Interpretacja indywidualna z dnia 30 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.481.2023.3.AG

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 26 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan 29 czerwca 2023 r. o pełnomocnictwo oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 sierpnia 2023 r. (wpływ 1 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Polski. Wnioskodawca jest wraz ze swoją siostrą – (…) współwłaścicielem w częściach ułamkowych po 1/2 nieruchomości, na której posadowiony był budynek wymagający gruntownej przebudowy i rozbudowy. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i (…) w drodze dziedziczenia w 2010 roku. W 2014 r. Wnioskodawca uzyskał dla siebie pozwolenie na budowę dotyczące przebudowy i rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego posadowionego na opisanej wyżej nieruchomości wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i miejscami parkingowymi. W dalszej części wniosku nieruchomość ta objęta wspomnianym pozwoleniem na budowę będzie określana jako Nieruchomość.

Wnioskodawca zawarł z (…) umowę regulującą zasady korzystania z Nieruchomości przez współwłaścicieli (to jest przez Wnioskodawcę i (…)). W dalszej części wniosku ta umowa jest określana jako Umowa. Umowa upoważniała Wnioskodawcę do posiadania całości Nieruchomości oraz dokonywania zmian budowalnych na całości Nieruchomości, a następnie, po dokonaniu zmian budowalnych, do posiadania, pobierania pożytków i wynajmowania Nieruchomości osobom trzecim. Korzyści ekonomiczne uzyskane z wynajmu Nieruchomości są dzielone między Wnioskodawcę a (…) w ten sposób, że Wnioskodawca pobiera od osób trzecich cały czynsz, który stanowi w całości jego przychód, oraz odrębnie uiszcza na rzecz (…) wynagrodzenie za korzystanie z Nieruchomości. Na mocy Umowy jej strony powierzyły Wnioskodawcy wykonywanie zarządu i administracji Nieruchomością oraz reprezentowanie ich wobec organów, instytucji i osób trzecich jako właścicieli Nieruchomości oraz podejmowanie wszelkich niezbędnych kroków w celu utrzymania Nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz wynajmowania Nieruchomości albo jej części według jego uznania. W tym zakresie Umowa jest pełnomocnictwem, które w razie potrzeby zostanie udzielone także w odrębnym dokumencie.

Umowa stanowi również, że w przypadku dokonania nakładów zwiększających użyteczność Nieruchomości, nakłady te podlegają rozliczeniu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy, także w wyniku jej wypowiedzenia, przez wszystkich współwłaścicieli według wielkości przysługujących udziałów we współwłasności. W wykonaniu Umowy Wnioskodawca dokonał przebudowy z rozbudową istniejącego budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na handlowy lub usługowy w celu wynajmowania Nieruchomości osobom trzecim. Po wykonaniu przebudowy i rozbudowy budynek ma charakter budynku usługowego. Przebudowa Nieruchomości została sfinansowana przez Wnioskodawcę. Wartość poniesionych wydatków z tytułu przebudowy przekroczyła 10.000 zł w roku podatkowym. Inwestycja w obcym środku trwałym polegająca na poniesieniu przez Wnioskodawcę nakładów na przebudowę i rozbudowę Nieruchomości została przyjęta do użytkowania w 2022 r. W ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę suma wydatków netto (bez podatku od towarów i usług, który Wnioskodawca odliczył na zasadach ogólnych) poniesionych w związku z przebudową i rozbudową Nieruchomości została ujęta jako inwestycja w obcym środku trwałym i podlega amortyzacji podatkowej u Wnioskodawcy.

Aktualnie Nieruchomość jest wynajmowana przez Wnioskodawcę osobom trzecim, przy czym najemców znalazła część lokali użytkowych znajdujących się w budynku, pozostała część lokali użytkowych oczekuje na znalezienie najemcy. Wnioskodawca uzyskuje z tego tytułu czynsz najmu.

Wnioskodawca płaci też (…) wynikające z Umowy wynagrodzenie za korzystanie z Nieruchomości.

W przyszłości Wnioskodawca planuje, że wraz z (…) przystąpią jako współwłaściciele do sprzedaży Nieruchomości na rzecz osób trzecich. Sprzedaż udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej. Z kolei dla (…) sprzedaż udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości będzie przychodem ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przed dniem sprzedaży Nieruchomości Umowa zostanie rozwiązana, a nakłady poniesione przez Wnioskodawcę Wnioskodawca planuje rozliczyć w ten sposób, że dokona zbycia ½ wartości tych nakładów ujętych w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowanej do dnia rozliczenia tych nakładów, na (…), wystawiając na (…) fakturę VAT na kwotę netto odpowiadającą ½ wartości tych nakładów ujętych w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowanej do dnia rozliczenia tych nakładów. Wartość netto zostanie powiększona o podatek od towarów i usług według stawki podstawowej obowiązującej w dniu rozliczenia nakładów.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

W jaki dokładnie sposób Umowa reguluje kwestie rozliczenia poniesionych nakładów w związku z rozwiązaniem lub wygaśnięciem Umowy?

Umowa stanowi, że: może być wypowiedziana po upływie 10 lat od dnia jej zawarcia, z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca – w przypadku dokonania nakładów zwiększających użyteczność Nieruchomości, nakłady te podlegają rozliczeniu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy, także w wyniku jej wypowiedzenia, przez wszystkich współwłaścicieli według wielkości przysługujących udziałów we współwłasności.

Od czego, zgodnie z Umową, uzależniona jest wartość wynagrodzenia należnego za poniesione nakłady, które należy rozliczyć w związku z rozwiązaniem lub wygaśnięciem Umowy?

Umowa nie reguluje tej kwestii wprost. Strony Umowy przyjęły w sposób dorozumiany, że wartość wynagrodzenia należnego za poniesione nakłady, które należy rozliczyć w związku z rozwiązaniem lub wygaśnięciem Umowy, będzie ustalona na podstawie wartości poniesionych przez Wnioskodawcę nakładów udokumentowanych fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawcę jak przedsiębiorcę i czynnego podatnika VAT. Przy czym tak ustalona wartość w okresie trwania Umowy będzie amortyzowana przez Wnioskodawcę jako:

– budynek – w części dotyczącej ½ poniesionych wydatków na wybudowanie/przebudowę,

– inwestycja w obcym środku trwałym – w części dotyczącej drugiej ½ poniesionych wydatków na wybudowanie/przebudowę.

Ostatecznie rozliczeniu między Wnioskodawcą a (…) będzie podlegać ½ (udział odpowiadający udziałowi (…) w prawie własności Nieruchomości) niezamortyzowanej do dnia rozliczenia nakładów wartości inwestycji w obcym środku trwałym ujętej w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę. W sposób oczywisty przedmiotem rozliczenia nie będzie objęta ta część wydatków, która została uwzględniona jako wartość początkowa budynku stanowiącego środek trwały i amortyzowanego przez Wnioskodawcę. Proszę przyjąć powyższy opis jako element uzupełnienia opisu stanu faktycznego wniosku.

Czy z związku z rozwiązaniem Umowy strony uzgodniły, w jakiej wysokości otrzyma Pan wynagrodzenie za poniesione nakłady; jeśli tak, to czy wynagrodzenie to będzie równe ½ wartości nakładów ujętych w Pana ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów; jeśli nie, to prosimy wskazać, czy wynagrodzenie to będzie wyższe, czy niższe niż ½ wartości nakładów ujętych w Pana ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów?

Jak to już wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2, strony Umowy nie uzgodniły w Umowie wprost, w jakiej wysokości Wnioskodawca otrzyma wynagrodzenie za poniesione nakłady. Strony uzgodniły jednak i to proszę przyjąć w zakresie stanu faktycznego sprawy, że wynagrodzenie to będzie równe ½ wartości nakładów ujętych w prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji środków trwałych, jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowanej do dnia rozliczenia tych nakładów. Absolutnie wynagrodzenie Wnioskodawcy nie będzie ani wyższe, ani niższe niż ½ wartości nakładów ujętych w prowadzonej ewidencji środków trwałych, jako inwestycja w obcym środku trwałym, niezamortyzowanej do dnia rozliczenia tych nakładów.

Jaką formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej Pan wybrał?

(…) wybrał na 2023 r. opodatkowanie podatkiem liniowym 19% dla przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Czy budynek użytkowy stanowi w Pana działalności gospodarczej środek trwały, od którego dokonuje Pan odpisów amortyzacyjnych; jeżeli tak, prosimy wskazać datę wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych oraz wskazać, w jakiej wysokości ustalił Pan wartość początkową tego budynku?

W wykonaniu Umowy Wnioskodawca dokonał przebudowy z rozbudową, która polegała na rozebraniu dotychczasowego budynku do poziomu fundamentów i wybudowaniu na tych fundamentach budynku przebudowanego w stosunku do dotychczas istniejącego budynku mieszkalnego. Konsekwencją takiej przebudowy było to, że zmienił się sposób użytkowania (zamiast dotychczasowego mieszkalnego, po przebudowie sposób użytkowania stał się handlowy lub usługowy).

Budynek powstały w wyniku opisanej wyżej przebudowy jest przeznaczony do wynajmowania Nieruchomości osobom trzecim z przeznaczeniem na działalność usługową lub handlową. Po wykonaniu opisanej wyżej przebudowy i rozbudowy budynek ma charakter budynku usługowego (użytkowego). Budynek ten stanowi środek trwały w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. W ewidencji środków trwałych jako wartość początkową ujęto ½ wartości wydatków Wnioskodawcy na wybudowanie tego budynku. Druga część wydatków Wnioskodawcy na wybudowanie tego budynku została ujęta w ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym. Wartość początkowa tej inwestycji w obcym środku trwałym odpowiada ½ wartości wydatków Wnioskodawcy na wybudowanie tego budynku. Zarówno środek trwały w postaci budynku, jak i inwestycja w obcym środku trwałym zostały ujęte w ewidencji środków trwałych w dacie 15 kwietnia 2022 r., gdy uzyskane zostało pozwolenie na użytkowanie budynku. Wartość początkowa budynku to (...) zł. Wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym to (...) zł. Zarówno budynek, jak i inwestycja w obcym środku trwałym są amortyzowane podatkowo przez (…).

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że poniesione przez Wnioskodawcę nakłady na Nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i (…) stanowią dla Wnioskodawcy inwestycję w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: Ustawa PIT) i podlegają amortyzacji podatkowej?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że na moment sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości kosztem uzyskania przychodu będzie ½ wartości nakładów ujętych w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy jako środek trwały w formie budynku, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów i nierozliczona z (…) (nieprzeniesiona na (…) w drodze wystawienia faktury VAT)?

Pytanie nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – poniesione przez Wnioskodawcę nakłady na Nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i (…) stanowią dla Wnioskodawcy inwestycję w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT i podlegają amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 2 pkt 1 Ustawy PIT amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej „inwestycjami w obcych środkach trwałych”.

Przepis art. 22c pkt 2 ustawy PIT stanowi, że amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca poniósł wydatki na przebudowę i rozbudowę Nieruchomości, której jest współwłaścicielem i z której korzysta na podstawie Umowy. Wartość netto poniesionych wydatków przekraczała 10.000 zł w roku podatkowym. Inwestycja została przyjęta do użytkowania w 2022 r. Część lokali użytkowych znajdujących się w obrębie Nieruchomości jest wynajmowana przez Wnioskodawcę osobom trzecim, pozostałe lokale czekają na znalezienie najemcy. Budynek posadowiony na Nieruchomości ma charakter budynku usługowego. Skoro budynek posadowiony na Nieruchomości nie jest budynkiem mieszkalnym – to nie znajdzie zastosowania wyłączenie z amortyzacji zawarte w art. 22c pkt 2 ustawy PIT. Tym samym uznać należy, że suma netto poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków na przebudowę i rozbudowę budynku usługowego znajdującego się na Nieruchomości prawidłowo została ujęta przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym i prawidłowo podlega amortyzacji podatkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – na moment sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności Nieruchomości kosztem uzyskania przychodu będzie ½ wartości nakładów ujętych w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy jako środek trwały w formie budynku, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów i nierozliczona z (…) (nieprzeniesiona na (…) w drodze wystawienia faktury VAT). Innymi słowy kosztem uzyskania przychodu będzie wartość początkowa budynku widniejąca w ewidencji środków trwałych pomniejszona o dokonane przed sprzedażą odpisy amortyzacyjne.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości (a więc w prawie własności gruntu i posadowionego na nim budynku, w związku z przebudową którego Wnioskodawca poniósł nakłady stanowiące środek trwały w postaci budynku oraz odrębnie środek trwały w postaci inwestycji w obcym środku trwałym, amortyzowane w trakcie obowiązywania umowy) będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Przychodem będzie więc cena sprzedaży za udział wynoszący ½ w prawie własności Nieruchomości. Kosztem uzyskania tego przychodu będzie ½ wartości nakładów ujętych w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy jako środek trwały w postaci budynku, niezamortyzowanej do dnia rozliczenia tych nakładów i nierozliczonej z (…) (niesprzedaną (…)).

Ze względu na to, że Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i (…) w drodze dziedziczenia w 2010 roku, to wartość gruntu nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu.

Swoje stanowisko Wnioskodawca wywodzi z treści art. 22 ust. 1 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b i lit. c ustawy PIT.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy PIT.

Zgodnie natomiast z treścią art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części.

Wreszcie, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy PIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów ulepszenia środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Wydatki wyżej wskazane, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Własne stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 2 zostało ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione następujące warunki:

−został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztów uzyskania przychodów podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

−jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

−pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

−poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

−został właściwie udokumentowany,

−nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Definicja środków trwałych – dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych – określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków można uznać za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c tej ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie tego przepisu, aby składnik majątku uznać za środek trwały, musi być on m.in. kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania.

Środek trwały spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Przez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania – po uzyskaniu stosownych pozwoleń i koncesji.

Oznacza to, że w dniu przyjęcia do używania środki trwałe powinny być obiektywnie gotowe do wykorzystywania ich przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Warunek kompletności i zdatności do użytku to zatem jednocześnie faktyczna oraz prawna możliwość funkcjonowania danego środka trwałego.

W myśl art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższego wynika zatem, że grunty oraz wybudowane na nich budynki stanowią odrębne środki trwałe.

Mimo tego że grunty nie podlegają amortyzacji podatkowej, to dotyczą ich wszelkie konsekwencje związane z ich statusem jako środków trwałych, w szczególności podatnik ma obowiązek wprowadzić je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Stanowi o tym art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego:

Z przepisu art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22g ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W tym miejscu wskazuję też na przepis art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego:

Wartość początkową środków trwałych nabytych w drodze spadku podatnik winien określić w takiej proporcji ich wartości, w jakiej pozostawał jego udział we własności tych składników majątku, według wartości rynkowej z dnia nabycia spadku (data śmierci spadkodawcy). Innymi słowy, nabyte w drodze spadku środki trwałe podatnik może wycenić wg wartości rynkowej z dnia nabycia spadku, z zastosowaniem przepisu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wyższej jednak niż ich wartość określona dla celów podatku od spadków i darowizn. Przy czym, przy określeniu wartości początkowej środków trwałych podatnik powinien uwzględnić proporcję ich wartości, w jakiej pozostaje udział nabyty przez podatnika w spadku we własności tych składników majątku.

Ponadto w tym miejscu wskazuję, że zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tej regulacji wynika, że o ulepszeniu mówimy w odniesieniu do środków trwałych, tj. składników majątku trwałego, które zostały za takie uznane i wprowadzone do stosownej ewidencji, a następnie zostały ulepszone. Powyższa zasada nie dotyczy jednak przypadku, w którym nakłady (w tym na przebudowę czy rozbudowę) zostały poniesione przed oddaniem środka trwałego do używania, a ich celem było przystosowanie tego środka do używania. Takie wydatki powinny zwiększać wartość początkową nowopowstającego środka trwałego.

Z powołanych przepisów wynika, że (co do zasady) wydatki poniesione przez podatnika na nabycie lub wytworzenie środków trwałych, w tym również stanowiące inwestycję w obcych środkach trwałych, są rozliczane w czasie i podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej pośrednio, przez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych środków.

Zwracam jednak uwagę, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje wprost, co należy rozumieć przez inwestycję w obcych środkach trwałych.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych znajduje się natomiast definicja pojęcia „inwestycji”.

Zgodnie z art. 5a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości:

Tym samym, na podstawie tych definicji, można stwierdzić, że inwestycja w obcym środku trwałym to ogół działań (nakładów) podatnika, odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia lub polegają na stworzeniu składnika majątku mającego cechy środka trwałego.

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa sądowego – przez „inwestycje w obcych środkach trwałych” należy rozumieć nakłady ponoszone na ulepszenie istniejącego już środka trwałego, który nie stanowi własności (współwłasności) podatnika, jest jednak przez niego wykorzystywany, na podstawie stosownej umowy (najmu, dzierżawy, użyczenia itp.). Przy czym wszystkie nakłady poniesione przed oddaniem składnika majątku do używania (również o charakterze odtworzeniowym, remontowym) należy zaliczyć do inwestycji w obcym środku trwałym. Przykładem nakładów o charakterze ulepszającym obcy środek trwały jest konieczność dostosowania używanych na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy użyczenia obcych budynków do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej użytkownika. Podejmując inwestycję w obcym środku trwałym, podatnik powinien dysponować zezwoleniem uzyskanym od właściciela ulepszanego środka trwałego. W takim przypadku wydatki poniesione na inwestycję w obcym środku trwałym podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów przez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tej inwestycji.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Jest Pan wraz ze swoją siostrą współwłaścicielem w częściach ułamkowych po 1/2 nieruchomości (dalej: Nieruchomość), na której posadowiony był budynek wymagający gruntownej przebudowy i rozbudowy (dalej: Budynek). Nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana siostrę w drodze dziedziczenia w 2010 r. W wykonaniu umowy zawartej z Pana siostrą dokonał Pan przebudowy z rozbudową Budynku wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania z mieszkalnego na handlowy lub usługowy w celu wynajmowania Nieruchomości osobom trzecim. Po wykonaniu przebudowy i rozbudowy Budynek ma charakter usługowy. Przebudowa Budynku została w całości sfinansowana przez Pana. W ewidencji środków trwałych z wartością początkową ujęto ½ wartości Pana wydatków na przebudowę i rozbudowę Budynku jako środek trwały. Druga część Pana wydatków na przebudowę i rozbudowę Budynku została ujęta w ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym. Zarówno środek trwały w postaci Budynku, jak i inwestycja w obcym środku trwałym zostały ujęte w ewidencji środków trwałych (...) r., tj. w dacie uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku.

Na podstawie zacytowanych przepisów oraz w odniesieniu do Pana sytuacji wskazuję, że za inwestycję w obcym środku trwałym można uznać jedynie te nakłady, które ponoszone są na składnik majątku należący do innego podmiotu. Natomiast w przypadku ponoszenia przez jednego ze współwłaścicieli nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, ponosi on nakłady na składnik majątku stanowiący własność zarówno jego, jak i drugiego współwłaściciela.

Stąd nie można podzielić Pana poglądu w zakresie sposobu rozliczenia ponoszonych przez Pana wydatków zakwalifikowanych przez Pana jako inwestycję w obcych środkach trwałych. Skoro posiada Pan udział we współwłasności Nieruchomości, to ponoszone przez Pana wydatki na przebudowę i rozbudowę Budynku, jako współwłaściciela Nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie umowy z Pana siostrą, nie stanowią inwestycji w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyklucza to możliwość zakwalifikowania ponoszonych w tej części wydatków jako element wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym oraz dokonywania od tak ustalonej wartości odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów podatkowych.

Reasumując – poniesione przez Pana w wysokości ½ nakłady na Nieruchomości stanowiącej współwłasność Pana i Pana siostry nie stanowią dla Pana inwestycji w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To wyklucza natomiast możliwość jej amortyzacji podatkowej.

Kolejna Pana wątpliwość dotyczy kwestii, czy na moment sprzedaży przez Pana udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości kosztem uzyskania przychodów będzie ½ wartości nakładów ujętych w Pana ewidencji środków trwałych jako środek trwały w formie Budynku, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów i nierozliczona z Pana siostrą.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle cytowanych powyżej przepisów zwracam uwagę, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym w art. 14 ust. 2c) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Dochód ze sprzedaży składnika majątku stanowiącego środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ustala się na podstawie przepisu art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 (zdanie drugie) pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem dochód z odpłatnego zbycia środka trwałego ustala się przy uwzględnieniu trzech wielkości, tj.:

−przychodu z odpłatnego zbycia tego środka trwałego,

−jego wartości początkowej wykazanej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz

−dokonanych od tego środka trwałego odpisów amortyzacyjnych.

Tym samym, przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia środka trwałego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, jako koszt uzyskania przychodów, należy uwzględnić wartość początkową tego składnika majątku, po jej pomniejszeniu o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Pana w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe, ponieważ we własnym stanowisku wskazał Pan, że ze względu na to, że Nieruchomość została nabyta przez Pana w drodze dziedziczenia w 2010 r., to wartość gruntu nie będzie stanowiła dla Pana kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze sprzedaży gruntu będzie różnica między przychodem z tego tytułu a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych bez uwzględniania odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej, ponieważ grunty – stosownie do art. 22c ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie podlegają amortyzacji.

Reasumując – na moment sprzedaży przez Pana udziału wynoszącego ½ w prawie własności Nieruchomości kosztem uzyskania przychodów będzie ½ wartości początkowej nabytego w drodze spadku gruntu oraz ½ wartości nakładów ujętych w Pana ewidencji środków trwałych jako środek trwały w formie Budynku, niezamortyzowana do dnia rozliczenia tych nakładów i nierozliczona z Pana siostrą.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Ponadto wyjaśniam, że w tej interpretacji nie odniosłem się do ustalenia wartości początkowej Budynku i gruntu oraz możliwości zaliczenia jako kosztu podatkowego wartości nabytego w drodze spadku Budynku, ponieważ zagadnienia te nie były przedmiotem Pana pytań.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).