Interpretacja indywidualna z dnia 24 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.259.2023.3.PR

Opodatkowanie sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lipca 2023 r. (wpływ 14 lipca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…), zamieszkały pod adresem: (…) nie prowadzi działalności gospodarczej. Objęty jest Pan ustrojem wspólności majątkowej i dokonuje wspólnego rozliczenia podatku dochodowego z małżonką (…). Nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. z dnia 29 kwietnia 2022 r. – Dz. U. z 2022 r. poz. 931) – dalej: „ustawa o VAT”.

Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych.

Ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z dnia 2 grudnia 2022 r. – Dz. U. z 2022 r. poz. 2647) – dalej: „ustawa o PIT”.

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość jest w Pana majątku od ponad 5 lat. Nieruchomość gruntowa znajduje się od ponad 5 lat w planie zagospodarowania przestrzennego.

W bieżącym roku dokonał Pan podziału przedmiotowej działki na 5 części. Dwie części darował Pan synowi (…). Na jednej z działek znajduje się droga obciążona służebnością.

Wszelkie wymogi formalne związane z dokonaniem darowizny zostały spełnione.

Pozostałe 3 działki zamierza Pan sprzedać. Dla przedmiotowych działek zostały ustalone odrębne księgi wieczyste o numerach kolejno:

(…).

W planie zagospodarowania przestrzennego działki widnieją jako grunty pod zabudowę mieszkaniową.

Prócz podziału działki i ustanowienia odrębnych ksiąg wieczystych nie podjął Pan żadnych aktywnych działań w celu uatrakcyjnienia potencjalnie sprzedawanych działek, w szczególności nie występował Pan o decyzję o warunkach zabudowy, nie podjął też działań marketingowych.

Nie udostępniał Pan działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów. Nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie handlu nieruchomościami.

Sprzedaż działek będzie realizowana we własnym imieniu, okazjonalnie oraz w sposób nieregularny. Zbywa Pan wyłącznie nieruchomości, które stały się Pana własnością, kilkanaście lat temu. Nie zamierza Pan ze sprzedaży nieruchomości czynić dla siebie regularnego źródła przychodu.

W piśmie z 11 lipca 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Kiedy nabył Pan nieruchomość gruntową, której dotyczy Pana wniosek? W jaki sposób ją Pan nabył (np. kupno, spadek, darowizna)?

Odpowiedź: Wraz z małżonką (…) (wspólność majątkowa) nabył Pan nieruchomość gruntową poprzez darowiznę od Pana rodziców, tj. (…). Nabył Pan nieruchomość (…) 1999 r.

2.W jakim celu nabył Pan nieruchomość gruntową, której dotyczy Pana wniosek?

Odpowiedź: Otrzymał Pan nieruchomość w darowiźnie, celem dokonywania na niej upraw rolnych na własny użytek.

3.W jaki sposób wykorzystywał Pan nieruchomość gruntową przed jej podziałem i jak wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał działki o numerach (…) do czasu ich sprzedaży? W szczególności:

a)czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał?

b)czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z nich wyłącznie dla swoich celów osobistych? Jeśli tak, proszę wskazać w jaki sposób?

Odpowiedź: Przed podziałem nieruchomość wykorzystywał Pan wyłącznie do upraw rolnych na własny użytek. Działka przed podziałem była wykorzystywana również do uprawy przez Pana kuzyna.

Nie korzysta ani nie będzie Pan korzystał z podzielonych działek dla celów prowadzenia działalności, nie będzie również korzystał Pan z nich w inny sposób, w związku z czym będą nieużytkowane.

4.W związku ze wskazaniem, że: „Wnioskodawca prócz podziału działki i ustanowienia odrębnych ksiąg wieczystych nie podjął żadnych aktywnych działań w celu uatrakcyjnienia potencjalnie sprzedawanych działek (…)” proszę wskazać, czy do momentu sprzedaży działeko numerach (…) zamierza Pan prowadzić jakieś działania, żeby uatrakcyjnić te działki dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy:

a)ogrodzi Pan te działki?

Odpowiedź: Nie ogrodzi Pan działek.

b)wydzieli Pan drogi wewnętrzne?

Odpowiedź: Do działek, o których mowa we wniosku jest możliwość dojazdu przez drogę wewnętrzną, która należy do Pana syna, tj. (…), jest tam ustanowiona służebność. Nie będzie Pan wydzielał dróg wewnętrznych.

c)podejmie Pan działania w celu ich uzbrojenia – jeśli tak, proszę wskazać jakie to działania?

Odpowiedź: Nie podejmie Pan żadnych działań w celu uzbrojenia przedmiotowych działek.

5.W związku ze wskazaniem, że: „Nieruchomość gruntowa znajduje się od ponad 5 lat w planie zagospodarowania przestrzennego” proszę wskazać, czy

a)miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku nie został ustalony na Pana wniosek.

b)występował Pan o zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowej bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla nieruchomości gruntowej, której dotyczy Pana wniosek?

Odpowiedź: Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowej ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla danej nieruchomości.

6.Czy dla działek o numerach (…), które zamierza Pan sprzedać są wydane pozwolenia na budowę albo pozwolenia takie będą wydane do momentu planowanej ich sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o te pozwolenia?

Odpowiedź: Dla działek o numerach (…) nie są wydane pozwolenia na budowę, nie będzie Pan występował o wydanie takich pozwoleń.

7.W związku ze wskazaniem, że: „Wnioskodawca prócz podziału działki i ustanowienia odrębnych ksiąg wieczystych (…) nie podjął też działań marketingowych” proszę wskazać, czy do momentu sprzedaży działek o numerach (…):

a)poszukiwał/poszukuje/zamierza Pan poszukiwać nabywcy tych działek, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę wskazać w jaki sposób?

Odpowiedź: Nie poszukiwał Pan jeszcze nabywcy, zamierza Pan to zrobić po otrzymaniu interpretacji indywidualnej poprzez wystawienie prywatnego ogłoszenia.

b)zamierza Pan prezentować oferty ich sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać w jaki sposób?

Odpowiedź: Ofertę sprzedaży zamierza Pan prezentować poprzez ogłoszenie prywatne.

c)zamierza Pan prowadzić jakieś działania marketingowe, dotyczące tych działek? Jeśli tak, proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań marketingowych dotyczących przedmiotowych działek.

8.Czy działki o numerach (…) zamierza Pan sprzedać jednemu nabywcy, czy też różnym osobom/podmiotom?

Odpowiedź: Zamierza Pan sprzedać przedmiotowe działki prawdopodobnie różnym osobom, jeżeli jednak zdarzy się sytuacja, że jedna osoba będzie skłonna zakupić więcej niż jedną to nie wyklucza Pan sprzedaży tych działek jednej osobie.

9.W związku ze wskazaniem, że: „Wnioskodawca nie udostępniał działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów” proszę wskazać, czy do momentu sprzedaży działek o numerach (…) zamierza Pan  oddawać te działki w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to w jakim okresie i odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan oddawać przedmiotowych działek w najem, dzierżawę ani do użytkowania na podstawie innych umów. Jednakże działka główna przed podziałem była użytkowana nieodpłatnie przez Pana kuzyna w celu uprawnym. Po podziale działki nie są już użytkowane przez nikogo.

10.Czy zamierza Pan zawrzeć z przyszłymi nabywcami działek o numerach (…)umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)jakie będą warunki umów przedwstępnych?

b)czy po zawarciu umów przedwstępnych kupujący będą inwestować w infrastrukturę działki (np. uzbroją tereny w media, ogrodzą je itp.)? Jeśli tak, proszę wskazać jakie działania podejmą do momentu zawarcia finalnych umów sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan zawierać z przyszłymi nabywcami przedmiotowych działek umów przedwstępnych sprzedaży.

11.Czy zamierza Pan udzielić przyszłym nabywcom działek o numerach (…) pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą tych działek? Jeśli tak:

a)jakie działania podejmą nabywcy?

b)kto (Pan, czy kupujący) będą pokrywać koszty tych działań?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan udzielać przyszłym nabywcom przedmiotowych działek pełnomocnictw do występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących działek.

12.Czy posiada Pan inne działki? Jeśli tak, proszę podać ile działek, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan działkę/działki?

Odpowiedź: Tak, posiada Pan jeszcze trzy inne działki, wszystkie otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców, umową z dnia (…) 1999 r. Całość darowizny była przeznaczona na Pana własne cele takie jak m.in. uprawy, cel mieszkaniowy.

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę działkę/działki?

Odpowiedź: Wykorzystuje Pan działki realizując na nich własny cel mieszkaniowy, jest też działka użytkowa oraz rolna, na której prowadzi Pan uprawy na własne potrzeby.

c)czy działka/działki są niezabudowane czy zabudowane? Jeśli są zabudowane, proszę wskazać czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Posiadane przez Pana działki to: nieruchomość gruntowa zabudowana, na której realizuje Pan swój cel mieszkaniowy, działka użytkowa, na której wybudowany jest budynek gospodarczy i mieści się sad oraz działka orna z łąką.

d)czy zamierza Pan sprzedać posiadaną działkę/posiadane działki?

Odpowiedź: Nie, nie zamierza Pan sprzedawać pozostałych działek. Zamiarem sprzedaży objęte są wyłącznie działki o numerach (…) opisane we wniosku.

13.Czy wcześniej sprzedawał Pan inne działki? Jeśli tak, proszę wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

a)jakie to były działki? Ile ich było?

b)kiedy je Pan sprzedał?

c)czy był Pan z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług oraz czy wykazał Pan należny podatek VAT od sprzedaży?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych działek.

14.Czy zamierza Pan nabywać inne działki w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie, nie zamierza Pan nabywać innych działek w celu ich odsprzedaży.

15.W związku z rozbieżnościami wynikającymi z opisu sprawy, tj. wskazaniem: „(…) poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis stanu faktycznego oraz pytanie interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Wnioskodawczyni (…)”, proszę jednoznacznie wskazać, kto jest stroną wniosku, Pan (Wnioskodawca), czy Wnioskodawczyni (kto?)?

Odpowiedź: Stroną wniosku, tj. Wnioskodawcą jest Pan (…).

Pytanie

Czy odpłatne zbycie działek o numerach (…) wyodrębnionych poprzez podział nieruchomości znajdującej się w Pana majątku prywatnym, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, odpłatne zbycie działek o numerach (…) wyodrębnionych poprzez podział nieruchomości znajdującej się w majątku prywatnym, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę na mocy, której sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tak więc, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie tego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 5a pkt 6 przedmiotowej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach, mianowicie zarobkowym celu działalności, wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły oraz prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest uznawana za zarobkową, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Aby dana działalność spełniała tę przesłankę powinna być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie osiągnąć zyski. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Co warte podkreślenia, Pana zdaniem, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. W odniesieniu do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej wskazuje na jej względnie stały zamiar wykonywania. Jednocześnie nie wykluczając jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu (bez względu na okres, w którym dany cel miałby być osiągnięty). Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu określonych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Powtarzalność, Pana zdaniem, powinna być rozumiana, jako cały szereg wielokrotnie podejmowanych działań w celu osiągnięcia zamierzonego rezultatu. Taki zespół systematycznie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadycznych, oderwanych od siebie, niepowiązanych) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, aby zakwalifikować na gruncie ustawy o PIT działania podjęte przez Pana w celu sprzedaży działek do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel podjętych czynności związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości.

Pana zdaniem, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą bowiem wyżej wymienione przesłanki wskazujące, aby przychody ze sprzedaży nieruchomości można było zakwalifikować jako uzyskiwane ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 przedmiotowej ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pana zachowanie w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym, tzn. mają one na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie nim.

Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W szczególności nie zamierzał oraz nie zamierza Pan prowadzić tego typu działalności w sposób ciągły. Dla Pana sprzedaż ta ma charakter incydentalny i jest podejmowana jedynie w celu wyzbycia się zbędnych nieruchomości. Co warto podkreślić także samo nabycie tych nieruchomości nie odbyło się w celu ich odsprzedaży. Tym samym, w wyniku zbycia ww. działek po Pana stronie nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Powyższe zdanie potwierdza m.in.:

Interpretacja indywidualna o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.248.2023.4.PT, zgodnie z którą sprzedaż wyodrębnionych w wyniku podziału nieruchomości działek nabytych w darowiźnie od rodziców nie ma związku z działalnością gospodarczą, zatem uzyskany przychód ze sprzedaży tych działek nie stanowi źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż tych działek nie będzie stanowić również źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Podział działki na mniejsze działki nie stanowi dla Pana nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek o numerach (...).

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować taka okoliczność jak podział działki na mniejsze.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają i nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.Nabył Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową poprzez darowiznę od Pana rodziców (…) 1999 r. celem dokonywania na niej upraw rolnych na własny użytek. Przed podziałem nieruchomość wykorzystywał Pan wyłącznie do upraw rolnych na własny użytek. Nie korzysta ani nie będzie Pan korzystał z podzielonych działek dla celów prowadzenia działalności. Prócz podziału nieruchomości gruntowej nie podjął Pan żadnych aktywnych działań w celu uatrakcyjnienia potencjalnie sprzedawanych działek, w szczególności nie występował Pan o decyzję o warunkach zabudowy, nie podjął Pan też działań marketingowych. Nie ogrodzi Pan działek, nie będzie Pan wydzielał dróg wewnętrznych oraz nie podejmie Pan żadnych działań w celu uzbrojenia przedmiotowych działek. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku nie został ustalony na Pana wniosek. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowej ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla danej nieruchomości. Nie udostępniał i nie zamierza Pan udostępniać działek na rzecz osób trzecich na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych umów. Nieruchomość gruntowa przed podziałem była użytkowana nieodpłatnie przez Pana kuzyna w celu uprawnym. Po podziale działki nie są już użytkowane przez nikogo. Nie poszukiwał Pan jeszcze nabywcy, zamierza Pan to zrobić po otrzymaniu interpretacji indywidualnej poprzez wystawienie prywatnego ogłoszenia. Nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań marketingowych dotyczących przedmiotowych działek, a także nie zamierza Pan zawierać z przyszłymi nabywcami przedmiotowych działek umów przedwstępnych sprzedaży ani udzielać im pełnomocnictw do występowania w swoim imieniu w sprawach dotyczących działek. Nie zamierza Pan sprzedawać pozostałych posiadanych działek, zamiarem sprzedaży objęte są wyłącznie działki o numerach (…) opisane we wniosku. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych działek i nie zamierza Pan nabywać innych działek w celu ich odsprzedaży. Nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Sprzedaż działek będzie realizowana okazjonalnie oraz w sposób nieregularny. Sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia w drodze darowizny. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek o numerach (…) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działań oraz sposób wykorzystywania działek sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży działek o numerach (…) nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto – z uwagi na to, że sprzedaż działek o numerach (…) będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – sprzedaż ta nie będzie również skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie działek o numerach (…) wyodrębnionych poprzez podział nieruchomości znajdującej się w Pana majątku prywatnym nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

W odniesieniu natomiast do powołanej przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).