Interpretacja indywidualna z dnia 5 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.826.2023.3.BM

Możliwość skorzystania ze zwolnienia z tytułu sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania środków na zakup mieszkania oraz ziemi (gruntu) pod budowę domu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 29 października 2023 r. (data pisma 29 października 2023 r.) oraz pismem z 23 listopada 2023 r. (data pisma 23 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2020 r. jako osoba prywatna sprzedał Pan nieruchomość, którą posiadał Pan krócej niż 5 lat. Z tej sprzedaży powstał u Pana obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego.

Zamiast płacić podatek chce Pan zakupić dwie nieruchomości, tj. mieszkanie oraz ziemię pod budowę domu.

Z małżonką posiada Pan rozdzielność majątkową.

Obecnie nie posiada Pan żadnej nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym nabył Pan drogą licytacji komorniczej. Postanowienie nabycia nieruchomości - 24 maja 2016 r.

Nieruchomość została sprzedana 30 lipca 2020 r.

Nieruchomość jaką Pan sprzedał to nieruchomość gruntowa zabudowana.

Przedmiotowa nieruchomość była zakupiona do Pana majątku prywatnego.

Posiada Pan rozdzielność majątkową z żoną zawartą w dniu 20 sierpnia 2015 r.

Powodem sprzedaży przez Pana nieruchomości było przeszacowywanie kosztów remontu (zaciągnął Pan na jej zakup i remont 3 kredyty i nie był Pan w stanie do końca jej wyremontować i utrzymać).

W latach 2016 - 2020 Pana działalność gospodarcza była nieaktywna (zawieszona). Głównym jej działaniem była branża komputerowa -sprzedaż oprogramowania i serwis komputerowy.

Przed datą zbycia nieruchomości tj. 30 lipca 2020 r. nie posiadał Pan żadnej nieruchomości.

W obydwu nieruchomościach, tj. w przyszłym wybudowanym domu oraz w mieszkaniu, które planuje Pan zakupić, będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe. W mieszkaniu będzie Pan mieszkał w dni powszednie z uwagi na bliskość szkoły (400 m) dla Pana córki, a z domu, który powstanie za kilka lat będzie Pan korzystać latem, w święta i weekendy.

Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydane w ciągu 3 lat od chwili sprzedaży, to znaczy do końca 2023 r.

Pytanie

Czy uniknie Pan podatku dochodowego, jeżeli przeznaczy Pan środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania od swojej żony, które jest jej wyłącznym majątkiem oraz ziemię pod budowę na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

Według Pana, może Pan zakupić mieszkanie od swojej żony, które jest jej majątkiem (posiadacie Państwo rozdzielność majątkową) oraz ziemie pod budową domu dla Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, co zagwarantuje zwolnienie Pana z płatności podatku dochodowego od wzbogacenia się za sprzedaną nieruchomość w 2020 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment nabycia.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1.drogą licytacji komorniczej, postanowieniem nabycia nieruchomości z dnia 24 maja 2016 r., nabył Pan nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym;

2.nieruchomość ta została sprzedana w 30 lipca 2020 r.;

3.zamierza Pan przeznaczyć dochód ze sprzedaży tego lokalu na zakup dwóch nieruchomości tj. mieszkania oraz ziemi (gruntu) pod budowę domu.

Mając na uwadze powyższe - sprzedaż w 2020 r. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym nabytego postanowieniem w 2016 r. w drodze licytacji komorniczej stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Skutki podatkowe wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na nabycie lokalu mieszkalnego oraz gruntu pod budowę domu, w których będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe

W przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na zakup lokalu mieszkalnego nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, co oznacza, że wydatkowanie środków na określony przedmiot musi być połączone z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – czyli z zaspokojeniem jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości, czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu sprawy wynika, że w obydwu nieruchomościach, tj. w przyszłym wybudowanym domu oraz w mieszkaniu, które planuje Pan zakupić, będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe. W mieszkaniu będzie Pan mieszkał w dni powszednie z uwagi na bliskość szkoły (400 m) dla Pana córki a z domu, który powstanie za kilka lat będzie Pan korzystać latem, w święta i weekendy.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – będzie zamieszkiwał tylko czasowo.

Zatem w sytuacji, gdy będzie Pan realizował w nim swoje cele mieszkaniowe, tj. zamieszkiwał – to nie ma przeszkód, aby skorzystał Pan ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ta część kwoty ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego drogą licytacji komorniczej, która zostanie wydatkowana na lokal mieszkalny służący Pana potrzebom mieszkaniowym – nawet w sytuacji czasowego zamieszkiwania – skorzysta ze zwolnienia na cele mieszkaniowe wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powołanych przepisów ustawy własnym celem mieszkaniowym jest również nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Przy czym wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z wydatkowaniem przychodu, a nie do nabycia gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie zamieszka w wybudowanym budynku mieszkalnym (nieruchomości).

Jednocześnie samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Z opisanych okoliczności faktycznych sprawy wynika, że:

• w obydwu nieruchomościach, tj. w przyszłym wybudowanym domu oraz w mieszkaniu, które planuje Pan zakupić, będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe,
• w mieszkaniu będzie Pan mieszkał w dni powszednie z uwagi na bliskość szkoły (400 m) dla Pana córki oraz
• planuje Pan na zakupionej ziemi (gruncie) budowę domu, w którym za kilka lat będzie Pan zamieszkiwał. W domu, który powstanie za kilka lat będzie Pan korzystać latem, w święta i weekendy.

W przedmiotowej sprawie budowa domu na zakupionej działce jest zdarzeniem przyszłym Ustawodawca nie zastrzegł wprawdzie określonego czasu, w którym powinna być rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego, określił jednak, że zakup musi być podyktowany potrzebą realizacji własnego celu mieszkaniowego (zakup gruntu pod budowę domu jest wstępnym etapem zapewnienia sobie „dachu nad głową”).

Z powyższych informacji wynika, że w domu, który zamierza Pan wybudować na zakupionym gruncie zamierza Pan w przyszłości zamieszkać i realizować tym samym własne cele mieszkaniowe. Z domu będzie korzystał Pan latem, w weekendy i święta, wobec tego wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego uprawnia do skorzystania z analizowanego zwolnienia.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).