Interpretacja indywidualna z dnia 6 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.272.2023.2.JG

Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 18 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, 3. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 maja 2023 r. (wpływ 26 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż niezabudowanych działek:

1.Działka nr 1, (...), działka rolna (...).

2.Działka nr 2, (...),działka (...), w ewidencji gruntów oznaczona jako rolna, pastwiska, sady (wydzielona jako droga).

3.Działka nr 3, (...), działka (...), w ewidencji gruntów oznaczona jako rolna, pastwiska, sady.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 2007 roku. Zgodnie z wpisem do ewidencji działalności gospodarczej przeważająca działalność to „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” oznaczona kodem PKD: 68.10.Z. Pana działalność gospodarcza polega głównie na kupnie oraz sprzedaży nieruchomości gruntowych. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 została zakupiona w 2007 roku. Działki nr 2, 3 powstały z podziału działki nr 4. Działkę 4 zakupił Pan w roku 2020, a następnie wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i na jej mocy wydzielił z niej działkę drogową. W wyniku podziału powstały działki nr 2 (z przeznaczeniem na drogę) oraz 3. Ww. działki są niezabudowane, a w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako grunty orne, pastwiska oraz sady. Nie są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wydana została decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca wydzielenie drogi (działka nr 2.)

Kupuje Pan działki z żoną w ramach wspólności majątkowej ustawowej małżeńskiej. Jednak działki przeznaczone na handel sprzedaje Pan w całości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej oraz wystawia faktury VAT jako firma. W ciągu kilkunastu lat prowadzenia działalności zakupił oraz sprzedał Pan kilkanaście działek. Dla  udokumentowania sprzedaży wystawiał Pan faktury VAT. Ostatnie transakcje sprzedaży działek w ramach działalności gospodarczej miały miejsce w 2019 oraz 2021 roku, natomiast zakup w 2020 r. Wyżej wymienione działki zostały przez Pana zakupione w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem. Zakupił Pan przedmiotowe działki od osób prywatnych. Nabycie ich nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Do ceny zakupu nie był doliczany VAT, więc nie odliczał go Pan. Obecnie zamierza Pan sprzedać niezabudowane działki nr 1, 2 oraz 3 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Dla działki nr 1 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działka nr 4 powstała z działki nr 5, która została podzielona na wiele działek. Następnie z działki nr 4 została wydzielona droga na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na wydzielenie drogi z wielu sąsiednich działek należących do wielu właścicieli. Na podstawie tej decyzji powstały m.in. działki nr 2 (służąca jako droga) oraz 3. Dla działki nr 1 i 3 brak jest decyzji o warunkach zabudowy na budowę domów

Pytanie

Czy sprzedaż ww. działek powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 tej ustawy tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 tej ustawy tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług. Wnioskodawca będzie działał jako przedsiębiorca oraz podatnik VAT

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże aby dostawę towarów opodatkować podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze, w odniesieniu do danej transakcji. Od 16 lat prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości gruntowych. Jest to Pana główne źródło dochodu. Przez ten czas kupił oraz sprzedał Pana kilkanaście działek w ramach prowadzonej działalności, do ceny których doliczał VAT. Działki były sprzedawane zarówno osobom prywatnym, jak i firmom. Przedmiotowe działki zakupił Pan z zamiarem dalszej odsprzedaży jako towar do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Przez cały okres posiadania działek zamierzał i zamierza je Pan sprzedać jako towar. Z jednej z działek wydzielił Pan drogę, umożliwiającą dogodny dojazd. Działał Pan również aktywnie poszukując nabywców, poprzez samodzielne umieszczanie ogłoszeń w mediach oraz poprzez pośredników w obrocie nieruchomościami.

W 2020 roku dokupił Pan działkę nr 4 (podzieloną następnie na działki 2 i 3), co spowodowało, że działka nr 1 stała się atrakcyjniejsza, i umożliwiło to znalezienie kupca na wszystkie przedmiotowe działki. W związku z powyższym uważa Pan, że w przypadku sprzedaży ww. działek będzie Pan działał jako przedsiębiorca oraz podatnik VAT. W związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i do ceny sprzedaży powinien zostać doliczony podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku dotyczące opodatkowania sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, 3 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowe działki zakupił Pan z zamiarem dalszej odsprzedaży jako towar do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zatem, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2, 3 będzie Pan zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym dostawa działek będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie ustawy jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy działek niezabudowanych. Zgodnie z jego dyspozycją:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zatem zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy działek, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla

dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działkę nr 1 oraz działki nr 2, 3, które powstały z podziału działki nr 4. Działkę nr 4 zakupił Pan w roku 2020, a następnie wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i na jej mocy wydzielił z niej działkę drogową. W wyniku podziału powstały działki nr 2 (z przeznaczeniem na drogę) oraz 3. Ww. działki są niezabudowane, a w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako grunty orne, pastwiska oraz sady. Nie są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą zastosowania zwolnienia z podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 2 ustawy do planowanej sprzedaży wskazanych działek.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że akt administracyjny wydany uprzednio dla działki dzielonej, obowiązuje również dla działek powstałych w wyniku podziału. W związku z tym jeżeli dla działki nr 4 wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy i na jej mocy wydzielił z niej działkę nr 2 oraz działkę nr 3, to wbrew Pana stwierdzeniu warunki zabudowy obowiązują również w odniesieniu do działki nr 3, gdyż podział działki nr 4 nie może skutkować nieważnością wydanej dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zmieniać przeznaczenia terenu, na którym się znajdują.

Jak natomiast wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 16 maja 2019 r., sygn. akt I SA/Po 190/19: „Późniejszy podział terenu na mniejsze działki nie niweczy ustalonego w decyzjach przeznaczenia terenu jako budowlanego.”.

Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Zatem w sytuacji, gdy dla działki nr 4 została wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której wydzielono działki nr 2 i 3 powoduje, że działki te należy traktować jako działki przeznaczone pod zabudowę.

W związku z tym działki nr 2 i 3 spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy wskazanych działek, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy zakupił Pan przedmiotowe działki od osób prywatnych. Nabycie ich nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

W tym miejscu przytoczyć należy, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „Ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT”.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego sprzedaż przez Pana działek nr 2 i 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że zbycie działek nr 2 i 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy nadmienić, że niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania sprzedaży działek nr 2 i 3, natomiast w odniesieniu do opodatkowania sprzedaży działki nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).