Interpretacja indywidualna z dnia 24 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.173.2023.2.WS

Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 24 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X, Y, będący małżonkami, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, są właścicielami zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu (…).

Y prowadził indywidualną działalność gospodarczą, wpisaną do CEIDG, w okresie od 1 marca 1996 r. do 31 grudnia 2019 r. Jak wynika z bazy CEIDG, jego wpis z rejestru został wykreślony 7 stycznia 2020 r. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej było m.in.: wynajmowanie i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD: 68.20.Z).

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, była wykorzystywana przez Y do prowadzenia działalności gospodarczej i została przez niego wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Y wykorzystywał przedmiotową nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pomieszczeń innym przedsiębiorcom, w celu prowadzenia w tych pomieszczeniach działalności handlowo-usługowej w okresie od kwietnia 2013 r. do 31 grudnia 2019 r. Z tym samym dniem Y wycofał przedmiotową nieruchomość z ewidencji środków trwałych, związanych z dotychczas prowadzoną działalnością gospodarczą i od 1 stycznia 2020 r. nieruchomość ta nie jest już składnikiem majątku przedsiębiorstwa i nie stanowi środków trwałych.

Od 1 stycznia 2020 r. nieruchomość ta stanowi składnik majątku prywatnego małżonków i jest wykorzystywana przez małżonków – w ramach posiadanego prawa własności – w ten sposób, że małżonkowie wynajmują ją osobom trzecim, a przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali opodatkowuje wyłącznie Y, na podstawie złożonego w tym przedmiocie oświadczenia, w ramach art. 10 ust. 1 pkt 6 p.d.o.f., jako przychody z najmu i dzierżawy.

X oraz jej małżonek, z uwagi na swój wiek i potrzebę stabilizacji sytuacji życiowej i ekonomicznej, zamierzają zawrzeć z osobą fizyczną, nieprowadzącą indywidualnej działalności gospodarczej przedwstępną umowę sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości, a w umowie tej strony zamierzają uzgodnić następujące warunki korzystania z nieruchomości przez przyszłego właściciela w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży:

1)Wnioskodawca oraz jej małżonek, na podstawie posiadanej, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, wyburzą istniejące zabudowania posadowione na działce (…);

2) Strony umowy przedwstępnej, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zawrą pomiędzy sobą umowę dzierżawy działki (…), na mocy której dzierżawca (kupujący) będzie uprawniony do:

· zawarcia umowy poddzierżawy działki (…) z dowolną osobą fizyczną lub spółką prawa handlowego, która – po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – wybuduje na tej nieruchomości budynek mieszkalno-usługowy i będzie czerpała przychody z tytułu podnajmu lokali powstałych w nowo wybudowanym budynku.

Strony zamierzają w umowie przedwstępnej ustalić, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 30 dni od daty doręczenia kupującemu wezwania do stawienia się do notariusza celem złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności nieruchomości, przy czym strony uzgodniły, że termin ten nie może nastąpić wcześniej niż 31 stycznia 2027 r.

Strony zamierzają także ustalić, że nakłady, jakie poniesie osoba trzecia na wybudowanie budynku na działce (…), będą przedmiotem rozliczeń pomiędzy kupującym a osobą trzecią i z tego tytułu sprzedający nie będą sobie rościć do kupującego zapłaty wartości nakładów.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należącej do sprzedających, tj. zabudowanej działki gruntu (…), w chwili sprzedaży, tj. po upływie 6 lat od wycofania z działalności gospodarczej prowadzonej przez Y, będzie zaliczony do źródła przychodów Wnioskodawcy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a p.d.o.f.?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należącej do sprzedających, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…), w chwili sprzedaży, tj. po upływie 6 lat od wycofania z działalności gospodarczej prowadzonej przez Y, będzie – w przedmiotowym stanie faktycznym – zaliczony do źródła przychodów Wnioskodawcy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a p.d.o.f. źródłami przychodów jest (z zastrzeżeniem ust. 2 wskazanego przepisu) – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Następnie, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 p.d.o.f., przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do brzmienia art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, będących: środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jak już wskazano, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Oznacza to, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Co istotne, Y wycofał nieruchomość z działalności gospodarczej i przekazał ją na cele osobiste. Obecnie (a zatem po dokonaniu wycofania przedmiotowej nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej) Wnioskodawca i jej małżonek wynajmują przedmiotową nieruchomość osobom trzecim, jako osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, a uzyskane z tego tytułu przychody opodatkowuje wyłącznie Y stosownie do brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 6 p.d.o.f., w oparciu o złożone oświadczenie.

Zdaniem Wnioskodawcy fakt wynajmowania przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim, jako osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, w żaden sposób nie wpłynie na możliwość stosowania wyłączenia, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 p.d.o.f.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy potwierdza także stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, wyrażone w piśmie z dnia 27 listopada 2019 roku, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.629.2019.1.KS. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym we wskazanym piśmie osiąganie przez osobę fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, przychodów z najmu/dzierżawy nieruchomości wycofanej uprzednio z działalności gospodarczej nie wyłącza możliwości stosowania wyłączenia, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku spełnienia przesłanki związanej z upływem 6-letniego okresu, o którym mowa w tym przepisie.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie z osobą trzecią przedwstępnej umowy sprzedaży na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego (G; G1 niniejszego wniosku), nie wyłącza możliwości stosowania wyłączenia wskazanego w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, ewentualna sprzedaż nieruchomości (która została już wycofana z prowadzonej przez Y działalności gospodarczej i przekazana na cele osobiste), w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej, nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Y przychodu z działalności gospodarczej.

Zawarcie omawianej umowy przedwstępnej sprzedaży na zasadach przedstawionych szczegółowo w opisie stanu faktycznego (G; G1 niniejszego wniosku) stanowi bowiem – zdaniem Wnioskodawcy – przejaw wykonywania przez Wnioskodawcę prawa do dysponowania jego własnością, wyrażonego w art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Zauważyć również należy, że zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wywoła wyłącznie skutek zobowiązujący, zatem będzie okolicznością neutralną dla kwestii późniejszej możliwości stosowania wyłączenia, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 p.d.o.f.

Ponadto, określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży w ten sposób, by termin ten przypadał po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wycofano nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi – w ocenie Wnioskodawcy – próby obejścia prawa. Omawiany przepis prawa został bowiem skonstruowany przez ustawodawcę w taki sposób, by umożliwić podatnikom wykorzystanie i praktyczne stosowanie zawartego w nim wyłączenia.

Nadmienić również należy, że działanie Wnioskodawcy i jej małżonka polegające na:

1)wycofaniu nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej i przekazania jej na cele prywatne;

2)wynajmowanie nieruchomości wycofanej uprzednio z prowadzonej przez Y działalności gospodarczej, przez małżonków jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej;

3)zamiarze sprzedaży nieruchomości po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej, i następnie na sprzedaży tej nieruchomości,

nie jest przez organy podatkowe uznawane za przykład próby obejścia prawa, o czym – w ocenie Wnioskodawcy – świadczy stanowisko wyrażone w przytoczonym już uprzednio piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 listopada 2019 roku, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.629.2019.1.KS.

We wskazanym piśmie wskazano bowiem, że:

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.),

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały wycofane z działalności, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że razem z mężem jest Pani właścicielem zabudowanej nieruchomości (dalej: Nieruchomość). Pani mąż wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej i wprowadził ją do ewidencji środków trwałych. Następnie Pani mąż wycofał Nieruchomość z ewidencji środków trwałych i od 1 stycznia 2020 r. Nieruchomość nie jest już składnikiem majątku przedsiębiorstwa i nie stanowi środków trwałych. Od 1 stycznia 2020 r. Nieruchomość stanowi składnik Państwa majątku prywatnego i jest wynajmowana przez Państwa – w ramach posiadanego prawa własności – osobom trzecim, a przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali opodatkowuje wyłącznie Pani mąż, na podstawie złożonego w tym przedmiocie oświadczenia, jako przychody z najmu i dzierżawy. Obecnie zamierzacie Państwo zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a w umowie uzgodnić warunki korzystania z Nieruchomości przez przyszłego właściciela w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Strony zamierzają w umowie przedwstępnej ustalić, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie 30 dni od daty doręczenia kupującemu wezwania do stawienia się do notariusza w celu złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności Nieruchomości, przy czym strony uzgodniły, że termin ten nie może nastąpić wcześniej niż 31 stycznia 2027 r.

Z uwagi na to, że Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej Pani męża i stanowiła środek trwały w tej działalności, w Pani przypadku, nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ani art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy.

Reasumując – sprzedaż Nieruchomości, w sytuacji opisanej we wniosku, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 i pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód uzyskany przez Panią z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).