Interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.160.2023.2.AKA

Przedstawione w opisie sprawy świadczenie Najemcy za wynagrodzeniem na rzecz Państwa podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i przysługuje/będzie przysługiwać Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Najemcę, dokumentującej opisane świadczenie. W przedmiotowej sprawie, zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek nabywanych usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT świadczenia:

‒Państwa wykonywanego za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, tj. doprowadzenie do wynajmu konkretnej powierzchni (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

‒Najemcy wykonywanego za wynagrodzeniem na rzecz Państwa, tj. umożliwienie osiągnięcia zysku przez Wnioskodawcę oraz prawa do odliczenia VAT przez Państwa z faktury wystawionej przez Najemcę (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest firmą doradczą świadczącą usługi na rynku nieruchomości. Spółka jest częścią globalnej Grupy B. (dalej: Grupa) oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka wspiera inne podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Mogą to być przykładowo wynajmujący powierzchnie nieruchomościowe, najemcy powierzchni nieruchomościowych, czasami nawet inne podmioty pośredniczące w transakcjach nieruchomościowych.

Jednym z obszarów działania Spółki jest udział w procesie poszukiwania w Polsce powierzchni biurowej, magazynowej lub innej powierzchni komercyjnej o określonych cechach, dla celów najmu. Proces ten jest najczęściej inicjowany przez przyszłego najemcę (dalej: Najemca).

Najemca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W ramach szeroko pojętej współpracy z Najemcą Spółka zainteresowana jest:

‒znalezieniem odpowiedniej powierzchni i tym samym odpowiedniego właściciela powierzchni (dalej: Wynajmujący),

‒wzięciem udziału w procesie negocjacji pomiędzy Najemcą a Wynajmującym i doprowadzeniem do zawarcia pomiędzy nimi umowy najmu.

Współpraca między Najemcą a Spółką jest prowadzona na podstawie zawartej pisemnej umowy, która określa zakres praw i obowiązków obu stron. Tego typu umowa może być zawarta na realizację pojedynczej transakcji albo może to być umowa ramowa, tj. przewidująca wsparcie w więcej niż jednej transakcji. Umowa określa świadczenie Najemcy na rzecz Spółki, którego szczegóły Spółka opisuje w dalszej części niniejszego wniosku.

Zgodnie z przyjętą praktyką rynkową, w wielu przypadkach, to Wynajmujący (a nie Najemca) zleca pośrednikowi (tu: Spółka) wykonanie usług i płaci za te usługi. Dlatego też Spółka podpisuje także z Wynajmującym odpowiednią umowę o świadczenie usług, w ramach której warunki wypłaty wynagrodzenia są wyraźnie określone. Kluczowym czynnikiem warunkującym zapłatę na rzecz Spółki przez Wynajmującego jest zawarcie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Doprowadzenie do zawarcia ww. umowy jest głównym świadczeniem wykonywanym przez Spółkę dla Wynajmującego. W ramach świadczonej usługi na rzecz Wynajmującego Spółka wykonuje m.in. następujące czynności:

‒bierze udział w negocjacjach dotyczących wynajmowanej powierzchni,

‒dzieli się swoim doświadczeniem w zakresie rynku nieruchomości i jego praktyki (np. sugerując odpowiednie zapisy umowne),

‒podejmuje inne praktyczne czynności prowadzące do finalizacji transakcji,

‒zbieranie i agregowanie informacji na temat wynajmowanej powierzchni celem przedstawienia najemcy.

Ponadto, zgodnie z praktyką rynkową i na podstawie pierwotnej umowy zawartej pomiędzy Spółką i Najemcą, Spółka jest zobowiązana do zapłaty na rzecz Najemcy określonego wynagrodzenia, już po otrzymaniu przez Spółkę wynagrodzenia od Wynajmującego. Najczęściej Wynajmujący jest świadomy zawarcia takich ustaleń w umowie podpisanej pomiędzy Spółką a Najemcą.

Powyżej wskazana umowa między Spółką a Najemcą przewiduje w szczególności, że Najemca otrzymuje wynagrodzenie za umożliwienie Spółce realizacji zysków, poprzez właśnie samo podpisanie umowy pomiędzy Spółką a Najemcą, a co za tym idzie umożliwienie Spółce podpisania umowy z Wynajmującym, jak i ostatecznie poprzez podpisanie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Umowa zawarta pomiędzy Spółką a Najemcą zawiera także inne zasady dotyczące rozliczeń, np.:

‒sposób kalkulacji wynagrodzenia,

‒konkretną przesłankę powodującą, że wynagrodzenie dla Najemcy staje się należne (jest nią zawarcie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą oraz wypłata wynagrodzenia przez Wynajmującego na rzecz Spółki),

‒moment wystawienia faktury przez Najemcę (tj. po zawarciu umowy najmu pomiędzy Najemcą a Wynajmującym oraz wypłacie wynagrodzenia przez Wynajmującego na rzecz Spółki),

‒termin płatności (wymagalności) wynagrodzenia uiszczanego przez Spółkę na rzecz Najemcy.

Umowa zawarta pomiędzy Spółką a Najemcą może wskazywać również na dodatkowe czynności ze strony Najemcy związane z wypłacanym przez Spółkę wynagrodzeniem, np.:

‒wyrażenie zgody na możliwość wykorzystywania logotypu oraz nazwy Najemcy przez Spółkę, w zakresie informowania o powierzchni wynajętej przez Najemcę,

‒w przypadku przygotowywania publikacji marketingowych przez Najemcę, w których mowa będzie o najmie powierzchni przez Najemcę - zobowiązanie się przez Najemcę do wskazywania w tych publikacjach informacji o Spółce jako o wyłącznym pośredniku reprezentującym Najemcę w ramach poszukiwań powierzchni,

‒udzielanie na prośbę Spółki referencji dotyczących skutecznego pośrednictwa przy podpisaniu umowy najmu powierzchni,

‒powstrzymywanie się przez Najemcę od współpracy z jakimikolwiek innymi podmiotami, działającymi jako pośrednicy wynajmujących w obrocie nieruchomościami, bez pisemnej zgody Spółki, w okresie obowiązywania zawartej pomiędzy Spółką a Najemcą Umowy,

‒zobowiązanie się przez Najemcę do wzięcia pod uwagę oferty Spółki w przypadku zlecenia usług dotyczących najmowanej powierzchni będących w zakresie działalności Spółki lub innych spółek z Grupy (np. usług zarządzania projektami lub usług budowlanych w zakresie wykańczania powierzchni).

Jednocześnie Spółka zastrzega, że powyżej wskazane dodatkowe czynności ze strony Najemcy mogą wystąpić, ale nie muszą, tj. nie są stałym elementem każdej przeprowadzanej transakcji. Kluczowym elementem świadczenia na rzecz Spółki jest - jak zostało wskazane powyżej - umożliwienie Spółce realizacji zysków, poprzez podpisanie umowy pomiędzy Spółką a Najemcą, jak i ostatecznie poprzez podpisanie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą (dzięki której Spółka otrzyma określoną prowizję od Wynajmującego, której nie osiągnęłaby albo jej osiągnięcie byłoby niezwykle utrudnione, gdyby to sam Najemca pierwotnie nie wystąpił do Spółki z propozycją współpracy).

W związku ze świadczeniem Najemcy wykonywanym za wynagrodzeniem na rzecz Spółki (umożliwienie osiągnięcia zysku) oraz usługą świadczoną przez Spółkę na rzecz Wynajmującego, Najemca oraz Spółka mogą zawrzeć dodatkowe porozumienie, dotyczące określenia zasad współpracy w zakresie wyboru oczekiwań co do optymalnej powierzchni (biurowej, magazynowej lub komercyjnej) dla Najemcy. Tego typu porozumienie może zawierać w szczególności specyfikację powierzchni, której poszukiwaniem zainteresowany jest Najemca (np. rodzaj, wielkość powierzchni, lokalizacja). Ponadto, w takim porozumieniu Spółka oraz Najemca mogą określić warunki współpracy w zakresie prowadzenia negocjacji z potencjalnym Wynajmującym.

Podsumowując, model rozliczeniowy między Spółką a Najemcą / Wynajmującym jest następujący:

‒Spółka otrzymuje wynagrodzenie od Wynajmującego m.in. za doprowadzenie do podpisania umowy najmu między Wynajmującym a Najemcą (na podstawie faktury wystawionej przez Spółkę),

‒Spółka płaci wynagrodzenie na rzecz Najemcy (na podstawie faktury wystawionej przez Najemcę) - wynagrodzenie to staje się należne zasadniczo w momencie podpisania umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą oraz otrzymania wynagrodzenia od Wynajmującego.

Pytania (oznaczone we wniosku jako pytania nr 1, 2 i 3)

1.Czy świadczenie Spółki wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, tj. doprowadzenie do wynajmu konkretnej powierzchni, jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT)?

2.Czy świadczenie Najemcy wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Spółki, tj. umożliwienie osiągnięcia zysku przez Spółkę, jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT)?

3.Jeśli świadczenie Najemcy na rzecz Spółki jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT), to czy Spółka ma prawo do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Najemcę?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

W ocenie Spółki, świadczenie Spółki wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, tj. doprowadzenie do wynajmu powierzchni jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT).

Ad 2

Zdaniem Spółki, świadczenie Najemcy wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Spółki, tj. umożliwienie osiągnięcia zysku Spółce, jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT).

Ad 3

Przy założeniu, że świadczenie Najemcy na rzecz Spółki jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT), zdaniem Spółki ma ona prawo do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Najemcę.

Uzasadnienie

Na wstępie należy wskazać, że Spółka ma interes prawny w uzyskaniu odpowiedzi na wszystkie pytania będące przedmiotem niniejszego wniosku, tj. odpowiedzi na te pytania determinują sposób w jaki Spółka będzie prowadziła rozliczenia VAT.

Wyjaśniając szczegółowo należy stwierdzić, że w zakresie pytań nr 1 i 3 interes prawny Spółki jest oczywisty, gdyż pytania dotyczą wprost jej skutków podatkowych jako podatnika VAT. Natomiast pytanie nr 2, choć wprost dotyczy skutków podatkowych u innego podmiotu, to bez udzielenia na nie odpowiedzi nie jest możliwe ustalenie prawidłowego stanowiska w zakresie pytania dotyczącego wprost skutków podatkowych po stronie Spółki (odpowiednio pytanie nr 3).

Podsumowując, Spółka jest uprawniona do otrzymania odpowiedzi na wszystkie pytania będące przedmiotem niniejszego wniosku.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 8 ustawy o VAT, przez świadczenie usług należy rozumieć wszelkie czynności niezakwalifikowane jako dostawa towarów. W praktyce oznacza to, że określone działanie (zachowanie), a nawet zobowiązanie do powstrzymania się od działania, pod warunkiem uzgodnionego wynagrodzenia, należy traktować jako podlegające opodatkowaniu VAT świadczenie usług.

Jak zostało opisane w stanie faktycznym, Wynajmujący płaci Spółce określone wynagrodzenie z tytułu wyświadczonych przez Spółkę usług, polegających głównie na doprowadzeniu do zawarcia umowy najmu powierzchni pomiędzy Najemcą a Wynajmującym. Innymi słowy, dzięki działaniom Spółki Wynajmujący osiąga korzyść w postaci znalezienia chętnych na wynajem swojej powierzchni i rozpoczęciu pobierania czynszu.

Należy zatem wskazać, że w relacji między Spółką a Wynajmującym występują ekwiwalentne świadczenia z obu stron, tj.:

1.Wynajmujący wypłaca na rzecz Spółki określone wynagrodzenie,

2.Spółka doprowadza do zawarcia umowy pomiędzy Najemcą a Wynajmującym.

Zgodnie z art. 28b ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Jednocześnie w myśl art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe regulacje należy stwierdzić, że usługa świadczona przez Spółkę na rzecz Wynajmującego (doprowadzenie do wynajmu powierzchni) jest usługą związaną z nieruchomościami. Jak bowiem zostało wskazane w opisie stanu faktycznego niniejszy wniosek dotyczy wynajmu powierzchni nieruchomości położonych w Polsce. Tym samym należy stwierdzić, że usługa świadczona przez Spółkę na rzecz Wynajmującego jest opodatkowana w Polsce.

W kontekście powyższego należy również zwrócić uwagę, że usługa świadczona przez Spółkę na rzecz Najemcy nie została wymieniona w art. 43 ustawy o VAT, a zatem nie jest to usługa zwolniona z VAT i należy rozważyć opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Spółki, świadczenie Spółki wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, tj. doprowadzenie do wynajmu powierzchni jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT).

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 8 ustawy o VAT, przez świadczenie usług należy rozumieć wszelkie czynności niezakwalifikowane jako dostawa towarów. Jak już zostało wskazane we wcześniejszej części wniosku, w praktyce oznacza to, że określone działanie (zachowanie), a nawet zobowiązanie do powstrzymania się od działania, pod warunkiem uzgodnionego wynagrodzenia, należy traktować jako podlegające opodatkowaniu VAT świadczenie usług. Innymi słowy, aby świadczenie usług podlegało opodatkowaniu VAT, pomiędzy stronami musi istnieć stosunek, w którym określone działanie (czynność/brak czynności) jest wykonywane przez jedną stronę jako ekwiwalent świadczenia dokonywanego przez drugą stronę (wynagrodzenie).

W kontekście powyższego należy wskazać, że w relacji między Spółką a Najemcą mamy do czynienia z ekwiwalentnymi świadczeniami z obu stron, tj.:

1.Spółka wypłaca na rzecz Najemcy określone wynagrodzenie,

2.wynagrodzenie wypłacane jest za konkretne, określone w umowie czynności, tj. w pierwszej kolejności podpisanie umowy ze Spółką, a następnie podpisanie umowy najmu z Wynajmującym (oraz ewentualnie inne działania marketingowe wymienione w stanie faktycznym).

W związku z tym po obu stronach są podejmowane konkretne działania: Spółka wypłaca Najemcy wynagrodzenie, podczas gdy Najemca umożliwia Spółce osiągnięcie zysku, poprzez ostateczne zawarcie umowy najmu z Wynajmującym.

Należy podkreślić, że bez opisanego powyżej świadczenia Najemcy, Spółka nie miałaby szansy (lub szanse te byłyby znacznie mniejsze) na otrzymanie od Wynajmującego wynagrodzenia (wynikającego z umowy zawartej pomiędzy Spółką a Wynajmującym). W związku z powyższym, to w interesie Spółki leży otrzymanie od Najemcy przynajmniej podstawowego świadczenia, które jest niezbędne do sfinalizowania usług wykonywanych przez Spółkę na rzecz Wynajmującego i ostatecznie otrzymania od Wynajmującego umówionego wynagrodzenia.

Ponadto Spółka zwraca uwagę, że organy podatkowe prezentują pogląd, że samo podpisanie umowy może stanowić świadczenie usług opodatkowane VAT. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 22 czerwca 2022 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.182.2022.1.LS) organ podatkowy stwierdził, że: „Otrzymane lub otrzymane w terminie późniejszym przez Najemcę wynagrodzenie stanowi zapłatę za konkretne świadczenie możliwe do zidentyfikowania i wynika wprost z łączącego Wynajmującego i Najemcę stosunku zobowiązaniowego wynikającego z zawartej umowy (Aneksu). Tym samym w opisanej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że opłata jest/będzie wynagrodzeniem z tytułu świadczonych usług. W konsekwencji przedstawione w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym Wynagrodzenie (Podstawowe i Dodatkowe) za konkretne zachowanie Najemcy polegające na zgodzie na przedłużenia umowy najmu i przyjęciu warunków przedstawionych w Aneksie zawartym z Wynajmującym, będzie stanowić dla Najemcy Wynagrodzenie, które podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 związku z art. 8 ust. 1 ustawy, niekorzystające ze zwolnienia od podatku VAT”. Podobnie organ podatkowy wypowiedział się w interpretacji indywidualnej z 24 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.161.2022.1.AA): „Otrzymane przez Najemcę wynagrodzenie w postaci określonej kwoty pieniężnej, wypłaconej w dwóch transzach po spełnieniu warunków wynikających z zawartej umowy, należy traktować jako wynagrodzenie za skonkretyzowane świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż istnieje związek między wypłatą wynagrodzenia a otrzymaniem świadczenia wzajemnego - Najemca zobowiąże się do zawarcia umowy najmu z C. (scedowaną na rzecz Wynajmującego). Przedmiotowa transakcja ma charakter ekwiwalentny - świadczenie jednej strony stosunku zobowiązaniowego następuje w zamian za odpowiadające mu określone świadczenie drugiej strony. Wynagrodzenie otrzymane przez Najemcę stanowi zapłatę za konkretne świadczenie możliwe do zidentyfikowania i wynika wprost z łączącego Spółkę i Najemcę stosunku zobowiązaniowego wynikającego z zawartej umowy. Tym samym w opisanej sprawie wystąpi element wzajemności, konieczny aby uznać, że Opłata jest wynagrodzeniem z tytułu świadczonych usług. W konsekwencji przedstawiona w zdarzeniu przyszłym Opłata za konkretne zachowanie Najemcy polegające na zgodzie na zawarcie umowy najmu Nieruchomości z C. i przyjęciu warunków przedstawionych w Umowie zawartej ze Spółką, będzie stanowić dla Najemcy wynagrodzenie, które będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy”.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skoro w ocenie organów podatkowych samo podpisanie umowy stanowi usługę opodatkowaną VAT, to zdaniem Spółki tym bardziej za usługę opodatkowaną VAT należy uznać działanie Najemcy, które jest - jak opisano wcześniej - szersze niż samo zawarcie umowy ze Spółką.

Zgodnie z art. 28b ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Jednocześnie w myśl art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

W ocenie Spółki usługa świadczona na jej rzecz przez Najemcę (umożliwienie osiągnięcia zysku poprzez zawarcie umowy najmu powierzchni) nie jest usługą związaną z nieruchomościami, a zatem do określenia miejsca jej opodatkowania zastosowanie znajdzie ogólna zasada, wyrażona w art. 28b ust. 1 ustawy o VAT.

Mając to na uwadze, a także okoliczność, że nabywca usługi, tj. Spółka, jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT w Polsce, należy stwierdzić, że usługa świadczona przez Najemcę na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu VAT w Polsce.

Przy czym nawet, jeśli organ przyjmie odmienne stanowisko niż Spółka i uzna, że usługa świadczona przez Najemcę jest związana z nieruchomościami to i tak finalna konkluzja będzie tożsama, tj. usługa ta jest opodatkowana w Polsce, gdyż - jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego - niniejszy wniosek dotyczy wynajmu powierzchni nieruchomości położonych w Polsce.

W kontekście powyższego należy również zwrócić uwagę, że usługa świadczona przez Najemcę na rzecz Spółki nie została wymieniona w art. 43 ustawy o VAT, a zatem nie jest to usługa zwolniona z VAT i należy rozważyć opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Podsumowując, zdaniem Spółki świadczenie Najemcy wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Spółki, tj. umożliwienie osiągnięcia zysku, jest opodatkowane VAT (i nie podlega zwolnieniu z VAT).

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe regulacje oraz zakładając, że organ podatkowy potwierdzi stanowisko Spółki, że jest opodatkowane VAT (tj. nie podlega zwolnieniu z VAT):

i.świadczenie wykonywane przez Spółkę na rzecz Wynajmującego oraz

ii.świadczenie wykonywane przez Najemcę na rzecz Spółki

‒należy stwierdzić, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Najemcę, dokumentującej należne Najemcy wynagrodzenie.

Powyższa konkluzja wynika z tego, że nabyta przez Spółkę od Najemcy usługa w postaci zawarcia umowy ze Spółką oraz następnie umowy najmu z Wynajmującym jest wykorzystywana przez Spółkę do czynności opodatkowanych, tj. m.in. świadczenia usługi na rzecz Wynajmującego (doprowadzenie do zawarcia umowy z Najemcą).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem VAT świadczenia:

‒Państwa wykonywanego za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, tj. doprowadzenie do wynajmu konkretnej powierzchni (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe,

‒Najemcy wykonywanego za wynagrodzeniem na rzecz Państwa, tj. umożliwienie osiągnięcia zysku przez Wnioskodawcę oraz prawa do odliczenia VAT przez Państwa z faktury wystawionej przez Najemcę (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Państwo, jak i Najemca jesteście zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wspierają Państwo inne podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Jednym z obszarów Państwa działania jest udział w procesie poszukiwania w Polsce powierzchni biurowej, magazynowej lub innej powierzchni komercyjnej o określonych cechach, dla celów najmu. Proces ten jest najczęściej inicjowany przez przyszłego Najemcę.

Z powyższego wynika więc, że zarówno Państwo, jak i Najemca jesteście podatnikami podatku VAT w świetle przepisów art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. W związku z tym w przedmiotowej sprawie świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, że pojęcie usługi w prawie polskim zostało zdefiniowane bardzo szeroko. Ponadto, pomocniczo należy przywołać art. 25 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11.12.2006 str. 1 ze zm.), zgodnie z którym świadczeniem usług jest każde zachowanie się podmiotu w wykonaniu stosunku zobowiązaniowego, które niekoniecznie polega na fizycznym wykonaniu jakiekolwiek czynności lub podjęcia działania. Dyrektywa obejmuje definicją świadczenia usług również zobowiązanie do zaniechania działania bądź do tolerowania czynności lub sytuacji.

W konsekwencji, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

‒w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W kwestii odpłatności za ww. świadczenie wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zagadnienie odpłatności świadczenia jako przesłanki opodatkowania było przedmiotem licznych rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Hong-Kong Trade Development Council, TSUE stwierdził, że wskazane w sprawie czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. W innym orzeczeniu, w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden (Holandia), Trybunał zauważył, że czynność „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

Analizując dokładnej ten problem Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council wskazał, że czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem.

Pojęcie „odpłatności” pojawiło się również w orzeczeniu z 5 lutego 1981 r. C-154/80, które zapadło na tle przepisów I Dyrektywy VAT z 11 kwietnia 1967 r. w sprawie harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych (67/227/EWEC). Trybunał wyjaśnił, że termin „zapłata” stanowi integralną część przepisów prawa wspólnotowego, które nie odwołuje się do prawa państw członkowskich dla ustalenia jego znaczenia i zakresu. Stąd też wykładnia tego wyrażenia nie może być pozostawiona dyskrecjonalnemu władztwu każdego państwa członkowskiego. Ponadto Trybunał przypomniał, że świadczenie podlega opodatkowaniu jedynie w wypadku, gdy podstawę opodatkowania stanowi świadczenie wzajemne otrzymane przez świadczącego usługę. Musi również istnieć możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego. W końcu - jak wskazał Trybunał - świadczenie wzajemne musi stanowić pewną wartość subiektywną, gdyż podstawą opodatkowania jest świadczenie wzajemne rzeczywiście otrzymane, nie zaś wartość otrzymana według kryteriów obiektywnych.

Z wniosku wynika, że współpraca między Najemcą a Państwem jest prowadzona na podstawie zawartej pisemnej umowy, która określa zakres praw i obowiązków obu stron. Tego typu umowa może być zawarta na realizację pojedynczej transakcji albo może to być umowa ramowa, tj. przewidująca wsparcie w więcej niż jednej transakcji. Kluczowym czynnikiem warunkującym zapłatę na rzecz Państwa przez Wynajmującego jest zawarcie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Doprowadzenie do zawarcia ww. umowy jest głównym świadczeniem wykonywanym przez Państwa dla Wynajmującego. W ramach świadczonej usługi na rzecz Wynajmującego Państwo wykonują m.in. następujące czynności:

‒biorą udział w negocjacjach dotyczących wynajmowanej powierzchni,

‒dzielą się swoim doświadczeniem w zakresie rynku nieruchomości i jego praktyki (np. sugerując odpowiednie zapisy umowne),

‒podejmują inne praktyczne czynności prowadzące do finalizacji transakcji,

‒zbierają i agregują informacji na temat wynajmowanej powierzchni celem przedstawienia najemcy.

Ponadto, zgodnie z praktyką rynkową i na podstawie pierwotnej umowy zawartej pomiędzy Państwem i Najemcą, są Państwo zobowiązani do zapłaty na rzecz Najemcy określonego wynagrodzenia, już po otrzymaniu przez Państwo wynagrodzenia od Wynajmującego.

Powyżej wskazana umowa między Państwem a Najemcą przewiduje w szczególności, że Najemca otrzymuje wynagrodzenie za umożliwienie Państwu realizacji zysków, poprzez właśnie samo podpisanie umowy pomiędzy Państwem a Najemcą, a co za tym idzie umożliwienie Państwu podpisania umowy z Wynajmującym, jak i ostatecznie poprzez podpisanie umowy najmu pomiędzy Wynajmującym a Najemcą. Umowa zawarta pomiędzy Państwem a Najemcą zawiera także inne zasady dotyczące rozliczeń. Umowa zawarta pomiędzy Państwem a Najemcą może wskazywać również na dodatkowe czynności ze strony Najemcy związane z wypłacanym przez Państwa wynagrodzeniem.

Jak wskazano wyżej, świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.

Zarówno świadczenie Państwa wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego (doprowadzenie do wynajmu konkretnej powierzchni), jak i świadczenie Najemcy wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Państwa (umożliwienie osiągnięcia zysku przez Państwa), należy traktować jako wynagrodzenie za skonkretyzowane świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż istnieje związek między wypłatą wynagrodzenia a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Przedmiotowa transakcja ma charakter ekwiwalentny – świadczenie jednej strony stosunku zobowiązaniowego następuje w zamian za odpowiadające mu określone świadczenie drugiej strony. Tym samym w opisanej sprawie wystąpi element wzajemności.

W konsekwencji przedstawione w opisie sprawy wynagrodzenia otrzymywane z tytułu świadczenia przez Państwa na rzecz Wynajmującego oraz świadczenia Najemcy na rzecz Państwa stanowią/będą stanowić wynagrodzenie, które podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W ustawie o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, świadczenia Państwa wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Wynajmującego, jak i świadczenie Najemcy wykonywane za wynagrodzeniem na rzecz Państwa, nie zostały wymienione przez ustawodawcę wśród usług zwolnionych od podatku. W konsekwencji świadczenie ww. usług, zarówno przez Państwa, jak i Najemcę jest/będzie opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Najemcę z tytułu świadczenia Najemcy na rzecz Państwa, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Jak wskazano wyżej świadczenie Najemcy na rzecz Państwa jest/będzie opodatkowane właściwą stawką podatku VAT i nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Świadczenie Najemcy na rzecz Państwa ma związek z Państwa działalnością opodatkowaną związaną z odpłatnym świadczeniem usług na rzecz Wynajmującego.

W konsekwencji, skoro przedstawione w opisie sprawy świadczenie Najemcy za wynagrodzeniem na rzecz Państwa podlega/będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta/nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, to przysługuje/będzie przysługiwać Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Najemcę, dokumentującej opisane świadczenie. W przedmiotowej sprawie, zostanie spełniona podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek nabywanych usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

‒stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

‒zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2 i 3. W zakresie pytań oznaczonych we wniosku jako pytania nr 4 i 5 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musicie się Państwo zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).