Interpretacja indywidualna z dnia 17 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.367.2023.2.MK

Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie oraz prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem złożonym 26 czerwca 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył na wyłączną własność w 2014 r. budowlaną działkę gruntu. W 2015 r. Wnioskodawca wybudował na nabytej działce budynek mieszkalny, częściowo finansując budowę kredytem hipotecznym i pożyczką hipoteczną. Wyżej wymieniona nieruchomość była jedyną nieruchomością we własności Wnioskodawcy. W styczniu 2022 r. Wnioskodawca nabył na wyłączną własność lokal mieszkalny, finansując nabycie częściowo wkładem własnym i częściowo kredytem hipotecznym.

Wnioskodawca planuje w 2023 r. sprzedaż nabytego lokalu mieszkalnego za cenę wyższą niż ta wynikająca z ceny jego nabycia. Z uzyskanej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca planuje całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, a nadwyżkę ceny ponad spłatę całkowitą kredytu zaciągniętego na zakup, Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego i pożyczki zaciągniętej na budowę domu na nabytej w 2014 r. działce gruntu.

W uzupełnieniu wniosku, na pytanie Organu: „Jaki jest adres, numer geodezyjny i powierzchnia działki zakupionej w 2014 r.?” Wnioskodawca wskazał, że adres to ul. …, numer działki …, …, obręb …, powierzchnia …m². W dacie zakupu działki była ona niezabudowana. Działka służy wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb mieszkaniowych. Działka lub jej część od momentu zakupu nie była udostępniania osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy, najmu lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca prowadzi działalność usługową (jednoosobowa działalność gospodarcza) niezwiązaną z działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami, budownictwa, usług budowlanych i remontowych, zarządzania i wynajmu nieruchomości – działalność usług ....

Na pytanie Organu: „Czy zakupiony w 2022 r. lokal mieszkalny został nabyty w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to przez kogo prowadzonej?”, Wnioskodawca wskazał, że zakupiony w 2022 r. lokal mieszkalny został zakupiony na potrzeby prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Na pytanie Organu: „Czy od momentu zakupu w 2022 r. lokalu mieszkalnego, udostępniał go Pan na podstawie umowy dzierżawy, najmu lub innej umowy o podobnym charakterze? W przypadku pozytywnej odpowiedzi prosimy wskazać czy ww. czynności miały charakter odpłatny czy nieodpłatny.” Wnioskodawca wskazał, że zakupiony w 2022 r. lokal mieszkalny jest wynajmowany odpłatnie i rozliczany w Urzędzie Skarbowym.

Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż lokalu mieszkalnego, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, nie posiada innych nieruchomości oprócz wymienionych we wniosku, w tym przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wydatkowanie w całości przychodu, który Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, nastąpi w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tego lokalu.

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna zostały zaciągnięte wyłącznie przez Wnioskodawcę. Brak solidarności do spłaty, jako że Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą i pożyczkobiorcą.

Na pytanie Organu: „kiedy i przez kogo został zaciągnięty kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna, Wnioskodawca wskazał, że umowa o kredyt hipoteczny jest do 25 czerwca 2040 r., a pożyczka hipoteczna do 26 lutego 2038 r. Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna zostały udzielone w złotych polskich, zostały zaciągnięte w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Cel – budowa i wykończenie budynku mieszkalnego. Środki z ww. kredytu i pożyczki zostały przeznaczone wyłącznie na budowę domu. Wnioskodawca posiada cały segregator rachunków i faktur potwierdzających wydatkowanie pieniędzy na budowę budynku na nieruchomości, jako że postęp prac budowlanych musiał wykazać przed bankiem. Wnioskodawca mieszka w domu nieprzerwanie od momentu oddania budynku do użytkowania (2015 r.) i nadal będzie mieszkał.

Na pytanie Organu o wskazanie adresu i stanu prawnego lokalu mieszkalnego zakupionego w 2022 r., Wnioskodawca udzielił odpowiedzi o treści: „Lokal mieszkalny – ul. … – własność.”

Kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego został zaciągnięty wyłącznie przez Wnioskodawcę. Brak solidarności do spłaty, jako że Wnioskodawca jest jedynym kredytobiorcą. Na pytanie Organu : „Kiedy i przez kogo (należy wskazać osoby będące kredytobiorcami) został zaciągnięty wskazany we wniosku kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego?” Wnioskodawca wyjaśnił, że umowa o kredyt hipoteczny na mieszkanie jest do 12 stycznia 2047 r. i została udzielona w złotych polskich. Ww. kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej. Zgodnie z umową kredytową ww. kredyt został zaciągnięty wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego, środki z ww. kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na nabycie lokalu mieszkalnego.

Pytanie

Czy Wnioskodawca, w związku z planowaną czynnością, będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli z uzyskanej ceny sprzedaży mieszkania spłaci całkowicie wierzytelność z tytułu zaciągniętego kredytu na zakup mieszkania oraz różnicę ceny uzyskanej ze sprzedaży, stanowiącej cenę sprzedaży minus kwota pozostała do spłaty wierzytelności z umowy kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, przeznaczy na spłatę wierzytelności z kredytu i pożyczki, z których środki zostały przeznaczone na budowę domu przez Wnioskodawcę na zakupionej w 2014 r. działce gruntu?

Pana stanowisko w sprawie

Według Wnioskodawcy, przeznaczenie środków pieniężnych uzyskanych z tytułu sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, oraz przeznaczenie różnicy ceny uzyskanej ze sprzedaży ponad kwotę spłaconego kredytu, na spłatę kredytu i pożyczki zaciągniętych na finansowanie budowy domu, który wraz ze znajdującym się pod nim gruntem, w momencie spłaty, będzie jedyną nieruchomością stanowiącą własność Wnioskodawcy, pozwoli na zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W ocenie Wnioskodawcy, wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, oraz wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu i pożyczki zaciągniętych na budowę budynku na działce zakupionej w 2014 r., w przedstawionym stanie faktycznym, jako że spłata kredytu i pożyczki będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, pozwoli na skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.),

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Jak wskazano, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ww. ustawy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Pana w 2023 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego, który nabył Pan w styczniu 2022 r., będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli sprzedaż w okresie do dnia 31 grudnia 2027 r.).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy,

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy,

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy,

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy,

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy,

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości lub wymienionych praw majątkowych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 13 lit. f) ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2105) i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. – stosownie do art. 70 pkt 1 ww. ustawy zmieniającej.

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest fakt wydatkowania środków, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki, niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „własne cele mieszkaniowe” aczkolwiek przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, dopisując to wyrażenie, w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego dochodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Termin „własne cele mieszkaniowe” należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 21 ust. 25 i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który wymienia wydatki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania uzyskanego dochodu.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celu prowadzenia inwestycji w postaci najmu, celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem, lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu budynku lub lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej, dokonuje się poprzez porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym losem nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.

We wniosku przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

-w 2014 r. zakupił Pan działkę budowlaną na cele mieszkaniowe,

-w 2015 r. wybudował Pan na tej działce dom (częściowo finansując budowę kredytem hipotecznym i pożyczką hipoteczną), w którym nieprzerwanie od momentu oddania budynku do użytkowania w 2015 r. Pan mieszka i nadal będzie mieszkał,

-w 2022 r. nabył Pan na własność lokal mieszkalny (tytuł prawny: własność), zaciągając kredyt finansujący część ceny zakupu ww. lokalu. Lokal ten jest przez Pana wynajmowany,

-w 2023 r. planuje Pan sprzedaż lokalu mieszkalnego za cenę wyższą niż ta wynikająca z ceny jego nabycia w 2022 r.,

-całość kwoty ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego zostanie przez Pana wydatkowana, w tym: część kwoty ze sprzedaży zostanie wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal mieszkalny. Pozostała część dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczona na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej zaciągniętych na budowę domu, w którym obecnie Pan mieszka i nadal będzie mieszkał.

Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

W niniejszej sprawie, jak wynika z treści wniosku i uzupełnienia, zbywany przez Pana lokal mieszkalny jest przeznaczony na wynajem. Jednocześnie wskazał Pan, że mieszka w wybudowanym domu – nieprzerwanie od momentu oddania budynku do użytkowania (2015 r.) i nadal będzie w nim mieszkał.

Zatem, nie można pogodzić tak przedstawionego opisu sprawy z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (lokal mieszkalny). W związku z tym, że nie mieszkał Pan w zakupionym lokalu mieszkalnym, a lokal ten przeznaczył na wynajem– to stwierdzić należy, że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nie realizował Pan własnych celów mieszkaniowych w sposób uprawniający do skorzystania z omawianego zwolnienia.

Należy jeszcze raz podkreślić, że poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania (mieszkań) w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie mieszka lub ma możliwość mieszkania w nabytej nieruchomości. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W związku z powyższym, spłata kredytu zaciągniętego przez Pana na zbywany lokal mieszkalny, w którym nie realizował Pan własnych celów mieszkaniowych, nie będzie stanowiła wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Zatem, wydatkowanie przez Pana części przychodu uzyskanego z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), nie będzie uprawniał Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1, pkt 2 i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika również, że zaciągnął Pan kredyt hipoteczny i pożyczkę hipoteczną na budowę domu na działce zakupionej w 2014 r. Od 2015 r. nieprzerwanie mieszka Pan w wybudowanym domu.

W 2022 r. nabył Pan na własność lokal mieszkalny (finansując nabycie częściowo kredytem hipotecznym). W 2023 r. planuje Pan jego sprzedaż za cenę wyższą niż ta wynikająca z ceny jego nabycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2022 r. Kwota ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego zostanie przez Pana wydatkowana, w tym część kwoty ze sprzedaży, zostanie wydatkowana na spłatę kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej zaciągniętych na budowę domu, w którym Pan mieszka.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierza Pan skorzystać ze zwolnienia, powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do kwestii wydatkowania części środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej zaciągniętych na budowę domu, w którym Pan mieszka nieprzerwanie od 2015 r. i będzie mieszkał, wskazać należy, że z regulacji zawartej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży może być zwolniony z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia go na cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat, od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że część dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przeznaczona na spłatę kredytu i pożyczki hipotecznej zaciągniętych na budowę domu, w którym obecnie Pan mieszka, jak również że przychód ten będzie wydatkowany w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie. Zatem zostaną spełnione przesłanki wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131, w zw. z ust. 25 pkt 1-2 ww. ustawy, dające prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w tym przepisie.

Podsumowując, planowane odpłatne zbycie w 2023 r. lokalu mieszkalnego (nieruchomości) nabytego w 2022 r. będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od momentu jego nabycia i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Wydatkowanie przez Pana części przychodu uzyskanego z planowanej sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego (nieruchomości), począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu mieszkalnego, nie będzie uprawniał Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1, pkt 2 i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie przez Pana nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej zaciągniętych przez Pana na budowę budynku mieszkalnego (domu) na działce, której jest Pan właścicielem, będzie uprawniać Pana do skorzystania w tej części ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej nieruchomości realizuje Pan własne cele mieszkaniowe.

Pana stanowisko jest w tej części prawidłowe.

Wobec powyższego, podkreślić należy, że zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie (dochód zwolniony = D × W / P).

Natomiast, pozostała część przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, niewydatkowana przez Pana na Pana własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy zrealizował Pan swój cel mieszkaniowy, czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości stanu faktycznego, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Dyrektora KIS (art Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.).