Interpretacja indywidualna z dnia 7 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.169.2023.2.ID

Zwolnienie od podatku od towarów i usług przeniesienia prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz rezygnacji z tego zwolnienia w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z: Faktury Zaliczkowej oraz faktury VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· zwolnienia od podatku od towarów i usług przeniesienia prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz rezygnacji z tego zwolnienia w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

·prawa do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z Faktury Zaliczkowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

·prawa do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 maja 2023 r. (wpływ 29 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

(…) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (dalej jako: Wnioskodawca) i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i oraz zarządzanie nieruchomości wykonywane na zlecenie. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie Wnioskodawcy panuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W dniu 9 marca 2023 r. Wnioskodawca, reprezentowany przez pełnomocnika, zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego położonego w (…) (dalej jako: Umowa Przedwstępna). W Umowie Przedwstępnej Wnioskodawca był stroną kupującą. Stroną sprzedającą byli A i jego małżonka B, gdzie A był i będzie na moment zawarcia umowy przenoszącej własność opisanej niżej nieruchomości (dalej jako: Umowa Przyrzeczona) osobą prowadzącą działalność gospodarczą, gdzie przedmiotem przeważającej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej było dla Wnioskodawcy nabycie prawa własności lokalu użytkowego położonego w (…) składającego się z izb: lokalu usługowego i wc, stanowiącego odrębną nieruchomość w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dla której to nieruchomości właściwy sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: Lokal). Z własnością Lokalu związany jest udział wynoszący części w prawie własności nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: 1 położoną przy ul. (…) , 2 położoną przy ul. (…), oraz 3 położoną przy ul. (…), dla której to nieruchomości właściwy sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: Grunt), na której usytuowane są budynki mieszkalne położone w (…):

a)przy ul. (…), posiadający (...) kondygnacji, zawierający y samodzielnych lokali (dalej jako: Budynek),

b)przy ul. (…) posiadający (...) kondygnacji, zawierający x samodzielnych lokali

oraz w tych samych częściach w prawie własności części budynków posadowionych na Gruncie i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali stanowią nieruchomość wspólną zwane będą dalej Nieruchomością Wspólną.

Budynek, w którym znajduje się Lokal został wybudowany przez dewelopera w roku 2021. 9 września 2021 r. doszło do wydania Lokalu przez dewelopera dla A do faktycznej dyspozycji B jako osobie, która będzie pierwszym nabywcą Lokalu.

Natomiast samo nabycie prawa własności Lokalu nastąpiło na podstawie Aktu notarialnego – zmiana Umowy Przedwstępnej Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży oraz Pełnomocnictwa – sporządzonego 4 maja 2022 r. (dalej jako: Umowa Ustanowienia Lokalu), z treści której wynika, iż na mocy Aktu notarialnego – zmiana Umowy Przedwstępnej Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa o Podział Nieruchomości Wspólnej do Korzystania, Oświadczenie o Ustanowieniu Użytkowania, Umowa o Ustanowieniu Służebności Gruntowej, Oświadczenia o Ustanowieniu Służebności Gruntowych oraz Pełnomocnictwa sporządzonego 27 kwietnia 2022 r. przez (…) (dalej jako: Umowa Ustanowienia Służebności):

·ustanowiona została służebność na rzecz każdoczesnego właściciela Lokalu, pod warunkiem ustanowienia odrębnej własności Lokalu i założenia dla niego nowej księgi wieczystej,

·zawarta została umowa o podział do korzystania z Nieruchomości Wspólnej, polegająca m.in. na tym, że każdoczesnym właścicielom wszystkich wyodrębnionych lokali niemieszkalnych usługowych przysługuje prawo nieodpłatnego umieszczenia i posiadania szyldu oraz informacji, dotyczących prowadzonej w takich lokalach działalności, które będą mogły być umieszczone w obrębie witryn każdego z tych lokali oraz w pasie elewacji znajdującym się nad witrynami.

Lokal oraz udział w Nieruchomości Wspólnej zwane są w dalszej części wniosku także jako Przedmiot Umowy.

W Umowie Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży oraz Pełnomocnictwa – sporządzonej 4 maja 2022 r. stroną nabywającą byli małżonkowie A i B, ale nabycie Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej nastąpiło na cele i w związku z prowadzoną przez małżonka A działalnością gospodarczą pod firmą (…), wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Sprzedający małżonkowie A i B byli na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej i będą na moment zawarcia umowy przenoszącej prawo własności Przedmiotu Umowy, właścicielami Przedmiotu Umowy na zasadach wspólności ustawowej na podstawie Umowy Ustanowienia Lokalu i Umowy Ustanowienia Służebności.

Sprzedający małżonkowie A i B oświadczyli, że:

·stanowiący odrębną nieruchomość Lokal oraz udział w Nieruchomości Wspólnej, nabyli na podstawie Umowy Ustanowienia Lokalu, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i w tym ustroju majątkowym pozostają do chwili obecnej,

·nabycie Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej nastąpiło na cele i w związku z prowadzoną przez małżonka A działalnością gospodarczą pod firmą (…), wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej jest przedmiotem Umowy Najmu zawartej 14 kwietnia 2022 r. ze spółką (...) na czas oznaczony 6 (sześciu) lat od dnia wydania Lokalu, tj. do 14 kwietnia 2028 r. (dalej jako: Umowa Najmu). Wymieniona Umowa Najmu nie została dotychczas wypowiedziana ani rozwiązana.

W Umowie Przedwstępnej postanowiono, że nabycie przez Wnioskodawcę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej nastąpi do majątku osobistego za środki stanowiące majątek osobisty Wnioskodawcy, na cele i w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, oraz że Wnioskodawca jako kupująca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Uwzględniając fakt, że nabycie Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej nastąpiło na cele i w związku z prowadzoną przez A działalnością gospodarczą pod firmą (…), Strony ustaliły w treści aktu notarialnego obejmującego Umowę Przedwstępną, że skutek prawny na gruncie podatku od towarów i usług wynikający z umowy sprzedaży Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej, wystąpi w całości w stosunku do A jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Strony złożyły w treści aktu notarialnego obejmującego Umowę Przedwstępną, oświadczenie, że A i Wnioskodawca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nadal będą podatnikami podatku od towarów i usług zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni, oraz że na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz dokonują wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W oświadczeniu tym zawarte zostały: imiona i nazwiska oraz nazwy pod jakimi A i Wnioskodawca prowadzą działalność gospodarczą, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; adres Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej.

Planowana data zawarcia Umowy Przyrzeczonej (umowy dostawy) Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej to okres po 9 września 2021 r., ale nie później niż 31 grudnia 2023 r.

W treści Umowy Przyrzeczonej zostanie również zawarte oświadczenie powyższej treści o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz o dokonaniu wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Na okoliczność zawarcia Umowy Przedwstępnej Wnioskodawca zapłacił kwoty zadatku i odrębnie zaliczki i otrzymał od A jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług fakturę dokumentującą otrzymanie przez A zadatku i zaliczki, to jest fakturę na określoną kwotę powiększoną o podatek od towarów i usług, tak że łączna wartość brutto wynikająca z otrzymanej przez Wnioskodawcę faktury jest równa kwocie wpłaconego przez Wnioskodawcę zadatku i zaliczki (dalej jako: Faktura Zaliczkowa). Faktura Zaliczkowa została wystawiona przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Faktura Zaliczkowa została wystawiona na Wnioskodawcę z oznaczeniem firmy pod jaką Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT.

Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej A wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT ze stawką podstawową VAT na cenę sprzedaży Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej. Faktura VAT zostanie wystawiona przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Faktura VAT zostanie wystawiona na Wnioskodawcę z oznaczeniem firmy pod jaką Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. W treści faktury VAT A uwzględni wcześniej wystawioną Fakturę Zaliczkową.

Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, które zostaną nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie Umowy Przyrzeczonej będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Na tle opisanego stanu faktycznego dotyczącego zawartej Umowy Przedwstępnej oraz planowanego zdarzenia przyszłego obejmującego zawarcie Umowy Przyrzeczonej powstała konieczność uzyskania przez Wnioskodawcę stanowiska organu co do prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie interpretacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako: ustawa VAT).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Do faktycznego rozpoczęcia użytkowania przez Wnioskodawcę Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej dojdzie dopiero po zawarciu Umowy Przyrzeczonej – zgodnie z Umową Przedwstępną wydanie ma nastąpić po uprzednim zapłaceniu całej Ceny, w terminie 10 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Oznacza to, że do faktycznego rozpoczęcia użytkowania przez Wnioskodawcę Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej jeszcze nie doszło i dojdzie dopiero po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Zatem od momentu faktycznego rozpoczęcia użytkowania Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej przez Wnioskodawcę do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej i nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej nie miną dwa lata. Najpierw nastąpi bowiem nabycie Lokalu przez Wnioskodawcę, a dopiero potem dojdzie do wydania Lokalu Wnioskodawcy (przy czym Lokal przez cały ten czas pozostaje i będzie pozostawał w posiadaniu zależnym Najemcy). Jeśli natomiast wolą organu było w tym pytaniu uzyskanie informacji o dacie rozpoczęcia faktycznego użytkowania przez A Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej, to Wnioskodawca stwierdza, że rozpoczęcie faktycznego użytkowania przez A Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej miało miejsce 9 września 2021 r., zgodnie z protokołem odbioru i wydania Lokalu. Wyjaśnić jednak należy, że w okresie od 9 września 2021 r. Lokal był już w faktycznej dyspozycji A z przeznaczeniem Lokalu do wynajęcia osobom trzecim w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez A działalności gospodarczej. Jednak pierwszą umowę najmu udało się zawrzeć A 14 kwietnia 2022 r. Tak więc od momentu przyjęcia Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej przez A do faktycznej dyspozycji A do momentu nabycia przez Wnioskodawcę Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej upłynie okres dłuższy niż 2 lata, bowiem jak wskazano w treści wniosku planowana data zawarcia Umowy Przyrzeczonej, czyli dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej to okres po 9 września 2021 r., ale nie później niż 31 grudnia 2023 r. Natomiast od momentu zawarcia przez A z osobą trzecią pierwszej umowy najmu Lokalu 14 kwietnia 2022 r., do momentu nabycia przez Wnioskodawcę Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej nie upłynie jeszcze okres dłuższy niż 2 lata. Podobnie od dnia przeniesienia przez dewelopera na A prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, które nastąpiło 4 maja 2022 r. na podstawie Aktu notarialnego – Zmiana Umowy Przedwstępnej Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, do dnia nabycia przez Wnioskodawcę Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej nie upłynie jeszcze okres dłuższy niż 2 lata. To jest właśnie kwestia, o której ocenę wnosi Wnioskodawca w swoim wniosku: rozstrzygnięcie czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że termin dwuletni w opisanym stanie faktycznym należy liczyć od 9 września 2021 r. a nie od dnia: – zawarcia pierwszej umowy najmu przez A (14 kwietnia 2022 r.) – ani od dnia przeniesienia przez dewelopera prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, które nastąpiło dopiero 4 maja 2022 r. na podstawie Aktu notarialnego – Zmiana Umowy Przedwstępnej Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży. Wnioskodawca prosi zatem by oceniając prawidłowość stanowiska w zakresie pytania nr 1 organ rozstrzygnął czy pierwsze zasiedlenie w opisanym we wniosku stanie faktycznym nastąpiło 9 września 2021 r., czy też może 14 kwietnia 2022 lub 4 maja 2022 r. Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym pierwsze zasiedlenie Lokalu w powyższym rozumieniu nastąpiło 9 września 2021 r. gdy deweloper, który wybudował budynek, w którym znajduje się Lokal wydał w sposób faktyczny ten Lokal do dyspozycji A, co zostało potwierdzone protokołem wydania.

A (od którego Wnioskodawca kupić ma Lokal i udział w Nieruchomości Wspólnej) przyjął Lokal i udział w Nieruchomości Wspólnej do użytkowania 9 września 2021 r. W okresie od 9 września 2021 r. Lokal był już w faktycznej dyspozycji A z przeznaczeniem Lokalu do wynajęcia osobom trzecim w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez A działalności gospodarczej. Jednak pierwszą umowę najmu udało się zawrzeć A 14 kwietnia 2022 r. A nie ponosił na Lokalu wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej A nie będzie ponosił na Lokalu wydatków na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej w okresie między zawarciem Umowy Przedwstępnej a zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

A nie ponosił wydatków na ulepszenie równych lub wyższych niż 30% wartości początkowej, więc nie było odrębnego oddania do użytkowania po poniesieniu takich wydatków na ulepszenie.

Skoro A (właściciel Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej) nie poniósł wydatków na ulepszenie Lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to należy stwierdzić, że A nie miał prawa od obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym dla Lokalu.

Faktura zaliczkowa otrzymana przez Wnioskodawcę będzie zawierała wszystkie elementy i dane, o których mowa w art. 106f ustawy o podatku od towarów i usług.

Faktura końcowa otrzymana przez Wnioskodawcę będzie zawierała wszystkie elementy i dane, o których mowa w art. 106e ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca będzie wykorzystywać Lokal i udział w Nieruchomości Wspólnej wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będą wynajmowane (…) (dalej jako „Najemca”). Wnioskodawca wstąpi bowiem w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej 14 kwietnia 2022 r. pomiędzy A a Najemcą. Najemca prowadzi i będzie prowadził w Lokalu działalność gospodarczą.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym pierwsze zasiedlenie Lokalu nastąpiło w dniu 9 września 2021 r. a przeniesienie prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej zawartej po 9 września 2023 r. będzie co do zasady zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, ale składając w Umowie Przedwstępnej i w Umowie Przyrzeczonej oświadczenia w trybie opisanym w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT A i Wnioskodawca mogą wybrać opodatkowanie sprzedaży Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej podatkiem od towarów i usług?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Wnioskodawca ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z Faktury Zaliczkowej?

3.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym oznacza to, że pierwsze zasiedlenie Lokalu w powyższym rozumieniu nastąpiło 9 września 2021 r. gdy deweloper, który wybudował budynek, w którym znajduje się Lokal wydał w sposób faktyczny ten Lokal do dyspozycji A.

Nie zmienia takiej interpretacji fakt, że przeniesienie przez dewelopera prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej nastąpiło dopiero 4 maja 2022 r. na podstawie Aktu notarialnego – Zmiana Umowy Przedwstępnej Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży, Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Niemieszkalnego i Jego Sprzedaży.

Konsekwencją przyjęcia powyższej interpretacji jest to, że od 9 września 2021 r. do dnia planowanego zawarcia Umowy Przyrzeczonej (co nastąpi po 9 września 2023 r.) upłynie okres dwóch lat.

W rezultacie co do zasady sprzedaż przez małżonków A i B, gdzie rozliczenie dostawy na gruncie podatku od towarów i usług zostanie dokonane przez A działającego jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, powinna zostać objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie bowiem z tym przepisem, zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Tak więc realizowana po 9 września 2023 r. przez A na gruncie podatku od towarów i usług dostawa Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej powinna być zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Jak to jednak ujęto w opisie stanu faktycznego, strony w treści Umowy Przedwstępnej zawarły oświadczenie, że A i Wnioskodawca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nadal będą podatnikami podatku od towarów i usług zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni oraz że na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz dokonują wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W treści Umowy Przyrzeczonej zawartej po 9 września 2023 r. zostanie również zawarte oświadczenie powyższej treści o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz o dokonaniu wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W świetle powyższego A jako czynny podatnik VAT realizujący dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na gruncie podatku od towarów i usług oraz Wnioskodawca działający przy zawieraniu Umowy Przedwstępnej skorzystali z uprawnienia zamieszczonego w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT i zrezygnowali tym samym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz wybrali opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W przyszłości przy zawieraniu Umowy Przyrzeczonej, ze względu na to, że w treści Umowy Przyrzeczonej zostanie złożone oświadczenie powyższej treści o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz o dokonaniu wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – złożenie takich oświadczeń w treści aktu notarialnego obejmującego Umowę Przyrzeczoną będzie skutkowało skuteczną rezygnacją ze zwolnienia i wyborem opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z treścią art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2.planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3.adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na względzie powyższe Wnioskodawca uważa, że dostawa Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej zrealizowana przez A po 9 września 2023 r., ale nie później niż 31 grudnia 2023 r. będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bowiem dopełniając opisanych powyżej warunków co do złożenia w Umowie Przedwstępnej i w Umowie Przyrzeczonej oświadczeń na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT strony skutecznie doprowadzą do stanu rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania tym podatkiem dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca ma prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z Faktury Zaliczkowej.

Faktura Zaliczkowa wystawiona przez A na Wnioskodawcę dotyczy kwoty zadatku i zaliczki otrzymanej przez A od Wnioskodawcy w wykonaniu zobowiązania z Umowy Przedwstępnej dotyczącej dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, dla której w treści Umowy Przedwstępnej zawarte zostało oświadczenie, że A i Wnioskodawca są zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni i w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nadal będą podatnikami podatku od towarów i usług zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni oraz że na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz dokonują wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Jak to ujęto w opisie stanu faktycznego, w przyszłości przy zawieraniu Umowy Przyrzeczonej, ze względu na to, że w treści Umowy Przyrzeczonej zostanie złożone oświadczenie o powyższej treści o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług od dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, o którym to zwolnieniu mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT oraz dokonaniu wyboru opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, podatkiem od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – to nastąpi skuteczna rezygnacja ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz wybór opodatkowania dostawy Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Faktura Zaliczkowa otrzymana przez Wnioskodawcę dokumentuje otrzymanie przez A środków pieniężnych w związku z dostawą Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, która będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Będzie zatem istniał związek między podatkiem naliczonym wynikającym z otrzymanej Faktury Zaliczkowej a wykonywanymi przez Wnioskodawcę czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług realizowanymi w oparciu o zakupiony Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W konsekwencji Faktura Zaliczkowa daje Wnioskodawcy prawo do odliczenia w całości podatku naliczonego z niej wynikającego, co wynika bezpośrednio z art. 86 ust. 1 w związku z ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy VAT.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie miał on prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu towarów i usług.

Będzie zatem istniał związek między podatkiem naliczonym wynikającym z otrzymanej faktury VAT a wykonywanymi przez Wnioskodawcę czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie zatem z ww. przepisami budynek, budowla lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części istotnym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące współwłasności oraz kwestie przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. 9 marca 2023 r. Wnioskodawca – będący stroną kupującą, reprezentowany przez pełnomocnika, zawarł umowę przedwstępną, której przedmiotem było nabycie prawa własności lokalu użytkowego, składającego się z izb: lokalu usługowego i wc. Z własnością Lokalu związany jest udział w Nieruchomości Wspólnej, tj. grunt, części budynków oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W Umowie Przedwstępnej stroną sprzedającą byli A i jego małżonka B, ale nabycie Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej nastąpiło na cele i w związku z prowadzoną przez małżonka A działalnością gospodarczą pod firmą (…), w związku z czym strony ustaliły w treści aktu notarialnego, że skutek prawny na gruncie podatku od towarów i usług wynikający ze sprzedaży Lokalu oraz udziału w Nieruchomości Wspólnej, wystąpi w całości w stosunku do A jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Planowana data zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej między Wnioskodawcą a sprzedającym to okres po 9 września 2021 r., ale nie później niż 31 grudnia 2023 r. Lokal został wydany przez dewelopera 9 września 2021 r. na podstawie protokołu wydania Lokalu do faktycznej dyspozycji z przeznaczeniem Lokalu do wynajęcia osobom trzecim przez A w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz w ramach prowadzonej przez A działalności gospodarczej. W okresie od 9 września 2021 r., tzn. od momentu wydania przez dewelopera na podstawie protokołu odbioru i wydania Lokalu i udziału w Nieruchomości Wspólnej rozpoczęło się jego faktyczne użytkowanie i Lokal był już do dyspozycji przez A z przeznaczeniem do wynajęcia osobom trzecim, w związku z powyższym pierwsze zasiedlenie nastąpiło 9 września 2021 r. Pierwszą umowę najmu A zawarł 14 kwietnia 2022 r., umowa zawarta została do 14 kwietnia 2028 r. i nie zostanie wypowiedziana ani rozwiązana. Natomiast 4 maja 2022 r. A i B dokonali zakupu Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej. Sprzedający, tj. A nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, tym samym sprzedający nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym dla Lokalu.

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przeniesienie prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia przez A w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla przeniesienia prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. obiektów nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym miejscu należy wskazać, że zawartego w art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną”, funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and ForwardingSafe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie dostawa towarów w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1). Jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami, jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 6 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 846/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and ForwardingSafe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że 4 maja 2022 r. B i A nabyli na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, jednakże ww. nabycie nastąpiło na cele i w związku z prowadzoną przez małżonka A działalnością gospodarczą. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie dokonana przez A w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy i przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. A bowiem prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej – będące przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy – wykorzystywane były przez A do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to wyłącznie A jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to on dokona w efekcie jej dostawy – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Analizując powyższe oraz informacje zawarte w opisie sprawy, należy stwierdzić, że przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy (tj. po 9 września 2023 r.) prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej nie jest dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także pomiędzy pierwszym zasiedleniem a przeniesieniem prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Należy zauważyć, że do pierwszego zasiedlenia Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej doszło 9 września 2021 r., czyli w momencie w którym Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej został wydany przez dewelopera dla A do użytkowania na cele działalności gospodarczej (tzn. do faktycznej dyspozycji) na podstawie protokołu odbioru i wydania Lokalu. Zatem to 9 września 2021 r. jest dniem, kiedy A miał wydaną ww. nieruchomość do faktycznej dyspozycji w ramach działalności, czego dowodem jest zawarcie 14 kwietnia 2022 r. umowy najmu, tj. przed 4 maja 2022 r. kiedy doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W zawiązku z powyższym, przeniesienie prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będzie zwolnione od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wskazano wyżej, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikowi, dokonującemu dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, podatnik ma możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.

Z opisu sprawy wynika, że strony złożyły w treści aktu notarialnego obejmującego Umowę Przedwstępną, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz że zarówno A jak i Wnioskodawca są zarejestrowani jako podatnicy podatku VAT czynni i w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nadal będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz że w treści Umowy Przyrzeczonej również zostanie zawarte oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W oświadczeniu zawarte zostaną: imiona i nazwiska oraz nazwy pod jakimi A i Wnioskodawca prowadzą działalność gospodarczą, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; adres Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej. Ponadto jak rozstrzygnięto powyżej dla transakcji przeniesienia prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, w sytuacji gdy Wnioskodawca wraz ze stroną Sprzedającą (tzn. A) w treści aktu notarialnego, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą obiektów, tj. przede wszystkim w Umowie Przyrzeczonej przenoszącej prawo własności nieruchomości, jak i dodatkowo w Umowie Przedwstępnej, złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Sprzedający będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy transakcji przeniesienia prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej i wybrać opodatkowanie tej dostawy.

Podsumowując, przeniesienie prawa własności Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej zawartej po 9 września 2023 r. będzie korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tym samym składając w treści aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie własności nieruchomości, tj. w Umowie Przyrzeczonej, a dodatkowo w Umowie Przedwstępnej, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, spełniając tym samym warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, A będzie mógł wybrać opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również prawa do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z Faktury Zaliczkowej (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2) oraz czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 106b ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 106e ust. 1 pkt 1- 15 ustawy:

Jak wskazano wyżej Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą , której przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Wnioskodawca zakupiony Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będzie wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej 14 kwietnia 2022 r. pomiędzy A a Najemcą. Najemca prowadzi i będzie prowadził w Lokalu działalność gospodarczą. Na okoliczność zawarcia Umowy Przedwstępnej Wnioskodawca zapłacił zadatek i odrębnie zaliczkę oraz otrzymał od A jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług fakturę dokumentującą otrzymanie przez A zadatku i zaliczki, łączna wartość brutto wynikająca z otrzymanej przez Wnioskodawcę faktury jest równa kwocie wpłaconego zadatku i zaliczki. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej A wystawi na Wnioskodawcę fakturę VAT ze stawką podstawową VAT na cenę sprzedaży Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej z uwzględnieniem wcześniej wystawionej Faktury Zaliczkowej. Zarówno Faktura Zaliczkowa jak i faktura VAT wystawione są/będą przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą oraz wystawione są/będą na Wnioskodawcę z oznaczeniem nazwy firmy pod jaką Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.

Zaznacza się, że aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona/on być powiązana/powiązany z konkretną transakcją.

Jednocześnie należy zauważyć, że skoro Faktura Zaliczkowa, dokumentująca wpłatę zaliczki i zadatku pozostaje w bezpośrednim związku z dostawą Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, to powinna zostać opodatkowana jak dostawa tych obiektów.

W analizowanej sprawie A i Wnioskodawca zadeklarowali, że składają w treści aktu notarialnego do zawarcia którego dochodzi w związku ze sprzedażą Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej oświadczenie, że zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Tym samym wpłacona zaliczka i zadatek będą również opodatkowane analogicznie jak przedmiot dostawy.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, są/będą spełnione, ponieważ Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a – jak wynika z opis sprawy – zakupiony Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem w omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku VAT są/będą spełnione i Wnioskodawcy przysługuje/będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Lokal wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, wynikających z art. 88 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca ma prawo/będzie miał prawo do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z Faktury Zaliczkowej oraz z faktury VAT wystawionej przez A z oznaczeniem firmy pod jaką A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT, dokumentującej dostawę Lokalu wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań oznaczonych we wniosku jako nr 2 i 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

W świetle art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym i opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu fatycznego i opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).