Interpretacja indywidualna z dnia 13 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.238.2023.1.MPA

Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Udziału w Nieruchomości, zwolnienia oraz prawa do odliczenia.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Udziału w Nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

·A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

·B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo osobą prawną (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącą polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2019 r. nabyliście Państwo na podstawie umowy sprzedaży Udział wynoszący 208294/430315 części (dalej: „Udziałˮ) w prawie własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni ewidencyjnej 0,4024 ha położonej w obrębie ewidencyjnym (...), dzielnica (...) w (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), zabudowanej budynkiem wolnostojącym o przeznaczeniu handlowo-usługowym, położonym w (...) przy ulicy (...) (dalej: „Budynekˮ), w skład którego wchodzą niewyodrębnione prawnie lokale usługowe (dalej: „Lokale”) („dalej: „Nieruchomośćˮ). Pozostałe udziały w prawie własności Nieruchomości przysługują podmiotowi trzeciemu i związane są z przysługującym temu podmiotowi trzeciemu prawem własności, wyodrębnionego lokalu nr 1 stanowiącego odrębny podmiot własności i położonego w Budynku. Obecnie planujecie Państwo sprzedać na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) Udział w Nieruchomości. Kupujący jest osobą prawną (spółką z ograniczoną działalnością) z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącą polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość, w tym Lokale, była wykorzystywana w działalności gospodarczej Państwa, w szczególności poprzez najem Lokali na rzecz podmiotów trzecich, i od momentu rozpoczęcia ich wykorzystania w działalności gospodarczej przez Państwa do momentu sprzedaży Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Lokale wchodzące w skład Nieruchomości są wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich i jest wysoce prawdopodobne, że po planowanej transakcji sprzedaży Udziału w Nieruchomości, te podmioty w dalszym ciągu będą Najemcami tych Lokali. W każdym jednak przypadku Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość w ten sposób, że będzie wynajmował powierzchnie w Budynku na rzecz podmiotów trzecich. Nie ponosiliście Państwo wydatków na ulepszenie Nieruchomości.

Planowana transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości będzie obejmować tylko i wyłącznie Udział w Nieruchomości. Przedmiot transakcji sprzedaży na rzecz Kupującego nie obejmuje:

1.firmy ani nazwy Państwa przedsiębiorstwa,

2.znaków towarowych,

3.środków pieniężnych (w kasie i na rachunkach bankowych),

4.know-how,

5.ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością, Budynkiem i Lokalami),

6.długów obciążających Państwa, w tym także zobowiązań kredytowych,

7.należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych,

8.wartości materialnych i prawnych,

9.tajemnicy przedsiębiorstwa,

10.nieruchomości innych niż Udział w Nieruchomości,

11.umów zawartych przez Państwa niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12.Państwa rachunków bankowych.

Przedmiot sprzedaży (tj. Udział w Nieruchomości) nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębionego w KRS). Nie sporządzacie Państwo osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmujecie w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Państwa i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą Państwa działalność.

Pytania

1.Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Państwa Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała podatkowi VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

2.Czy w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, prawidłowe jest stanowisko, iż Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Państwa, dokumentującej sprzedaż Udziału w Nieruchomości, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy - jeżeli Kupujący oraz Państwo zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

W Państwa ocenie transakcja polegająca na sprzedaży przez Państwa Udziału w Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT, przy czym Państwo oraz Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 poz. 931; dalej „VATU” lub „ustawa o VAT”) przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia,

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wskazać należy, że ustawodawca w ustawie o VAT nie zdefiniował pojęcia przedsiębiorstwa, jednakże w praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przedmiotem sprzedaży będzie Udział w Nieruchomości, a w żadnym razie nie całe przedsiębiorstwo Wnioskodawcy.

W szczególności jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, planowana transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego będzie obejmować tylko i wyłącznie składniki majątkowe w postaci Udziału w Nieruchomości. Przedmiot transakcji nie obejmuje:

1.firmy ani nazwy przedsiębiorstwa,

2.znaków towarowych,

3.środków pieniężnych (w kasie i na rachunkach bankowych),

4.know-how,

5.ksiąg rachunkowych Państwa oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością, Budynkiem i Lokalami),

6.długów obciążających Państwa, w tym także zobowiązań kredytowych,

7.należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych,

8.wartości niematerialnych i prawnych,

9.tajemnicy przedsiębiorstwa,

10.nieruchomości innych niż Lokal,

11.umów zawartych przez Państwa niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

12.rachunków bankowych.

Wobec powyższego uznać należy, że nie dojdzie do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Państwa i tworzących jego przedsiębiorstwo, wskazana w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, nie zostanie nabyta przez Kupującego, gdyż nie są one przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży. W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie będą wystarczające do kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Państwa).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e VATU ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze, że:

1.Udział w Nieruchomości nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym (w szczególności na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),

2.Udział w Nieruchomości nie stanowi jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w Państwa strukturze (w szczególności oddziału wyodrębnionego w KRS),

- Udział w Nieruchomości nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Jak wskazaliście Państwo w opisie zdarzenia przyszłego:

1.Nie sporządzacie Państwo osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla działalności związanej z Udziałem w Nieruchomości, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą Państwa działalność,

2.Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością),

3.Kupujący nie przejmie rachunków bankowych.

W związku z powyższym, należy uznać, że Udział w Nieruchomości nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Państwu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanego Udziału w Nieruchomości. W związku z tym, należy uznać, że przedmiot sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Ze względu na fakt, że zespół składników majątkowych będący przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (tj. Udział w Nieruchomości) nie jest wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie będzie on stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Państwa, sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Państwa na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. W związku z tym, że Udział w Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, to nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 VATU.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy tym, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz

2)złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze powyższe oraz okoliczność, że Nieruchomość była wykorzystywana w Państwa działalności gospodarczej i od momentu rozpoczęcia jego wykorzystania w działalności gospodarczej przez Państwa do momentu sprzedaży Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenia Nieruchomości, to należy uznać, że Nieruchomość była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w terminie dłuższym niż 2 lata przed planowaną sprzedażą Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Wobec powyższego uznać należy, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości przez Państwa na rzecz Kupującego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Wobec powyższego, nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15 lutego 2023 r. sygn. akt 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).

Ad 2

W Państwa ocenie, Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Państwa dokumentującej sprzedaż Udziału w Nieruchomości, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący uprawniony będzie do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy - jeżeli Kupujący oraz Państwo zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

1.Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych.

2.Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

3.Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy założeniu, że stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wynajmując powierzchnie Budynku, Kupujący spełniać będzie przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. Wynajem powierzchni w Budynku stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie zwolnioną od podatku VAT. Wobec powyższego Nieruchomość wykorzystywana będzie - przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - do wykonywania czynności opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdyby kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 VATU, była w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy o VAT) - jeżeli Kupujący oraz Państwo zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z:

1.15 lutego 2023 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN,

2.30 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.522.2022.1.MM,

3.12 września 2022 r., sygn. 0114-KDlP4-2.4012.323.2022.2.WH.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Art. 6 pkt 1 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie dokonywali sprzedaży Udziału w Nieruchomości. Przedmiot transakcji sprzedaży na rzecz Kupującego nie obejmuje: Państwa firmy ani nazwy przedsiębiorstwa, znaków towarowych, środków pieniężnych (w kasie i na rachunkach bankowych), know-how, ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Państwa działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością, Budynkiem i Lokalami), długów obciążających, a także zobowiązań publicznoprawnych, należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych, wartości niematerialnych i prawnych, tajemnicy przedsiębiorstwa, nieruchomości innych niż Nieruchomości, umów niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze, rachunków bankowych. Przedmiot sprzedaży (tj. Udział w Nieruchomości) nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Nie sporządzacie Państwo osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmujecie w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Państwa i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą Państwa działalność.

Biorąc zatem pod uwagę powołane przepisy oraz wynikające z opisu sprawy okoliczności, że przedmiotem transakcji będzie jedynie Udział w Nieruchomości i transakcja ta nie będzie obejmować innych składników materialnych i niematerialnych (oprócz dokumentacji ściśle związanej z nieruchomością) stwierdzić należy, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny. Jak również sprzedaż Udziału nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, gdyż nie spełnia warunków określonym w tym przepisie. Tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem sprzedaż Udziału w Nieruchomości stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana stawką obniżoną.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Należy zwrócić uwagę, że ww. zwolnienie ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy i kiedy, w odniesieniu do Budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Z wniosku wynika, że nabyli Państwo w 2019 r. Udział w Nieruchomości. Nieruchomość, w tym Lokale, była wykorzystywana przez Państwa w prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności poprzez najem Lokali na rzecz podmiotów trzecich. Nie ponosiliście Państwo nakładów na ulepszenie Nieruchomości.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie Nieruchomości, to sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Rozważają Państwo również rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przed dniem dokonania transakcji.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Udziału w Nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku.

W konsekwencji odpowiadając na pytanie nr 1 wniosku stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Kolejne Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Kupujący uprawniony będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz do zwrotu wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału przy założeniu, że Kupujący i Państwo spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Wskazaliście Państwo, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Z opisu sprawy wynika, że po planowanej transakcji sprzedaży, Budynek ten będzie w dalszym ciągu przeznaczony pod najem.

Jak wskazaliśmy powyżej, jeśli przed dokonaniem dostawy Udziału w Nieruchomości spełnią Państwo warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas Sprzedający jako czynny podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować podatkiem VAT sprzedaż Udziału na rzecz Kupującego.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Udziału w Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Kupującego Udział w Nieruchomości będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Tym samym, z tego tytułu będzie Kupującemu przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 i nast. ustawy.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosicie Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).