Interpretacja indywidualna z dnia 23 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.300.2023.3.TK

Brak podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych powstałych z podziału działki.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 8 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych powstałych z podziału działki nr 2/4. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 8 czerwca 2023 r. (wpływ 16 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w piśmie sygnowanym datą 8 czerwca 2023 r.)

31 marca 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, w przetargu nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przeprowadzonym 7 listopada 2007 r. w (…), nabyli własność niezabudowanej działki gruntu nr 2/1 o powierzchni 13.51 ha, położonej w (…). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy, działka ta została oznaczona symbolem ZL, który to obszar obejmował istniejące lasy i projektowane dolesienia – bez prawa sytuowania zabudowy kubaturowej, realizując dolesienia w sąsiedztwie istniejącej linii (…) należało zachować niezadrzewiony pas terenu w odległości 14 m od osi linii po obu jej stronach. Działka nr 2/1 leżała w granicach projektowanego Obszaru Chronionego (…). Dla działki urządzono księgę wieczystą o numerze (…).

Małżonkowie zakupili przedmiotową nieruchomość na potrzeby własne, w tym pod planowane uprawy rolne.

Zgodnie z uchwałą z 30 sierpnia 2011 r. zmieniono zapisy miejscowego planu. Teren działki nr 2/1 został oznaczony jako (…)”.

28 lutego 2014 r. ustało małżeństwo Wnioskodawczyni mocą wyroku rozwodowego orzeczonego przez Sąd Okręgowy.

Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z 23 lutego 2016 r., byli małżonkowie dokonali umownego, częściowego podziału majątku wspólnego w ten sposób, że podzielili się działką gruntu nr 2/1 o pow. 13.51 ha położoną w (…). W wyniku podziału działki nr 2/1 i dokonania nowych pomiarów, zmianie uległa powierzchnia tej działki z 13.51 ha na 13.49 ha. Działka nr 2/1 została fizycznie, geodezyjnie podzielona na 2 działki oznaczone numerami: 2/3 (…) o pow. 6.7464 ha i 2/4 (…) o pow. 6.7465 ha. Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką niezabudowanej działki gruntu o numerze 2/4 o pow. 6.7465 ha, oznaczonej symbolami (…), przez które to tereny przebiegają pasy dróg wewnętrznych, oznaczone symbolami KDW.

Zamiarem Wnioskodawczyni była sprzedaż całej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 2/4 jednemu inwestorowi. Jednakże nie udało się Jej znaleźć żadnego kupca (dewelopera) na tak dużą działkę, przeznaczoną na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Potencjalni nabywcy zainteresowani byli kupnem mniejszych działek w celu wybudowania na nich własnych domów mieszkalnych, ewentualnie domów mieszkalnych na sprzedaż. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni złożyła wniosek do Wójta Gminy o podział nieruchomości. Postanowieniem z 23 lutego 2022 r., Wójt Gminy dokonał podziału nieruchomości gruntowej należącej do Wnioskodawczyni na 53 działki o powierzchni ok. 15 arów każda, wraz z drogami wewnętrznymi.

Doprecyzowanie opisu sprawy

Ad 1.

Po podziale geodezyjnym działki nr 2/4, powstały działki od nr 2/50 do nr 2/98 jako działki budowlane i od nr 2/99 do nr 2/102 działki drogowe wewnętrzne.

Ad 2.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Ad 3.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działek położonych w (…) do żadnych celów komercyjnych, posiada je w majątku osobistym i nie wykorzystuje ich w żaden konkretny sposób do celów prywatnych. One po prostu są.

Ad 4.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię lub przez Jej byłego męża w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., nigdy nie były składnikiem prowadzonego przedsiębiorstwa żadnego z małżonków, w tym nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Ad 5.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię lub przez Jej byłego męża w działalności gospodarczej, a więc nie były również przedmiotem działalności rolniczej, co oznacza, że:

a)ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.;

b)ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie byli i nie są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT.

Ad 6.

Z przedmiotowych działek ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie dokonywali zbiorów i dostaw produktów rolnych. Działki nie były i nie są uprawiane i nie są wykorzystywane do siania i zbierania produktów rolnych, zarówno celem sprzedaży, jak i na potrzeby prywatne.

Ad 7.

Przedmiotowe działki nie były nigdy i nie są oddawane do odpłatnego korzystania osobom trzecim. Nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, dokonywanej przez Wnioskodawczynię lub Jej byłego małżonka.

Ad 8.

Działki będące przedmiotem wniosku, nigdy nie były przygotowywane przez Wnioskodawczynię do sprzedaży, w celu ich uatrakcyjnienia, co oznacza, że nie uzbrajała działek w urządzenia wodnokanalizacyjne oraz nie wykonywała przyłączy linii energetycznej i innych mediów, nie grodziła działek, nie wybudowała dróg dojazdowych. Wnioskodawczyni wydzieliła jedynie działki pod drogi wewnętrzne w obrębie sprzedawanej nieruchomości. Działkę nr 2/4 podzieliła na mniejsze działki, ponieważ nie znalazła chętnego kupca na zakup jednej dużej nieruchomości. Na tym etapie sprawy Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana inwestowaniem środków finansowych w nieruchomość. Chciałaby ją jak najszybciej sprzedać, w takim stanie w jakim się ona znajduje.

Ad 9.

Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy na temat tego, kto wystąpił o objęcie działek będących przedmiotem sprzedaży planem zagospodarowania przestrzennego w Gminie oraz o zmianę ich statusu z rolnych na budowlane. Wnioskodawczyni próbowała zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy, ale w związku z faktem, że zmiana planu odbyła się ponad 12 lat temu, aktualnie nikt nie jest w stanie oraz nie jest zainteresowany udzieleniem Jej odpowiedzi na to pytanie, dlatego też prosi o skierowanie przez Dyrektora KIS oficjalnego zapytania do Wójta Gminy odnośnie tego, czy właściciele okolicznych nieruchomości położonych w (…), nie wnioskowali o przekształcenie posiadanych działek na działki budowlane. W tamtym okresie tematem nieruchomości zajmował się były mąż Wnioskodawczyni, który również nie udzielił Jej informacji odnośnie tego, czy kiedykolwiek występował z wnioskiem o przekształcenie nieruchomości.

Ad 10.

W celu sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości nr 2/4 Wnioskodawczyni umieszczała oferty sprzedaży we własnym zakresie na portalach ogłoszeniowych (…). Zamieściła również samodzielnie informację o sprzedaży działki na stronie (…) – dla rolników. Wnioskodawczyni nie korzystała z innych środków przekazu typu telewizja, radio, banery informacyjne. Nie znalazła jednak nabywców chętnych do nabycia działki nr 2/4, postanowiła zatem podzielić ją na mniejsze nieruchomości, aby zwiększyć krąg potencjalnych nabywców. Wnioskodawczyni korzystała i nadal korzysta z dostępnych portali ogłoszeniowych, nie prowadzi kampanii reklamowych w środkach masowego przekazu typu telewizja, radio, prasa ogólnopolska i lokalna.

Ad 11.

Wnioskodawczyni jest otwarta na podpisywanie z przyszłymi nabywcami działek umów przedwstępnych, zobowiązujących do przeniesienia własności tych działek w przyszłości.

Wnioskodawczyni zawiera i zamierza zawierać umowy przedwstępne, gdy:

1.Klient zainteresowany jest zakupem Jej działki i potrzebuje sprzedać jakąś swoją nieruchomość, aby pozyskać środki na zakup Jej działki.

2.Podpisanie umowy przedwstępnej z kupującym pozwala mu na otrzymanie kredytu finansującego zakup działki.

3.Umowa przedwstępna umożliwia kupującemu zamianę mieszkania lub inną nieruchomość na kupowaną działkę.

W umowach przedwstępnych wyznaczony zostaje termin podpisania umowy przenoszącej prawo własności do nieruchomości o terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od daty podpisania umowy przedwstępnej.

W związku z postawionymi pytaniami Wnioskodawczyni oświadcza, iż:

a)nie planuje podpisywać umów zobowiązujących do przeniesienia w przyszłości prawa własności do konkretnej działki (tj. umów przedwstępnych), na podstawie których kupujący będzie mógł wnioskować o uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii i innych decyzji administracyjnych. Takie postanowienia nie będą zamieszczane w umowach przedwstępnych;

b)podpisując przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości zamierza oprzeć się o regulacje ogólne Kodeksu cywilnego w tym zakresie wskazujące, że:

-na kupującym ciąży obowiązek zapłaty zadatku w wyznaczonym terminie oraz obowiązek zapłaty pozostałej ceny w wyznaczonym terminie zapłaty, płatność ma być dokonywana w formie gotówkowej, przelewem lub w oparciu o umowę kredytu bankowego, kupujący płaci za podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (jeśli jest zainteresowany podpisaniem umowy przedwstępnej w tej formie), kupujący płaci za podpisanie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego;

-na sprzedającym ciąży obowiązek wydania działki po otrzymaniu całej ceny sprzedaży, sprzedający zwraca zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu przez kupującego lub przypadku, gdy nie jest możliwa sprzedaż innej nieruchomości kupującego z przeznaczeniem środków otrzymanych ze sprzedaży na zakup działki budowlanej należącej do sprzedającego.

Po dniu złożenia wniosku Wnioskodawczyni sprzedała następujące działki:

1)działka nr 2/63 – 19 czerwca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna,

2)działka nr 2/60 – 3 lipca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna,

3)działka nr 2/59 – 6 lipca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna.

Ww. działki zostały sprzedane umową sprzedaży, zapłata nastąpiła gotówką lub przelewem bankowym na rachunek Wnioskodawczyni (odpowiednio akt notarialny: Repertorium (…)).

4)działka nr 2/67 – 6 lipca 2023 r., za cenę (…) zł (sprzedaż przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami M2 – ul. (…),a, zapłacona prowizja (…) zł. Umowa przedwstępna dotycząca zbycia działki nr 2/67 została podpisana 13 maja 2023 r. z terminem realizacji do 31 lipca 2023 r., prawo do nieruchomości przeniesiono 6 lipca 2023 r. (akt notarialny Repertorium (…)). W dniu podpisania umowy przedwstępnej kupujący wpłacił zadatek w kwocie (…) zł.

W umowie przedwstępnej wskazano, iż:

„Strony zawierają Umowę kupna-sprzedaży aktem notarialnym w terminie do 31 lipca 2023 r. za cenę (…) zł.

Na poczet ceny Kupujący wpłacił zadatek w kwocie (…) zł, który ulega zaliczeniu na poczet ceny przy podpisaniu Umowy Przyrzeczonej. Pozostała kwota zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

Strony ustaliły, że w przypadku odstąpienia od Umowy Przyrzeczonej przez Sprzedającą zwróci Ona Kupującemu dwukrotność wpłaconego zadatku.

W przypadku odstąpienia od Umowy Przyrzeczonej przez Kupującego zadatek przepada na rzecz Sprzedającej.

W przypadku, gdyby z przyczyn niezależnych od Kupującego nie doszło do sprzedaży mieszkania nr (…) i potwierdzenia tego faktu dokumentami o odmowie o udzieleniu kredytu, strony zgodnie ustalają, że zadatek zostanie zwrócony Kupującemu, a żadna ze stron nie poniesie kosztów tej umowy.

Kupujący oświadcza, że stan faktyczny i prawny nieruchomości jest mu znamy i w przyszłości nie będzie rościć pretensji do Sprzedającej, a Sprzedająca deklaruje, że stan ten nie ulegnie pogorszeniu”.

Umowy przedwstępne nie zawierają postanowień o warunku rozwiązującym w razie nieuzyskania przez potencjalnych kupujących określonych odmownych decyzji administracyjnych lub o braku możliwości wykonania przyłączy mediów itp.

W zawartych do tej pory przez Wnioskodawczynię umowach sprzedaży znalazły się następujące postanowienia:

-„Z chwilą wydania działki przeszły na Nabywcę korzyści i ciężary związane z nabytą nieruchomością.

-Strony zgodnie postanawiają, że wszelkie koszty związane z eksploatacją nieruchomości do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie Nabywcy, ponosić będzie Zbywczyni – w wypadku Wnioskodawczyni jest to podatek od nieruchomości.

-Nabywca oświadcza, że zapoznał się ze stanem faktycznym, technicznym i prawnym przedmiotowej nieruchomości i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.

-Właścicielka działek nr 2/99, 2/100, 2/101/, 2/102 (działki drogowe) wyraża zgodę każdoczesnemu właścicielowi działki gruntu 2/63, 2/60, 2/59, 2/67, na przyłączenie się do wszelkich mediów, urządzeń i sieci, przebiegających bądź mających przebiegać w drogach wewnętrznych, na koszt, ryzyko i staraniem właścicieli ww. działek celem umożliwienia doprowadzenia mediów do działki 2/63, 2/60, 2/59, 2/67”.

c)w ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce mającej być przedmiotem sprzedaży nie będzie mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność, takich jak: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp. Z inwestycjami kupujący będzie musiał poczekać do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność;

e)nabywca nie będzie mógł ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z kupowaną działką do momentu podpisania umowy finalnej;

f)poza umową przedwstępną sprzedaży działki Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać kupującemu żadnych pełnomocnictw.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż od roku 2019 aż po obecny dzień dokonała zakupu i sprzedaży następujących nieruchomości według wykazu:

1.Zakup mieszkania – (…) – 30 maja 2019 r., cena łączna (…) zł – Jej udział 1/2 – (…) zł. Następnie sprzedaż 3 października 2019 r., cena łączna (…) zł – udział 1/2 – (…) zł.

2.Zakup mieszkania – (…) – 30 stycznia 2020 r. cena łączna (…) zł – Jej udział 1/2 – (…) zł. Następnie sprzedaż 9 kwietnia 2020 r., cena łączna (…) zł – Jej udział 1/2 – (…) zł.

3.Zakup mieszkania – (…) – 5 marca 2021 r. – cena (…) zł – całość zakupu (100%). Następnie sprzedaż 22 czerwca 2021 r., – cena (…) zł.

4.Zakup działki w (…) – 20 grudnia 2021 r. – cena łączna (…) zł – Jej udział 64/100 – wynoszący (…) zł. Następnie sprzedaż 3 sierpnia 2022 r. – cena łączna (…) zł. Jej udział (…) zł.

5.Zakup mieszkania 7 czerwca 2022 r. w (…) cena Łączna (…) zł – Jej udział 1/2 – (…) zł. Następnie sprzedaż 26 lipca 2022 r., za łączną cenę (…) zł, Jej udział 1/2 – (…) zł.

6.Sprzedaż działki z darowizny za cenę (…) zł 1 lipca 2021 r., (…) sprzedaż działki częściowo z darowizny 17 lutego 2009 r. i częściowo z ugody sądowej – wyrok z 7 marca 2018 r. za cenę (…) zł 1 lipca 2021 r., (…).

7.Zakup mieszkania 25 kwietnia 2023 r. w (…), za cenę (…) zł. Następnie sprzedaż 27 czerwca 2023 r. za cenę (…) zł.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie sygnowanym datą 8 czerwca 2023 r.)

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej o nr 2/4, położonej w (…), o powierzchni ogólnej 6.7465 ha, podzielonej ze względu na niemożność znalezienia jednego kupca, na 53 mniejsze działki wraz z drogami wewnętrznymi, będzie przy sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przez Wnioskodawczynię?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie sygnowanym datą 8 czerwca 2023 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni,w opisanej powyżej sytuacji sprzedaż nieruchomości nr 2/4 podzielonej na 53 mniejsze działki, nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ w związku z transakcją zbycia tych działek nie uzyska Ona statusu podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 u.p.t.u. Sprzedaż posiadanych działek odbywać się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym stanowić będzie dla podatniczki wykonywanie prawa własności, które nie jest uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 2 pkt 6 u.p.t.u. stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość gruntowa stanowi więc towar (rzecz), a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem uznawany jest za podatnika podatku od towarów i usług.

Z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów, w tym przypadku opisanej nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik, tj. będzie wykazywał taką aktywność i angażował środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Brak powyższych przesłanek nakazuje założyć, że czynność sprzedaży nie jest wykonywana zawodowo i w sposób profesjonalny, a tym samym nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji należy przyjąć, że wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą tylko wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie, w dowolnym miejscu, jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 u.p.t.u.), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Mając na uwadze powyższe regulacje Wnioskodawczyni uważa, iż czynność sprzedaży działek nie będzie stanowiła u Niej działalności gospodarczej, w związku z tym faktem nie może Ona być uznana za podatnika VAT ponieważ:

1.Nie podejmowała aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, podobnych do działań podejmowanych zwykle przez przedsiębiorców (profesjonalistów).

Działania podjęte przez Wnioskodawczynię cechuje incydentalność, brak zorganizowania Podatniczka podała do przestrzeni publicznej informację o chęci zbycia działek, zamieszczając ogłoszenie skierowane do potencjalnych nabywców na portalach społecznościowych typu (…). Wnioskodawczyni nie wyklucza jednak, że zwróci się w odpowiednim czasie do jednego lub dwóch lokalnych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, poszukując pomocy przy sprzedaży przedmiotowych działek, jeśli nie będzie mogła znaleźć kupców. Jednocześnie Wnioskodawczyni oświadcza, że nie prowadziła akcji reklamowych, marketingowych dotyczących zbycia, nie przedsięwzięła również żadnych kroków celem przystosowania działek do sprzedaży: nie uzbroiła terenu, nie ogrodziła, nie doprowadziła do poszczególnych działek mediów, ani w żaden inny sposób nie uatrakcyjniła działek celem sprzedaży.

2.Nabyła działki do majątku prywatnego, celem wykorzystywania ich na własne potrzeby rolnicze oraz rekreacyjne, nie mogła przewidzieć, że decyzją władz Gminy zostanie zmieniony status gruntu (na grunt przeznaczony pod zabudowę). Status ten w dniu dzisiejszym sprzyja sprzedaży nieruchomości i komercyjnemu jej wykorzystaniu.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż problem, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem rozstrzygnięcia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W niniejszych wyrokach TSUE stanął na stanowisku, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Gdyby nie rozwód, działka nr 2/1 byłaby nadal w posiadaniu małżonków z przeznaczeniem pod uprawy rolne i rekreację. Również w sytuacji, gdyby Wnioskodawczyni udało się znaleźć jednego kupca na działkę o powierzchni ponad 6 ha, dokonałaby jednej transakcji, polegającej na wyzbyciu się prywatnego majątku (zamiany jednego rodzaju aktywa, na inny rodzaj aktywa – gotówkę). Skoro ta czynność nie zostałaby uznana za wykonywanie działalności gospodarczej, to również sprzedaż tej samej nieruchomości, podzielonej na mniejsze działki geodezyjne, adekwatne wielkością do swojego przeznaczenia, tj. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie będzie stanowić wykonywania działalności gospodarczej, a zatem zawodowej płaszczyzny podatniczki.

3.Działka stanowiąca nieruchomość nr 2/4 (oraz wydzielone działki wchodzące w jej skład) nie była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych przez Wnioskodawczynię, na podstawie art. 8 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.

Wnioskodawczyni nigdy nie oddawała w całości ani w części przedmiotowych działek do odpłatnego korzystania przez osoby trzecie w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u.

W orzecznictwie TSUE ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Skoro nieruchomość nr 2/4 nie była ani wynajmowana, ani dzierżawiona przez podatniczkę, to nie wykazywała żadnego związku z potencjalną działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni. Tym samym, późniejsza sprzedaż wydzielonych działek, nie będzie sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej, a będzie dostawą działek następującą w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek powstałych z podziału działki nr 2/4, Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że 31 marca 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, w przetargu nieograniczonym na sprzedaż nieruchomości, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przeprowadzonym 7 listopada 2007 r. w (…), nabyli własność niezabudowanej działki gruntu nr 2/1 o powierzchni 13.51 ha, położonej w (…). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy, działka ta została oznaczona symbolem ZL, który to obszar obejmował istniejące lasy i projektowane dolesienia – bez prawa sytuowania zabudowy kubaturowej, realizując dolesienia w sąsiedztwie istniejącej linii (…) należało zachować niezadrzewiony pas terenu w odległości 14 m od osi linii po obu jej stronach. Działka nr 2/1 leżała w granicach projektowanego Obszaru Chronionego (…). Dla działki urządzono księgę wieczystą o numerze (…).

Małżonkowie zakupili przedmiotową nieruchomość na potrzeby własne, w tym pod planowane uprawy rolne.

Zgodnie z uchwałą z 30 sierpnia 2011 r. zmieniono zapisy miejscowego planu. Teren działki nr 2/1 został oznaczony jako (…).

28 lutego 2014 r. ustało małżeństwo Wnioskodawczyni mocą wyroku rozwodowego orzeczonego przez Sąd Okręgowy.

Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z 23 lutego 2016 r., byli małżonkowie dokonali umownego, częściowego podziału majątku wspólnego w ten sposób, że podzielili się działką gruntu nr 2/1 o pow. 13.51 ha położoną w (…). W wyniku podziału działki nr 2/1 i dokonania nowych pomiarów, zmianie uległa powierzchnia tej działki z 13.51 ha na 13.49 ha. Działka nr 2/1 została fizycznie, geodezyjnie podzielona na 2 działki oznaczone numerami: 2/3 (…) o pow. 6.7464 ha i 2/4 (…) o pow. 6.7465 ha. Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką niezabudowanej działki gruntu o numerze 2/4 o pow. 6.7465 ha, oznaczonej symbolami (…), przez które to tereny przebiegają pasy dróg wewnętrznych, oznaczone symbolami KDW.

Zamiarem Wnioskodawczyni była sprzedaż całej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 2/4 jednemu inwestorowi. Jednakże nie udało się Jej znaleźć żadnego kupca (dewelopera) na tak dużą działkę, przeznaczoną na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Potencjalni nabywcy zainteresowani byli kupnem mniejszych działek w celu wybudowania na nich własnych domów mieszkalnych, ewentualnie domów mieszkalnych na sprzedaż. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni złożyła wniosek do Wójta Gminy o podział nieruchomości. Postanowieniem z 23 lutego 2022 r., Wójt Gminy dokonał podziału nieruchomości gruntowej należącej do Wnioskodawczyni na 53 działki o powierzchni ok. 15 arów każda, wraz z drogami wewnętrznymi.

Wnioskodawczyni wskazała, iż:

Po podziale geodezyjnym działki nr 2/4, powstały działki od nr 2/50 do nr 2/98 jako działki budowlane i od nr 2/99 do nr 2/102 działki drogowe wewnętrzne.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała i nie wykorzystuje działek położonych w (…) do żadnych celów komercyjnych, posiada je w majątku osobistym i nie wykorzystuje ich w żaden konkretny sposób do celów prywatnych. One po prostu są.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię lub przez Jej byłego męża w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., nigdy nie były składnikiem prowadzonego przedsiębiorstwa żadnego z małżonków, w tym nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię lub przez Jej byłego męża w działalności gospodarczej, a więc nie były również przedmiotem działalności rolniczej, co oznacza, że:

a)ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.;

b)ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie byli i nie są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT.

Z przedmiotowych działek ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nie dokonywali zbiorów i dostaw produktów rolnych. Działki nie były i nie są uprawiane i nie są wykorzystywane do siania i zbierania produktów rolnych, zarówno celem sprzedaży, jak i na potrzeby prywatne.

Przedmiotowe działki nie były nigdy i nie są oddawane do odpłatnego korzystania osobom trzecim. Nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, dokonywanej przez Wnioskodawczynię lub Jej byłego małżonka.

Działki będące przedmiotem wniosku, nigdy nie były przygotowywane przez Wnioskodawczynię do sprzedaży, w celu ich uatrakcyjnienia, co oznacza, że nie uzbrajała działek w urządzenia wodnokanalizacyjne oraz nie wykonywała przyłączy linii energetycznej i innych mediów, nie grodziła działek, nie wybudowała dróg dojazdowych. Wnioskodawczyni wydzieliła jedynie działki pod drogi wewnętrzne w obrębie sprzedawanej nieruchomości. Działkę nr 2/4 podzieliła na mniejsze działki, ponieważ nie znalazła chętnego kupca na zakup jednej dużej nieruchomości. Na tym etapie sprawy Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana inwestowaniem środków finansowych w nieruchomość. Chciałaby ją jak najszybciej sprzedać, w takim stanie w jakim się ona znajduje.

Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy na temat tego, kto wystąpił o objęcie działek będących przedmiotem sprzedaży planem zagospodarowania przestrzennego w Gminie oraz o zmianę ich statusu z rolnych na budowlane. Wnioskodawczyni próbowała zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy, ale w związku z faktem, że zmiana planu odbyła się ponad 12 lat temu, aktualnie nikt nie jest w stanie oraz nie jest zainteresowany udzieleniem Jej odpowiedzi na to pytanie. W tamtym okresie tematem nieruchomości zajmował się były mąż Wnioskodawczyni, który również nie udzielił Jej informacji odnośnie tego, czy kiedykolwiek występował z wnioskiem o przekształcenie nieruchomości.

W celu sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości nr 2/4 Wnioskodawczyni umieszczała oferty sprzedaży we własnym zakresie na portalach ogłoszeniowych (…). Zamieściła również samodzielnie informację o sprzedaży działki na stronie (…) – dla rolników. Wnioskodawczyni nie korzystała z innych środków przekazu typu telewizja, radio, banery informacyjne. Nie znalazła jednak nabywców chętnych do nabycia działki nr 2/4, postanowiła zatem podzielić ją na mniejsze nieruchomości, aby zwiększyć krąg potencjalnych nabywców. Wnioskodawczyni korzystała i nadal korzysta z dostępnych portali ogłoszeniowych, nie prowadzi kampanii reklamowych w środkach masowego przekazu typu telewizja, radio, prasa ogólnopolska i lokalna.

Wnioskodawczyni jest otwarta na podpisywanie z przyszłymi nabywcami działek umów przedwstępnych, zobowiązujących do przeniesienia własności tych działek w przyszłości.

Wnioskodawczyni zawiera i zamierza zawierać umowy przedwstępne, gdy:

1.Klient zainteresowany jest zakupem Jej działki i potrzebuje sprzedać jakąś swoją nieruchomość, aby pozyskać środki na zakup Jej działki.

2.Podpisanie umowy przedwstępnej z kupującym pozwala mu na otrzymanie kredytu finansującego zakup działki.

3.Umowa przedwstępna umożliwia kupującemu zamianę mieszkania lub inną nieruchomość na kupowaną działkę.

W umowach przedwstępnych wyznaczony zostaje termin podpisania umowy przenoszącej prawo własności do nieruchomości o terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od daty podpisania umowy przedwstępnej.

Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, iż:

a)nie planuje podpisywać umów zobowiązujących do przeniesienia w przyszłości prawa własności do konkretnej działki (tj. umów przedwstępnych), na podstawie których kupujący będzie mógł wnioskować o uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii i innych decyzji administracyjnych. Takie postanowienia nie będą zamieszczane w umowach przedwstępnych;

b)podpisując przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości zamierza oprzeć się o regulacje ogólne Kodeksu cywilnego w tym zakresie wskazujące, że:

-na kupującym ciąży obowiązek zapłaty zadatku w wyznaczonym terminie oraz obowiązek zapłaty pozostałej ceny w wyznaczonym terminie zapłaty, płatność ma być dokonywana w formie gotówkowej, przelewem lub w oparciu o umowę kredytu bankowego, kupujący płaci za podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (jeśli jest zainteresowany podpisaniem umowy przedwstępnej w tej formie), kupujący płaci za podpisanie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego;

-na sprzedającym ciąży obowiązek wydania działki po otrzymaniu całej ceny sprzedaży, sprzedający zwraca zadatek w przypadku nieotrzymania kredytu przez kupującego lub przypadku, gdy nie jest możliwa sprzedaż innej nieruchomości kupującego z przeznaczeniem środków otrzymanych ze sprzedaży na zakup działki budowlanej należącej do sprzedającego.

Po dniu złożenia wniosku Wnioskodawczyni sprzedała następujące działki:

1)działka nr 2/63 – 19 czerwca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna,

2)działka nr 2/60 – 3 lipca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna,

3)działka nr 2/59 – 6 lipca 2023 r., za cenę (…) zł – sprzedaż samodzielna.

Ww. działki zostały sprzedane umową sprzedaży, zapłata nastąpiła gotówką lub przelewem bankowym na rachunek Wnioskodawczyni (odpowiednio akt notarialny: Repertorium (…)).

4)działka nr 2/67 – 6 lipca 2023 r., za cenę (…) zł (sprzedaż przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami M2 – (…), zapłacona prowizja (…) zł. Umowa przedwstępna dotycząca zbycia działki nr 2/67 została podpisana 13 maja 2023 r. z terminem realizacji do 31 lipca 2023 r., prawo do nieruchomości przeniesiono 6 lipca 2023 r. (akt notarialny Repertorium (…)). W dniu podpisania umowy przedwstępnej kupujący wpłacił zadatek w kwocie (…) zł.

W umowie przedwstępnej wskazano, iż:

„Strony zawierają Umowę kupna-sprzedaży aktem notarialnym w terminie do 31 lipca 2023 r. za cenę (…) zł.

Na poczet ceny Kupujący wpłacił zadatek w kwocie (…) zł, który ulega zaliczeniu na poczet ceny przy podpisaniu Umowy Przyrzeczonej. Pozostała kwota zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania.

Strony ustaliły, że w przypadku odstąpienia od Umowy Przyrzeczonej przez Sprzedającą zwróci Ona Kupującemu dwukrotność wpłaconego zadatku.

W przypadku odstąpienia od Umowy Przyrzeczonej przez Kupującego zadatek przepada na rzecz Sprzedającej.

W przypadku, gdyby z przyczyn niezależnych od Kupującego nie doszło do sprzedaży mieszkania nr (…) i potwierdzenia tego faktu dokumentami o odmowie o udzieleniu kredytu, strony zgodnie ustalają, że zadatek zostanie zwrócony Kupującemu, a żadna ze stron nie poniesie kosztów tej umowy.

Kupujący oświadcza, że stan faktyczny i prawny nieruchomości jest mu znamy i w przyszłości nie będzie rościć pretensji do Sprzedającej, a Sprzedająca deklaruje, że stan ten nie ulegnie pogorszeniu”.

Umowy przedwstępne nie zawierają postanowień o warunku rozwiązującym w razie nieuzyskania przez potencjalnych kupujących określonych odmownych decyzji administracyjnych lub o braku możliwości wykonania przyłączy mediów itp.

W zawartych do tej pory przez Wnioskodawczynię umowach sprzedaży znalazły się następujące postanowienia:

-„Z chwilą wydania działki przeszły na Nabywcę korzyści i ciężary związane z nabytą nieruchomością.

-Strony zgodnie postanawiają, że wszelkie koszty związane z eksploatacją nieruchomości do dnia wydania przedmiotu umowy w posiadanie Nabywcy, ponosić będzie Zbywczyni – w wypadku Wnioskodawczyni jest to podatek od nieruchomości.

-Nabywca oświadcza, że zapoznał się ze stanem faktycznym, technicznym i prawnym przedmiotowej nieruchomości i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń.

-Właścicielka działek nr 2/99, 2/100, 2/101/, 2/102 (działki drogowe) wyraża zgodę każdoczesnemu właścicielowi działki gruntu 2/63, 2/60, 2/59, 2/67, na przyłączenie się do wszelkich mediów, urządzeń i sieci, przebiegających bądź mających przebiegać w drogach wewnętrznych, na koszt, ryzyko i staraniem właścicieli ww. działek celem umożliwienia doprowadzenia mediów do działki 2/63, 2/60, 2/59, 2/67”.

c)w ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie udzieliła i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce mającej być przedmiotem sprzedaży nie będzie mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność, takich jak: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp. Z inwestycjami kupujący będzie musiał poczekać do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność;

e)nabywca nie będzie mógł ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z kupowaną działką do momentu podpisania umowy finalnej;

f)poza umową przedwstępną sprzedaży działki Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać kupującemu żadnych pełnomocnictw.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej o nr 2/4, położonej w (…), o powierzchni ogólnej 6.7465 ha, podzielonej na 53 mniejsze działki wraz z drogami wewnętrznymi, będzie przy sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży wskazanych działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, 53 działki, które powstały w wyniku podziału działki nr 2/4, które Pani zamierza sprzedać, wchodzą w skład Pani majątku osobistego. Działki są niezabudowane. Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani działek do żadnych celów komercyjnych, posiada je w majątku osobistym i nie wykorzystuje ich w żaden konkretny sposób do celów prywatnych. Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Panią lub przez Pani byłego męża w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nigdy nie były składnikiem prowadzonego przedsiębiorstwa żadnego z małżonków, w tym nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Przedmiotowe działki nie były i nie są wykorzystywane przez Panią lub przez Pani byłego męża w działalności gospodarczej, a więc nie były również przedmiotem działalności rolniczej. Z przedmiotowych działek ani Pani, ani Pani były mąż nie dokonywaliście zbiorów i dostaw produktów rolnych. Działki nie były i nie są uprawiane i nie są wykorzystywane do siania i zbierania produktów rolnych, zarówno celem sprzedaży, jak i na potrzeby prywatne. Przedmiotowe działki nie były nigdy i nie są oddawane do odpłatnego korzystania osobom trzecim. Nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, dokonywanej przez Panią lub Pani byłego małżonka. Działki będące przedmiotem wniosku, nigdy nie były przygotowywane przez Panią do sprzedaży, w celu ich uatrakcyjnienia, co oznacza, że nie uzbrajała Pani działek w urządzenia wodnokanalizacyjne oraz nie wykonywała przyłączy linii energetycznej i innych mediów, nie grodziła działek, nie wybudowała dróg dojazdowych. Wydzieliła Pani jedynie działki pod drogi wewnętrzne w obrębie sprzedawanej nieruchomości. Działkę nr 2/4 podzieliła Pani na mniejsze działki, ponieważ nie znalazła Pani chętnego kupca na zakup jednej dużej nieruchomości. Nie planuje Pani podpisywać umów zobowiązujących do przeniesienia w przyszłości prawa własności do konkretnej działki (tj. umów przedwstępnych), na podstawie których kupujący będzie mógł wnioskować o uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii i innych decyzji administracyjnych. Takie postanowienia nie będą zamieszczane w umowach przedwstępnych. Podpisując przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości zamierza Pani oprzeć się o regulacje ogólne Kodeksu cywilnego. W ramach umowy przedwstępnej nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego w związku z zamierzoną sprzedażą. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce mającej być przedmiotem sprzedaży nie będzie mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność takich jak: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp. Z inwestycjami kupujący będzie musiał poczekać do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność. Nabywca nie będzie mógł ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z kupowaną działką do momentu podpisania umowy finalnej. Poza umową przedwstępną sprzedaży działki nie zamierza Pani udzielać kupującemu żadnych pełnomocnictw.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając 53 działki, które powstały z działki nr 2/4 położonej w (…), będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż 53 działek, które powstały z działki nr 2/4, należy zakwalifikować jako dostawę towarów. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. działek w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, żesprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej o nr 2/4, położonej w (…), o powierzchni ogólnej 6.7465 ha, podzielonej na 53 mniejsze działki wraz z drogami wewnętrznymi, nie będzie przy sprzedaży przez Panią podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634), dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA), albo

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).