Interpretacja indywidualna z dnia 12 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.155.2023.2.RK

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze egzekucji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze egzekucji komorniczej położonej w miejscowości (...). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2023 r. (wpływ 23 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), Wnioskodawca prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (…) woj. (…), o nr księgi wieczystej (…) urządzonej w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…). Nieruchomość jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr 1 pow. 0,4154 ha, 2 o pow. 0,5396 ha i 3 o pow. 3,3877 ha, o łącznej pow. 4,3427 ha. Działki nr 1, 2 oraz północna część działki nr 3 o pow. 0,4907 ha są zabudowane obiektami zakładu przetwórstwa drewna, pozostała część działki 3 o pow. 2,8970 ha jest użytkowana jako grunt rolny. Nieruchomość stanowi własność dłużnika: (…). Egzekucja prowadzona jest z wniosku wierzyciela (…).

W ewidencji gruntów i budynków wyceniane działki oznaczone są jako:

1.działka ewidencyjna nr 2 położona w obrębie nr 0024 (...), na terenie jednostki (…), powierzchnia działki wynosi 0,5396 ha i stanowi ona inne tereny zabudowane (Bi);

2.działka ewidencyjna nr 1położona w obrębie nr 0024 (...), na terenie jednostki ewidencyjnej (…), powierzchnia działki wynosi 0,4154 ha i stanowi ona inne tereny zabudowane (Bi);

3.działka ewidencyjna nr 3 położona w obrębie nr 0024 (...), na terenie jednostki ewidencyjnej (…), powierzchnia działki wynosi 3,3877 ha i stanowi ona inne tereny zabudowane (Bi), pastwiska trwałe klasy IV (PslV) oraz grunty orne klasy od IIIb do IVb (RIIlb, RIVa, RIVb).

Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze budynków na działce nr 2 znajdują się budynki:

1.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 124,00 m²,

2.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 496,00 m²,

3.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 15,00 m²,

4.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 2006 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 154,00 m².

Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze budynków na działce nr 1znajdują się budynki:

1.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 63,00 m²,

2.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, drewniany, o powierzchni zabudowy 42,00 m²,

3.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1987 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 218,00 m²,

4.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1987 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 57,00 m²,

5.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 48,00 m²,

6.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1980 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 155,00 m²,

7.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 384,00 m²,

8.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 556,00 m²,

9.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1980 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 70,00 m²,

10.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1970 roku, drewniany, o powierzchni zabudowy 75,00 m²,

11.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 50,00 m²,

12.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1995 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 44,00 m²,

13.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1995 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 19,00 m²,

14.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, murowany, o powierzchni zabudowy 43,00 m²,

15.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 50,00 m^2,

16.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1990 roku, materiał ścian inny, o powierzchni zabudowy 50,00 m².

Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze budynków na działce nr 3 znajduje się budynek:

1.budynek o funkcji: pozostałe budynki niemieszkalne, posiadający 1 kondygnację nadziemną, wzniesiony w 1980 roku, drewniany, o powierzchni zabudowy 111,00 m².

Obszar, na którym położona jest sprzedawana nieruchomość nie posiada obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego gminy (…)., wyceniane działki znajdują się w strefach o przeznaczeniu:

‒działki nr 2, 1- w całości w strefie P – tereny zabudowy produkcyjnej;

‒działka nr 3- północna część działki (w granicach zakładu produkcyjnego) w strefie P - tereny zabudowy produkcyjnej, pozostała część działki w strefie terenów rolniczej przestrzeni produkcyjnej obejmującej pozostałe użytki rolne.

Ponadto przedmiotowe działki nr 2, 1, 3objęte zostały decyzją Wójta Gminy (…) o warunkach zabudowy, nr (…) r., która ustala rodzaj zabudowy na zabudowę produkcyjną związaną z przeróbką drewna wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz instalacjami i urządzeniami chroniącymi środowisko, wydaną na rzecz (…).

Właściciel nieruchomości (…) od 30 marca 2012 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT. Na dzień 16 marca 2023 r. status podatnika VAT: czynny, co zostało sprawdzone przy pomocy Portalu Podatkowego MF.

Zgodnie z wpisem w KRS, przeważająca działalność (wg kodu PKD) właściciela nieruchomości (…)16.21.Z Produkcja arkuszy fornirowych i płyt wykonanych na bazie drewna. Przedmiot działalności (wg kodów PKD): 82.91.Z Działalność świadczona przez agencje inkasa i biura kredytowe; 78.30.Z Pozostała działalność związana z udostępnianiem pracowników; 64.99.Z Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych; 47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami; 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania; 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane; 16.21.Z Produkcja arkuszy fornirowych i płyt wykonanych na bazie drewna; 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę; 01.11.Z Uprawa zbóż, roślin strączkowych i roślin oleistych na nasiona, z wyłączeniem ryżu; 77.32.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) w odpowiedzi na zapytanie z 10 czerwca 2022 r. udzielił informacji, że nie prowadził czynności sprawdzających wobec (…) dlatego nie posiada wiedzy, czy nieruchomość opisana w (…) podlega zwolnieniu podmiotowemu z podatku VAT. Na zapytania o zwolnienie podmiotowe z podatku VAT, kierowane do właściciela nieruchomości (…) nie uzyskano dotychczas odpowiedzi.

Na zapytania o zwolnienie podmiotowe z podatku VAT, kierowane do poprzedniego właściciela nieruchomości, obecnym dzierżawcą tej nieruchomości (…), uzyskano informację, że umowa sprzedaży z 9 marca 2010 r. opodatkowana była podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego w drodze licytacji publicznej będzie obciążona podatkiem od towarów i usług w stawce 23%. Art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług nakłada na komornika sądowego obowiązek działania jako płatnik w przypadku wykonywania przez niego czynności egzekucyjnych w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak obowiązki płatnika urzeczywistniają się wyłącznie wtedy, gdy sam dłużnik byłby zobowiązany do zapłacenia podatku należnego od danej transakcji. Z kolei zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność: określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

Z kolei ust. 21 wskazanego powyżej przepisu stanowi, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Dłużnik nabył nieruchomość położoną w (...) i składającą się z działek 1, 2, 3 9 marca 2010 roku.

W aktach sprawy znajduje się oświadczenie poprzedniego właściciela ww. nieruchomości (…), iż „umowa sprzedaży z 9 marca 2010 roku dotycząca nieruchomości w (...) (…) opodatkowana była podatkiem od towarów i usług VAT”.

Budynki znajdujące się na ww. działkach w większości zostały wybudowane w latach 70-90-tych XX wieku (jest to teren dawnego SKR-u), rozbudowane w pierwszym dziesięcioleciu XXI wieku przez poprzedniego właściciela.

Według wiedzy komornika dłużnik nie poczynił jakichkolwiek nakładów na ww. nieruchomości.

Nieruchomość jest dzierżawiona przez inną osobę i użytkowana jako zakład przerobu drewna (są to informacje uzyskane od osób trzecich - dzierżawcy).

Według wiedzy komornika dłużnik nigdy nie użytkował osobiście nieruchomości.

Nieruchomość jest dzierżawiona przez inną osobę.

Dłużnik był wielokrotnie wzywany na podstawie art. 761 kpc do złożenia oświadczenia w tym zakresie (także pod rygorem ukarania grzywną), nigdy nie udzielił jakichkolwiek wyjaśnień.

Ww. wezwania znajdują się w aktach sprawy. Podjęte wielotorowo działania doprowadził do uzyskania ww. oświadczenia poprzedniego właściciela nieruchomości. Dłużnik od wielu lat nie udziela odpowiedzi na kierowane do niego wszelkie wezwania. Konsekwentnie zaskarża i wręcz sabotuje, wszelkie działania organu egzekucyjnego, skutecznie powodując obstrukcję prowadzonego postępowania.

Pytania

1.Czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr 1 pow. 0,4154 ha, 2 o pow. 0,5396 ha i 3 o pow. 3,3877 ha, o łącznej pow. 4,3427 ha, (działki nr 1, 2 oraz północna część działki nr 3 o pow. 0,4907 ha są zabudowane obiektami zakładu przetwórstwa drewna, pozostała część działki 3o pow. 2,8970 ha jest użytkowana jako grunt rolny), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w jakiej wysokości stawkę należy zastosować?

2.Czy, w razie pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie, komornik jako płatnik podatku od towarów i usług będzie mógł wystawić fakturę na całość otrzymanej kwoty w imieniu (…) będącego stroną postępowania, który jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT, a jeśli nie to jak wystawić taką fakturę?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy zbycie takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze względu na podmiot i przedmiot transakcji. Komornik jako płatnik podatku od towarów i usług będzie mógł wystawić fakturę na całość otrzymanej kwoty w imieniu (…) będącego stroną postępowania, który jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Mając na względzie wyżej przytoczone ustalenia i fakty, które udało się uzyskać Wnioskodawcy w toku prowadzonego postępowania Wnioskodawca uważa, że z ostrożności procesowej, czynność w postaci sprzedaży ww. nieruchomości (wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów) winna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, który zostanie naliczony od wylicytowanej przez ewentualnego nabywcę ceny.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż zakreślony termin uniemożliwia podjęcie jakichkolwiek dodatkowych, efektywnych działań celem uzyskania żądanych informacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (...) składającej się z działek gruntu nr 1, 2 i 3. Działki nr 1, 2 oraz północna część działki nr 3 są zabudowane obiektami zakładu przetwórstwa drewna, pozostała część działki 3 jest użytkowana jako grunt rolny.

Na działce nr 2 znajdują się cztery budynki niemieszkalne, trzy wybudowane w 1970 r., jeden w 2006 r. Na działce nr 1 znajdują się również budynki niemieszkalne, które zostały wybudowane w latach 1970, 1980, 1987, 1990 i 1995. Natomiast na działce nr 3 znajduje się budynek o funkcji niemieszkalnej wzniesiony w 1980 r.

Właściciel nieruchomości (…) od 30 marca 2012 r. jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Uzyskał Pan informację, że umowa sprzedaży z 9 marca 2010 r. opodatkowana była podatkiem VAT.

Dłużnik nabył nieruchomość położoną w (...) i składającą się z działek 1, 2, 3, 9 marca 2010 r.

Budynki znajdujące się na ww. działkach w większości zostały wybudowane w latach 70 - 90-tych XX wieku (jest to teren dawnego SKR-u), rozbudowane w pierwszym dziesięcioleciu XXI wieku przez poprzedniego właściciela.

Według Pana wiedzy dłużnik nie poczynił jakichkolwiek nakładów na ww. nieruchomości.

Nieruchomość jest dzierżawiona przez inną osobę i użytkowana jako zakład przerobu drewna.

Według wiedzy komornika dłużnik nigdy nie użytkował osobiście nieruchomości, natomiast Nieruchomość jest dzierżawiona przez inną osobę.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, stanowiącej zabudowane działki nr 1, 2, 3, powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze, że w analizowanej sprawie Dłużnikiem jest spółka, która prowadzi działalność gospodarczą, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Dłużnika. Zatem przy dostawie w trybie egzekucji nieruchomości gruntowej spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku Dłużnika - spółki.

Zatem, sprzedaż przez Pana nieruchomości Dłużnika, tj. zabudowanych działek gruntu nr 1, 2, 3 stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, Pan jako komornik sądowy, dokonujący sprzedaży powyższej nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej, będzie płatnikiem podatku VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku z tytułu dostawy ww. nieruchomości.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa wskazać należy, że do pierwszego zasiedlenia nieruchomości doszło najpóźniej 9 marca 2010 roku, czyli w dniu jej nabycia przez Dłużnika. W związku z tym, stwierdzić należy, że od pierwszego zasiedlenia do dnia egzekucji komorniczej upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto co istotne w sprawie, Dłużnik nie poczynił jakichkolwiek nakładów na ww. nieruchomość, nieruchomość jest dzierżawiona przez inną osobę.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zbycie nieruchomości nie zostanie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. nieruchomości minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym, dostawa nieruchomości tj. zabudowanych działek gruntu nr 1, 2, 3 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie gruntu, z którym związane są budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, transakcja zbycia budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę całokształt sprawy i uznanie przez Pana sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości za czynność, od której zostanie naliczony podatek VAT, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Kolejną kwestią budzącą Pana wątpliwości jest obowiązek wystawienia przez Pana jako komornika faktury VAT dokumentującej ww. sprzedaż budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3.

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

I tak, w myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b)czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c)dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4, 1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zgodnie z art. 106c ustawy:

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowując, dokona Pan jako komornik transakcji sprzedaży budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, która to sprzedaż – jak wyżej rozstrzygnięto – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Zatem, nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury dokumentującej egzekucyjną sprzedaż korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT (sprzedaż zabudowanych działek nr 1, 2, 3) jednakże nie ma przeszkód, aby w odniesieniu do powyższej transakcji taką fakturę Pan wystawił.

W sytuacji natomiast, gdy Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku i po spełnieniu warunków zawartych w 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem dla tej transakcji właściwej stawki podatku VAT, będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej przedmiotową transakcję.

Zatem, oceniając całościowo Pana stanowisko należy uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które przedstawił Pan i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto podkreślić należy, że przedmiotem analizy nie była stawka podatku VAT, gdyż sprzedaż licytacyjna będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.); dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).