Interpretacja indywidualna z dnia 26 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.282.2023.3.ASZ

Uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2023 r. (wpływ 26 czerwca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: P. Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani G.

Opis stanu zdarzenia przyszłego (doprecyzowany pismem z 26 czerwca 2023 r.)

P.Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca 1) jest polską spółką kapitałową prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nabywca prowadzi także działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich - buduje nieruchomości. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Aktualnie Wnioskodawca 1 planuje nabyć (dalej: Planowana Transakcja) od G., również prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą (dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2, dalej z Wnioskodawcą 1 łącznie jako: Wnioskodawcy) prawo własności nieruchomości gruntowej położonej przy ul. P., na którą składają się:

- działka gruntu o numerze ewidencyjnym x, o powierzchni 2 730 m² (dalej: Działka 1);

- działka gruntu o numerze ewidencyjnym y, o powierzchni 2 729 m² (dalej: Działka 2, łącznie z Działką 1 jako: Działki lub Nieruchomość).

Dla ww. Działek Sąd Rejonowy w Pruszkowie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr xxx.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), na podstawie którego dla terenu tego przewidziano przeznaczenie oznaczone symbolem U/P - zabudowa usługowo-produkcyjna. Warto zaznaczyć, iż historycznie Sprzedawca nabył w lutym 2015 r. do swojego majątku prywatnego we współwłasności z córką (dalej: Współwłaściciel) działkę gruntu o numerze ewidencyjnym z, o powierzchni 23.916 m², od innej osoby fizycznej. Transakcja ta została objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC). Działka ta została nabyta przez Sprzedawcę i Współwłaściciela z uwagi na chęć ulokowania środków finansowych, w tym też uzyskanych przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej wówczas działalności gospodarczej niezwiązanej z rynkiem nieruchomości. Dlatego też działka w części należąca do Sprzedawcy nie została wprowadzona do prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej jako środek trwały w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy o PIT).

W wyniku decyzji Sprzedawcy i Współwłaściciela, w lipcu 2015 r., został dokonany podział działki gruntu o numerze ewidencyjnym z. Na skutek podziału zniesiona została współwłasność tej działki, a nowo powstałe po podziale działki zostały wydane bez żadnych dopłat zarówno Sprzedawcy jak i Współwłaścicielowi.

W konsekwencji ww. podziału Sprzedawca stał się właścicielem i posiadaczem nowo wydzielonych działek gruntu oraz działki ewidencyjnej, która z mocy prawa, jako działka drogowa, została przejęta przez gminę za odszkodowaniem. Pozostałe działki powstałe z podziału uzyskał Współwłaściciel.

Podział jednej dużej działki z na mniejsze części podyktowany był faktem, iż (i) relacje rodzinne wymusiły konieczność odseparowania majątków Sprzedawcy i Współwłaściciela, a dodatkowo (ii) w ocenie Sprzedawcy łatwiej i szybciej było potencjalnie zbyć mniejsze działki w odległej przyszłości aniżeli jedną dużą, w razie konieczności uzyskania środków finansowych (np. na potrzeby prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej). Po ww. podziale m.in. działki o numerze ewidencyjnym x ,y nie zostały wprowadzone do prowadzonej działalności gospodarczej przez Sprzedawcę jako środek trwały w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

W 2015 r. Sprzedawca, w kontekście konieczności upłynnienia części majątku na rzecz pozyskania środków obrotowych do własnej działalności gospodarczej niezwiązanej z nieruchomościami, dokonał sprzedaży jednej działki o numerze ewidencyjnym o, która to sprzedaż została opodatkowana VAT.

Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedawca aktywnie prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 1 lipca 2002 r. (widnieje na tzw. Białej liście podatników). Sprzedawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej już w 1997 r. w zakresie sprzedaży maszyn produkcyjnych/przemysłowych. W kwietniu 2019 r. Sprzedawca zawiesił działalność gospodarczą ze względu na wygaszenie działalności w zakresie sprzedaży ww. maszyn. Jednakże już w lutym 2020 r. wznowił ją, m.in. w zakresie doradztwa technicznego, a także wynajmu nieruchomości. Jednocześnie z uwagi na wznowienie jednoosobowej działalności gospodarczej, w maju 2020 r., Sprzedawca zmienił wskazane w CEIDG PKD określające przeważający rodzaj wykonywanej działalności gospodarczej na: PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT oraz nie posiada statusu rolnika, także ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Sprzedawca z Nieruchomości nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Wnioskodawcy zakładają, że Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie miała miejsce w 2023 r., a termin będzie ustalony w umowie przedwstępnej pomiędzy Wnioskodawcami. Wnioskodawcy zamierzają podpisać umowę przedwstępną niezwłocznie po złożeniu niniejszego wniosku.

Nabywca i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587.) (dalej: ustawa o CIT).

Od lutego 2021 r. Działka 1 jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej stawką VAT 23%, z tytułu której wystawiane są przez Sprzedawcę na rzecz dzierżawcy faktury. Dzierżawca postawił na Działce 1 baner reklamowy (dalej: Baner). Baner nie posiada fundamentów, lecz jest to baner przenośny w formie konstrukcji stalowej nie związanej na stałe z gruntem, stąd z uwagi na parametry techniczne Baneru, należy uznać, że nie stanowi on budowli w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: Prawo budowlane). Na Działce 1 znajdują się także sieci telekomunikacyjne i energetyczne, wybudowane na zasadach służebności przesyłu, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów) i w związku z tym nie będą stanowiły przedmiotu Planowanej Transakcji.

Przed datą rozpoczęcia dzierżawy, Sprzedawca praktycznie w ogóle nie wykorzystywał Działki 1, a jeśli wykorzystywanie Działki 1 miało miejsce, to było ono tylko do celów prywatnych (osobistych), ale nie rolnych.

Od sierpnia 2020 r. Działka 2 również była przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej VAT 23%, z tytułu której wystawiane były przez Sprzedawcę na rzecz dzierżawcy faktury. Działka 2 na moment składania niniejszego wniosku nie jest już przedmiotem dzierżawy.

Na Działce 2 dzierżawca za zgodą Sprzedawcy wybudował w 2020 r. zbiornik ściekowy (szambo) (dalej: Zbiornik), który użytkował w okresie od sierpnia 2020 r. do grudnia 2022 r. Zgodnie z obowiązującymi mapami geodezyjnymi, Zbiornik ten odłączony jest od pierwotnej instalacji i stracił swoje pierwotne przeznaczenie. Zbiornik jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Co prawda Zbiornik został wybudowany przez dzierżawcę, niemniej z perspektywy prawa cywilnego budynek/budowla wybudowane na cudzym gruncie stanowi część składową gruntu, która nie może być osobnym przedmiotem obrotu i jako część składowa gruntu stanowi własność osoby będącej właścicielem gruntu, na którym budynek/budowla zostały wybudowane. Zatem Zbiornik będzie wchodził w zakres Planowanej Transakcji.

Od momentu wybudowania Zbiornika Sprzedawca ani dzierżawca nie dokonywał w Zbiorniku żadnych nakładów w postaci ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia Planowanej Transakcji.

Wnioskodawcy przewidują (i tak przyjmują dla celów niniejszego wniosku), że do dnia przeprowadzenia Planowanej Transakcji Zbiornik będzie znajdował się na Działce 2.

Na Działce 2 znajdują się także sieci telekomunikacyjne i energetyczne, wybudowane na zasadach służebności przesyłu, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów) i w związku z tym nie będą stanowiły przedmiotu Planowanej Transakcji.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Pośrednikiem, który skojarzył strony Planowanej Transakcji, była osoba współpracująca z Nabywcą. Sprzedawca nie podejmował żadnych aktywnych działań w celu znalezienia nabywcy dla Nieruchomości. Wnioskodawca 1 przy wykorzystaniu swojego pośrednika sam zgłosił Sprzedawcy chęć nabycia wspomnianych Nieruchomości, przy okazji nabywania sąsiednich nieruchomości, które łącznie stanowią istotny obszar inwestycyjny. Sprzedawca w procesie sprzedaży Działek korzysta z pomocy innej osoby fizycznej - swoich zstępnych.

Oprócz Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku Sprzedawca posiada obecnie inne nieruchomości, które wynajmuje np. wskazaną wyżej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym v, która jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz szkoły. W lutym 2020 r. Sprzedawca nabył dwa lokale mieszkalne w celu ich wynajmu. Lokale te zostały wprowadzone do ksiąg podatkowych prowadzonej przez Sprzedawcę jednoosobowej działalności gospodarczej jako środek trwały w rozumieniu ustawy o PIT. Lokale te nie zostały nabyte w celu ich odsprzedaży. Sprzedawca posiada również udziały (współwłasność) w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z prawem własności do tego budynku mieszkalnego. Nieruchomość ta jest przez Sprzedawcę wynajmowana.

Wnioskodawca 1 po nabyciu Nieruchomości, zamierza zrealizować własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał obrót z tej nieruchomości opodatkowany przy zastosowaniu właściwej stawki VAT (nie będzie on zwolniony z VAT).

Wnioskodawcy będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Sprzedawca oraz Nabywca przed dniem Planowanej Transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Zbiornika i Działki 2.

W uzupełnieniu odpowiedzieli Państwo na zadane w wezwaniu pytania w następujący sposób:

Na pytanie nr 1 „Czy umowa dzierżawy działki nr y (Działki 2) zawiera zapisy odnoszące się do kwestii rozliczeń ewentualnych nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie zbiornika ściekowego (szamba) na nieruchomości gruntowej objętej dzierżawą? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie są to ustalenia dotyczące ww. kwestii.”

Odpowiedzieli Państwo: „umowa dzierżawy działki nr y (Działki 2) zawierała zapis odnoszący się do kwestii rozliczeń nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie zbiornika ściekowego (szamba) na nieruchomości gruntowej objętej dzierżawą. Brzmienie zapisu umowy:

„W terminie 60 dni od rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy Dzierżawca wedle swojej decyzji będzie miał prawo zabrać nakłady poczynione przez niego na Przedmiocie Dzierżawy lub zażądać zwrotu poczynionych nakładów na Przedmiot Dzierżawy, według ich wartości uwzględniającej każdoroczny spadek wartości zgodnie z par. 2 ust. 2 umowy”.

Na pytanie nr 2 „Czy przed zawarciem umowy sprzedaży działki nr y (Działki 2) nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie zbiornika ściekowego (szamba) na Państwa gruncie, tj. czy Państwo zwrócili/zwrócą dzierżawcy przed dokonaniem sprzedaży poniesione nakłady na przedmiotową budowlę?”

Odpowiedzieli Państwo: „Przed zawarciem umowy sprzedaży działki nr y(Działki 2) nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie zbiornika ściekowego (szamba) na gruncie Sprzedawcy (w sensie: nie nastąpi żadna dopłata ze strony Sprzedawcy na rzecz dzierżawcy za wybudowanie zbiornika, ale również dzierżawca nie usunie z działki poczynionych nakładów).

W styczniu 2023 r. między Sprzedawcą a dzierżawcą zostało zawarte Porozumienie, na mocy którego została rozwiązana umowa dzierżawy gruntu. Na mocy wspomnianego porozumienia Sprzedawca i dzierżawca ustalili także, iż nie będą dokonywać finansowego rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę na wybudowanie zbiornika ściekowego (szamba) na nieruchomości gruntowej nr y objętej dzierżawą, o czym stanowił wskazany w odpowiedzi na pytanie 1 zapis umowny. Przedmiotowa decyzja wynikała z faktu, iż (i) koszty wydobycia zbiornika ściekowego (szamba) przewyższają koszt nabycia nowego zbiornika ściekowego (ii) zbiornik ściekowy (szambo) nie ma żadnej wartości użytkowej dla Sprzedawcy.”

Na pytanie nr 3: „Czy umowa sprzedaży ww. działki będzie zawierała rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę na zbiornik ściekowy (szambo)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Umowa sprzedaży działki nr y (Działki 2) nie będzie zawierała rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę na zbiornik ściekowy (szambo).”

Na pytanie nr 4: „Czy cena sprzedaży działki nr y(Działki 2) będzie obejmować tylko wartość samego gruntu (tj. czy w cenę sprzedaży nie będzie wliczona wartość nakładów poniesionych na zbiornik ściekowy - szambo) czy też wartość gruntu i wybudowanego szamba?”

Odpowiedzieli Państwo: „Cena sprzedaży działki nr y (Działki 2) odnosi się do całej działki (nie wyodrębnia wartości gruntu oraz zbiornika) - z prawnego punktu widzenia obejmuje całość transakcji w odniesieniu do tej działki. Cena została określona rynkowo (w transakcji biorą udział dwa niepowiązane ze sobą podmioty) w odniesieniu do całego stanu Działki 2 na moment sprzedaży. Nie jest obiektywnie możliwe określenie, czy w cenę sprzedaży została wliczona wartość nakładów poniesionych na zbiornik, czy też nie, gdyż cena nie była kalkulowana przez strony transakcji na bazie kosztowej (np. jako historyczna cena nabycia gruntu vs. historyczna cena nabycia gruntu plus nakłady poniesione przez dzierżawcę), lecz po prostu była wynikiem rynkowych negocjacji między niepowiązanymi stronami, które doprowadziły do ustalenia ceny za działkę na kwotę X.”

Na pytanie nr 5: „Czy z tytułu rozliczenia nakładów poniesionych na budowlę przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Z uwagi na treść odpowiedzi na pytanie 1-4, odpowiedź na pytanie 5 pozostaje bezprzedmiotowa. Niemniej z uwagi na fakt, iż w przeszłości nie przeprowadzono finansowego rozliczenia nakładów poniesionych na budowlę, Sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tego tytułu.”

Na pytanie nr 6: „Czy w momencie sprzedaży działki nr y (Działki 2) będą Państwo posiadali prawo do dysponowania zbiornikiem ściekowym (szambem) jak właściciel (czy będziecie Państwo posiadali możliwość faktycznego dysponowania tym zbiornikiem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym)?”

Odpowiedzieli Państwo: „W momencie sprzedaży działki nr y(Działki 2), biorąc pod uwagę fakt, że zbiornik ściekowy nie jest już przedmiotem dzierżawy (a zatem nie jest użytkowany przez jakikolwiek podmiot trzeci), a jednocześnie Sprzedawca jest jego właścicielem (w sensie prawnym), Sprzedawca będzie także posiadał prawo do dysponowania tym zbiornikiem jak właściciel. Zbiornik ściekowy umiejscowiony jest w gruncie (Działce 2) - stanowi część składową gruntu - która nie może być osobnym przedmiotem obrotu.”

Ponadto doprecyzowali Państwo zdarzenie przyszłe i podane niżej informacje w odniesieniu do działki y (Działki 2):

We Wniosku zostało wskazane, iż:

„Od sierpnia 2020 r. Działka 2 również była przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej VAT 23%, z tytułu której wystawiane były przez Sprzedawcę na rzecz dzierżawcy faktury. Działka 2 na moment składania niniejszego wniosku nie jest już przedmiotem dzierżawy.”

„Na Działce 2 dzierżawca za zgodą Sprzedawcy wybudował w 2020 r. zbiornik ściekowy (szambo) (dalej: Zbiornik), który użytkował w okresie od sierpnia 2020 r. do grudnia 2022 r.”.

W ramach doprecyzowania wskazali Państwo, iż umowa odpłatnej dzierżawy działki nr y (Działki 2) została zawarta w dniu 20 stycznia 2019 r. w celu udzielenia prawa dzierżawcy do dysponowania nieruchomością na cele uzyskania pozwoleń budowlanych. Przekazanie Działki 2 dzierżawcy na bazie ww. umowy nastąpiło w sierpniu 2020 r. - od tej daty rozpoczęła się faktyczna dzierżawa nieruchomości za wynagrodzeniem.

Następnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, w 2020 r. dzierżawca wybudował Zbiornik na Działce 2. Według wiedzy Sprzedawcy sam Zbiornik był dalej poddzierżawiany innemu podmiotowi (szkole), a umowa dzierżawy Zbiornika między dzierżawcą a szkołą została rozwiązana w grudniu 2022 r.

Z kolei w styczniu 2023 r. zostało zawarte Porozumienie między Sprzedawcą a dzierżawcą, na mocy którego została rozwiązana również umowa dzierżawy gruntu pomiędzy tymi dwoma podmiotami. Zatem, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, Działka 2 na moment składania niniejszego wniosku nie jest już przedmiotem dzierżawy. Tym samym Sprzedawca jest w prawnym i ekonomicznym władaniu Zbiornika.

Inne elementy zdarzenia przyszłego nie wymagają doprecyzowania.

Pytania

1. Czy Planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy Sprzedawca będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a sprzedaż Działki 2 w związku z planowaną przez Wnioskodawców rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, będzie również opodatkowana właściwą stawką VAT?

3. Czy po dokonaniu Planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie ona opodatkowana VAT oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Działek w ramach Planowanej Transakcji lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Działek, lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (doprecyzowane pismem z 26 czerwca 2023 r.)

Ad. 1

W opinii Wnioskodawców, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a Działka 2 w związku z planowaną przez Wnioskodawców rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, będzie również opodatkowana właściwą stawką VAT.

Ad. 3

Po dokonaniu Planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie opodatkowana VAT oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w pełnej wysokości wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości, lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców (grupy Zainteresowanych).

Pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ww. ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE L. z 2006, nr 347/1, dalej: Dyrektywa VAT), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, również wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji należy uznać, że wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą dla celów VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne jako majątek prywatny, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT).

Warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem łączne spełnienie następujących przesłanek:

 (i) dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

(ii) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

W omawianych okolicznościach, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - zarówno w zakresie dostawy (sprzedaży) Działki 1, jak i Działki 2.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców wynika z faktu, że Sprzedawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Sprzedawca co prawda nabył działkę gruntu do majątku prywatnego, niemniej później zniesiona została współwłasność tej działki, a powstałe w wyniku podziału m.in. działki o numerach x, y zaczął wykorzystywać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oddając Działkę 1 i Działkę 2 w dzierżawę za wynagrodzeniem. Sprzedawca nie wykorzystywał zatem Nieruchomości wyłącznie na cele prywatne (osobiste), gdyż zdecydował o oddaniu Nieruchomości w dzierżawę, a następnie o jej sprzedaży. Co więcej, sprzedaż Nieruchomości nie była pierwszym tego typu działaniem Sprzedawcy. Wnioskodawca 2 bowiem w 2015 r. dokonał sprzedaży działki gruntu (działka powstała w wyniki zniesienia współwłasności ww. działki), która to sprzedaż została opodatkowana VAT.

Ponadto, poza Nieruchomościami, które będą przedmiotem Transakcji, Sprzedawca posiada także inne nieruchomości w postaci choćby np. działki gruntu będącej przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz szkoły czy też dwóch lokali mieszkalnych, które odpłatnie wynajmuje. Lokale te zostały wprowadzone do ksiąg podatkowych prowadzonej przez Sprzedawcę jednoosobowej działalności gospodarczej jako środek trwały.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że powyższe działania, z uwagi na fakt, iż były wykonywane w sposób ciągły, przez dłuższy okres czasu dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych, a Działka 1 nadal jest przedmiotem dzierżawy dla celów zarobkowych w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, wypełniają określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej.

Istota umowy dzierżawy wskazuje bowiem, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Oddanie Nieruchomości w dzierżawę powoduje zatem, że Nieruchomość przestała być wykorzystywana na potrzeby własne Sprzedawcy, a więc straciła charakter majątku prywatnego. Zarówno oddanie Nieruchomości w dzierżawę, jak i wynajem innych nieruchomości m.in. będących własnością Sprzedawcy lokali mieszkalnych, ma charakter zarobkowy i jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, a zatem należy uznać, że działania te są podejmowane przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Powyższe potwierdza dodatkowo określony przez Wnioskodawcę 2 przedmiot prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jako: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Co więcej, również w orzecznictwie TSUE ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Przykładowo, w orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast w wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Ogół powyższych okoliczności prowadzi w ocenie Wnioskodawców do wniosku, że Wnioskodawca 2 wykorzystywał Nieruchomość w swojej jednoosobowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym w przypadku transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca 2 wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Dla przykładu można wskazać na interpretację indywidualną z 12 kwietnia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3- .4012.42.2021.2.AB), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS), wskazał, że:

„Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł odpłatną umowę dzierżawy działki, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Dla przykładu można wskazać na interpretację indywidualną z 12 kwietnia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.42.2021.2.AB), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS), wskazał, że:

„Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł odpłatną umowę dzierżawy działki, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Tym samym dostawa ww. działki nr 1 której teren był objęty umową dzierżawy, będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Zainteresowanych w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez małżonków działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.”

Podobnie wypowiedział się DKIS w interpretacji indywidualnej z 12 maja 2022 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.92.2022.1.PM), w której uznał, że:

„W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni (...).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określona w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak wskazano powyżej, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca przy sprzedaży Nieruchomości będzie działał jako podatnik VAT.”

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawca podejmując działania związane z Nieruchomością (dzierżawa, zarządzanie oraz przygotowanie do Planowanej Transakcji), podejmuje je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ramach Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Sprzedawca będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Pytanie 2

Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości (w tym również Nieruchomości) opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Dostawa Działki 1 (x)

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Działce 1 znajdują się:

- postawiony przez dzierżawcę Baner, który nie posiada fundamentów, lecz jest to baner przenośny w formie konstrukcji stalowej nie związanej na stałe z gruntem, który nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,

- sieci telekomunikacyjne i energetyczne, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów) i w związku z tym nie będą stanowiły przedmiotu Planowanej Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe oraz okoliczność, że na Działce 1 nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie Planowanej Transakcji żadne inne budynki, budowle lub ich części, przedmiotem Planowanej Transakcji będzie Działka 1 stanowiąca grunt niezabudowany.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawców, w omawianych okolicznościach, z uwagi na to, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość w postaci niezabudowanego gruntu, rozważenia wymaga możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powołanego przepisu wynika, że sprzedaż gruntu należy uznać za zwolnioną z VAT w przypadku łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

1. grunt jest terenem niezabudowanym, tj. nie znajdują się na nim faktycznie żadne naniesienia;

2. grunt nie jest terenem budowlanym, tj. nie jest przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy (dalej: decyzją WZ).

Dokonując analizy możliwości zastosowania ww. zwolnienia w przypadku omawianej transakcji, odnosząc się do powyższych uwag Wnioskodawców, za spełnioną należy uznać przesłankę nr 1.

Odnosząc się natomiast do przesłanki nr 2, należy wskazać, że z uwagi na okoliczność, że teren, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty MPZP, zgodnie z przewidziano przeznaczenie oznaczone symbolem U/P – zabudowa usługowo-produkcyjna, grunt ten jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Wobec tego, zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że przesłanka nr 2 również będzie spełniona.

Zatem, z uwagi na brak łącznego spełnienia przesłanek wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w omawianych okolicznościach nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w ww. przepisie.

W ocenie Wnioskodawców, zastosowania nie znajdzie także zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomość nie jest bowiem wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (jak wskazano już wyżej).

Podsumowując, sprzedaż Działki 1 przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana wg Wnioskodawców według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, a Sprzedawca będzie zobowiązany do wystawienia na rzecz Nabywcy stosownej faktury VAT.

Dostawa Działki 2 (y)

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na Działce 2 znajduje się Zbiornik, który został wybudowany przez dzierżawcę w 2020 r., a który w oparciu o przepisy prawa cywilnego stanowi własność Sprzedawcy i tym samym będzie również stanowił przedmiot Planowanej Transakcji. Powyższe oznacza, że Działka 2 stanowi grunt zabudowany, bowiem znajduje się na niej Zbiornik stanowiący budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W konsekwencji w takim przypadku metodę opodatkowania transakcji dostawy Działki 2, należy ustalić w oparciu o zasady opodatkowania przewidziane dla sprzedaży budynków, budowli lub ich części. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawców, w omawianych okolicznościach, rozważenia wymaga możliwość zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, iż w omawianej sytuacji (i) pierwsze zasiedlenie Zbiornika miało miejsce ponad 2 lata przed dniem Planowanej Transakcji (sierpień 2020 r.), a także (ii) nie zostały poniesione nakłady kwalifikowane jako ulepszenie, których łączna wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Zbiornika (co wiązałoby się z tzw. ponownym pierwszym zasiedleniem), w ocenie Wnioskodawców dostawa Działki 2 zabudowanej Zbiornikiem powinna podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT wynikającej z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie: (i) złożenie przez Sprzedawcę (jako dostawcę) i Nabywcę, przed dniem dokonania dostawy Działki 2 właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie Planowanej Transakcji (w szczególności Zbiornika) podatkiem VAT oraz (ii) posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez wszystkie podmioty. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy złożą takie oświadczenie i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zatem oba z powyższych warunków zostaną spełnione.

W ocenie Wnioskodawców do Planowanej Transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak stanowi bowiem przedmiotowy przepis, przedmiotowe zwolnienie znajdzie zastosowanie w stosunku do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W omawianym przypadku zwolnienie to (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) będzie mieć w ocenie Wnioskodawców zastosowanie. Zastosowania nie znajdą również w oczywisty sposób zwolnienia z VAT uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Działki 2, na której posadowiony jest Zbiornik jako budowla w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, będzie mogła zostać opodatkowana na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wobec tego wybierając opcję opodatkowania VAT Sprzedawca będzie zobowiązany do wystawienia na rzecz Nabywcy stosownej faktury, z właściwą stawką VAT, dokumentującej sprzedaż Działki 2 ze Zbiornikiem.

Reasumując całość, wg Wnioskodawców dostawa Działki 1 jako terenu niezabudowanego, ale objętego MPZP, musi zostać opodatkowana przez Sprzedawcę według właściwej stawki VAT, tj. nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT. Z kolei dostawa Działki 2 jako zabudowanej Zbiornikiem (budowlą), w związku z wyborem przez Nabywcę i Sprzedawcę opcji opodatkowania VAT i złożeniem zgodnego oświadczenia Sprzedawcy i Nabywcy do urzędu skarbowego właściwego rozliczeniom Nabywcy przed Planowaną Transakcją lub złożonego w ramach podpisywanego aktu notarialnego, powinna także zostać opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT.

Pytanie 3

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, Planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i dostawa Działki 1 i 2 będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT.

Zatem, w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Ponadto, Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż na dzień Planowanej Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż dostawa Nieruchomości jest dokonywana przez czynnego podatnika VAT w ramach prowadzonej na gruncie ustawy o VAT działalności gospodarczej oraz, że ta Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie następnie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

 1) Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

 2) Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza zrealizować własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał obrót z tej nieruchomości opodatkowany przy zastosowaniu właściwej stawki VAT (nie będzie on zwolniony z VAT).

Tym samym, w świetle powyższego, po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie posiadał pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji lub pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości, lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W uzupełnieniu wskazał Pan: „Mając na uwadze powyższe odpowiedzi na pytania Organu, jak również doprecyzowany wyżej stan faktyczny, nie ulega zmianie stanowisko Wnioskodawców. W zakresie sprzedaży Działki 2 mamy bowiem do czynienia ze sprzedażą gruntu zabudowanego, gdzie istniejąca na gruncie budowla została zasiedlona ponad 2 lata temu. Nie ma w tym kontekście znaczenia, czy Sprzedawcy przysługiwało w tym zakresie prawo do odliczenia VAT (gdyż ten fakt miałby znaczenie wyłącznie, gdyby miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a przepis ten ma zastosowanie wyłącznie w przypadku sprzedaży w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia). Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja jest zwolniona z VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedawca prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 1 lipca 2002 r. Sprzedawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej już w 1997 r., w kwietniu 2019 r. zawiesił działalność gospodarczą, jednakże już w lutym 2020 r. wznowił ją, m.in. w zakresie doradztwa technicznego, a także wynajmu nieruchomości (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).

Od lutego 2021 r. Działka 1 jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej stawką VAT 23%. Przed datą rozpoczęcia dzierżawy, Sprzedawca praktycznie w ogóle nie wykorzystywał Działki 1, a jeśli wykorzystywanie Działki 1 miało miejsce, to było ono tylko do celów prywatnych (osobistych), ale nie rolnych. Od sierpnia 2020 r. Działka 2 również była przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej VAT 23%. Sprzedawca zamierza dokonać sprzedaży ww. działek. Termin sprzedaży zostanie ustalony w umowie przedwstępnej.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy Sprzedawca będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, tj. działek nr x oraz nr y, Sprzedający spełni przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.)

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że Sprzedawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający wykorzystywał działki o numerach x, y w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tzn. obie działki były przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy.

Jak wskazuje art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie wystąpią więc przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek nr x (Działka 1) oraz nr y 7 (Działka 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, myśl którego planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dokonana przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a sprzedaż Działki 2 w związku z planowaną przez Wnioskodawców rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, będzie również opodatkowana właściwą stawką VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy,

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc, charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto, należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei, na podstawie art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na Działce 1 znajdują się:

- postawiony przez dzierżawcę Baner, który nie posiada fundamentów, lecz jest to baner przenośny w formie konstrukcji stalowej nie związanej na stałe z gruntem, który nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,

- sieci telekomunikacyjne i energetyczne, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów) i w związku z tym nie będą stanowiły przedmiotu Planowanej Transakcji.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika więc, że na Działce 1 znajduje się sieci telekomunikacyjne i energetyczne które, jak wynika z powołanych przepisów Prawa budowlanego, stanowią budowle będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu,

Zgodnie natomiast z art. 47 § 2 Kodeksu,

W myśl art. 47 § 3 Kodeksu,

Jak stanowi art. 48 Kodeksu,

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Zatem, skoro na Działce 1 znajdują się sieci telekomunikacyjne i energetyczne, będące budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, to nie powinny być one uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dokonają Państwo dostawy gruntu przeznaczonego pod zabudowę, dodatkowo zabudowanego naniesieniami, które nie stanowią Państwa własności.

Wybudowanie sieci telekomunikacyjnych i energetycznych na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Usytuowanie tych sieci na cudzej nieruchomości nie powoduje automatycznie, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż jest z nią trwale związana.

W konsekwencji, w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest grunt, na którym usytuowane są sieci telekomunikacyjne i energetyczne, które są własnością przedsiębiorstw przesyłowych (gestorów) – to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jak wskazano już wyżej – nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi sieciami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt.

W tym przypadku faktem pozostaje to, że przedmiotem dostawy będzie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem w rozpoznawanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, że działka ewidencyjna z została nabyta przez Sprzedawcę w lutym 2015 r. (we współwłasności z córką) od innej osoby fizycznej, a transakcja ta była objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po jej podziale i zniesieniu współwłasności Sprzedawca stał się m.in. właścicielem Działki 1. Działka 1 od lutego 2021 r. była przedmiotem odpłatnej dzierżawy opodatkowanej stawką 23%.

Zatem w zaistniałej sytuacji nie zostały spełnione łącznie przesłani do zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,  Działka 1 (działka nrx) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej.

Mając zatem na uwadze opis sprawy, stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego dostawa działki nr x nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o którym mowa w tym przepisie.  

Zatem sprzedaż działki nr x  będzie stanowiła transakcję opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki.

Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, działka nr y(Działka 2) jest zabudowana budowlą, która stanowi zbiornik ściekowy (szambo). Zbiornik wybudował dzierżawca za zgodą Sprzedawcy w 2020 r. i użytkował go w okresie od sierpnia 2020 r. Zbiornik ten będzie wchodził w zakres planowanej Transakcji, ponieważ jak Państwo wyjaśnili, Sprzedawca jest w jego prawnym i ekonomicznym władaniu. Od momentu wybudowania Zbiornika Sprzedawca ani dzierżawca nie dokonywali w Zbiorniku żadnych nakładów w postaci ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30%.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budowli Zbiornika znajdującego się na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie co najmniej 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budowle na nim posadowione.

Z uwagi na to, że planowana dostawa Zbiornika będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr y), z którym związana jest ww. budowla, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawcy będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Sprzedawca oraz Nabywca przed dniem Planowanej Transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Zbiornika i Działki 2.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i skutecznie złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa działki nr y będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko odnoszące się do pytania nr 2, w myśl którego sprzedaż Działki 1 będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a Działka 2 w związku z planowaną przez Wnioskodawców rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, będzie również opodatkowana właściwą stawką VAT, jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyjaśniono wyżej w przestawionej sprawie, planowana sprzedaż działki nr x będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku, natomiast dostawa działki nr y będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budowli znajdującej się na Nieruchomości nr ybędzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1 po nabyciu Nieruchomości, zamierza zrealizować własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał obrót z tej nieruchomości opodatkowany przy zastosowaniu właściwej stawki VAT (nie będzie on zwolniony z VAT).

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującego dokonanie Transakcji sprzedaży prawa własności działek nr x oraz y, gdyż zgodnie ze wskazaniem Nieruchomość będzie przez Państwa wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą Państwo mieli prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko do pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Natomiast ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Inne kwestie podniesione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w niniejszej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).