Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.363.2023.3.KS

Sprzedaż działek oraz udziału w działkach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 października 2023 r. (wpływ 13 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Osoba fizyczna (zwana dalej „Wnioskodawcą”) jest polskim rezydentem podatkowym i ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

W ramach gospodarstwa rolnego prowadzi działy specjalne produkcji rolnej – chów gęsi reprodukcyjnych oraz wylęgarnię piskląt gęsich. Prowadzi również od dnia 16 sierpnia 2018 r. działalność gospodarczą typu MOL, tj. sprzedaż marginalna, ograniczona i lokalna w zakresie przetworzonych produktów rolnych (ta forma działalności umożliwiająca prowadzenie przetwórstwa i sprzedaży żywności pochodzenia zwierzęcego w ograniczonym zakresie). Wnioskodawca dochody uzyskiwane w ramach wylęgu i chowu gęsi uznaje za dochody z działów specjalnych produkcji rolnej, a podatek ustala przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu. Wnioskodawca nie prowadzi ksiąg rachunkowych i nie jest zobowiązany do ich prowadzenia. Wnioskodawca w zakresie działalności rolniczej jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W maju 1987 r. rodzice Wnioskodawcy prowadzący gospodarstwo rolne w A. w strefie oddziaływania B. zostali wywłaszczeni na rzecz Skarbu Państwa pod strefę ochronną Miasta C. po cenach rolnych. W (…) 1999 r. Uchwałą Rady Miasta C. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta C. w granicach byłej strefy ochronnej B. zmieniono przeznaczenie powyższych gruntów z rolnych pod szeroko rozumianą aktywizację, usługi, przemysł, drogi i zieleń izolacyjną. Cel wykupu nie został zrealizowany. Wywłaszczeni rolnicy wystąpili o zwrot. Prezydent Miasta C. decyzją z (...) 2006 r. znak (…) orzekł zwrócić: działkę nr 1/1 o pow. (…) ha (zwana dalej „Działką nr 1/1”), działkę nr 1/2 o pow. (…) ha (zwana dalej „Działką nr 1/2”) i działkę nr 2/1 o pow. (…) ha (zwana dalej „Działką nr 2/1”) – na rzecz matki Wnioskodawcy 4/6 części, na rzecz Wnioskodawcy 1/6 części oraz 1/6 części na rzecz siostry Wnioskodawcy – będących współwłaścicielami i następcami prawnymi nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z dnia (…) 1987 r. Repertorium (…). Nabywcy zapłacili zwaloryzowane odszkodowanie na rzecz Skarbu Państwa.

Matka Wnioskodawcy zmarła w (…) 2008 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły jej dzieci: Wnioskodawca i siostra Wnioskodawcy. Każdy z nich po jednej drugiej części, co stwierdził Sąd Rejonowy w C. postanowieniem z (…) 2008 r. sygnatura akt (…). Aktem notarialnym z (…) 2009 r. nr (…) Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości ? części niezabudowanej Działki nr 2/1, zatem jest właścicielem Działki nr 2/1. Natomiast w zakresie Działek nr 1/1 i 1/2 ma udziały w wysokości po 50% (1/6 otrzymana na podstawie decyzji z dnia 10 marca 2006 r. jw., a 2/6 otrzymane w drodze spadku).

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwany dalej „MPZP”) przeznaczenie Działek nr 1/1 i 1/2, to 7U – teren usług, droga zbiorcza oraz fragmentarycznie ZI – teren zieleni izolacyjnej. Działka nr 2/1, to: 7U – teren wód wydzielonych, W – tereny wód powierzchniowych oraz fragmentarycznie ZI – tereny zieleni izolacyjnej.

Na Działce nr 2/1 jest staw na obszarze ok. 2 ha. Wnioskodawca przypuszcza, że podmiot zainteresowany kupnem tej Działki zażąda od niego wydzielenia z Działki nr 2/1 terenu, na którym jest staw jako zbędny np. pod logistykę samochodową.

W (…) 2011 r. aktem notarialnym nr (…) Wnioskodawca wraz z żoną kupił działkę nr 2/2 o pow. (…) ha (zwana dalej „Działką nr 2/2”) w ramach majątkowej wspólnoty małżeńskiej. Wnioskodawca wraz z żoną kupili powyższe grunty w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, które prowadzą nieprzerwanie razem od połowy lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku.

Wnioskodawca nadal jest czynnym rolnikiem ryczałtowym, natomiast Małżonka Wnioskodawcy od 2021 r. jest już na emeryturze.

Od 1986 r. w gospodarstwie jest prowadzona hodowla gęsi na skalę towarową. Stąd bardzo duże zapotrzebowanie na płody ziemi, głównie zboża i słomę. W gospodarstwach rolnych jest rzeczą normalną wręcz wskazaną i konieczną, by rolnicy powiększali areał ziemi, by móc efektywniej pracować.

Według MPZP przeznaczenie Działki nr 2/2 to tereny usług na wydzielonych działkach, tereny zieleni izolacyjnej i tereny wód otwartych. Część Działki nr 2/2 jest bagienna. Z tego powodu może się zdarzyć, że zainteresowany nabyciem tej Działki może zażądać od Wnioskodawcy wydzielenia z Działki nr 2/2 tylko części potrzebnej do realizacji jego celu inwestycyjnego, z pominięciem terenów bagiennych. Przeznaczenie wydzielonej działki z Działki nr 2/2 według MPZP. Działki powstałe po ewentualnym podziale Działki nr 2/2 będą miały przeznaczenie według MPZP jak wskazane wyżej.

Udziały w Działce nr 1/1, 1/2 oraz Działka nr 2/1 stanowią majątek odrębny Wnioskodawcy. Działki nr 1/1, nr 1/2, nr 2/1 i nr 2/2 są niezabudowane.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywać żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność Działek opisanych w stanie faktycznym, tzn. nie wnioskował o zmianę ich przeznaczenia, ich nie uzbroił, nie dokonywał ich podziału. Udziały w Działkach nr 1/1 i 1/2 Wnioskodawca zamierza sprzedać w całości. Natomiast nie wyklucza podziału Działki nr 2/1 w przypadku nie spełnienia wymogów kupującego, np. znaczne pochylenie części Działki, podmokły teren i przeznaczenie pod zieleń według MPZP co eliminuje dokonanie inwestycji na części tej Działki. Wnioskodawca również nie wyklucza podziału Działki nr 2/2 w przypadku żądania zainteresowanego nabyciem wydzielonej z niej Działki części bez terenów podmokłych.

Wnioskodawca nigdy nie wynajmował, nie dzierżawił ani nie oddał w odpłatne użytkowanie innemu podmiotowi Działek będących przedmiotem złożonego wniosku.

Wnioskodawca także tych Działek nie wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych.

W czasie ostatnich 10 lat Wnioskodawca tylko sprzedał (wraz z żoną) w (…) 2021 r. synowi działkę o powierzchni (…) ha (…). W okresie ostatnich 10 lat Wnioskodawca nie kupił żadnej nieruchomości. Tę informację Wnioskodawca podaje, aby przez to także potwierdzić, że nie zajmuje się handlem nieruchomościami. Uzyskane środki ze sprzedaży działki synowi w (…) 2021 r. były niezbędne do spłaty rosnących rat kredytów i zniwelowania skutków pandemii Covid-19, w wyniku której znacząco ucierpiały działalności prowadzone przez Wnioskodawcę.

W piśmie z 13 października 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1) sprostowanie wskazanego fragmentu opisu zdarzenia przyszłego, cyt.: „Aktem notarialnym z (…) 2009 r. nr (…) Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości ? części niezabudowanej Działki nr 2/1, zatem jest właścicielem Działki nr 2/1”, poprzez zastąpienie znaku „?” konkretną wartością.

Odpowiedź: Wnioskodawca prostuje wskazany fragment opisu zdarzenia przyszłego poprzez określenie, że Wnioskodawca w (…) 2009 r. otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości 1/2 części niezabudowanej Działki nr 2/1. Zatem zacytowane zdanie w wezwaniu powinno mieć brzmienie: „Aktem notarialnym z (…) 2009 r. nr (…) Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości 1/2 części niezabudowanej Działki nr 2/1, zatem jest właścicielem Działki nr 2/1”.Wnioskodawca wyjaśnia jak do tego doszło: Prezydent Miasta decyzją z (…) 2006 r. orzekł zwrócić niezabudowaną nieruchomość (działkę nr 2/1) na rzecz matki Wnioskodawcy w 4/6 części, Wnioskodawcy 1/6 części oraz siostry Wnioskodawcy 1/6 części, będących współwłaścicielami i następcami prawnymi właścicieli nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa aktem notarialnym z (…) 1987 r. Matka Wnioskodawcy zmarła w (…) 2008 r. a spadek po niej (w tym udział 4/6 w działce nr 2/1) nabyły jej dzieci (tj. siostra Wnioskodawcy i Wnioskodawca; każdy z nich po 2/6).

2) czy w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem sprzedaży ponosił/będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady.

Odpowiedź: Wnioskodawca w odniesieniu do gruntów mających być przedmiotem sprzedaży nie ponosił i nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia (np. w zakresie: uzbrojenia działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienia z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy). Wnioskodawca zaznacza, że być może wystąpi on o podział nieruchomości 2/2 i 2/1, ale tylko na żądanie potencjalnego zainteresowanego, gdy pozostała część tych działek będzie dla niego nieużyteczna. W ocenie Wnioskodawcy, trudno w tym przypadku mówić o nakładach w celu uatrakcyjnienia tych działek. Co najwyżej można mówić o wydzieleniu części działek zbędnych nabywcy do jego celów inwestycyjnych. Ponadto koszty wydzielenia tych części działek nie będą duże.

3) czy zamieszczał lub zamierza Pan zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2, 2/1 oraz 2/2 w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej?Informacji należy udzielić osobno do każdej z działek.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamieszczał i nie zamierza zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2, 2/1 oraz 2/2 w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej.

4) czy do momentu sprzedaży, dla działek będących przedmiotem dostaw, została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to kto o nią/o nie wystąpił? Informacji należy udzielić osobno do każdej z działek.

Odpowiedź: Do momentu sprzedaży, dla działek będących przedmiotem wniosku (dostaw), nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

5) czy poszczególne działki (udziały w działkach), których sprzedaży dotyczy wniosek, były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pan zaspokajał i w jakim okresie? Informacji należy udzielić osobno dla działki nr 1/1, 1/2, 2/1 i 2/2.

Odpowiedź: Działki nr 2/1 i 2/2 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste). Były wykorzystywane na cele rolnicze, do produkcji rolnej. Natomiast działki nr 1/1 i 1/2 były zadrzewione przez Wnioskodawcę i Jego siostrę; stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych), tzn. tych płodów nie sprzedawano. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były zbierane).

6) w jaki konkretnie sposób udział w działce nr 1/1 i 1/2 należący do Pana siostry był/jest/będzie wykorzystywany przez nią lub przez Pana od chwili wejścia w ich posiadanie do dnia sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nr 1/1 i 1/2, w których udział należy do siostry Wnioskodawcy, zostały zadrzewione drzewami przez Wnioskodawcę i Jego siostrę; stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych) siostry Wnioskodawcy i Wnioskodawcy, tzn. tych płodów nie sprzedawano. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były zbierane).

7) w jaki konkretnie sposób udział w działce nr 2/2 należący do Pana żony był/jest/będzie wykorzystywany przez nią lub przez Pana od chwili wejścia w jego posiadanie do dnia sprzedaży?

Odpowiedź: Działka nr 2/2, której udział należy do żony Wnioskodawcy, była/jest/będzie wykorzystywana przez nią i Wnioskodawcę od chwili wejścia w jego posiadanie do dnia sprzedaży do celów produkcji rolnej.

8) czy zawarł/będzie Pan zawierał z przyszłym/przyszłymi nabywcą/nabywcami działki/działek (udziałów w działce/działkach) umowę przedwstępną sprzedaży, a jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie:

a) kto będzie jej/ich Stroną – wyłącznie Pan, czy Pan i Pana siostra (w odniesieniu do działki nr 1/1 i 1/2), czy też Pan i Pana żona (w odniesieniu do działki nr 2/2);

b) jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży ww. działek (udziałów w działkach) wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

c) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej będą ciążyć na Panu (i/lub pozostałych współwłaścicielach działek), a jakie na stronie kupującej;

d) czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi – jeżeli tak, to należy wskazać jakie;

e) czy strona kupująca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej, a jeśli tak, to należy szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem)a kupującym/kupującymi (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie;

Odpowiedź: Wnioskodawca, jeżeli będzie dokonywał podziału działek o numerach 2/2 i 2/1, to będzie z przyszłym lub przyszłymi nabywcą/nabywcami działki i udziału w działce zawierać umowę lub umowy przedwstępne sprzedaży (dotyczy pytań nr 5, 6, 9 i 10). Jeżeli Wnioskodawca zawrze taką umowę lub umowy to:

a) Stroną w tej umowie bądź umowach będą właściciel lub właściciele działek, czyli odpowiednio wyłącznie Wnioskodawca (w odniesieniu do działki nr 2/1), czy też Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy (w odniesieniu do działki nr 2/2).

b) Z zawartej umowy lub umów będzie wynikać postanowienia w zakresie ewentualnego podziału działek, czyli nie będą wynikać postanowienia, np. w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.

c) Na Wnioskodawcy w zawartej umowie/umowach przedwstępnych będzie wynikał obowiązek podziału działki lub działek, których podział Wnioskodawca bierze pod uwagę i sprzedaży tej wydzielonej działki bądź działek. Natomiast na kupującym lub kupujących będzie ciążył obowiązek ich nabycia.

d) Po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca ani strona sprzedająca na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

e) Strona kupująca nie poniesie jakiekolwiek nakładów finansowych związanych z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej).

W zakresie działek nr 1/1 i 1/2 Wnioskodawca nie zamierza zawierać umów przedwstępnych.

9) czy udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą poszczególnych działek (udziału w działkach)? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił/udzieli.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w imieniu Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą poszczególnych działek (udziału w działkach).

1) kiedy Pana rodzice (spadkodawcy) nabyli działki nr 1/1, 1/2, 2/1? W jaki sposób je nabyli (np. kupno, spadek, darowizna)? Pytanie dotyczy sytuacji przed wywłaszczeniem na rzecz Skarbu Państwa w 1987 r.

Odpowiedź: Rodzice Wnioskodawcy (spadkodawcy) nabyli działki nr 1/1 i 1/2, w 1978 r. w drodze darowizny od rodziców matki Wnioskodawcy. Dziadkowie Wnioskodawcy powyższy grunt nabyli w 1974 r. na powiększenie gospodarstwa. Działki mające obecnie numery 2/2 i 2/1 prababka Wnioskodawcy nabyła z majątku D. i darowała je w 1918 r. swojej córce, czyli Babce Wnioskodawcy. Zatem ta ziemia jest w rodzinie Wnioskodawcy od kilku pokoleń; została nabyta przez wstępnych Wnioskodawcy w XIX w.

2) czy działki nr 1/1 i 1/2, 2/1 oraz 2/2 zamierza Pan sprzedać jednemu nabywcy, czy też różnym osobom/podmiotom?

Odpowiedź: Wnioskodawca sądzi, że sprzeda działki (udziały w działkach) nr 1/1 i 1/2, 2/1 oraz 2/2 kilku nabywcom.

3) jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Na decyzję o sprzedaży ww. działek (udziałów w działkach) wpłynął wiek Wnioskodawcy i Jego żony, ich słaby stan zdrowia oraz brak możliwości przekazania gospodarstwa rolnego następcom, ponieważ żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane prowadzeniem gospodarstwa rolnego w strefie przemysłowej C.

4) na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Środki ze sprzedaży ww. działek zostaną przeznaczone na spłatę kredytów oraz może na budowę domu Wnioskodawcy i Jego żony.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Działkach nr 1/1 i 1/2 będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr 2/1 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

3. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej części Działki nr 2/1 (po dokonanym podziale, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

4. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki nr 2/2 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)

5. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej działki z Działki nr 2/2 (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 9)

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż udziałów w Działkach nr 1/1 i 1/2 nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ będzie dokonana po terminie wskazanym w tym przepisie. Nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej, ponieważ nie będzie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż udziałów Działek nr 1/1 i 1/2 nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad 3.)

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nr 2/1 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ będzie dokonana po terminie wskazanym w tym przepisie. Nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej, ponieważ nie będzie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż Działki nr 2/1 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad 5.)

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż wydzielonej części Działki nr 2/1 (po dokonanym podziale, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ będzie dokonana po terminie wskazanym w tym przepisie. Nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej, ponieważ nie będzie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż wydzielonej części Działki nr 2/1 (po dokonanym podziale, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad 7.)

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nr 2/2 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ będzie dokonana po terminie wskazanym w tym przepisie. Nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej, ponieważ nie będzie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż Działki nr 2/1 (bez dokonania podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 5 (stanowisko oznaczone we wniosku jako ad 9.)

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż wydzielonej działki z Działki nr 2/2 (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, ponieważ będzie dokonana po terminie wskazanym w tym przepisie. Nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej, ponieważ nie będzie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż wydzielonej działki z Działki nr 2/2 (po dokonaniu podziału, o którym mowa w przedstawionym stanie faktycznym) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Według art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

W celu zakwalifikowania podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy planowana sprzedaż stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z tym odpłatnym zbyciem.

Jak wskazano powyżej, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia.

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać w tym miejscu należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować taka okoliczność jak podział działki na mniejsze.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że zamierza Pan sprzedać:

- udział 1/2 w działkach nr 1/1 i 1/2, który otrzymał Pan w spadku po ojcu (udział 1/6) oraz w spadku po matce (udział 2/6);

- działkę nr 2/1, którą otrzymał Pan w spadku po ojcu (udział 1/6) i w spadku po matce (udział 2/6) oraz w darowiźnie od siostry (udział 1/2);

- działkę nr 2/2, którą zakupił Pan wraz z żoną (majątkowa wspólnota małżeńska) w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

Udziały w działkach nr 1/1, 1/2 oraz działka nr 2/1 stanowią Pana majątek odrębny. Działki nr 1/1, nr 1/1, nr 2/1 i nr 2/2 są niezabudowane.

Wskazał Pan, że nie dokonywał i nie będzie dokonywać żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność przedmiotowych działek, tzn. nie wnioskował Pan o zmianę ich przeznaczenia, ich nie uzbroił, nie dokonywał ich podziału. Nie ponosił i nie będzie ponosić Pando dnia sprzedaży jakiekolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia (np. w zakresie: uzbrojenia działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienia z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy). Zaznacza Pan, że być może wystąpi Pan o podział nieruchomości 2/2 i 2/1, ale tylko na żądanie potencjalnego zainteresowanego, gdy pozostała część tych działek będzie dla niego nieużyteczna. Nie zamieszczał i nie zamierza zamieszczać Pan ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej. Do momentu sprzedaży, dla przedmiotowych działek, nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nigdy nie wynajmował Pan, nie dzierżawił ani nie oddał Pan w odpłatne użytkowanie innemu podmiotowi przedmiotowych działek. Także tych działek nie wykorzystywał Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych. Działki nr 2/1 i 2/2 nie były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste). Były wykorzystywane na cele rolnicze, do produkcji rolnej. W ramach gospodarstwa rolnego prowadzi Pan działy specjalne produkcji rolnej – chów gęsi reprodukcyjnych oraz wylęgarnię piskląt gęsich. Działka nr 2/2, której udział należy do Pana żony, była/jest/będzie wykorzystywana przez nią i przez Pana od chwili wejścia w jego posiadanie do dnia sprzedaży do celów produkcji rolnej. Natomiast działki nr 1/1 i 1/2 były zadrzewione, stanowiły sad, którego płody były wykorzystywane do celów prywatnych (osobistych), tzn. tych płodów nie sprzedawano. Jednakże przez okres ostatnich kilku lat ten sad stał się nieużytkiem (zdziczał), ponieważ nie był pielęgnowany i użytkowany (plony nie były zbierane).

Wskazał Pan także, że jeżeli będzie Pan dokonywał podziału działek o nr 2/2 i 2/1, to będzie Pan z przyszłym nabywcą lub przyszłymi nabywcami działki i udziału w działce zawierać umowę lub umowy przedwstępne sprzedaży. Jeżeli zawrze Pan taką umowę lub umowy to z zawartej umowy lub umów będzie wynikać postanowienie w zakresie ewentualnego podziału działek, czyli nie będą wynikać postanowienia, np. w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. Po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca ani strona sprzedająca na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi. Strona kupująca nie poniesie jakiekolwiek nakładów finansowych związanych z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej). W zakresie działek nr 1/1 i 1/2 nie zamierza Pan zawierać umów przedwstępnych.

Ponadto, nie udzielił i nie udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Panu imieniu w związku z planowaną sprzedażą poszczególnych działek (udziału w działkach).

Na decyzję o sprzedaży ww. działek (udziałów w działkach) wpłynął Pana wiek i Pana żony, słaby stan zdrowia oraz brak możliwości przekazania gospodarstwa rolnego następcom, ponieważ żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane prowadzeniem gospodarstwa rolnego w strefie przemysłowej C. Środki ze sprzedaży ww. działek zostaną przeznaczone na spłatę kredytów oraz może na budowę domu.

W czasie ostatnich 10 lat tylko sprzedał Pan (wraz z żoną) (…) 2021 r. synowi działkę o powierzchni (…) ha. W okresie ostatnich 10 lat nie kupił Pan żadnej nieruchomości. Tę informację podaje Pan, aby przez to także potwierdzić, że nie zajmuje się handlem nieruchomościami. Uzyskane środki ze sprzedaży działki synowi (…) 2021 r. były niezbędne do spłaty rosnących rat kredytów i zniwelowania skutków pandemii Covid-19, w wyniku której znacząco ucierpiały działalności prowadzone przez Pana.

Biorąc pod uwagę powyższe, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają i nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży.W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Co prawda wskazał Pan, że być może wystąpi Pan o podział działek nr 2/2 i 2/1, ale tylko na żądanie potencjalnego zainteresowanego. Podyktowane to jest ukształtowaniem terenu, gdyż na części działki nr 2/1 znajduje się staw, natomiast część działki nr 2/2 jest bagienna. Ponadtow przypadku dokonania podziału działek o nr 2/1 i 2/2, będzie Pan zawierał umowę/umowy przedwstępne sprzedaży z przyszłym/przyszłymi nabywcą/nabywcami, jednakże z umowy tej nie będą wynikać postanowienia, np. w zakresie uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, jak również żadna ze stron nie będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność obu nieruchomości. Strona kupująca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie udzielił i nie udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek.

Jak już wyjaśniłem, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może w sposób zasadniczy i wyłączny decydować taka okoliczność jak podział działki na mniejsze.

Zatem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek (udziałów w działkach) nr 1/1, 1/2, 2/1 i 2/2 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działań oraz sposób wykorzystywania działek sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży działek (udziałów działkach)o nr 1/1, 1/2, 2/1 i 2/2 (zarówno po dokonanym podziale, jak i bez dokonania podziału) nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym od pozarolniczej działalności gospodarczej źródłem przychodów są natomiast – wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działy specjalne produkcji rolnej.

W myśl art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że działy specjalne produkcji rolnej są wyłączone z działalności rolniczej. Dochody z działów specjalnych produkcji rolnej podlegają bowiem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w przepisach tej ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zaś art. 15 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Według art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z postanowieniami cytowanego wyżej art. 15 w związku z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli osoba prowadząca działy specjalne produkcji rolnej przychód z tego tytułu ustala na podstawie ksiąg rachunkowych, to przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych przy prowadzeniu tych działów należy potraktować jak przychód uzyskany ze źródła jakim są działy specjalne produkcji rolnej. W takim przypadku przychód z tej sprzedaży należy ustalić według zasad właściwych dla ustalania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przepis art. 24 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zgodnie z art. 24 ust. 4a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe przepisy wskazują, że jeżeli podatnik prowadzący działy specjalne produkcji rolnej nie prowadzi podatkowej księgi przychodów i rozchodów, bądź ksiąg rachunkowych, to ustala dochód do opodatkowania z tego źródła przychodów przy zastosowaniu norm szacunkowych, zawartych w art. 24 ust. 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan w ramach gospodarstwa rolnego działy specjalne produkcji rolnej – chów gęsi reprodukcyjnych oraz wylęgarnia piskląt gęsich. Nie prowadzi Pan ksiąg rachunkowych, podatek ustala Pan przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu.

Należy wskazać, że skoro nie prowadzi Pan w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej ksiąg podatkowych i ustala Pan dochód w oparciu o tzw. normy szacunkowe dochodu, o których mowa w art. 24 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przepisy art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będą miały w tym przypadku zastosowania. Oznacza to, że przychód z tytułu sprzedaży wskazanych w opisie działek (udziałów w działkach) nie będzie zaliczany do źródła przychodu jakim są działy specjalne produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Źródłem tych przychodów będzie odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku).

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przysługującej spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych przez spadkobiercę upłynęło pięć lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana działek nr 1/1, 1/2, 2/1 oraz 2/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że udział 1/2 w działkach nr 1/1 i 1/2 otrzymał Pan w spadku po ojcu (udział 1/6) oraz w spadku po matce (udział 2/6). Działkę nr 2/1 otrzymał Pan w spadku po ojcu (udział 1/6) i w spadku po matce (udział 2/6) oraz w darowiźnie od siostry (udział 1/2). Darowizna 1/2 udziału w działce nr 2/1 od siostry nastąpiła na podstawie aktu notarialnego z (…) 2009 r. Natomiast działkę nr 2/2 zakupił Pan wraz z żoną (majątkowa wspólnota małżeńska) w 2011 r.

Odnośnie działek nr 1/1 i 1/2 oraz 2/1 wskazał Pan, że były one własnością Pana rodziców i zostały one wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa w 1987 r. Ze względu na to, że cel wykupu nie został zrealizowany, decyzją z (…) 2006 r. Prezydent Miasta C. orzekł zwrócić działki nr 1/1 i 1/2 oraz 2/1 na rzecz Pana matki 4/6 części, na Pana rzecz 1/6 części oraz 1/6 części na rzecz Pana siostry, będących współwłaścicielami i następcami prawnymi nieruchomości.

Pana matka zmarła w (…) 2008 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły jej dzieci: Pan i Pana siostra, każdy po jednej drugiej części. Natomiast aktem notarialnym z (…) 2009 r. otrzymał Pan w formie darowizny od swojej siostry udział w wysokości 1/2 części niezabudowanej działki nr 2/1, zatem jest Pan właścicielem działki nr 2/1. Natomiast w zakresie działek nr 1/1 i 1/2 ma Pan 1/2 udziałów (1/6 otrzymana na podstawie decyzji z (…) 2006 r., a 2/6 otrzymane w drodze spadku).

W przedmiotowej sprawie istotna jest również kwestia, czy zwrot uprzednio wywłaszczonych nieruchomości (działek nr 1/1, 1/2, 2/1) stanowi ich nabycie w myśl powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Zgodnie z art. 114 ust. 1 ww. ustawy:

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi, m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony do przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości, w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu na jaki dokonano wywłaszczenia.

Zgodnie z art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z kolei jak stanowi art. 136 ust. 3 ww. ustawy:

Art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze częściowo został uznany za niezgodny z art. 21 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt SK 39/15 (Dz. U. z 2017 r. poz. 2375), z dniem 20 grudnia 2017 r. Zgodnie z tym wyrokiem wymieniony wyżej przepis traci moc w zakresie, w jakim wyłącza prawo do żądania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwrotu nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w drodze umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ww. ustawy, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny uzasadniający jej nabycie.

Zgodnie z art. 137 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast, w myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 216 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Celem zwrotu jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni zatem funkcję restytucyjną, przywraca bowiem prawo własności nieruchomości – w tym przypadku poprzedniemu właścicielowi.

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z tym w momencie zwrotu nieruchomości nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji ma miejsce restytucja stosunków sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości, do którego dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej jest więc zdarzeniem prawnym zmieniającym podmiotową stronę stosunku prawnorzeczowego odnośnie zwracanej nieruchomości, przywraca wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z powyższym, jeżeli wywłaszczona nieruchomość jest zwracana następcy prawnemu osoby, której nieruchomość tę wywłaszczono, to prawo do zwrotu tej nieruchomości ma swe źródło w stosunku prawnym, z którego wynika to następstwo prawne.

W kwestii ustalenia czy zwrot nieruchomości na podstawie decyzji właściwego organu administracji dokonany w oparciu o przepis art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia: 30 października 2014 r., sygn. akt II FSK 2372/12; 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1420/17; 5 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1368/17. NSA stanął na stanowisku, że zwrot nieruchomości na podstawie decyzji właściwego organu administracji dokonany w oparciu o przepis art. 136 ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi nabycia w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy tytułem prawnym do nabycia uprawnienia do wywłaszczonej nieruchomości jest spadkobranie, wówczas za dzień jej nabycia uznać należy datę nabycia przez uprawnionego, tj. wywłaszczonego właściciela lub też jego spadkobierców.

Art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z art. 924 powołanej ustawy:

W myśl art. 925 cyt. ustawy:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wskazać należy, że wydanie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości spadkobiercy uprzedniego właściciela pozostaje bez wpływu dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nabytej w ten sposób nieruchomości (jak też udziału w niej).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że dokonany na rzecz Pana zwrot (części) wywłaszczonych działek (udziału w działkach nr 1/1, 1/2 oraz 2/1) nie stanowi nabycia w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powołany wyżej art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w niniejszej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia działek nr 1/1, 1/2 oraz 2/1 przez spadkodawców.

Jak Pan wskazał, działki nr 1/1 i 1/2 Pana rodzice (spadkodawcy) nabyli w 1978 r., natomiast działka nr 2/1 jest w Pana rodzinie od pokoleń. Zatem termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z pewnością już minął.

Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż 1/2 udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 oraz sprzedaż działki nr 2/1 nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, ponieważ pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości przez Pana spadkodawców niewątpliwie upłynął. Ponadto od momentu otrzymania w 2009 r. w formie darowizny od siostry 1/2 udziału w działce nr 2/1 również minęło 5 lat. W konsekwencji, z tytułu sprzedaży 1/2 udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2 oraz sprzedaży działki nr 2/1 nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnośnie sprzedaży działki nr 2/2, którą nabył Pan wraz z żoną (majątkowa wspólnota małżeńska) w 2011 r., należy wskazać, że również będzie ona miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zatem sprzedaż ta nie będzie również skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 2/2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, sprzedaż udziałów w działkach nr 1/1 i 1/2, jak i sprzedaż działek nr 2/1 i 2/2 (w sytuacji, w której nie dojdzie lub dojdzie do podziału tych działek) nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, Pana stanowisko w sprawie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 3, 5, 7 i 9 – jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 2, 4, 6, 8, 10) wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony i Pana siostry (jako współwłaścicieli działek).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).