieczna była operacja. Przedmiotem działalności było świadczenie usług w zakresie rozbiórki i burzenia obiektów budowlanych oraz rekultywacji i gospodarki odpadami.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.

W lipcu 2015 roku zlikwidował Pan działalność gospodarczą, pozostając bez źródła utrzymania. Operacja kręgów szyjnych odbyła się we wrześniu 2016 r. Na życie i rehabilitację musiał Pan przeznaczyć posiadane oszczędności. Pod koniec 2015 roku córka zakończyła prowadzenie działalności rolniczej.

W celu zabezpieczenia dalszej Pana przyszłości córka postanowiła, że przepisze działkę na Pana. Aktem notarialnym została sporządzona umowa darowizny ww. działki.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 28 marca 2003 r. Nr (…) przedmiotowa działka Nr 1 stanowi teren zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej i oznaczona jest symbolem MN2.

Początkowo planował Pan sprzedać całą ponad (…) ha działkę i uzyskane środki ulokować, lecz w ogóle nie było zainteresowania zakupem tak dużej działki w tym miejscu. Powstała koncepcja, że podzieli Pan działkę na mniejsze działki, a ze sprzedaży pojedynczych działek będzie miał Pan środki na życie. Wówczas też podjął Pan decyzję, że na jednej z działek wybuduje Pan dom dla siebie i żony, ponieważ dom w którym Pan mieszka wymagał remontu. Pojawiła się też myśl, że w przyszłości na jednej z działek, być może wybuduje się też ktoś jeszcze z rodziny.

Dnia (…) 2017 r. został dokonany podział działki nr 1 na 23 działki oznaczone nr ewidencyjnymi 1/1 do 1/23, w tym zgodnie z wymogami prawa budowlanego wydzielona została droga oznaczona nr 1/3.

Miał Pan zamiar wybudować dom na działce oznaczonej nr 1/12, a obok Pana na działce oznaczonej 1/13 miał zamiar wybudować się Pana bratanek. W dniu (…) 2018 r. aktem notarialnym przepisał Pan działkę o nr 1/13 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej na podstawie umowy darowizny na bratanka W.B. i jego żonę A.B. Rozpoczęcie budowy domów wymagało uzbrojenia terenu, przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Ponieważ Państwa działki rodzinne nr 1/12 i 1/13 położone były po środku podzielonej działki nr 1, racjonalnym działaniem było zaprojektowanie przyłączy do sieci elektroenergetycznej oraz sporządzenie projektu budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej umożliwiającej dostęp do prądu i oraz dostarczanie wody dla celów bytowych i odbiór ścieków dla wszystkich działek. W tym celu w dniu (…) 2018 r. dokonał Pan zgłoszenia do Gminy (…) projektu budowy sieci wodociągowej sanitarnej oraz kanalizacji sanitarnej dla działek od nr 1/1 do 1/23 z wyłączeniem działki 1/3 stanowiącej drogę dojazdową do tych działek. Odnośnie dostępu do prądu umożliwiającego Panu rozpoczęcie budowy domu, w dniu (…) 2017 r. wystąpił Pan do (…) o wydanie warunków przyłączenia i zawarcia umowy o przyłączenie, na podstawie których miał Pan wykonać przyłącze do obiektu zlokalizowanego na działkach nr 1/12 (działka, na której miał Pan wybudować dom dla siebie i nr 1/13 (działka podarowana bratankowi).

Zaświadczenie z (…) o przyłączeniu potwierdzającym wykonanie przyłączenia dla obiektu zlokalizowanego na działkach nr 1/12 i nr 1/13 uzyskał Pan (…) 2018 r.

W celu uzyskania środków na życie oraz realizację inwestycji (…) 2018 r. dokonał Pan sprzedaży dwóch działek o nr 1/6 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej za kwotę (…) zł i działkę 1/7 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej także za (…) zł.

Informacja o zamiarze sprzedaży dotarła do nabywców drogą „pantoflową”, nie korzystał Pan z usług pośredników ani innych środków przekazu, nie podejmował Pan też żadnych działań marketingowych.

W tym czasie uzyskał Pan informację, że jest to sprzedaż działek budowlanych, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dokonał Pan podziału na 23 działki, wraz z wytyczeniem drogi i zamierza Pan kilka tych działek sprzedać.

W dniu (…) 2023 r. dokonał Pan więc zgłoszenia rejestracyjnego do podatku VAT, następnie złożył Pan deklaracje VAT-7 za 07/2018 i wykazał podatek VAT wg 23% stawki na kwotę (…) zł. W związku z zapłatą podatku VAT przychód netto w kwocie (…) zł, a wobec nabycia w drodze darowizny także dochód tej wysokości wykazał Pan następnie w zeznaniu PIT-39 za 2018 r. W zeznaniu tym równocześnie wykazał Pan kwotę (…) zł, jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z zamiarem wydatkowania tej kwoty na własne cele mieszkaniowe.

Pod koniec 2018 roku okazało się, że w związku z pogarszającym się stanem zdrowia nie jest Pan w stanie podołać wyzwaniu, jakim jest budowa nowego domu. Po naradzie rodzinnej postanowił Pan, że na działce 1/13 dom wybuduje sobie Pana córka B. M., natomiast Pan wyremontuje dom, w którym mieszka z żoną, położony w (…). Wówczas założył Pan fotowoltaikę, która została zainstalowana na działce 1/22.

Dnia (…) 2019 r. aktem notarialnym Rep. A nr (…) dokonał Pan darowizny działki 1/12 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej na rzecz córki B.M., która ma zamiar wybudować tu dom . Umowę na dostawę energii elektrycznej z (…) na działkę 1/12 podpisała już w dniu (…) 2019 r. Pana córka.

W celu pozyskania środków na życie i remont starego domu dnia (…) 2019 r. aktem notarialnym Rep. A Nr (…) sprzedał Pan 2 działki o nr 1/4 i 1/5 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej za kwotę (…) zł brutto i złożył Pan deklarację VAT-7 za 01/2019 z wykazaną kwotą podatku należnego w wysokości (…) zł wg 23 % stawki. Niestety zapomniał Pan złożyć deklarację PIT-39, którą złożył Pan dopiero w 2021 roku łącznie z deklaracją PIT-39 za 2020 rok. W zeznaniu tym wykazał Pan kwotę (…) zł, jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z zamiarem wydatkowania tej kwoty na własne cele mieszkaniowe.

W między czasie z uwagi na warunki gruntowe została zmieniona trasa prowadzenia sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, które po zmianach zaaprobowanych przez Gminę (…) w dniu (…) 2019 r. przebiegać miały przez działki 1/3, 1/18, 1/19, 1/21, 1/22. Inwestycję tą prowadził Pan sposobem gospodarczym, wykorzystując sprzęt w postaci koparko-ładowarki, która została Panu po zlikwidowanej działalności gospodarczej. Z uwagi na Pana stan zdrowia i posiadane środki proces ten trwał ponad 3 lata i zakończył się (…) 2021 r. Wówczas nastąpił odbiór przyłącza sieci wodociągowej przez Gminę (…).

W styczniu 2020 r. dokonał Pan sprzedaży 4 działek jednemu nabywcy: aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r. Rep. A Nr (…) - 3 działki o nr 1/1, 1/2, 1/8 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej za kwotę (…) zł oraz aktem z dnia (…) 2020 r. Rep. A Nr (…) działkę nr 1/9 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej za kwotę (…) zł. Złożył Pan deklarację VAT-7 za 01/2020 zł z wykazaną kwotą podatku należnego w wysokości (…) zł wg 23 % stawki. W związku z zapłatą podatku VAT przychód netto w kwocie (…) zł, a wobec nabycia w drodze darowizny także dochód tej wysokości wykazał Pan następnie w zeznaniu PIT-39 za 2020 r. W zeznaniu tym początkowo wykazał Pan kwotę (…) zł jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z zamiarem wydatkowania tej kwoty na własne cele mieszkaniowe, następnie jednak wobec przeznaczenia tylko części kwoty na własne cele mieszkaniowe, a pozostałej na części kwoty na życie, dokonał Pan korekty zeznania PIT-39 za 2020 r., uznając tylko część wydatków i opodatkowując dochód w kwocie (…) zł zapłaciłem podatek dochodowy w kwocie (…) zł.

W roku 2021 roku dokonał Pan sprzedaży 4 działek: aktem notarialnym z dnia (…) 2021 r. Rep. A Nr (…) - 2 działki o nr 1/10, 1/11 wraz z udziałem w drodze wewnętrznej, za kwotę (…) zł oraz aktem z dnia (…) 2021 r. Rep. A Nr (…) - 2 działki nr 1/27 (dawniej nr 1/15 zmiana nr ewidencyjnego nastąpiła w związku z koniecznością zmiany obrysu drogi), 1/29 (dawniej nr 12/14) wraz z udziałem w drodze wewnętrznej za kwotę (…) zł. Złożył Pan deklarację VAT-7 za 01/2021 z wykazaną kwotą podatku należnego w wysokości (…) zł wg 23 % stawki oraz złożył Pan deklarację VAT-7 za 08/2021 zł z wykazaną kwotą podatku należnego w wysokości (…) zł wg 23 % stawki. W związku z zapłatą podatku VAT przychód netto w kwocie (…) zł, a wobec nabycia w drodze darowizny także dochód tej wysokości wykazał Pan następnie w zeznaniu PIT-39 za 2021 r. W zeznaniu tym wykazał Pan kwotę (…) zł jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowując dochód w kwocie (…) zł zapłacił Pan podatek dochodowy w kwocie (…) zł.

W 2022 roku i w 2023 roku do dnia złożenia wniosku nie dokonywał Pan sprzedaży działek. Pozostało Panu 7 działek przeznaczonych pod zabudowę. W przyszłości działkę o nr 1/21 planuje Pan przepisać na wnuka w formie darowizny. Pozostałe działki o nr 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/23, 1/31 (dawniej 1/16) być może sprzeda Pan w przyszłości, w chwili obecnej nie jest Pan w stanie wskazać, kiedy to nastąpi. Będzie to związane z koniecznością pozyskania środków na życie.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odniesieniu do działek , o których mowa we wniosku nie były wydane i nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działki po podziale nie były i nie są wykorzystywane w jakikolwiek inny sposób, w szczególności nie były dzierżawione i nie była tu prowadzona działalność gospodarcza.

Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Po likwidacji działalności ze względów zdrowotnych w lipcu 2015 r. pozostał Pan bez środków do życia i w grudniu 2015 roku sprzedał Pan działkę nr 2/5 o pow. (…) ha położoną w obrębie wsi (…), Gmina (…). Działka ta była nabyta od Gminy (…) w 1992 roku w trybie przetargu na cele rolnicze i tak była w większej części wykorzystywana. Przez pewien czas, w części była wykorzystywana na działalność gospodarczą, gdyż na niewielkim kawałku gruntu wydobywał Pan żwir, który sprzedawał Pan w ramach prowadzonej wówczas działalności.

Była to działka rolna nie zabudowana. Oprócz działek wskazanych we wniosku nie sprzedawał Pan innych nieruchomości.

Posiada Pan jeszcze działkę nr 3 o pow. (…) ha położoną w (…), gmina (…) nabytą w styczniu 2013 na cele rolnicze i tak wykorzystywaną. Przedmiotowa działka oznaczona jest symbolem RP - teren gruntów rolnych bez prawa zabudowy, teren (…).

Ponadto wraz żoną jest Pan właścicielem działek o nr 1/3, 1/4, 1/5 położonych w (…), gmina (…). Są to działki powstałe wskutek podzielenia działki siedliskowej. Na jednej stoi dom, w którym mieszka Pan wraz z żoną, na drugiej są zabudowania gospodarcze.

Nieruchomość tą nabyli Państwo w drodze darowizny od Pana brata, w latach 80-siątych. Obecnie nie potrafi Pan wskazać dokładnej daty nabycia, gdyż nie może Pan znaleźć aktu potwierdzającego tą darowiznę. Pierwotnie właścicielami tych gruntów byli Pana rodzice, później brat i brat przepisał na Pana, bo taka była wola ojca.

W chwili obecnej nie ma Pan zamiaru sprzedawać ww. działek, lecz co będzie w bliżej nie określonej przyszłości, nie wie Pan (organ nie wskazuje w pytaniu ram czasowych), czy nie zmusi Pana do sprzedaży sytuacja życiowa.

Nie dokonywał Pan innych czynności, oprócz opisanych we wniosku, mających na celu zwiększenie wartości /atrakcyjności działek

Końcowo pragnie Pan jeszcze raz podkreślić, że nie jest Pan żadnym handlowcem ani deweloperem, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Dokonywana przez Pana sprzedaż działek jest wysprzedażą ojcowizny, tj. majątku zgromadzonego przez Pana rodziców. Grunty te były przez z nich gromadzone w ciągu całego życia i wykorzystywane rolniczo. Później na części z nich gospodarował Pana brat, Pana córka i Pan. Obecnie wraz z żoną jesteście Państwo emerytami, a Państwa emerytury są niskie. Żona ma emeryturę w wysokości (…) zł, a Pan (…) zł. Trudno z tego utrzymać się, zwłaszcza wobec wzrostu opłat za media, zwłaszcza kosztów ogrzewania. Oboje jesteście Państwo schorowani (w załączeniu kopie stosownych dokumentów). Znaczną część przychodów wydają Państwo na leki, lekarzy i rehabilitację. Pan po wypadku komunikacyjnym w 1999 roku ma problemy z kręgosłupem, co przyczyniło się do likwidacji działalności w 2015 roku, żona od lat ma depresję. Sprzedaż posiadanych nieruchomości jest koniecznością życiową, jest to sprzedaż majątku prywatnego będącego w posiadaniu Pana rodziny od kilkudziesięciu lat.

Stąd ponownie wnosi Pan o uznanie, że uzyskiwane przez Pana przychody ze sprzedaży nieruchomości (działek) w okresie od lipca 2018 roku sierpnia 2021 roku stanowią przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Pytanie

1.Czy w opisanym stanie faktycznym przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (działek) należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy należy uznać że osiągał Pan przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowane na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy prawidłowo wykazał Pan jako przychód będący podstawą opodatkowania przychód netto, pomniejszony o należny podatek od towarów i usług, w złożonych zeznaniach PIT-39 za okres 2018-2021, skoro sprzedaż ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (działek) może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, decyduje o sposobie opodatkowania przychodu.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy: Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej lub pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Definicja zawarta w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę aby przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1)dana działalność musi być działalnością zarobkową,

2)działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany

3)działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego w miarę stałego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają , aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, czyli wymagający podejmowania celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach jakieś struktury, z zamiarem stałego wykonywania tych czynności. Działalnością gospodarczą nie będzie więc incydentalne i sporadyczne podejmowanie czynności o charakterze zarobkowym.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przez upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku.

Biorąc pod uwagę opisany wyżej stan faktyczny, Pana zdaniem, uzyskiwane przez Pana przychody ze sprzedaży nieruchomości (działek) w okresie od lipca 2018 roku do sierpnia 2021 roku należy uznać za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Za powyższym stanowiskiem przemawiają zamiar, okoliczności i cel podejmowanych przez Pana czynności. Działka, która podlegała późniejszemu podziałowi nabyta została w drodze darowizny od córki, na cele osobiste, a nie w celu odsprzedaży. Działka ta położona jest naprzeciwko domu, w którym Pan mieszka, traktowana jest jak gniazdo rodowe, gdyż od lat należy do Pana rodziny.

Nigdy profesjonalnie nie zajmował się Pan obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, nie przeznaczył Pan ani nie planuje przeznaczyć środków uzyskanych ze sprzedaży działek na inwestycje związane z dalszym obrotem nieruchomościami, w szczególności zakup innych nieruchomości (działek), ich zarządzaniem, czy też prowadzeniem działalności, jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej. To okoliczności życiowe zmusiły Pana do wysprzedaży majątku w celu uzyskania środków na leczenie, utrzymanie, ogólnie rzecz biorąc na życie. Początkowo środki uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczał Pan na budowę nowego domu i budowę infrastruktury. Podział działek na mniejsze i sprzedaż pojedynczych działek był konieczny i racjonalny, ponieważ tylko w ten sposób mógł Pan uzyskać środki na życie. Podział ten nie tylko miał cel zarobkowy, ale umożliwiał też realizację celów osobistych: początkowe rozpoczęcie budowy domu dla Pana na jednej z działek i budowa w tym celu infrastruktury kontynuowane przez córkę, której podarował Pan działkę. Następnie budowa domu przez bratanka, któremu również podarował Pan jedną z działek i w końcu planowane przez Pana przepisanie jednej działki w drodze darowizny na wnuka. Ostatecznie część uzyskanych przychodów przeznaczył Pan na remont starego domu, w tym wobec odstąpienia od planów budowy domu dla siebie, na zainstalowanie fotowoltaiki na jednej z działek w celu ogrzewania domu, w którym mieszka Pan wraz z żoną. Podjęte działania stanowiły czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Transakcje sprzedaży działek były dokonywane sporadyczne i miały charakter okazjonalny. Powyższe czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym. Działania te nie były podejmowane w warunkach wskazujących na ich wyłącznie handlowy charakter, lecz służyły realizacji celów osobistych. Często było tak, że sprzedawał Pan po 2 działki jednemu nabywcy, a w 2020 roku jeden nabywca kupił 4 działki.

Powyższe czynności mieszczą się Pana zdaniem w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Podjęte przez Pana działania miały tylko częściowo charakter zarobkowy, lecz nie były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, tym samym nie można uznać, że prowadził Pan w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasadnym jest stwierdzenie, że w przedstawionym stanie faktycznym uzyskane przez Pana przychody ze sprzedaży nieruchomości (działek) stanowią źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2.

Art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o którym mowa w 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena , bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zdanie drugie art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmi: U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Biorąc powyższe brzmienie przepisów należy uznać, że prawidłowo wykazał Pan jako przychód będący podstawą opodatkowania przychód netto, pomniejszony o należny podatek od towarów i usług w złożonych zeznaniach PIT-39 za okres 2018-2021, skoro sprzedaż ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej(nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1.w 2016 r. w wyniku darowizny otrzymał Pan od córki działkę, która od lat była własnością w Pana rodzinie;

2.działka ta nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej;

3.w 2017 r. działka ta została podzielona na mniejsze działki ze względu na brak zainteresowania zakupem tak dużej działki;

4.działki powstałe po podziale nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej ani w żaden inny sposób;

5.oprócz zaprojektowania do wydzielonych działek projektu przyłącza do sieci elektroenergetycznej i sporządzenia projektu budowy sieci wodociągowej nie dokonywał Pan innych czynności, które miałyby wpływ na zwiększenie atrakcyjności i wartości działek;

6.w latach 2018-2021 sprzedał Pan kilka działek różnym nabywcom;

7.z racji sprzedaży działek zarejestrował się Pan jako podatnik podatku VAT.

Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie konieczne staje się zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą działek już dokonaną jak i dopiero planowaną podjął/zamierza Pan podjąć aktywne działania, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Przed dokonaniem pierwszej transakcji sprzedaży dokonał Pan rejestracji jako podatnik VAT i każdą sprzedaż wykazywał Pan w składanych deklaracjach.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem dokonaną już jak i dopiero planowaną sprzedaż działek należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: podział nieruchomości na 23 działki przeznaczone pod zabudowę wraz z udziałem w drodze wewnętrznej i kolejne podziały, a następnie dokonanie sprzedaży już 12 działek to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Działania te miały charakter zarobkowy, na co zresztą Pan również wskazuje w złożonym wniosku, były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. Ponadto wybudował Pan sieć elektroenergetyczną, sieć wodociągową i kanalizacji sanitarnej umożliwiającą dostęp do prądu oraz dostarczanie wody dla celów bytowych i odbiór ścieków dla wszystkich działek. Zatem podjął Pan czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione.

Wykonanie opisanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Natomiast, podjęte przez Pana działania nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Z pewnością nie można zgodzić się z zapatrywaniem wnioskodawcy, że w opisanym stanie sprawy mamy do czynienia z podejmowaniem czynności, które zaliczają się do „zwykłego i racjonalnego zarządu majątkiem” - wręcz przeciwnie, skarżący zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie przesądzająca jest okoliczność dokonywania sukcesywnego podziału geodezyjnego nieruchomości na coraz mniejsze działki (np. działkę o nr 1/4 podzielono na 14 działek), a także ustanowienie służebności przejścia i przejazdu do poszczególnych działek. Strona skarżąca uzyskała kolejne decyzje o warunkach zabudowy, ustalając warunki dla zabudowy polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą na działce nr 1/4.

Bez wątpienia podjęte działania doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości wnioskodawcy i jego małżonki, a w rezultacie wzrostu jej wartości.

Dokonanie wskazanych wcześniej czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zatem dokonana już sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz rozważana sprzedaż w przyszłości kolejnych działek wpisuje się w katalog czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Bez znaczenia jest także okoliczność, na jaki cel przeznacza Pan przychód/dochód osiągnięty z tej sprzedaży. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży wskazanych w opisie sprawy działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało więc uznać za nieprawidłowe.

Skoro zaś sprzedaż działek powinna być opodatkowana zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie mógł Pan złożyć zeznań PIT-39, a zatem rozpatrywanie kwestii wynikającej z pytania nr 2 jest bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).