Interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.649.2023.2.JK2

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 września 2023 r. (data wpływu 11 września 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Nieruchomość gruntową, tj. działkę 1 oraz udział wynoszący 14/100 części stanowiących drogę – działka 2 nabył Pan wraz żoną 22 stycznia 2004 r.

W 2019 r. znieśliście Państwo odpłatnie współudział działki 2 za kwotę 4.499, 20 zł. W ten sposób powierzchnia tej działki - stanowiąca drogę w dniu 25 października 2019 r. - wzrosła o 0,0225 ha.

Następnie połączył Pan działki 3 – 1,1948 ha (zakup 2004 r.) oraz 4 – 0,0643 ha (zakup 2004 r., zniesienie współwłasności odpłatne 2019 r.) i otrzymał Pan 3 sierpnia 2021 r. decyzję podziału tych działek w wyniku czego powstało 13 działek. Decyzję wraz z mapą podziałową oraz kopie aktów notarialnych załączył Pan do wniosku.

7 czerwca 2023 r. sprzedał Pan działkę Nr 16.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, (tj. działki 16) Pana stałe miejsce zamieszkania dla celów podatkowych to Niemcy.

22 stycznia 2004 r. nabył Pan wraz z małżonką nieruchomość gruntową oraz udział wynoszący 14/100 części stanowiących drogę, tj. działkę 2. Była to umowa kupna sprzedaży.

Zniesienie współwłasności zostało przeprowadzone między Panią H. Ś a Panem i Pana małżonką.

Spłatę otrzymała Pani H. Ś od Pana i Pana małżonki w kwocie 4.499,20 zł.

Na skutek zniesienia współwłasności działki 2, Pan wraz z małżonką otrzymał swój udział 14/100 zakupionego w 2004 r. plus 0,0225 ha za 4.499, 20 zł zakupionego w 2019 r. z czego powstała działka 4, a resztę działki 2 otrzymała Pani H. Ś.

W wyniku zniesienia współwłasności otrzymał Pan nieruchomość powiększoną o 0,0025 ha, za którą zapłacił Pan 4.499, 20 zł.

Przedmiotem sprzedaży była niezabudowana działka o Nr 16 o sposobie korzystania R IVb i RV – grunty orne.

Działkę 1 oraz udział 14/100 w działce 2 nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego.

Z działki 3 zakupionej w 2004 r. do dnia 3 sierpnia 2021 r. nie zostały wyodrębnione żadne działki. Była to działka rolna o powierzchni 1,948 ha. W wyniku decyzji z 3 sierpnia 2021 r. dotyczącej podziału działek po scaleniu działek 3 oraz 4 powstały działki o numerach: 5, 6, 7, 8, 9, 10,11,12, 13, 14, 15, 16, 17.

Działka 16, która była przedmiotem sprzedaży nie była przedmiotem zniesienia współwłasności, leczy występuje pod jednym numerem księgi wieczystej z działką, która była przedmiotem zniesienia współwłasności.

Miejsce zniesienia współwłasności według mapek geodezyjnych wystąpiło fizycznie na obszarze działek 5 i 6.

Działka 4, która powstała po odpłatnym zniesieniu współwłasności z 2019 r. została scalona z działką 3 jeden numer księgi wieczystej a następnie podzielona decyzją z 3 sierpnia 2021 r. na 13 działek. Stara działka 4 obecnie znajduje się na działkach o Nr 5 i 6, aczkolwiek wszystkie 13 działek występuje pod jednym nr księgi wieczystej również działka nr 16.

Pytania

1.Czy biorąc pod uwagę wyżej zaistniałe fakty ciąży na Panu obowiązek podatkowy dotyczący sprzedaży działki nr 16 (absolutnie nie będąca żadną częścią działki w stosunku do której została zniesiona współwłasność w 2019 r.) ?

2.Jeśli jednak będzie Pan podlegał obowiązkowi podatkowemu za sprzedaną działkę Nr 16 to poprosił Pan o podanie w jakiej wysokości powinien Pan zapłacić podatek?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem nie powinien Pan zapłacić żadnego podatku dochodowego za sprzedaż działki 16, którą nabył Pan w całości w 2004 r. (absolutnie nie będąca żadną częścią działki w stosunku do której w 2019 r. została zniesiona współwłasność oraz z nią w żaden sposób nie graniczyła). Uważa Pan, że podatek powinien zapłacić tylko i wyłącznie, jeżeli by Pan sprzedał w tym roku działki 5 i 6, w których to obrębie odbywało się odpłatne zniesienie współwłasności. Ponadto Pana zdaniem, nie powinien zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży działki o numerze 16, ponieważ miejsce zniesienia współwłasności według mapek geodezyjnych wystąpiło fizycznie na obszarze działek 5 i 6, lecz występowały wszystkie działki po podziale pod jednym numerem księgi wieczystej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w świetle Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Z informacji przedstawionych przez Pana w uzupełnieniu wniosku wynika, że na dzień sprzedaży nieruchomości (tj. działki 16) stałym miejscem zamieszkania dla celów podatkowych były Niemcy. Oznacza to, że w Polsce podlegał Pan obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (tzw. ograniczony obowiązek podatkowy).

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Zatem w przedmiotowej sprawie należy przytoczyć przepisy Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisaną w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12 poz. 90),

Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej umowy:

W myśl art. 6 ust. 2 cytowanej umowy:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. umowy:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w Polsce w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym:

Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Powziął Pan wątpliwość czy sprzedaż działki Nr 16 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zniesienie współwłasności

W pierwszej kolejności należy omówić czynność zniesienia współwłasności.

W związku z tym, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności (rzeczy ruchomej lub nieruchomej - nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo w przypadku braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, dział spadku lub zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego działu spadku lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty, wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Scalenie i podział nieruchomości

W drugiej kolejności należy omówić scalenie podział nieruchomości.

Zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344):

Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia, a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. Wtedy można mówić o podziale, który nie wpłynął na formę prawną władania przez właściciela tymi nieruchomościami (działkami). 

Jednakże w efekcie scalenia i podziału nieruchomości w stosunku do działki będącej przedmiotem sprzedaży, do której prawo własności w całości przed scaleniem i podziałem Pan posiadał, nie doszło do zmiany właściciela działki. Działka powstała po dokonaniu czynności scalenia i podziału nadal znajdowała się w granicach pierwotnej działki podlegającej podziałowi.

Ponadto jak wynika z wniosku działka Nr 16 nie była częścią działki w stosunku do której w 2019 r. została zniesiona współwłasność oraz z nią w żaden sposób nie graniczyła. Miejsce zniesienia współwłasności według mapek geodezyjnych wystąpiło fizycznie na obszarze działek 5 i 6.

Zatem działka Nr 16, która była przedmiotem sprzedaży dokonanej 7 czerwca 2023 r. składała się z gruntu stanowiącego grunt będący Pana współwłasnością od 2004 r., czyli przed scaleniem i podziałem dokonanym w 2021 r.

Skutki podatkowe sprzedaży działki 16

W analizowanej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2004 r.

Tym samym sprzedaż działki Nr 16 nie stanowi źródła przychodu, z uwagi na upływ okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Pana jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo zauważamy, że w trybie wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Nie analizujemy załączników (dokumentów) podłączonych do wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan, prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.)