Interpretacja indywidualna z dnia 16 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT2.4011.130.2023.3.ŁS

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku w którym nastąpiło jego nabycie.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 21 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – na wezwania organu – pismem z 2 maja 2023 r. (wpływ 5 maja 2023 r.) oraz pismem z 25 maja 2023 r. (wpływ 29 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2009 r. zakupiła Pani mieszkanie, które w 2019 r. aktem notarialnym podzieliła na trzy odrębne lokale mieszkalne. Zakupione mieszkanie posiadało 126,45 m². W wyniku inwentaryzacji pomieszczeń i sporządzenia nowego operatu szacunkowego całkowity metraż uległ zwiększeniu do 134,83 m². Powstałe w wyniku podziału dwa lokale mieszkalne otrzymały nowe numery. 27 stycznia 2023 r. sprzedała Pani jeden z tych nowych lokali mieszkalnych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

W trakcie remontu została podwyższona wysokość pomieszczeń (komórek), których wysokość w dniu zakupu wynosiła poniżej 2,20 m, a powierzchnia przyjmowana była w 50%.

Do powiększenia powierzchni zakupionego lokalu ze 126,45 m² na 134,83 m² doszło na podstawie „zgłoszenia zmian sposobu użytkowania pomieszczeń gospodarczych poddasza na pomieszczenia mieszkalne”. Zgłoszenie zmian sposobu użytkowania zostało zatwierdzone przez Starostwo w A. Powiększenie powierzchni nie dotyczy sprzedanego mieszkania.

Trzy wyodrębnione lokale założone mają odrębne księgi wieczyste.

Sprzedaż wyodrębnionego lokalu 27 stycznia 2023 r. nastąpiła wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W wyniku dokonanego podziału i wyodrębnienia własności lokali udziały w części wspólnej uległy zmianie. Powodem zmiany udziałów w części wspólnej było oddanie wspólnocie korytarza o powierzchni 3,85 m² stanowiącego wspólne wejście do dwóch lokali mieszkalnych. Sprzedany lokal posiadał samodzielne wejście.

Posiadany lokal od 2009 r. do dnia podziału na trzy odrębne lokale był wykorzystywany wyłącznie dla celów mieszkalnych.

Od 2011 r. do 2012 r. prowadziła Pani sprzedaż internetową odzieży wykorzystując do tego celu część pokoju.

Sprzedaż ruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Powodem dokonania podziału lokalu mieszkalnego były:

1)Przeciekanie dachu.

Mieszkanie, które Pani zakupiła znajdowało się na drugim piętrze (poddasze). W momencie zakupu dach był na gwarancji. Okres gwarancji trwał 5 lat. Wady dachu szybko się ujawniły. Zarządca oraz inspektor nadzoru budowlanego zobowiązał wykonawcę do naprawy dachu. Po każdorazowej próbie usunięcia wad było jeszcze gorzej. Cel gwarancji nie został osiągnięty i po wielu latach zarządca budynku oddał sprawę do Sądu. Powierzono poprawianie dachu innej osobie na koszt wykonawcy. Dach został poprawiony w 2016 r.

2)Względy ekonomiczne.

W 2018 r. przeszła Pani na emeryturę. Podziału lokalu dokonała Pani też w celu zminimalizowania kosztów ogrzewania, energii elektrycznej itp.

Od dnia podziału do dnia sprzedaży wyodrębniony lokal mieszkalny był remontowany.

Od dnia podziału, jeden z lokali, ten w którym zostały zgłoszone zmiany sposobu użytkowania niezagospodarowanych powierzchni na pomieszczenia mieszkalne, jest wynajmowany. Od 2023 r. najem rozliczany jest na zasadach ryczałtu, wcześniej na zasadach ogólnych. Drugi lokal mieszkalny zamieszkuje Pani.

W przyszłości, jeden lokal, powstały z dokonanego podziału planuje Pani sprzedać.

W 2023 r. poza zbyciem opisanego w zdarzeniu lokalu mieszkalnego nie dokonała Pani żadnych transakcji. 1 lutego 2010 r. sprzedała Pani mieszkanie, w którym mieszkała przed zakupem w 2009 r. lokalu mieszkalnego.

23 stycznia 2013 r. dokonała Pani sprzedaży 1/2 udziału w mieszkaniu po zmarłych rodzicach.

Nie posiada Pani innych nieruchomości i udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Nie planuje w przyszłość dokonywać transakcji nabycia i zbycia nieruchomości.

Lokal nabyty w 2009 r. o powierzchni 126,45 m² był zakupiony w drodze przetargu z Urzędu Miasta z przeznaczeniem do remontu. Składał się z pomieszczeń mieszkalnych i pomieszczenia gospodarczego. To pomieszczenie gospodarcze zostało przekształcone na lokal mieszkalny, który posiada Pani do chwili obecnej.

Przed dokonaniem wyodrębnienia trzech lokali mieszkalnych tj. w momencie zakupu posiadała Pani udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 3270/10000.

Na moment dokonania sprzedaży udział dla poszczególnych wyodrębnionych lokali był następujący:

–lokal, w którym Pani zamieszkuje 1254/10000,

–lokal wynajmowany 1185/10000,

–lokal sprzedany 688/10000.

Pytanie

Jak w wyżej opisanej sytuacji dla celów podatkowych liczy się data nabycia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, datą nabycia nieruchomości był 2009 r., w którym zawarła Pani umowę przenoszącą własność tego lokalu w formie aktu notarialnego. Podział tej nieruchomości na trzy odrębne lokale mieszkalne był możliwy tylko, dlatego, że była Pani właścicielką. Powstałe lokale w wyniku podziału nie powinny stanowić „nowego nabycia”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

Z opisu zdarzenia wynika, w szczególności że w 2009 r. zakupiła Pani mieszkanie, które w 2019 r. aktem notarialnym podzieliła na trzy odrębne lokale mieszkalne. Zakupione mieszkanie posiadało 126,45 m². W wyniku inwentaryzacji pomieszczeń i sporządzenia nowego operatu szacunkowego całkowity metraż uległ zwiększeniu do 134,83 m². Powstałe w wyniku podziału dwa lokale mieszkalne otrzymały nowe numery. 27 stycznia 2023 r. sprzedała Pani jeden z tych nowych lokali mieszkalnych. W trakcie remontu została podwyższona wysokość pomieszczeń (komórek), których wysokość w dniu zakupu wynosiła poniżej 2,20 m, a powierzchnia przyjmowana była w 50%. Do powiększenia powierzchni zakupionego lokalu ze 126,45 m² na 134,83 m² doszło na podstawie „zgłoszenia zmian sposobu użytkowania pomieszczeń gospodarczych poddasza na pomieszczenia mieszkalne”. Zgłoszenie zmian sposobu użytkowania zostało zatwierdzone przez Starostwo w A. Powiększenie powierzchni nie dotyczy sprzedanego mieszkania. Trzy wyodrębnione lokale założone mają odrębne księgi wieczyste. Sprzedaż wyodrębnionego lokalu w dniu 27 stycznia 2023 r. nastąpiła wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. W wyniku dokonanego podziału i wyodrębnienia własności lokali udziały w części wspólnej uległy zmianie. Powodem zmiany udziałów w części wspólnej było oddanie wspólnocie korytarza o powierzchni 3,85 m² stanowiącego wspólne wejście do dwóch lokali mieszkalnych. Sprzedany lokal posiadał samodzielne wejście. Posiadany lokal od 2009 r. do dnia podziału na trzy odrębne lokale był wykorzystywany wyłącznie dla celów mieszkalnych. Podziału lokalu dokonała Pani m. in. w celu zminimalizowania kosztów ogrzewania, energii elektrycznej itp. Lokal nabyty w 2009 r. o powierzchni 126,45 m² był zakupiony w drodze przetargu z przeznaczeniem do remontu. Składał się z pomieszczeń mieszkalnych i pomieszczenia gospodarczego. Te pomieszczenie gospodarcze zostało przekształcone na lokal mieszkalny, który posiada Pani do chwili obecnej. Przed dokonaniem wyodrębnienia trzech lokali mieszkalnych tj. w momencie zakupu posiadała Pani udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 3270/10000. Na moment dokonania sprzedaży udział dla poszczególnych wyodrębnionych lokali był następujący:

-lokal, który Pani zamieszkuje 1254/10000,

-lokal wynajmowany 1185/10000,

-lokal sprzedany 688/10000.

Zasady dotyczące odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy, stanowi, że:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ww. ustawy:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Natomiast w myśl art. 3 ust. 6 ww. ustawy:

W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1)rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2)wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1728 ze zm.):

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalił się przy tym pogląd, że przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokali nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że ustanowienie przez Panią odrębnej własności lokalu mieszkalnego sprzedanego 27 stycznia 2023 r. nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie dotyczy go powiększenie powierzchni, sprzedany lokal zostały wyodrębniony z lokalu mieszkalnego zakupionego przez Panią w 2009 r., obejmuje pomieszczenia których właścicielem była Pani już od 2009 r., a dodatkowo nie zwiększył się Pani udział w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji za datę nabycia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, który został przez Panią sprzedany 27 stycznia 2023 r., należy uznać datę nabycia lokalu, z którego go wyodrębniono, tj. 2009 r.

Zatem, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż 27 stycznia 2023 r. lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z lokalu, który nabyła Pani w 2009 r., nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 z uwagi na upływ 5-letniego okresu wskazanego w ww. przepisie. Tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia podanego we wniosku, nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy – Ordynacja podatkowa jest bowiem sam przepis prawa. W przypadku jednak, gdyby przytoczony we wniosku opis zdarzenia różnił się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).