Interpretacja indywidualna z dnia 6 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.424.2023.2.AP

Dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z dnia 22 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani pismem z dnia 12 października 2023 r. (wpływ pisma 13 października 2023 r.) oraz pismem z dnia 19 października 2023 r. (wpływ 19 października 2023 r.), będącymi odpowiedzią na wezwanie z 10 października 2023 r.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni w okresie od stycznia 2013 r. do 1 września 2023 r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie usług marketingowych. W okresie działalności była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT nie korzystający ze zwolnienia od podatku. Działalność ta została zawieszona w dniu 20 września 2020 r. Następnie Naczelnik Urzędu Skarbowego na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o VAT w dniu 18 maja 2021 r. wykreślił Wnioskodawczynię z rejestru czynnych podatników VAT. Dalej bez wznowienia działalności w dniu 1 września 2023 r. Wnioskodawczyni wykreśliła działalność z CEiDG.

Wnioskodawczyni w dniu 31 sierpnia 2012 r. na podstawie umowy pożyczki pożyczyła z majątku osobistego osobie fizycznej poza działalnością gospodarczą (…) zł. Zabezpieczeniem pożyczki były dwie działki, które w planach i księdze wieczystej figurują jako grunty rolne, jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki te są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, zatem w rozumieniu art. 2 ust. 33 ustawy o VAT działki te są terenem budowlanym nie korzystającym ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na brak spłaty pożyczki działki te zostały przewłaszczone na rzecz Wnioskodawczyni w październiku 2012 r. Wnioskodawczyni przejęła działki wyłącznie w celu odzyskania chociaż części udzielonej pożyczki, która okazała się nieegzekwowalna. Działki te nie mają dojazdu do drogi publicznej – fakt ten jest stwierdzony w zaświadczeniu właściwego miejscowo urzędu gminy. Dodatkowo działki te mają także inne wady – teren jest podmokły, niekorzystne położenie. Wnioskodawczyni usiłowała sprzedać działki, lecz w tym stanie nie było chętnych do jej zakupu, dlatego w roku 2018 Wnioskodawczyni dokonała podziału przedmiotowych działek na sześć mniejszych działek i zleciła sprzedaż biurom pośrednictwa nieruchomości.

Były to jedyne czynności które Wnioskodawczyni podjęła w celu sprzedaży działek i odzyskania chociaż części pożyczonych pieniędzy. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych innych czynności takich jak uzbrojenie działek w media, wytyczenie dróg dojazdowych, dokonywanie jakichkolwiek uzgodnień z dostawcami mediów. Jedynie na skutek podziału działek urząd gminy stwierdził, że po podziale działek wartość ich wzrosła i naliczył opłacę adiacencką, którą Wnioskodawczyni musiała zapłacić.

Aktualnie pojawił się chętny na zakup działek za cenę łączną ok. (…) zł.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że transakcja sprzedaży dotyczy działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6 położonych w gminie (…). Nabycie ww. działek zostało dokonane w ramach czynności zwolnionych z VAT i podczas ich nabycia nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działki są niezabudowane, nie ma na nich żadnych mediów. Działki nie były przez Panią w żaden sposób wykorzystywane, zostały nabyte do Pani majątku osobistego i nie miały żadnego związku z działalnością gospodarczą, nie były też wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Nie zamierza Pani udostępniać przedmiotowych działek (odpłatnie ani nieodpłatnie). Poza dokonaniem podziału działek na mniejsze nie wykonywała Pani na nich żadnych czynności, nie uzbrajała Pani działek, nie budowała dróg, ani nie występowała o jakiekolwiek pozwolenia związane z dostawami mediów.

W dniu 27 września 2023 r. dokonała Pani sprzedaży działek, umowa została podpisana u notariusza, nie zawierała Pani umowy przedwstępnej z nabywcą. Poza zleceniem biurom pośrednictwa nieruchomościami sprzedaży działek nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw w zakresie zarządzania nimi.

Nie posiada Pani innych działek przeznaczonych do sprzedaży. W latach 2012-2013 dokonywała Pani sprzedaży mieszkań poza wykonywaną działalnością gospodarczą, jednak ze względu, że były one sprzedawane więcej niż 2 lata po pierwszym zasiedleniu, czynności te były zwolnione z VAT.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Biorąc pod uwagę fakt że:

1.sprzedaż działek nie jest w żaden sposób powiązana z działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni, a czynność ta ma jedynie umożliwić odzyskanie części kwoty pożyczki udzielonej w 2012 roku,

2.Wnioskodawczyni nie działała jak podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, opisana czynność będzie stanowiła zarząd majątkiem osobistym,

zatem Wnioskodawczyni nie wypełni kryteriów bycia podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

W niniejszej sprawie należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy wspomnieć, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13: „Sam podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych wskutek tego działek gruntu nie przesądza o rozpoznaniu przychodów uzyskanych z ich sprzedaży, jako pochodzących z pozarolniczej działalności gospodarczej”. Jak wskazano w wyroku NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi w tym zakresie zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z opisu sprawy wynika, że w latach 2013 – 2023 prowadziła Pani działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług marketingowych. W 2020 r. zawiesiła Pani działalność gospodarczą. Do 2021 r. była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

W 2012 r. weszła Pani w posiadanie nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu. Nieruchomości zostały przewłaszczone na Pani rzecz, w związku z niespłaconą pożyczką, którą udzieliła Pani osobie fizycznej z majątku prywatnego. Działki w księdze wieczystej figurują jako grunty rolne, jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Od momentu nabycia działek nie były one przez Panią wykorzystywane w żadnym celu, nie znajdowały się też na ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Panią działalności.

W 2018 r. dokonała Pani podziału działek na 6 mniejszych, co miało na celu ułatwienie sprzedaży tych nieruchomości. Poza podziałem, nie wykonywała Pani na działkach żadnych czynności, które mogłyby prowadzić do zwiększenia ich wartości, tj. nie podejmowała Pani czynności takich jak uzbrojenie działek w media, wytyczenie dróg dojazdowych. Działki nigdy nie były udostępniane osobom trzecim. Nie były wykorzystywane zarobkowo. Działki nigdy nie służyły do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowiły majątek prywatny. Nie zawierała Pani z nabywcą umowy przedwstępnej. Nie udzielała Pani pełnomocnictwa na dysponowanie nieruchomością. Zleciła Pani jedynie sprzedaż działek biurom pośrednictwa nieruchomości.

W świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, istotne jest czy w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Panią ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W tej sprawie nie wystąpi ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Poza podziałem działek, nie będzie wykonywała Pani czynności zwiększających wartość działek.

Tym samym sprzedaż działek uznać należy za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedając działki korzysta Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą działek, wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, transakcja sprzedaży działek o nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 6, położonych w gminie (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).