Interpretacja indywidualna z dnia 16 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.587.2023.1.OS

Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym oraz zwolnienia sprzedaży udziałów we współwłasności tej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a także prawa do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z nabycia zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym oraz zwolnienia sprzedaży udziałów we współwłasności tej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a także prawa do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z nabycia zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania - … S.A. z siedzibą w … (dalej „Spółka”) planuje zakup nieruchomości o powierzchni … m2, położonej w … przy ulicy …, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu …, dla której prowadzona jest księga wieczysta … (dalej „Nieruchomość”). Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie … oraz jej dzieci: …. i … (łącznie zwani dalej „Sprzedającymi”).

… przysługuje udział 1/2, a … i … udziały po 1/4 we współwłasności Nieruchomości. …nabyła udział we współwłasności Nieruchomości wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia. Natomiast … i … nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny:

·Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami ...

·Tereny dróg publicznych … oraz terenu publicznego ciągu pieszego z zielenią ...

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem wzniesionym w latach 70-tych XX wieku. Początkowo był to budynek gospodarczy, natomiast w latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną. Obecnie zamieszkuje w nim … ze swoją rodziną. Od nakładów na przebudowę budynku nie był odliczany podatek od towarów i usług (nie przysługiwało prawo do jego odliczenia).

Nieruchomość jest użytkowana rolniczo, znajduje się na niej sad i pasieka. … oraz … mają w związku z tym status rolników ryczałtowych. … jest na emeryturze.

Niezależnie od powyższego, … od 2004 r. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest w związku z nią zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. … prowadziła działalność gospodarczą w latach 1999-2004. Natomiast … nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. …, ani … nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT.

Nieruchomość, ani żadna jej część nie była nigdy wykorzystywana przez żadnego ze Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej.

W latach 2010-2021 część Nieruchomości o powierzchni 5000 m2 była wydzierżawiana. Dzierżawca prowadził na wydzierżawionym obszarze stadninę. Dzierżawa nie następowała w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Od czasu nabycia własności Nieruchomości przez … i jej męża, od Nieruchomości nie była ona dzielona na inne działki, jak również nie była ona wydzielona lub odłączona od innych działek.

Jedyne nakłady na uzbrojenie Nieruchomości zostały dokonane w latach 70-tych XX wieku i polegały one na doprowadzeniu do niej sieci wodociągowej oraz elektroenergetycznej.

Sprzedający nie podejmowali do tej pory żadnych działań zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności nie występowali o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, czy odrolnienia).

Sprzedający nie podejmowali również żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierali umów z pośrednikami, lecz z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosił się podmiot zainteresowany zakupem - … Sp. z oo.. (powiązana kapitałowo ze Spółką). Zgodnie z przyjętym założeniem, Sprzedający i Spółka staną się stronami umowy przedwstępnej lub listu intencyjnego. Sprzedający udzielą Spółce pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości.

Zgodnie z przyjętym założeniem, zakres pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Sprzedających, umożliwiającego przeprowadzenie badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości obejmuje:

1)przeglądanie akt księgi wieczystej nr … prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składanie wniosków o wgląd do akt ww. księgi wieczystej, wykonywania ich kopii/fotokopii, uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

2)uzyskiwanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń, dotyczących Nieruchomości, wglądu do akt ksiąg wieczystych, hipotecznych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości (lub w których mogą znajdować się dokumenty dotyczące Nieruchomości), a także orzeczeń sądów lub organów administracji dotyczących Nieruchomości - w tym składanie wniosków o wgląd do rejestrów/ksiąg/akt postępowań dotyczących Nieruchomości lub o uzyskanie powyższych dokumentów, wykonywanie ich kopii/fotokopii uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

3)wgląd do operatu ewidencji gruntów i budynków, lokali prowadzonych dla Nieruchomości, uzyskiwania wyrysów i wypisów z operatów ewidencyjnych Nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) oraz do uzyskiwania z tych akt (w tym składania wniosków o wydanie i odbierania) odpisów, kserokopii i fotokopii (fotografii) wszelkich dokumentów oraz map urzędowych znajdujących się w tych rejestrach i aktach;

4)występowanie przed sądami, wszelkimi organami administracji publicznej - samorządowej lub rządowej oraz innymi osobami w celu uzyskania informacji i zaświadczeń odnośnie do Nieruchomości, w tym kopii decyzji, orzeczeń i innych dokumentów od organów administracji lub innych osób dotyczących Nieruchomości;

5)wgląd do akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowoadministracyjnych, dotyczących lub których przedmiotem jest Nieruchomość lub roszczenia względem Nieruchomości lub z nią związane (m.in. dotyczące umów zbycia Nieruchomości, użytkowania wieczystego, ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, wydani), w tym toczących się w trybie ustawy Prawo budowlane oraz Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dotyczących wszelkich roszczeń reprywatyzacyjnych, w tym wykonywania ich kopii/fotokopii etc.;

6)wgląd do akt ksiąg wieczystych, postępowań administracyjnych, sądowych i sądowoadministracyjnych i innych postępowań, także uzyskiwania zaświadczeń, informacji, dokumentów dotyczących nieruchomości położonych w sąsiedztwie oraz najbliższym otoczeniu Nieruchomości (w zakresie, w którym właściciel Nieruchomości jest lub może być stroną takich postępowań lub zgodnie z prawem może uzyskać wgląd), w tym składanie wniosków o wgląd do akt ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla takich nieruchomości, w tym wykonywania kopii/fotokopii etc.;

7)badanie stanu technicznego i środowiskowego Nieruchomości, w tym uzyskiwania informacji we wszelkich organach administracji, u gestorów mediów i podmiotów, którym przysługują prawa do sieci lub infrastruktury na Nieruchomości dotyczących infrastruktury, sieci i stanu środowiskowego na Nieruchomości;

8)występowanie wobec dostawców mediów oraz właścicieli sieci i infrastruktury na Nieruchomościach w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, składania wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań technicznych (w tym do uzyskiwania docelowych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, zawierania odpowiednich umów przyłączeniowych i realizacji przyłączy) oraz wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w procesie przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów;

9)występowanie przed wszelkimi podmiotami w postępowaniu dotyczącym obsługi komunikacyjnej, uzyskania decyzji lokalizacyjnej na budowę zjazdów, uzyskania opinii Inżyniera Ruchu etc. mających na celu połączenie drogi publicznej z Nieruchomością i uzyskiwanie niezbędnych zgód, zezwoleń, decyzji i uzgodnień w tym zakresie;

10)podpisywanie oraz składanie wszelkich oświadczeń, dokumentów, wniosków i pism związanych z pełnomocnictwem w zakresie pkt 1-9 oraz składanie, odbieranie oświadczeń w zakresie tego pełnomocnictwa.

Poza tym nie jest planowane udzielenie przez Sprzedających na rzecz Spółki żadnych innych pełnomocnictw lub upoważnień dotyczących Nieruchomości.

Spółka planuje realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W celu realizacji tej inwestycji budynek znajdujący się na Nieruchomości zostanie po jej nabyciu przez Spółkę wyburzony.

W tym miejscu należy dodać, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków nabycia Nieruchomości w zakresie podatku od towarów i usług złożyła również inna spółka z tej samej grupy kapitałowej, co Wnioskodawca, tj. … Sp. z o.o. W wyniku tego wniosku została wydana w dniu 14 listopada 2022 r. została w tej sprawie wydana interpretacja indywidualna znak: …(„Interpretacja”).

W Interpretacji stwierdzono, że:

1)Planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tzn. w związku ze sprzedażą będą oni działać w charakterze podatników VAT.

2)Sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

3)W przypadku, gdy udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług tzn. strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy ich nabyciu.

Następnie, po wydaniu Interpretacji, nastąpiła zmiana pierwotnych założeń, zgodnie z którą podmiotem, który nabędzie Nieruchomość, miała być inna spółka z grupy kapitałowej - … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka ta również wystąpiła o wydanie interpretacji dotyczącej skutków nabycia Nieruchomości od Sprzedających. W wyniku jego rozpatrzenia wydana została interpretacja indywidualna znak: … z dnia 21 grudnia 2022 r. („Interpretacja 2”), w której przedstawiono stanowisko identyczne jak w Interpretacji.

Obecnie nastąpiła kolejna zmiana założeń i podmiotem, który docelowo ma nabyć Nieruchomość od Sprzedających oraz prowadzić na niej opisaną powyżej inwestycję, jest Spółka.

… Sp. z o.o. jeszcze nie zawarła umowy przedwstępnej ze Sprzedającymi, a jedynie zawarła z nimi list intencyjny. W związku z powyższym nie jest wykluczony:

a)wariant, w którym … Sp. z o.o. zawrze taką umowę przedwstępną, a następnie dokona cesji wynikających z niej praw i obowiązków na Spółkę lub

b)wariant, w którym umowę przedwstępną zawrą ze sobą bezpośrednio Sprzedający i Spółka.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2.W przypadku, gdy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy ich nabyciu?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.W przypadku, gdy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy ich nabyciu.

Ad. 1

Na wstępie należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości na rzecz Spółki będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Bezspornym jest bowiem, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu.

Ponadto, w związku z przedmiotową transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Jak wskazano w przywołanych na wstępie interpretacjach indywidualnych z dnia 14 listopada 2022 r. nr … („Interpretacja”) oraz z dnia 21 grudnia 2022 r. nr …(„Interpretacja 2”), dotyczących sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na warunkach opisanych w niniejszym wniosku (jedyna różnica w stanie faktycznym, którego dotyczy niniejszy wniosek oraz Interpretacja, dotyczy podmiotu będącego nabywcą), Sprzedającym w związku z tą sprzedażą będzie przysługiwać status podatników VAT.

Jak wskazano w Interpretacji, decyduje o tym:

1)Fakt, iż Sprzedający wykorzystywali przedmiotową Nieruchomość do celów zarobkowych czerpiąc zyski z zawartej umowy dzierżawy - czyli do wykonywania „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (wykorzystywania towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych). Powoduje to, że Nieruchomości nie stanowi majątku prywatnego, zatem jej dostawa co do zasady jest objęta zakresem opodatkowania VAT. „Sposób wykorzystywania posiadanej Nieruchomości przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym”.

2)Przed sprzedażą Nieruchomości Sprzedający udzielą nabywcy pełnomocnictw do występowania w imieniu Sprzedających do właściwych sądów, urzędów oraz innych organów w sprawach dotyczących Nieruchomości - które to działania z punktu widzenia VAT będą wykonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedających jako mocodawców.

Powyższe wnioski w równym stopniu można odnieść do transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek. W konsekwencji planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast do sprzedaży tej będzie miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

„Pierwszym zasiedleniem” w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z dnia 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.

Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że znajdujący się na Nieruchomości budynek został wzniesiony w latach 70-tych XX wieku. Początkowo był to budynek gospodarczy, natomiast w latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną (i jest zamieszkany). Od nakładów na przebudowę budynku nie był odliczany podatek od towarów i usług (nie przysługiwało prawo do jego odliczenia).

Oznacza to, że budynek znajdujący się na Nieruchomości był przedmiotem „pierwszego zasiedlenia", przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata. W konsekwencji jego dostawa byłaby zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W sytuacji, w której w chwili planowanej transakcji dostawy udziałów we współwłasności tego budynku obie strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, będą one zatem uprawnione do wyboru opcji opodatkowania tej dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że powyższe zwolnienie - wraz z opcją rezygnacji z niego i wyboru opodatkowania - obejmować będzie również dostawę udziałów we współwłasności gruntu, na którym znajduje się budynek.

Powyższe okoliczności przemawiają więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wspomniano, powyższe stanowisko zostało również wyrażone w Interpretacji oraz Interpretacji 2.

Ad. 2.

Na wstępie należy zastrzec, że niniejsze pytanie odnosi się do sytuacji, w której sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki zostanie uznana przez organ wydający interpretację za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, względnie za zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – a strony, z zachowaniem przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnują z tego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

W takim wypadku Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na wybudowaniu na Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska wnioskodawcy, iż w przypadku, gdy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy ich nabyciu.

Jak wspomniano, powyższe stanowisko zostało również wyrażone w Interpretacji oraz Interpretacji 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany będący strona postępowania planuje zakup nieruchomości położonej w …stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1. Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie … oraz jej dzieci: … i …. … nabyła udział we współwłasności Nieruchomości wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia. Natomiast … i … nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami … oraz tereny dróg publicznych … oraz terenu publicznego ciągu pieszego z zielenią 2 KD-P/ZP. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem wzniesionym w latach 70-tych XX wieku. Początkowo był to budynek gospodarczy, natomiast w latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną. Obecnie zamieszkuje w nim … ze swoją rodziną. Od nakładów na przebudowę budynku nie był odliczany podatek od towarów i usług. Nieruchomość jest użytkowana rolniczo, znajduje się na niej sad i pasieka. … oraz … mają w związku z tym status rolników ryczałtowych. … jest na emeryturze. Niezależnie od powyższego, … od 2004 r. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest w związku z nią zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. … prowadziła działalność gospodarczą w latach 1999-2004. Natomiast … nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. …, ani … nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT. W latach 2010-2021 część Nieruchomości o powierzchni 5000 m² była wydzierżawiana. Dzierżawca prowadził na wydzierżawionym obszarze stadninę. Dzierżawa nie następowała w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Jedyne nakłady na uzbrojenie Nieruchomości zostały dokonane w latach 70-tych XX wieku i polegały one na doprowadzeniu do niej sieci wodociągowej oraz elektroenergetycznej. Sprzedający nie podejmowali do tej pory żadnych działań zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności nie występowali o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, czy odrolnienia). Sprzedający nie podejmowali również żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosił się podmiot zainteresowany zakupem - … Sp. z oo. (powiązana kapitałowo ze Spółką). Zgodnie z przyjętym założeniem, Sprzedający i Spółka staną się stronami umowy przedwstępnej lub listu intencyjnego. Sprzedający udzielą Spółce pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Poza tym nie jest planowane udzielenie przez Sprzedających na rzecz Spółki żadnych innych pełnomocnictw lub upoważnień dotyczących Nieruchomości. Spółka planuje realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W celu realizacji tej inwestycji budynek znajdujący się na Nieruchomości zostanie po jej nabyciu przez Spółkę wyburzony. Obecnie nastąpiła kolejna zmiana założeń i podmiotem, który docelowo ma nabyć Nieruchomość od Sprzedających oraz prowadzić na niej opisaną powyżej inwestycję, jest Spółka - Zainteresowany będący strona postępowania.

… Sp. z o.o. jeszcze nie zawarła umowy przedwstępnej ze Sprzedającymi, a jedynie zawarła z nimi list intencyjny. W związku z powyższym nie jest wykluczony:

a)wariant, w którym … Sp. z o.o. zawrze taką umowę przedwstępną, a następnie dokona cesji wynikających z niej praw i obowiązków na Spółkę lub

b)wariant, w którym umowę przedwstępną zawrą ze sobą bezpośrednio Sprzedający i Spółka.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedających Kupującemu pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby - mocodawcy, na mocy którego inna osoba – pełnomocnik, staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana Nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających przez cały okres jej posiadania. Sposób wykorzystania posiadanej Nieruchomości przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy jej części bezspornie wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Ponadto Sprzedający planują zawrzeć umowę przedwstępną, wstępnie został zawarty list intencyjny. Zgodnie z przyjętym założeniem, Sprzedający i Spółka staną się stronami umowy przedwstępnej lub listu intencyjnego. Sprzedający udzielą Spółce pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Zakres udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictwa obejmuje m.in. występowanie wobec dostawców mediów oraz właścicieli sieci i infrastruktury na Nieruchomościach w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, składania wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań technicznych (w tym do uzyskiwania docelowych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, zawierania odpowiednich umów przyłączeniowych i realizacji przyłączy) oraz wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w procesie przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, jak również występowanie przed wszelkimi podmiotami w postępowaniu dotyczącym obsługi komunikacyjnej, uzyskania decyzji lokalizacyjnej na budowę zjazdów, uzyskania opinii Inżyniera Ruchu etc. mających na celu połączenie drogi publicznej z Nieruchomością i uzyskiwanie niezbędnych zgód, zezwoleń, decyzji i uzgodnień w tym zakresie. Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających jako mocodawców.

W konsekwencji sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości stanowić będzie dostawę dokonaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa Nieruchomości będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym majątkiem Sprzedających.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku (domu) znajdującego się na Nieruchomości, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy budynek, który początkowo pełnił funkcję gospodarczą został wniesiony w latach 70-tych XX wieku. W latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną. Zatem od momentu dokonywanej przebudowy do sprzedaży minie okres 2 lat. W konsekwencji zatem zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynku, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu,na którym budynek jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto należy wskazać, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej budynkiem Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W złożonym wniosku Zainteresowany będący stroną postępowania ma wątpliwości, czy będzie przysługiwało Mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości, w sytuacji gdy sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazałem wyżej, planowana transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności zabudowanej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, należy przy tym zauważyć, że jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej budynkiem Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w związku z nabyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości stwierdzam, że w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy opisanego budynku oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – Spółce, która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).