Interpretacja indywidualna z dnia 24 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.109.2023.2.AK

Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji zamiany nieruchomości (część działki nr 1 na część działki nr 2) oraz określenie podstawy opodatkowania dla ww. transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji zamiany nieruchomości (część działki nr 1 na część działki nr 2) oraz określenia podstawy opodatkowania dla ww. transakcji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 kwietnia 2023 r. (wpływ 3 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina jest podstawową jednostką samorządu terytorialnego w Polsce. Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W dniu 1 stycznia 2017 r. dokonała centralizacji podatku VAT, w związku z czym wstąpiła w prawa i obowiązki swoich jednostek organizacyjnych, które dotychczas były samodzielnymi podatnikami podatku VAT.

Gmina wypełnia zawarte w ustawie zadania publiczne, jako podstawowa jednostka samorządu terytorialnego otrzymując do realizacji konkretne zadania publiczne, została również wyposażona w odpowiednie mienie. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 i 7 (t. j. Dz. U. z 2023 r. Nr 40 ze zmianami – ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym), zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami i budownictwa mieszkaniowego. Gospodarka gminnym zasobem nieruchomości polega na wykonywaniu różnorodnych czynności o charakterze faktycznym i prawnym względem nieruchomości, prowadzących do optymalnego ich wykorzystania, w pierwszej kolejności – dla realizacji celów publicznych. Wybór właściwej formy gospodarowania nieruchomościami gminnymi uzależniony jest od wielu kryteriów, w tym m.in.: rodzaju nieruchomości, której decyzja dotyczy, potrzeb i celów, którymi kieruje się organ decyzyjny, kosztów utrzymania nieruchomości, możliwych do osiągnięcia dochodów w związku z określonym sposobem rozdysponowania mienia, zasadności zachowania wskazanej nieruchomości w zasobie z perspektywy przyszłych potrzeb, itp.

Zdarza się, że na mocy porozumienia między stronami dochodzi do zamiany nieruchomości. Gmina (…) zamierza w najbliższym czasie dokonać zamiany części nieruchomości stanowiącą własność Gminy oznaczonej numerem działek ewidencyjnych nr 1 o powierzchni (…) ha, na nieruchomość stanowiącą część działki nr ewidencyjny 2 o powierzchni (…) ha, Gmina dokonuje zamiany działki (gruntu) z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Gmina jest podatnikiem VAT, natomiast osoba fizyczna nie jest podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość działek wynosi odpowiednio (…) zł za 1 m² zł dla działki należącej do osoby fizycznej i (…) zł za 1 m² dla działki gminnej. W operacie szacunkowym „Określona w operacie szacunkowym wartość nie zawiera podatku VAT”.

Strony oświadczają, że nieruchomości składające się z działek są niezabudowane i posiadają dostęp do drogi publicznej. Działki podlegające zamianie znajdują się w projekcie Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu.

Działka, którą Gmina pozyska zostanie przeznaczona na budownictwo wielorodzinne dla mieszkańców gminy.

Z przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie wykonywane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Gmina (…) nabyła działkę nr 1 w drodze komunalizacji na podstawie Decyzji Wojewody (…) Znak: (…) z dnia (…) listopada 1996 roku (wpis do KW: (…) lipca 1997 roku).

Nabycie przez Gminę działki nr 1 nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT i nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą VAT.

Gmina (…) zawarła z (…) umowę nieodpłatnego oddania gruntu (m.in. dz. 1 ob. (…)) w użytkowanie wieczyste na podstawie aktu notarialnego rep. „A” nr (…) z dnia (…) grudnia 1997 r. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste została rozwiązana na podstawie aktu notarialnego Rep. „A” nr (…) z dnia (…) lipca 2019 r. Po rozwiązaniu użytkowania wieczystego nieruchomość nie była wykorzystywana i nie prowadzono na niej żadnej działalności.

Z tytułu nabycia działki 1 nie przysługiwało Gminie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Obecnie trwają prace nad uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla tej działki. Plan ten ma być uchwalony w pierwszym półroczu tego roku. Działka 1 obecnie sklasyfikowana jest jako działka na cele rolnicze, ale ma być przeznaczona pod zabudowę. W przygotowywanym Planie działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Trudno jest powiedzieć, w jakim okresie dojdzie do zamiany. Równocześnie trwają negocjacje z nabywcą odnośnie zamiany działek.

Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość działki nr 1 stanowi kwotę należną z tytułu dostawy działki w drodze zamiany.

Z dokumentacji wynika, że kwoty ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego są jedyną opłatą należną Gminie z tytułu zamiany działki nr 1.

Ustalono między stronami, że zamiana wynosić będzie 1:1, tj. taka sama powierzchnia za taką samą kwotę.

Pytania

1.Czy dokonane przez Gminę zbycie nieruchomości w ramach transakcji zamiany powinno na gruncie podatku VAT zostać potraktowane jako odpłatna dostawa towarów (gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; dalej ustawa o VAT) i w związku z tym podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 3 kwietnia 2023 r.)

2.Co stanowi podstawę opodatkowania dla dostawy nieruchomości należącej do Gminy dokonywanej w trybie zamiany nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Gmina stoi na stanowisku, iż w przypadku zamiany nieruchomości gminnej podstawą opodatkowania dla Gminy jest określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości. Transakcja ta podlega opodatkowaniu, dlatego też na fakturze należałoby doliczyć podatek należny w stawce 23%. W związku z tym, że osoba fizyczna nie jest podatnikiem podatku VAT, wartością sprzedaży dla osoby fizycznej jest wartość określona w operacie szacunkowym.

Zdaniem Gminy, dokonane przez Gminę zbycie nieruchomości w ramach transakcji zamiany powinno na gruncie podatku VAT zostać potraktowane jako odpłatna dostawa towarów (gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT) i w związku z tym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa działki przez Gminę na rzecz Nabywcy powinna być opodatkowana z zastosowaniem stawki 23%. (część własnego stanowiska ostatecznie sformułowana w uzupełnieniu do wniosku z 3 kwietnia 2023 r.)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że:

W świetle art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, aby wyłączenie organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy z kategorii podatników miało miejsce, muszą zostać spełnione dwa warunki:

1)dotyczy wyłącznie organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy,

2)odnosi się tylko do tych czynności, które związane są z realizacją zadań nałożonych na te podmioty przepisami prawa i do realizacji których zostały one powołane.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika,że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady,jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zatem, w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do kwestii zastosowania zwolnienia od podatku dla zamiany nieruchomości, stanowiących odpłatną dostawę towarów wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji zamiany niezabudowanej nieruchomości (część działki nr 1).

W analizowanym przypadku nieruchomość będąca przedmiotem zamiany znajduje się w projekcie Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. Obecnie trwają prace nad uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla tej działki. Plan ten ma być uchwalony w pierwszym półroczu tego roku. Działka nr 1 obecnie sklasyfikowana jest jako działka na cele rolnicze, ale ma być przeznaczona pod zabudowę. W przygotowywanym Planie działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zatem działka ta będzie stanowiła grunt przeznaczony pod zabudowę.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, jeśli w momencie zamiany opisana we wniosku nieruchomość (część działki nr 1) objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 będzie przeznaczona pod zabudowę, nieruchomość ta stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja zamiany nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla nieruchomości nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla zamiany nieruchomości objętej wnioskiem, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie jeden z ww. warunków uprawniających do zwolnienia dostawy nieruchomości będącej przedmiotem zamiany, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie został spełniony. Jak wynika z opisu sprawy, nabycie działki nr 1 nastąpiło w drodze komunalizacji na podstawie Decyzji Wojewody. Nabycie działki nr 1 nastąpiło w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu.

Nie można zatem uznać, że Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Gminie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Gminie nie przysługiwało.

Analiza powołanych powyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości objętej wnioskiem w drodze umowy zamiany, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o którm mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym dostawa nieruchomości objętej wnioskiem w drodze umowy zamiany, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, dostawa nieruchomości (część działki nr 1) w drodze zamiany będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również określenia, jaka wartość będzie stanowiła podstawę opodatkowania dla dostawy nieruchomości (część działki nr 1) dokonywanej w drodze zamiany.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przepis ten stanowi, że:

Trzeba podkreślić, że uzależnienie podstawy opodatkowania od zapłaty faktycznie otrzymanej przez podatnika jest regułą bezwzględnie obowiązującą (z zastrzeżeniem wyjątków wyraźnie przewidzianych przez ww. Dyrektywę VAT). Państwa członkowskie nie mogą ustanawiać innych reguł ustalania podstawy obliczania podatku np. dla niektórych rodzajów towarów.

Kolejnym problemem dotyczącym podstawy opodatkowania transakcji są zasady ustalania wysokości zapłaty, kiedy ma ona w całości lub w części formę inną niż pieniężna. Wynagrodzenie niepieniężne może stanowić dostawa towarów lub świadczenie usług dokonywane w zamian za otrzymane świadczenie (barter). W przypadku transakcji barterowych istotne jest więc ustalenie, czy dostawa towarów lub świadczenie usług będą mogły być w każdej sytuacji uznane za zapłatę.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ukształtował się pogląd, zgodnie z którym, aby czynności takie mogły być uznane za zapłatę, muszą zostać spełnione następujące warunki:

·istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dokonywanymi wymiennie czynnościami dostawy towarów lub świadczenia usług, czyli pomiędzy czynnością opodatkowaną a otrzymaną za nią zapłatą;

·istnienie możliwości określenia wartości świadczonych usług lub dostarczanych towarów w pieniądzu.

Pierwszy warunek jest odzwierciedleniem ogólnej zasady związku zapłaty z dokonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast spełnienie drugiego jest niezbędne do kwotowego określenia podstawy opodatkowania umożliwiającego ustalenie podatku należnego, który może być wyrażony tylko w formie pieniężnej. Dlatego też, gdy strony transakcji barterowej nie ustalą w umowie pieniężnej wartości dostawy towarów lub usługi świadczonej w ramach zapłaty, w celu określenia podstawy opodatkowania należy dążyć do ustalenia ich wartości wyrażonej w pieniądzu. Ustalenie to powinno opierać się na podstawowej zasadzie, stanowiącej, że opodatkowana jest zapłata faktycznie otrzymana przez podatnika. W praktyce wybór metody ustalenia wysokości zapłaty w transakcjach barterowych zależy od okoliczności transakcji.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu.Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną,a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wspomniane wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (np. wyrok z 19 grudnia 2012 r.w sprawie C-549/11 i z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona,jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego, w przypadku zamiany towarów, za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość działek wynosi odpowiednio (…) zł za 1 m² dla działki należącej do osoby fizycznej i (…) zł za 1 m² dla działki gminnej. Określona w operacie szacunkowym wartość nie zawiera podatku VAT. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości objęta wnioskiem stanowi kwotę należną z tytułu dostawy przedmiotowej działki. Kwoty ustalone przez rzeczoznawcę majątkowego są jedyną opłatą należną Gminie z tytułu zamiany działki. Ustalono między stronami, że zamiana wynosić będzie 1:1, tj. taka sama powierzchnia za taką samą kwotę.

W tym miejscu należy przypomnieć, że jak wynika z cytowanego wyżej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Należy również zaznaczyć, że strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa. Jeśli zatem zgodnie z odpowiednimi przepisami innych gałęzi prawa lub ustaleniami pomiędzy stronami, dotyczącymi wysokości, ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, jest jedyną należną kwotą, to jest to kwota należna z tytułu sprzedaży, czyli kwota obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT.

Zatem, jeżeli wartość przekazywanej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc stanowi kwotę brutto wynagrodzenia, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

Natomiast, gdy określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem zamiany, nie jest jedyną należną kwotą i z dokumentów, przepisów czy też uzgodnień pomiędzy stronami wynika, że jest to kwota, do której należy doliczyć podatek VAT według właściwej stawki, to kwota ta będzie kwotą netto.

Zatem, jeżeli wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z operatem szacunkowym stanowi wartość netto nieruchomości, to tak ustalona wartość stanowi dla Państwa podstawę opodatkowania, do której należy doliczyć podatek VAT.

Podsumowując, dla Państwa podstawą opodatkowania będzie stanowić wartość netto nieruchomości określona w operacie szacunkowym.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Gminę, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla osoby fizycznej, będącej stroną transakcji zamiany nieruchomości. Osoba fizyczna, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Należy wskazać, że wydana interpretacja nie rozstrzyga, czy zamiana nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).