Interpretacja indywidualna z dnia 23 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.165.2023.4.MKA

Uznanie, że Sprzedający z tytułu dostawy nieruchomości zabudowanej nie będzie podatnikiem podatku VAT oraz, że dostawa ta nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości zabudowanej, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania tej dostawy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒nieprawidłowe - w zakresie uznania, że sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości zabudowanej nie będzie podatnikiem podatku VAT oraz uznania, że dostawa ta nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒prawidłowe - w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości zabudowanej, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania tej dostawy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości zabudowanej oraz braku opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości zabudowanej, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania tej dostawy.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 maja 2023 r. (wpływ 16 maja 2023 r.) i pismem z 18 maja 2023 r. (wpływ 18 maja 2023 r.) w zakresie wpłaty brakującej kwoty za wydanie interpretacji.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. C. („Wnioskodawca”) jest rezydentem podatkowym Księstwa (…) i nie podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Ponadto Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), (…), (…), stanowiącej działki ewidencyjne o numerach: 1 (działka objęta księgą wieczystą nr (...) oraz 2 (działka objętą księgą wieczystą nr (...) - dalej jako „Nieruchomość”.

Wnioskodawca nabył własność Nieruchomości w drodze spadkobrania, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (...) o stwierdzeniu nabycia spadku z 14 marca 1991 r. oraz częściowo (w odniesieniu do działki objętej księgą wieczystą nr …) uprzedniego dekretu przyznania spadku z 5 czerwca 1939 r. wydanego przez Sąd Okręgowy w (...).

Nieruchomość jest zabudowana, znajduje się na niej budynek w postaci kamienicy przystosowanej do wykonywania działalności hotelarskiej. Budynek ten został wybudowany nie później niż w XVIII w. Pierwsze zasiedlenie rozumiane jako oddanie budynku do użytkowania pierwszemu dzierżawcy po jego wybudowaniu lub ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, miało już miejsce, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres przekraczający 2 lata.

Z uwagi na sposób nabycia (spadkobranie) Nieruchomości, Wnioskodawcy w stosunku do Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto w ostatnich dwóch latach Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku znajdującego się na Nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które wynosiłyby 30% wartości początkowej tego budynku lub więcej.

Na podstawie umowy dzierżawy z 28 czerwca 2014 r. Wnioskodawca oddał w dzierżawę Nieruchomość na rzecz J. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą A. Dzierżawca prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą (hotel). Ponadto także przed datą zawarcia obecnie obowiązującej umowy dzierżawy, Nieruchomość była dzierżawiona przez Wnioskodawcę na cele związane z prowadzeniem hotelu.

Do dnia 12 października 2015 r. Wnioskodawca był przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W tym okresie przychody uzyskiwane z dzierżawy Nieruchomości rozliczał on jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowując je podatkiem liniowym. Nieruchomość stanowiła wówczas środek trwały wciągnięty do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy i podlegający amortyzacji.

Z dniem 13 października 2015 r. nastąpiło wykreślenie Wnioskodawcy z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Od tego czasu przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z dzierżawy Nieruchomości są przez niego opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wydzierżawiający dokumentuje świadczenie usług dzierżawy Nieruchomości wystawiając faktury VAT.

Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości. Sprzedaż zostanie dokonana do znanego Wnioskodawcy kupującego, którym będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Polski. W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował takich działań, jak korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, prowadzenie działań marketingowych oraz dostosowywanie Nieruchomości w celu zwiększenia jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego.

Pytania w zakresie podatku VAT

1)Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła czynność opodatkowaną na gruncie u.p.t.u.? (oznaczone we wniosku nr 2)

2)W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2 - czy w razie złożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., z zachowaniem warunków określonych w tych przepisach, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 3)

3)W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2 - czy w razie niezłożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług? (oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko w sprawie

1)Sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej na gruncie u.p.t.u.

2)W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - w razie złożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., z zachowaniem warunków określonych w tych przepisach, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług

3)W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 ( pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - w razie niezłożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1.

Odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie u.p.t.u., co do zasady, stanowi odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT. Jednak aby dana czynność mogła zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu VAT, powinna zostać dokonana przez podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u.

Zgodnie z tym przepisem, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Przez „działalność gospodarczą”, o której mowa w tym przepisie, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.). Podobnie natomiast, jak na gruncie u.p.d.o.f., istotnym elementem działalności gospodarczej jest jej ciągły, zarobkowy charakter.

W orzecznictwie wskazuje się także na element zorganizowania działalności (tak np. NSA w wyroku z 9 sierpnia 2012 r., sygn. I FSK 1644/12).

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nie będzie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, co wskazuje na to, iż jego działalność w tym zakresie nie będzie przypominać działania producentów, handlowców i usługodawców. Czynności podejmowane przy sprzedaży Nieruchomości nie będą również charakteryzowały się ciągłością i zorganizowaniem.

Tym samym przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT. Mając na uwadze powyższe sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła dostawy towarów stanowiącej czynność opodatkowaną na gruncie u.p.t.u.

Jednocześnie na powyższą kwalifikację czynności nie wpływa fakt, iż aktualnie Nieruchomość jest wydzierżawiona, a usługi w tym zakresie są traktowane przez Wnioskodawcę jako czynności opodatkowane VAT. Dzierżawa Nieruchomości oraz jej sprzedaż będą bowiem stanowiły odrębne czynności, traktowane odmiennie na gruncie u.p.t.u.

Ocena w zakresie charakteru działania Wnioskodawcy przy wykonywania jednej z tych czynności nie wpływa na analogiczną ocenę w odniesieniu do drugiej z nich.

Ad 2.

Nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Dostawa (sprzedaż) tego rodzaju nieruchomości na gruncie u.p.t.u. jest traktowana jak dostawa budynku (art. 29a ust. 8 .u.p.t.u.).

W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ze zwolnienia tego podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Elementy, które powinno zawierać oświadczenie w tym przedmiocie, zostały wymienione w art. 43 ust. 11 u.p.t.u.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż budynku zostanie dokonana już po jego pierwszym zasiedleniu; ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, gdyby uznać, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła dostawę towarów stanowiącą czynność opodatkowaną na gruncie u.p.t.u. (co w ocenie Wnioskodawcy byłoby nieprawidłowe), to zasadne byłoby uznanie, iż w razie złożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., spełniającego warunki określone w tych przepisach, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Ad 3.

Jak wskazano wyżej, sprzedaż budynku dokonana po jego pierwszym zasiedleniu oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Jednocześnie podatnik może zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynku. Brak takiego oświadczenia jest zatem równoznaczny ze zwolnieniem dostawy takiej nieruchomości z VAT.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż budynku zostanie dokonana już po jego pierwszym zasiedleniu; ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, gdyby uznać, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie stanowiła dostawę towarów stanowiącą czynność opodatkowaną na gruncie u.p.t.u. (co w ocenie Wnioskodawcy byłoby nieprawidłowe), to zasadne byłoby uznanie, iż czynność ta podlegałaby zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zatem w razie niezłożenia przez strony umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u., sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

‒nieprawidłowe - w zakresieuznania, że sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości zabudowanej nie będzie podatnikiem podatku VAT oraz uznania, że dostawa ta nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒prawidłowe -w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości zabudowanej, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania tej dostawy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Jest Pan właścicielem zabudowanej Nieruchomości stanowiącej działki nr 2 i 1. Własność Nieruchomości nabył Pan w drodze spadkobrania w 1991 r. oraz częściowo (w odniesieniu do działki nr 2) uprzedniego dekretu przyznania spadku z 5 czerwca 1939 r. wydanego przez Sąd Okręgowy. Na Nieruchomości znajduje się budynek w postaci kamienicy przystosowanej do wykonywania działalności hotelarskiej, który został wybudowany nie później niż w XVIII w.

Na podstawie umowy dzierżawy z 28 czerwca 2014 r. oddał Pan tę Nieruchomość w dzierżawę osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - Dzierżawca prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą (hotel). Ponadto także przed datą zawarcia obecnie obowiązującej umowy dzierżawy, Nieruchomość była dzierżawiona przez Pana na cele związane z prowadzeniem hotelu. Do 12 października 2015 r. był Pan przedsiębiorcą wpisanym do CEiDG, a Nieruchomość stanowiła wówczas środek trwały wciągnięty do Pana ewidencji środków trwałych, podlegający amortyzacji. Z dniem 13 października 2015 r. nastąpiło wykreślenie Pana z CEiDG, a przychody uzyskiwane przez Pana z dzierżawy Nieruchomości są przez Pana opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dokumentuje Pan świadczenie usług dzierżawy Nieruchomości wystawiając faktury.

Obecnie planuje Pan sprzedaż Nieruchomości na rzecz znanego już Panu kupującego, którym będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Polski. W celu dokonania sprzedaży nie podejmował Pan takich działań, jak korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, prowadzenie działań marketingowych oraz dostosowywanie Nieruchomości w celu zwiększenia jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży opisanej Nieruchomości, na którą składają się działki nr 2 i 1 będzie Pan podatnikiem podatku VAT obowiązanym do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, tj. działek nr 1 i 2, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę.

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Za uznaniem Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia to, że Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży była przez wiele lat i jest nadal udostępniana w ramach umowy dzierżawy, czyli była i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto Nieruchomość do 2015 r. stanowiła środek trwały w Pana przedsiębiorstwie podlegający amortyzacji. Sposób wykorzystywania Nieruchomości bezspornie wskazuje, że Nieruchomość już bardzo dawno utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Na żadnym etapie posiadania przez Pana Nieruchomości nie była ona wykorzystywana w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych, lecz była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej. Zatem kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek, w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że Nieruchomość wraz z budynkiem kamienicy o funkcji hotelowej stanowiła i nadal stanowi Pana majątek osobisty, a tym samym jej sprzedaż będzie dysponowaniem przez Pana własnym majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to wbrew Pana twierdzeniu - czynność dostawy Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem oceniając Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznaję je za nieprawidłowe.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana  w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Odnosząc się do planowanej sprzedaży budynku kamienicy znajdującej się na gruncie, należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem tego budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomości składającej się z działek nr 2 i 1 znajduje się budynek kamienicy przystosowanej do wykonywania działalności hotelarskiej, który został wybudowany nie później niż w XVIII w. Nieruchomość nabył Pan w drodze spadkobrania ostatecznie w 1991 r. Wskazał Pan, że z uwagi na sposób nabycia (spadkobranie) Nieruchomości, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto w ostatnich dwóch latach nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynku kamienicy, w stosunku do których miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które wynosiłyby 30% wartości początkowej tego budynku lub więcej. Co najmniej od 2014 r. (a nawet i wcześniej) Nieruchomość była dzierżawiona przez Pana na cele związane z prowadzeniem hotelu, stanowiąc do 2015 r. środek trwały w Pana działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedażą będzie objęta Nieruchomość zabudowana budynkiem kamienicy (działki nr 2 i 1), w stosunku do której doszło już do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku kamienicy. Zatem do sprzedaży ww. Nieruchomości zabudowanej należy zastosować zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy również sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest budynek kamienicy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Jak już wyżej wskazałem, możliwość zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy możliwe jest tylko w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skoro w niniejszej sprawie zastosowanie będzie miało zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co wyjaśniłem powyżej.

Tak więc Strony transakcji będą uprawnione na podstawie ww. art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, w sposób wskazany w art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym, tylko w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa opisanego we wniosku budynku kamienicy znajdującego się na Nieruchomości (działkach nr 1 i 2) wraz z gruntem, na którym jest on posadowiony (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki podatku VAT. W przypadku natomiast, gdy takiego oświadczenia Strony nie złożą, wówczas dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem oceniając Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 uznaję je za prawidłowe.

Ze względu na autonomiczność prawa podatkowego i odrębność uregulowań prawnych w zakresie podatku dochodowego i podatku VAT rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji dot. nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przyjęte w tym zakresie na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2, 3 i 4). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).