Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.276.2023.2.MH

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr... .

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek nr ……. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 czerwca 2023 r. (wpływ 12 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i występuje z wnioskiem o interpretację podatkową w sprawie konieczności objęcia transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług nieruchomości stanowiących działki ……. o obszarze około 2,0618 ha (dwa hektary sześćset osiemnaście metrów kwadratowych). Dla działek …… oraz ……. prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy wydział ksiąg wieczystych. Dla działki …. prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy wydział ksiąg wieczystych. Wskazane nieruchomości położone są w miejscowości. Z zapisów ksiąg wieczystych wynika, że nieruchomość składająca się z działek …. oraz ………oznaczona jest jako nieruchomość rolna zabudowana. Natomiast nieruchomość oznaczona numerem …….. oznaczona jest jako grunt orny. Dla przedmiotowych nieruchomości został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z uchwałami Rady Miejskiej, która dla działki nr … określa jako przeznaczenie 7.4 RP oraz 7.2 ZLD, nr…., która dla działek …..oraz .….. jako przeznaczenie R. Przedmiotowe nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej, są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone. Nieruchomości nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, a nadto Gmina …… nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gmina nie przysługuje prawo pierwokupu. Dla nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan zagospodarowania lasu. Na nieruchomościach nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Nie planuje Pan jej również prowadzić w okresie do momentu sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości nie stanowią ani nie stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należycie zawiązaną i zarejestrowaną, legalnie działającą zgodnie z prawem polskim. Kupujący nie jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży nie wymaga od kupującego uzyskania jakiegokolwiek pozwolenia, ani zgody. Wnioskodawca nabył nieruchomość oznaczoną numerami ……oraz ……w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego w roku 1987. Wnioskodawca nabył nieruchomość oznaczoną numerem …… w drodze zasiedzenia zgodnie z postanowieniem sądowym z dnia ….. będąc kawalerem - umów majątkowych nie zawierał i pozostaje stanu cywilnego wolnego. Powyższe informacje pozostaną takie same do momentu sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość nie stanowi przedmiotu dzierżawy, nie jest obciążona żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich. Wszystkie zobowiązania podatkowe i inne publicznoprawne zostały w pełni uregulowane.

Nieruchomość nie jest objęta szczególną ochroną na podstawie przepisów o ochronie dóbr kultury lub ochronie przyrody i ochronie środowiska. Nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. Wnioskodawca oraz przyszły kupujący zobowiązali się w przedwstępnej umowie sprzedaży, że do sprzedaży dojdzie po spełnieniu określonych warunków. To jest uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z płatnościami należnych podatków i innych należności publicznoprawnych przez sprzedającego. Przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży. Ponadto, uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalającego na realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, według zapotrzebowania kupującego. Ponadto, uzyskania przez kupującego, na jego koszt i jego staraniem, ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji. Dodatkowo, potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej. Również, uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży. Dodatkowo, zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na przedmiocie sprzedaży. Ponadto, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że przedmiot sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Również, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji. Wnioskodawca ustanowił pełnomocnikiem osobę, która reprezentuje przyszłego kupującego, do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej, w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do obioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto zobowiązał się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez kupującego. Pełnomocnictwo obejmuje również uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości, uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w imieniu Sprzedającego/Wnioskodawcy, zawarcia umów przyłączenia do sieci.

W odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1.Należy jednoznacznie wskazać, czy działki nr ……. będące przedmiotem sprzedaży, są działkami zabudowanymi, czy niezabudowanymi? W opisie sprawy wskazano: „Z zapisów Ksiąg Wieczystych wynika, że nieruchomość składająca się z działek …. oraz …. oznaczona jest jako nieruchomość rolna zabudowana. Natomiast nieruchomość oznaczona numerami …….. oznaczona jest jako grunt orny.” Przy czym w dalszej części wskazano: „Przedmiotowe nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej, są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone.”

2.Czy nabycie przez Pana działek nr …….., nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcje te zostały udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT?

3.Czy działki nr …… były/są/będą do dnia sprzedaży udostępnione na rzecz osób trzecich, w tym na rzecz Kupującej, na podstawie umowy najmu, dzierżawy? Jeżeli tak, to czy to udostępnienie miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

4.Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?

5.Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan ww. działki, do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to czy sprzedawał Pan płody rolne z działek, które pochodziły z działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Pan je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

6.Czy prowadził Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić ww. działki dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? Jeżeli tak, to jakie?

7.Czy podejmował Pan działania marketingowe w celu sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to jakie?

8.Czy działki nr …….. na dzień sprzedaży będą terenem budowlanym, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy od podatku od towarów i usług?

wskazał Pan:

1.Wskazane działki są działkami niezabudowanymi. Na żadnej z nich nie znajdują się zabudowania. Przepraszam za wcześniejszy błąd we wniosku. Są to działki przeznaczone pod uprawę, są to działki rolnicze. Na obecny moment są uprawiane rolniczo.

2.Nabycie działek o numerach ……oraz …….. nastąpiło w ramach umowy przekazania gospodarstwa rolnego, która to nie podlega opodatkowaniu VAT. Transakcja nie została udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Natomiast działka oznaczona numerem …… została nabyta przeze mnie przez zasiedzenie. Również tutaj nie wystąpił podatek VAT.

3.Wskazane w pytaniu działki nie są udostępnione, nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

4.Jestem rolnikiem ryczałtowym.

5.Produkty rolne, które uzyskałem z uprawy rolniczej sprzedawałem pośrednikom czy innym rolnikom. Głównie na działkach było obsiewane zboże, które potem było sprzedawane. Sprzedaż nie była opodatkowana VAT ponieważ jestem rolnikiem ryczałtowym i korzystam ze zwolnienia.

6.Nie prowadziłem takich działań. Działki są uprawiane rolniczo. Wyglądają co rok tak samo. Nie ma tam żadnych ogrodzeń, nasadzeń czy innych rzeczy, których umieszczenie ich tam zwiększyłoby wartość takich działek.

7.Nie podejmowałem. Przyszły kupujący sam dotarł do mnie z uwagi na zwiększenie jego terenu inwestycyjnego.

8.Jeśli zostanie zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego to działka na dzień sprzedaży będzie terenem budowlanym, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy od podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy opisana we wniosku sytuacja dotycząca przyszłej sprzedaży nieruchomości, której stan opisano szczegółowo we wniosku, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Biorąc pod uwagę podobne interpretacje, w sprawach podobnych do sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę we wniosku, stanowisko Wnioskodawcy jest następujące, że opisana czynność przyszłej sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana  w  Tytule IV  Działu  VI Przedstawicielstwo,  Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Według art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną i występuje Pan z wnioskiem o interpretację podatkową w sprawie konieczności objęcia transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług nieruchomości stanowiących działki ……. Przedmiotowe nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej, są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone. Działki nie są udostępnione, nie były i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Wnioskodawca nabył nieruchomość oznaczoną numerami …… oraz ……. w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nabył nieruchomość oznaczoną numerem ……… w drodze zasiedzenia zgodnie z postanowieniem sądowym, będąc kawalerem - umów majątkowych nie zawierał i pozostaje stanu cywilnego wolnego. Wnioskodawca oraz przyszły kupujący zobowiązali się w przedwstępnej umowie sprzedaży, że do sprzedaży dojdzie po spełnieniu określonych warunków. To jest uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu z płatnościami należnych podatków i innych należności publicznoprawnych przez sprzedającego. Przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży. Ponadto, uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalającego na realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, według zapotrzebowania kupującego. Ponadto, uzyskania przez kupującego, na jego koszt i jego staraniem, ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji. Dodatkowo, potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej. Również, uzyskaniu przez kupującego, na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży. Dodatkowo, zawarciu przez kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na przedmiocie sprzedaży. Ponadto, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że przedmiot sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Również, uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej przedmiotu sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji. Wnioskodawca ustanowił pełnomocnikiem osobę, która reprezentuje przyszłego kupującego, do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej, w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do obioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto zobowiązał się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez kupującego. Pełnomocnictwo obejmuje również uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości, uzyskania zaświadczeń o niezaleganiu w imieniu Sprzedającego/Wnioskodawcy, zawarcia umów przyłączenia do sieci. Jeśli zostanie zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego to działka na dzień sprzedaży będzie terenem budowlanym, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy od podatku od towarów i usług.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości - działek nr ….. - tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana ww. działek opisanych we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży działek nr ………, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działek, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności działek nr ……, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności działek nr ……., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Pan oraz przyszły kupujący zobowiązaliście się w przedwstępnej umowie sprzedaży, że do sprzedaży dojdzie po spełnieniu określonych warunków. Jednym z tych warunków jest uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwalającego na realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, według zapotrzebowania kupującego. Wskazał Pan, że jeśli zostanie zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego to działki nr …… na dzień sprzedaży będą terenem budowlanym, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy od podatku od towarów i usług.

Z powyższego wynika, że na dzień sprzedaży, działki nr ………, będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem sprzedaż działek nr ……nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro przy zbyciu ww. działek wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z cytowanego wyroku wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nabycie działek o numerach ……oraz ……. nastąpiło w ramach umowy przekazania gospodarstwa rolnego, która to nie podlega opodatkowaniu VAT. Transakcja nie została udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Natomiast działka oznaczona numerem …… została nabyta przez Pana przez zasiedzenie. Również tutaj nie wystąpił podatek VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem sprzedaż działek nr ………., nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Tym samym, sprzedaż działek nr ……, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).