Interpretacja indywidualna z dnia 20 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDSB2-1.4011.288.2023.2.JJ

Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziałów w działce na spłatę kredytu wraz z odsetkami oraz remont.

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 sierpnia 2023 r. (data wpływu 25 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W sierpniu 2010 roku przed zawarciem związku małżeńskiego, w którym panuje od dnia ślubu ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, kupił Pan lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje Pan wraz ze swoją rodziną, zakup finansował Pan częściowo z kredytu, który jest zabezpieczony hipoteką ujawnioną w dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Następnie w grudniu 2012 roku zawarł Pan związek małżeński i w lipcu 2014 roku umową darowizny przekazał Pan przedmiotowy lokal mieszkalny z majątku osobistego do majątku wspólnego i od tej pory wraz z żoną jest Pan na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielem tegoż lokalu, nie dokonał Pan żadnych zmian co do umowy kredytowej, tak więc odpowiada Pan osobiście za zobowiązania kredytowe a rzeczowo razem z żoną z uwagi na hipotekę.

W maju 2023 roku nabył Pan do majątku osobistego na podstawie umowy darowizny udziały w działce, które sprzedał Pan w czerwcu 2023 roku i cały przychód ze sprzedaży Pana udziałów w działce chce Pan przeznaczyć na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego w 2010 roku na zakup wyżej opisanego lokalu, który służy zaspokojeniu celów mieszkaniowych Pana i Pana rodziny, ewentualną różnicę jaka by pozostała, z ceny którą uzyskał Pan ze sprzedaży udziałów w działce chciałby Pan w całości przeznaczyć na remont tegoż mieszkania.

Ponadto, w odpowiedzi na wezwanie doprecyzował Pan wniosek o następujące informacje:

Nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przed sprzedażą udziałów w działce nie podjął Pan żadnego działania marketingowego w zakresie sprzedaży nieruchomości, które wykraczałyby poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie podjął Pan żadnych czynności zwiększających wartość sprzedanej działki, udziały w działce otrzymał Pan tytułem darowizny dnia 12 maja 2023 roku i sprzedał je Pan dnia 30 czerwca 2023 roku (w naszym kraju w tak krótkim terminie podjęcie jakichkolwiek działań zwiększających wartość nieruchomości jest granicząca z cudem) - w jakim stanie otrzymał Pan udziały w takim je Pan sprzedał nic z tą nieruchomością Pan nie robił. Dotychczas nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości poza udziałami w przedmiotowej działce, była to Pana pierwsza sprzedaż nieruchomości. Jest Pan właścicielem i współwłaścicielem innych nieruchomości oraz ojcem trojga dzieci i planuje Pan w przyszłości zakup większego lokalu mieszkalnego dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny w tej chwili trudno Panu określić czy w tym celu nie będzie Pan zmuszony do sprzedaży jednej z Pana nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej, wówczas (…) z siedzibą w (…).

Mieszkanie na zakup, którego częściowo zaciągnął Pan kredyt jest lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość.

Lokal ten jest położony w Polsce, dokładnie w (…).

Środki ze sprzedaży udziałów w działce zostaną wydatkowane na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami oraz remont lokalu w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła przedmiotowa sprzedaż.

Zgodnie z umową kredytu celem kredytu było nabycie na rynku pierwotnym od dewelopera lokalu oraz jego wykończenie, i tak też zostały środki z kredytu w całości wydatkowane na kupno i wykończenie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość położną w (…) gdzie zamieszkuje Pan wraz ze swoją rodziną.

Wydatki z tytułu remontu przedmiotowego lokalu jakie zamierza Pan uznać jako wydatki stanowiące realizację celu mieszkaniowego to wydatki na np. zakup farby, paneli podłogowych, płytek, regulację okien, naprawę rolet okiennych.

Wydatki te będą udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Pana imię i nazwisko.

Pytanie

Czy wobec przedstawionego zdarzenia przyszłego (spłaty kredytu wraz z odsetkami) cały uzyskany przez Pana dochód ze sprzedaży udziałów w działce, stanowiącej Pana majątek osobisty będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na wydatkowanie jeszcze w tym roku tj. w 2023 na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego wyłącznie przez Pana na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych i remont tego lokalu, którego jest Pan właścicielem na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie dochód ze sprzedaży udziałów w działce będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpowiada Pan osobiście za zobowiązanie kredytowe zaciągnięte przed zawarciem związku małżeńskiego, a przychód który osiągnął Pan ze sprzedaży udziałów w działce, stanowiącej Pana majątek osobisty, w całości wydatkuje Pan przed upływem trzech lat na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródło przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Tym samym należy podkreślić, że 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć biorąc pod uwagę datę nabycia przez Pana nieruchomości.

Z wniosku wynika, że w czerwcu 2023 r. sprzedał Pan udziały w działce, które nabył Pan w maju 2023 r. w drodze darowizny, czyli przed upływem 5 lat od daty ich nabycia.

Sprzedaż ww. udziałów w działce stanowić będzie zatem dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowanie odpłatnego zbycia udziałów w działce nabytych w drodze darowizny

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

W myśl zaś art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 komentowanej ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Z art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Stosownie do art. 21 ust. 28 cytowanej ustawy:

Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 29 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 30a ww. ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Dlatego też tylko realizacja celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 komentowanej ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

W ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z wniosku wynika, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziałów w działce otrzymanych w darowiźnie zamierza Pana wydatkować na:

1)spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego pod zakup lokalu mieszkalnego położonegow (…), w którym zamieszkuje Pan wraz ze swoją rodziną,

2)remont ww. lokalu mieszkalnego, czyli zakup farby, paneli podłogowych, płytek, regulację okien, naprawę rolet okiennych.

Spłata kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego

Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu jaki Pan uzyskał ze sprzedaży udziałów w działce nabytych w drodze darowizny, w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu, zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, tj. lokalu położonego w (…), w którym zamieszkuje Pan wraz ze swoją rodziną, uprawnia Pana do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki na remont lokalu mieszkalnego

Wśród wydatków na własne cele mieszkaniowe wymieniono w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d cytowanej ustawy wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m. in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), jako:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace służące utrzymaniu lokalu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

W konsekwencji, wydatki poniesione przez Pana – w terminie 3 lat od końca roku podatkowego w którym nastąpi odpłatne zbycie udziałów w działce otrzymanych w darowiźnie – na remont lokalu mieszkalnego położonego w (…), a mianowicie zakup farby, paneli podłogowych, płytek, regulację okien, naprawę rolet okiennych, będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2023 poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).