Interpretacja indywidualna z dnia 1 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.211.2023.4.KK

Nieuznanie za podatników podatku VAT w związku z dokonaną/planowaną sprzedażą działek i uznania ww. sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku z dokonaną sprzedażą działek nr X/4 i nr X/5 wraz z udziałami w działce nr X/6 i planowaną sprzedażą działek X/1, nr X/2, nr X/3 wraz z udziałami w działce nr X/6 oraz działki nr X/7 i uznania ww. sprzedaży za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT

-oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek został uzupełniony w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 maja 2023 r. (data wpływu 18 maja 2023 r.) w zakresie przesłania załącznika do wniosku (ORD-WS/B) podpisanego podpisem elektronicznym przezZainteresowanego niebędącego stroną postępowania – Pana …., doprecyzowania opisu sprawy, sformułowania pytań, doprecyzowania własnego stanowiska oraz uzupełnienia opłaty od wniosku.

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania: ….

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: ……

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Są Państwo osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Nie są Państwo zarejestrowani do celów VAT. Nigdy wcześniej nie prowadzili Państwo działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, ani też żadnej pokrewnej działalności.

Na mocy aktu notarialnego NR …/2022 z dnia ….2022 wspólnie z mężem nabyła Pani nieruchomość za fundusze pochodzące ze wspólnego majątku prywatnego do majątku wspólnego, położoną w obrębie wsi …, w gminie …, powiecie ..., w województwie …, obręb … o obszarze … m², oznaczoną w ewidencji gruntów numerami działek A (… m²), B (… m²), C (… m²).

Działki są oznaczone jako grunty rolne klasy IV i V.

Dla wyżej wymienionej nieruchomości prowadzona jest KW ….

Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest przedmiotem niczyjej dzierżawy, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Na terenie, na którym położone są działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy … z dnia …2021 r. Zgodnie z obowiązującym MPZP wymienione działki posiadają przeznaczenie oznaczone symbolem B9.MN jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W lipcu 2022 r. na Państwa wniosek (właścicieli działki) zostały rozpoczęte prace geodezyjne w celu scalenia działek A, B oraz C. Wniosek złożony do Wójta Gminy … został rozpatrzony pozytywnie w skutek czego działki zostały scalone i oznaczone numerem X (… m²). Następnie złożyli Państwo wniosek do Wójta Gminy … w celu podziału nieruchomości na mniejsze działki z drogą dojazdową.

Wójt Gminy … postanowieniem z dnia ….2022 stwierdził zgodność proponowanego podziału nieruchomości X z MPZP i w wyniku decyzji z dnia ….2022 zatwierdził podział nieruchomości, czego skutkiem było powstanie nowych działek: X/1 o pow… ha - stanowiącą osobną całość gospodarczą; X/2 o pow. … ha - stanowiącą osobną całość gospodarczą; X/3 o pow… ha - stanowiącą osobną całość gospodarczą; X/4 o pow. … ha - stanowiącą osobną całość gospodarczą; X/5 o pow. …. ha - stanowiącą osobną całość gospodarczą; X/6 o pow. … ha - stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową; X/7 o pow. … ha - stanowiącą teren dróg wewnętrznych.

Nowopowstała działka X/1 ma dostęp do drogi publicznej (dz. Nr ewid. …, obręb … …. - droga gminna), natomiast działki X/2, X/3, X/4, X/5 posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną X/6. Działka X/7 stanowi część projektowanej drogi wewnętrznej zgodnie z MPZP. Działki, których granice zostały wyznaczone wiele lat temu były niepraktyczne i mogłyby rodzić wiele trudności związanych z budową domu. W takiej sytuacji doszło do scalenia i podziału działki, które bardziej nadają się pod budowę domu i mogą być wykorzystane przez więcej osób.

Zarówno w procesie scalania, jak i podziału działki nie udzielili Państwo nikomu pełnomocnictwa do reprezentowania. Mając na uwadze planowaną sprzedaż ww. działek i tym samym uzyskania finansowania na własne cele mieszkaniowe (budowę domu), w listopadzie 2022 roku umieścili Państwo ogłoszenie o sprzedaży działek w internecie na portalu „.....” oraz „.....”. Nie została zawarta umowa z żadnym biurem nieruchomości. Oprócz nakładów finansowych na usługi geodezyjne w celu scalenia i podziału działki oraz ogłoszeniu umieszczonym w internecie nie ponieśli Państwo dodatkowych nakładów finansowych w celu zwiększenia wartości działki. Działki nie zostały ogrodzone, nie wystąpili Państwo o uzyskanie warunków technicznych i przyłączeniowych, o warunki zabudowy, ani pozwolenie na budowę. Nie zamierzają Państwo dokonywać jakichkolwiek ulepszeń związanych ze ściśle określoną sprzedażą, np. zgodnie z wymogami potencjalnego nabywcy. Po sprzedaży działek zamierzają Państwo złożyć stosowne rozliczenie PIT-39 i zaznaczyć, że przychód z każdej działki zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Nie zamierzają Państwo przeznaczyć środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży działek na jakąkolwiek inwestycję związaną z dalszym obrotem nieruchomościami, ich zarządzaniem, czy też prowadzeniem jakiejkolwiek innej działalności.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania, tj.: dotyczące podatku od towarów i usług:

1.Jaki był cel zakupu przez Państwa działki nr A, nr B i nr C?

Celem zakupu działek było racjonalne gospodarowanie majątkiem osobistym w celu jego powiększenia i przeznaczenia na własny cel mieszkaniowy. W okolicy Państwa miejsca zamieszkania, przy działkach A, B, C pojawiło się ogłoszenie o ich sprzedaży, zauważyli Państwo potencjał do zmiany granic działek na bardziej praktyczne, do wykorzystania pod zabudowę mieszkaniową. Wcześniej wytyczone działki były wąskie i długie, a po scaleniu i podziale powstało 5 działek, które mogą być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Te dwa działania, czyli scalenie i podział działek umożliwiają przyszłym nabywcom budowę domu, co wpływa na wyższą cenę każdej działki, a zatem zwiększenie Państwa majątku celem przeznaczenia całego przychodu z transakcji sprzedaży na budowę domu jednorodzinnego.

2.Jakie numery posiadają działki, które zamierzają Państwo sprzedać i które są objęte zakresem postawionego we wniosku pytania?

Działki, które zamierzają Państwo sprzedać to działki nr X/1, nr X/2, nr X/3, nr X/4, nr X/5, nr X/6 (działka X/6 stanowi drogę wewnętrzną dojazdową, udział w drodze będzie udzielany w ramach ceny zakupu każdemu kupującemu działek X/1, X/2, X/3, X/4, X/5 w  ¹/₅) oraz X/7 (działka X/7 powstała na skutek zapisu w MPZP o przeznaczeniu na drogę i prawdopodobne jest, że gmina będzie chciała ją wykupić przed rozpoczęciem budowy nowej drogi gminnej). Po złożeniu wniosku o indywidualną interpretację podatkową zmienił się status dwóch działek, ponieważ z dniem …..2023 została sprzedana działka X/5 oraz udział ¹/₅  w działce X/6. Z dniem ….. 2023 została sprzedana działka X/4 oraz udział ¹/₅  w działce X/6. Obie działki zostały sprzedane osobom fizycznym, bez wcześniejszego podpisywania umów przedwstępnych, nie udzielali Państwo nabywcom, ani innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgód, upoważnień) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

3.W jaki sposób działki nr X/1, nr X/2, nr X/3, nr X/4, nr X/5, nr X/6 i nr X/7 powstałe w wyniku scalenia i podziału działki nr X, były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od dnia nabycia do dnia sprzedaży?

Działki nr X/1, nr X/2, nr X/3, nr X/4, nr X/5, nr X/6 i nr X/7 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do żadnych dodatkowych działań. Po scaleniu i podziale działki nr X działają Państwo z zamiarem powiększenia swojego majątku osobistego, żeby móc rozpocząć budowę domu jednorodzinnego bez konieczności zaciągania zewnętrznych źródeł finansowania, np. dużego kredytu hipotecznego.

4.Czy jest już potencjalny nabywca/nabywcy działek nr X/1, nr X/2, nr X/3, nr X/4, nr X/5, nr X/6 i nr X/7?

Po złożeniu wniosku o indywidualną interpretację podatkową uległ zmianie status dwóch działek, ponieważ dnia ….2023 zawarli Państwo umowę notarialną sprzedaży działki X/5 i udział ¹/₅ działki X/6, która stanowi drogę wewnętrzną oraz dnia …..2023 zawarli Państwo kolejną umowę notarialną sprzedaży działki X/4 i udział ¹/₅ działki X/6. Przed sprzedażą wyżej wymienionych działek nie została podpisana umowa przedwstępna. Przed sprzedażą nie wystąpili Państwo również o dodatkowe zgody, pozwolenia, decyzję itp. W odpowiedzi na ogłoszenie sprzedaży podmiotowych działek na portalu .... pojawiły się pytania o możliwość zakupu pozostałych działek X/3, X/4 oraz X/5. Mają Państwo kolejnego potencjalnego kupca działki X/3. Natomiast w tym przypadku również nie zawarli Państwo i nie zamierzają zawierać umowy przedwstępnej, ani występować przed sprzedażą o dodatkowe zgody, czy pozwolenia.

5.Czy w związku z planowaną sprzedażą udzielili/udzielą Państwo potencjalnemu nabywcy/nabywcom przedmiotowych działek lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgód, upoważnień) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy podać:

-przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

-jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot wykonuje/będzie wykonywać w ramach udzielonego pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia).

Przed planowaną sprzedażą działek X/5 i udział ¹/₅ działki X/6 ( sprzedaż nastąpiła dnia ….2023) oraz X/4 i udział ¹/₅ działki X/6 (sprzedaż nastąpiła dnia ….2023) nie udzielili Państwo nabywcom lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek. Takie samo stanowisko zachowają Państwo przed planowaną sprzedażą kolejnych działek X/1, X/2, X/3, X/6, X/7. Nie zamierzają Państwo udzielać pełnomocnictw w celu działania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących pozostałych działek.

6.Czy poza sprzedażą działek objętych zakresem wniosku dokonywali Państwo sprzedaży innych działek/nieruchomości?

Dnia ….2020 r. z majątku własnego na mocy aktu notarialnego zakupili Państwo działkę D  w obrębie …, położoną w … przy ulicy … o wielkości …. m² w celu budowy domu jednorodzinnego. Była to działka rolna, nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można było wystąpić o warunki zabudowy dla ww. działki. Działka nie była zabudowana. Na sąsiednich działkach znajdowały się już domy jednorodzinne. Działka D została sprzedana dnia ….2022 r. W trakcie posiadania nieruchomości nie była ona przez Państwa w żaden sposób wykorzystywana, nie powstała tam żadna zabudowa, ogrodzenie itp. Ze względu na fakt, że postanowili Państwo wybudować dom jednorodzinny parterowy, to wspólnie stwierdzili Państwo, że ww. działka nie spełni Państwa oczekiwań pod względem wielkości. Ponadto przy działce nie było infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, odległość do tych mediów wynosiła około 1 km, co generowałoby bardzo duże koszta przy podłączeniu. W związku z tym mieli Państwo na celu wykop studni głębinowej oraz budowę szamba ekologicznego, natomiast jak się później okazało na tak małej działce te rozwiązania się wykluczały ze względu na przepisy sanitarne i działka przestała spełniać Państwa oczekiwania. Co więcej, odległość od pracy  Zainteresowanego, niebędącego stroną postępowania - Pana …., do tej lokalizacji była duża (ponad … km), dlatego nie podjęli się Państwo budowy domu na niej i postanowili Państwo ją sprzedać. Dnia …2020 r. również z majątku własnego na mocy aktu notarialnego zakupili Państwo działkę E o powierzchni … m² w miejscowości …, gmina …, powiat … Działka nie była zabudowana, była to działka rolna z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka ta została zakupiona celem budowy domu, w momencie zakupu wydała się Państwu bardziej atrakcyjna, niż ww. działka D w … pod względem kształtu, wielkości i możliwości wykorzystania pod budowę domu jednorodzinnego, a ponadto jej atutem było studium zagospodarowania przestrzennego i brak konieczności występowania o warunki zabudowy. Działka E  nie została przez Państwa ogrodzona, ani zabudowana, w czasie posiadania tej nieruchomości nie była ona przez Państwa wykorzystywana. Dnia ….2021 r. działka E na mocy aktu notarialnego została przez Państwa sprzedana. Podczas sprzedaży, kierowali się Państwo faktem, że udało się Państwu znaleźć działkę bliżej …., która to zostanie przeznaczona na budowę domu. Przychód ze sprzedaży działki E  także w całości zostanie przeznaczony na cel mieszkaniowy (budowę domu) w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym działka została sprzedana. W dniu ….2021 r. zakupili Państwo działkę Y/6 o wielkości … m²  w miejscowości …., gmina …., powiat …, województwo …. Działka w dniu zakupu nie była i wciąż nie jest zabudowana, posiadała i posiada status działki rolnej z przeznaczeniem w MPZP pod zabudowę mieszkaniową. Działka ta została przez Państwa podzielona na działkę Y/7 oraz Y/8, ponieważ chcieli Państwo zoptymalizować wielkość działki pod budowę domu jednorodzinnego (aktualna wielkość działki Y/7 to … m², co najbardziej odpowiada Państwa potrzebom). W lutym 2023 roku podjęli Państwo współpracę z architektem w celu stworzenia projektu domu jednorodzinnego i dnia ….2023 r. wystąpili Państwo do Starostwa Powiatowego w …. o wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na działce Y/7. Zamierzają Państwo rozpocząć budowę domu w tym roku i przeznaczyć na ten cel przychód ze wszystkich transakcji sprzedaży działek, które Państwo posiadają. Do tej pory nie składali Państwo deklaracji VAT-7, ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, nie odprowadzali Państwo również podatku VAT.

7.Czy posiadają Państwo inne działki, które w przyszłości zamierzają Państwo sprzedać? Aktualnie oprócz działek X/1, X/2, X/3, X/4, X/5, X/6, X/7, które są przedmiotem interpretacji indywidualnej posiadają Państwo działkę Y/7 w miejscowości …, na której zamierzają Państwo rozpocząć budowę domu i w związku z tym wystąpili Państwo o pozwolenie na budowę oraz działkę o numerze Y/8, która sąsiaduje z działką Y/7 w miejscowości …

Nie mają Państwo jeszcze sprecyzowanych zamiarów względem działki Y/8, ale gdyby Państwo dokonali sprzedaży, to przychód zostanie przeznaczony na cel mieszkaniowy, czyli budowę domu na działce Y/7.

8.Przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży przedmiotowych działek. W jakim okresie nastąpi sprzedaż oraz czy zostanie dokonana na rzecz różnych podmiotów/nabywców? Chcieliby Państwo dokonać sprzedaży pozostałych przedmiotowych działek X/1, X/2, X/3, X/6, do końca 2024 r., żeby pozyskać środki na budowę i wykończenie domu. Zależy to natomiast od tego, czy potencjalni nabywcy odpowiedzą na Państwa ogłoszenie w internecie i wyrażą chęć zakupu, okres też może się zatem wydłużyć.

Działki są sprzedawane na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego myślą Państwo, że będą to różni nabywcy. Działki X/4 oraz X/5 sprzedane po wniosku o indywidualną interpretację zostały sprzedane różnym nabywcom.

Pytania

(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.W związku ze zmianą statusu dwóch działek na sprzedane, powstaje pytanie, czy sprzedaż tych działek podlega opodatkowaniu VAT oraz czy muszą Państwo zapłacić od tych transakcji podatek dochodowy?

2.Czy planowane transakcje sprzedaży pozostałych przedmiotowych działek powstałych po podziale, będą podlegały opodatkowaniu VAT, a tym samym czy przy sprzedaży majątku prywatnego zostaną Państwo uznani za podatników podatku od towaru i usług oraz czy zaistnieje konieczność uiszczenia podatku dochodowego?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa rozumieniu powyższe działania i chęć sprzedaży działek powstałych po podziale powinny być traktowane, jako działanie związane z racjonalnym gospodarowaniem własnym majątkiem i rozporządzaniem tym majątkiem na cele prywatne, w tym przypadku budowę domu jednorodzinnego (cele mieszkaniowe). Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, w którym jest ujęte, że „majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem czego jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Ponadto zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180 i 181/10 nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Taka aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności gospodarczej w tym zakresie.

W Państwa przypadku wydzielone działki przed sprzedażą nie będą uatrakcyjniane, nie będą przedmiotem nakładów finansowych, ani prowadzenia szerokich działań marketingowych, innych niż ogłoszenie w internecie. Dla wyżej wymienionych działek nie dokonano, ani nie planują Państwo jakiegokolwiek grodzenia terenu, jego uzbrojenia, wyposażenia w urządzenia lub sieci energetyczne, wodociągowe lub kanalizacyjne. Nie wystąpili Państwo i nie planują Państwo również występować o jakiekolwiek pozwolenia na budowę. Nie zawarli Państwo żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży. Jedynie dokonali Państwo scalenia i podziału działki oraz ogłosili Państwo sprzedaż na stronie internetowej. Wcześniej wytyczone granice działek były niepraktyczne, a wystawienie ogłoszenia to nie jest działanie w żaden sposób przekraczające powszechnie przyjęte praktyki wśród osób niebędących przedsiębiorcami. Ponadto nie udzielili Państwo nikomu pełnomocnictw do reprezentowania w celu sprzedaży działek. Sprzedaż działek będzie dokonana z powodu sytuacji osobistej, a mianowicie chęci budowy domu jednorodzinnego, a więc przeznaczenia pieniędzy na cele mieszkaniowe (zaspokojenie prywatnych potrzeb).

Sprzedaż działek w tym przypadku w Państwa mniemaniu nie należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ta nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Przepisy Ustawy o podatku od towarów i usług określają, że osoba fizyczna dokonująca okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej, a w tym przypadku w Państwa rozumieniu takich czynności nie podjęto. Działanie tego rodzaju należy zatem uznawać za powszechne w obrocie gospodarczym i z całą pewnością niebędące zarezerwowanym wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Ponadto zostanie złożone odpowiednie zeznanie podatkowe PIT-39, w którym określone będzie przeznaczenie przychodu z działek na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości.

W związku z tym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych powinni Państwo być zwolnieni również z konieczności płacenia podatku dochodowego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Państwa stanowisko po uzupełnieniu pytań, dotyczących przedmiotowych działek się nie zmienia. Nadal uważają Państwo, że chęć sprzedaży działek powstałych po podziale powinna być traktowana, jako działanie związane z racjonalnym gospodarowaniem własnym majątkiem i rozporządzaniem tym majątkiem na cele prywatne, w tym przypadku budowę domu jednorodzinnego (cele mieszkaniowe). Nie działają Państwo jak przedsiębiorca, nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, nikomu nie udzielali Państwo i nie zamierzają udzielać pełnomocnictw w celu zarządzania działkami w Państwa imieniu oraz nie podpisali Państwo, ani nie zamierzają Państwo zawierać umów przedwstępnych. W związku z tym, sprzedaż ta nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Ponadto przychód ze sprzedaży wszystkich przedmiotowych działek będzie przeznaczony w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, dlatego powinni Państwo być też zwolnieni z podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)określone udziały w nieruchomości,

b)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy:

Z treści art. 46 § 1 ww. ustawy wynika, że:

Na mocy art. 198 ww. ustawy:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

W myśl art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ww. ustawy :

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. ustawy :

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. ustawy :

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 ww. ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W niniejszej sprawie – w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy – nie można uznać, że przedmiotem dostawy był/będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż działek stanowiła/będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe działki zostały nabyte i były wykorzystywane do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych – wręcz przeciwnie, z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo działki w celu ich odsprzedaży. Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo działki nr A, nr B, nr C, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i dokonali Państwo ich nabycia, ponieważ zauważyli potencjał do zmiany granic działek na bardziej praktyczne, do wykorzystania pod zabudowę mieszkaniową. Z okoliczności sprawy wynika, że po nabyciu działek nr A, nr B, nr C w czerwcu 2022 r., już w lipcu 2022 r. podjęli Państwo czynności zmierzające do sprzedaży – ww. działki zostały na Państwa wniosek scalone oraz w sierpniu 2022 r. podzielone na 7 działek, w tym na 2 działki stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe. Jak wskazali Państwo we wniosku – te dwa działania, czyli scalenie i podział działek, wpływają na wyższą cenę każdej działki, które – jak wskazali Państwo również w treści wniosku - bardziej nadają się pod budowę domu i mogą być wykorzystane przez więcej osób.  Ponadto, w listopadzie 2022 r. umieścili Państwo ogłoszenie o sprzedaży działek w internecie.

W przedstawionych okolicznościach sprawy trudno wywieść, że zakup przez Państwa w czerwcu 2022 r. działek nr A, nr B, nr C, scalonych i podzielonych w ciągu kolejnych dwóch miesięcy, został dokonany w celach prywatnych. W analizowanej sprawie należy zwrócić uwagę na okres czasu jaki upłynął pomiędzy zakupem a scaleniem i podziałem ww. działek na 7 mniejszych oraz sprzedażą dwóch z nich wraz z drogami dojazdowymi. Tak krótki odstęp czasu nie wskazuje na chęć wykorzystywania przedmiotowych gruntów do celów prywatnych, co również potwierdza okoliczność, że na nabytych gruntach nie zamierzali Państwo np. wybudować domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że w 2020 r. zakupili Państwo dwie inne działki, z których jedna została przez Państwa sprzedana w 2021 r., druga natomiast w maju 2022 r.

Tym samym należy stwierdzić, że nabycie działek celem odsprzedaży i podejmowane przez Państwa działania wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie, że dochodzi do dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku z tą sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy nie są/nie będą składniki Państwa majątku osobistego, bowiem w związku dokonaną sprzedażą dwóch działek wraz z udziałami w drodze wewnętrznej oraz planowaną sprzedażą pozostałych działek, które powstały w wyniku scalenia i podziału działek nabytych w celu odsprzedaży wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości było związane z celami inwestycyjnymi, tj. odsprzedażą.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy uznać, że w analizowanej sprawie zachowują się Państwo jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zatem dokonana sprzedaż działek nr X/4 i nr X/5 wraz z udziałami w działce nr X/6 oraz planowana sprzedaż działek nr X/1, nr X/2, nr X/3, wraz z udziałami w działce nr X/6 i działki nr X/7, które powstały w wyniku scalenia i podziału działek nabytych w celu odsprzedaży, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem sprzedaż przedmiotowych działek stanowi/będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo w związku z dokonaną i planowaną sprzedażą występują/będą występować dla tej czynności w charakterze podatników tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

A zatem oceniając Państwa stanowisko uznałem je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani .... (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).