Interpretacja indywidualna z dnia 17 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.344.2023.4.MW

Opodatkowanie przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 27 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 25 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 23 maja 2023 r. (wpływ 29 maja 2023 r.), pismem z 7 czerwca 2023 r. (wpływ 9 czerwca 2023 r.) oraz pismem z 24 lipca 2023 r. (wpływ 24 lipca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani jednym z 4 współwłaścicieli nieruchomości – kamienicy. Lokale w niej są wynajmowane za opłatą. Kamienica jest pod opieką zarządcy prowadzącego działalność gospodarczą, z którym Pani oraz pozostali współwłaściciele nieruchomości mają podpisaną umowę oraz cesję wierzytelności. Zarządca działa w swoim imieniu, ale na rzecz właścicieli – zarządca zawiera umowy w swoim imieniu, umowy najmu zawierane są pomiędzy zarządcą a lokatorem, jednocześnie współwłaścicieli z zarządcą łączy dodatkowa umowa o zarządzanie, a zarządca za swoją usługę pobiera z wpłacanych środków wynagrodzenie. Zarządca nieruchomości co miesiąc uiszcza zaliczki na poczet podatku dochodowego od dochodu uzyskanego z najmu tych lokali za dany miesiąc. Dochód z nieruchomości nie jest od razu przekazywany współwłaścicielom (przelewany na ich indywidualne konta), tylko pozostaje w dyspozycji zarządcy na koncie zarządcy. Środki pieniężne pozostają na koncie na przyszłe wydatki, np. remonty itp. i nie są wypłacane lecz w całości wydawane na awarie i remonty.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że nie prowadzi Pani jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie rozlicza Pani najmu jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wskazała Pani również, że wynajem lokali w nieruchomości prowadzony jest przez firmę zarządzającą, a wszelkie dochody z tytułu najmu lokali zarządca uwzględnia w swoich rozliczeniach jako przychód. Nie jest Pani stroną umów najmu, stroną jest firma zarządzająca nieruchomością (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą). Ponadto w umowie na zarządzanie nieruchomością zawarto cesję wierzytelności (wynikającą z umów najmu) ze współwłaścicieli na zarządcę, więc zarządca wykazuje to w swoim przychodzie, a dopiero w momencie gdy byłby jakiś dochód z nieruchomości (zgodnie z umową wszystkie przychody mają być wydawane na nieruchomość, która przez wiele lat była nieremontowana i wymaga ogromnych nakładów), wówczas przekazałby go właścicielom i byłby to dochód właściciela, a koszt zarządzającego.

Poinformowała Pani również, iż dochód z nieruchomości nie jest przekazywany współwłaścicielom (nie jest przelewany na ich indywidualne konta), tylko pozostaje w dyspozycji zarządcy na jego koncie. Środki pieniężne wydawane są na bieżąco, np. usuwanie awarii, remonty itp. i nie są wypłacane, lecz w całości wydawane. Zgodnie z ustaleniami współwłaścicieli zarządca ma przeznaczać wszystkie środki finansowe na cele związane z nieruchomością, tzn. administrowanie, sprzątanie, różnego rodzaju dodatkowe usługi oraz wyżej wspomniane remonty i naprawy.

Wskazała Pani również, że ma Pani świadomość, że gdyby była nadwyżka i tę nadwyżkę by Pani otrzymała, to wówczas musiałaby nastąpić zapłata podatku.

W odpowiedzi na II wezwanie poinformowała Pani, że przedmiotem umowy najmu jest prowadzenie zarządu nieruchomością, w tym pobieranie pożytków, wykonywanie (w ramach pozyskanych środków z najmu przedmiotowej nieruchomości) wszelkich przeglądów, napraw i remontów koniecznych w nieruchomości, a jeżeli występuje nadwyżka przychodów nad wydatkami na koniec roku, to zarządca uzgadnia, czy przekazuje ten zysk współwłaścicielom czy wykonuje z tych środków inwestycje.

Wskazała Pani również, że stroną wszystkich umów najmu i dzierżawy jest zarządca i działa we własnym imieniu. Umowy z najemcami zawarte są przez zarządcę i to na jego konto wpływają pożytki.

Zacytowała Pani również cesję wierzytelności według zapisu z umowy:

Dodała Pani również, że Zarządca opłaca zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu najmu na swoje imię i nazwisko.

W odpowiedzi na III wezwanie poinformowała Pani, że Panią i Zarządcę łączy tylko jedna umowa na zarządzanie nieruchomością, w której zawarta jest cesja wierzytelności, oraz, że do obowiązków zarządcy należy m.in. podpisywanie umów najmu. Wskazała Pani również, że Cesja wierzytelności dotyczy wszystkich przychodów z nieruchomości które przysługiwałyby właścicielom, natomiast umowy najmu zawarte są na zarządcę, więc stanowią jego przychód, a zatem dopiero gdyby występowałby dochód, który przekazany by był współwłaścicielom zgodnie z rozliczeniem rocznym, wg Pani stałby się przychodem współwłaściciela. Wyjaśniła Pani także, że Zarządca nie występuje jako Pani pełnomocnik. Występuje w swoim imieniu. Nie posiada Pani umów zawartych między zarządcą, są to umowy zarządcy zawarte między nim a najemcą, jednak ma Pani do nich wgląd, tak aby mogła Pani się z nimi zapoznać. Zarządca wynajmuje te nieruchomości, następnie z przychodów dokonuje wszystkich opłat i remontów i jeżeli na koniec roku pozostałyby jakieś środki finansowe to wtedy przekazałby je Pani na konto. W Pani rozumieniu dopiero wtedy od tych przekazanych środków powinna Pani odprowadzić podatek.

Pytanie

Czy w powyżej opisanej sytuacji jest Pani zobowiązana do comiesięcznego uiszczania podatku od wpłat lokatorów z tyt. najmu lokali w nieruchomości, której jest współwłaścicielem, w momencie gdy dochód ten nie jest mu fizycznie przekazywany (przelewany na konto), a pozostaje w dyspozycji zarządcy na jego koncie, a zarządca uwzględnia go w swoich przychodach, odprowadza od tego podatek, ale sumarycznie i tak wszystkie te środki zostają wydane na usuwanie awarii i remonty (a środków pieniężnych i tak nie wystarcza na przeprowadzenie wszystkich remontów)?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że nie jest zobowiązana do płacenia zaliczek na rzecz podatku od 1/4 wpłaconych przez lokatorów czynszów i rozliczać podatku w momencie, kiedy żadnego dochodu fizycznie nie posiada (wszystkie środki są wydawane na remonty). Pani zdaniem podatek powinien on uiścić wtedy, gdy uzyska faktyczny dochód z tytułu najmu lokali w nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne lub art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani jednym z czterech współwłaścicieli nieruchomości – kamienicy. Lokale w niej znajdujące się są wynajmowane. Kamienica jest pod opieką zarządcy, który prowadzi działalność gospodarczą. Pani, oraz pozostali współwłaściciele, podpisali z zarządcą umowę oraz cesję wierzytelności. Umowy najmu są podpisywane z najemcami przez zarządcę w jego imieniu. Dodatkowo wskazała Pani, że z zarządcą jest podpisana umowa o zarządzanie, zgodnie z którą zarządca za swoje usługi pobiera z wpłacanych środków wynagrodzenie. Zarządca nieruchomości co miesiąc z tytułu najmu uiszcza również zaliczki na poczet podatku dochodowego na swoje imię i nazwisko. Opisała Pani, że przedmiotem umowy najmu jest prowadzenie zarządu nieruchomością, w tym pobieranie pożytków, wykonywanie (w ramach pozyskanych środków z najmu przedmiotowej nieruchomości) wszelkich przeglądów, napraw i remontów koniecznych w nieruchomości, a jeżeli występuje nadwyżka przychodów nad wydatkami na koniec roku, to zarządca uzgadnia, czy przekazuje ten zysk współwłaścicielom czy wykonuje z tych środków inwestycje. Stroną wszystkich umów najmu i dzierżawy jest zarządca i działa on we własnym imieniu . Umowy z najemcami zawarte są przez zarządcę i to na jego konto wpływają pożytki. Zacytowała Pani również umowę cesji, z której wynika, że Pani dokonała na rzecz Zarządcy cesji wierzytelności wynikających z umów najmu. Pani powierza Zarządcy zarząd oraz prowadzenie we własnym imieniu całokształtu spraw związanych z wykonywaniem zadań wynajmującego. Poinformowała Pani również, że dochód z nieruchomości nie jest przekazywany współwłaścicielom (nie jest przelewany na ich indywidualne konta), tylko pozostaje w dyspozycji zarządcy na jego koncie. Środki pieniężne wydawane są na bieżąco, np. na usuwanie awarii, remonty itp. i nie są wypłacane, lecz w całości wydawane. Zgodnie z ustaleniami współwłaścicieli, w tym Pani, zarządca ma przeznaczać wszystkie środki finansowe na cele związane z nieruchomością, tzn. administrowanie, sprzątanie, różnego rodzaju dodatkowe usługi oraz wyżej wspomniane remonty i naprawy. Poinformowała Pani również, że Panią i Zarządcę łączy tylko jedna umowa na zarządzanie nieruchomością, w której zawarta jest cesja wierzytelności oraz, że do obowiązków zarządcy należy m.in. podpisywanie umów najmu. Wskazała Pani również, że Cesja wierzytelności dotyczy wszystkich przychodów z nieruchomości które przysługiwałyby właścicielom, natomiast umowy najmu zawarte są na zarządcę, więc stanowią jego przychód, a zatem dopiero gdyby występowałby dochód, który przekazany by był współwłaścicielom zgodnie z rozliczeniem rocznym, wg Pani stałby się przychodem współwłaściciela. Wyjaśniła Pani także, że Zarządca nie występuje jako Pani pełnomocnik. Występuje w swoim imieniu. Nie posiada Pani umów zawartych między zarządcą, są to umowy zarządcy zawarte między nim a najemcą, jednak ma Pani do nich wgląd, tak aby mogła Pani się z nimi zapoznać. Wskazała Pani również, że zarządca wynajmuje te nieruchomości, następnie z przychodów dokonuje wszystkich opłat i remontów i jeżeli na koniec roku pozostałyby jakieś środki finansowe to wtedy przekazałby je Pani na konto. W Pani rozumieniu dopiero wtedy od tych przekazanych środków powinna Pani odprowadzić podatek.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy Pani jako współwłaściciel kamienicy jest zobowiązana do comiesięcznego uiszczania podatku od wpłat lokatorów z tytułu najmu lokali w kamienicy w sytuacji, gdy dochód ten nie jest Pani fizycznie przekazywany, a pozostaje w dyspozycji zarządcy na jego koncie, jako osoby pobierającej pożytki z tego najmu.

Wskazuję, że szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W rozpatrywanej sprawie wskazała też Pani, że Pani, jak i pozostali współwłaściciele kamienicy, podpisała umowę cesji wierzytelności.

Cesja wierzytelności, inaczej nazywana przelewem wierzytelności została uregulowana w art. 509 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.)

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 509 § 1 i § 2 ustawy Kodeks Cywilny:

Cesja wierzytelności to umowa, zgodnie z którą wierzyciel (inaczej nazywany cedentem) przenosi na osobę trzecią (inaczej nazywaną cesjonariuszem) przysługującą mu wobec dłużnika wierzytelność. Niezbędne jest oświadczenie woli obu stron, czyli i przenoszącego i nabywającego. Cesja wierzytelności nie zmienia ani zakresu odpowiedzialności dłużnika ani nie modyfikuje długu. Przez cesję wierzytelności dochodzi wyłącznie do modyfikacji podmiotowej. W miejsce dotychczasowego wierzyciela wchodzi bowiem osoba trzecia (nabywca wierzytelności), co jest skutkiem przelewu.

W rozpatrywanej sprawie wyjaśniam, że czynności zarządzania nieruchomością polegają na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Podpisana przez Panią umowa cesji wierzytelności dodatkowo uprawnia zarządcę do pełnego dysponowania środkami, które otrzyma w związku z podpisanymi w jego imieniu umowami najmu.

Kluczowym dla tej sprawy jest fakt, że zarządca, chociaż działa we własnym imieniu, to działa na Pani rzecz, a podpisane z Panią umowy o zarządzanie oraz cesję wierzytelności nie wpłynęły na zmianę własności nieruchomości. Pani status właścicielski stanowi zatem determinant, który jest podstawę do stwierdzenia, że jest Pani podatnikiem przychodów z tytułu najmu. Podatnik nie może w drodze umowy cywilnoprawnej przenieść ciążącego na nim obowiązku podatkowego na inny podmiot. Zarządca nieruchomości nie może zatem płacić zaliczek na podatek od dochodu z najmu, tak jakby był to jego dochód, gdyż nie jest właścicielem nieruchomości, które przynoszą pożytki.

Wskazuję również, że skoro dokonano cesji wierzytelności z umów najmu, to znaczy, że wpłaty z tytułu tych umów są należne właścicielom, a cesja nadaje jedynie kierunek faktycznego przepływu tych środków, w związku z wzajemnymi rozliczeniami między właścicielami a zarządcą, czyli podmiotem trzecim. Cesja nie zmienia jednak stosunku prawnego łączącego najemcę i wynajmującego, który to stosunek wyraźnie przedstawia, kto ponosi koszt, a kto osiąga przychód związany z opisaną w umowie relacją.

W przedstawionym opisie sprawy wskazała Pani, że łączy Panią z zarządcą wyłącznie umowa o zarządzanie nieruchomością, w której zawarta jest cesja wierzytelności. Zawierając taką umowę, zadecydowała Pani o tym, że wszelkie przychody mają być wydawane na nieruchomość.

Nie można zatem stwierdzić, że środki z tytułu najmu kamienicy nie zostały Pani postawione do dyspozycji. Decydując bowiem w umowie z zarządcą o tym, że wszelkie przychody mają być wydawane na nieruchomość, środkami tymi bezsprzecznie Pani zadysponowała.

Dlatego też w opisanej sytuacji, Pani – jako współwłaścicielka kamienicy – w związku z podpisaną z zarządcą umową cesji wierzytelności zadecydowała, że wszystkie przychody mają być wydatkowane na kamienicę. Nie zmienia to jednak faktu, że to Pani jako współwłaściciel kamienicy osiąga przychody z tytułu najmu tej kamienicy.

Na zakończenie zwracam uwagę, że w zakresie rozliczania przychodów z najmu kamienicy może Pani zdecydować, czy będzie je rozliczać w ramach działalności gospodarczej czy też w ramach najmu prywatnego.

Reasumując – jest Pani zobowiązana do opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych w kamienicy, której jest Pani współwłaścicielem, w tym do zapłaty zaliczek na podatek dochodowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).