Interpretacja indywidualna z dnia 21 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.130.2023.2.MD

Opodatkowanie podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży z uwagi na złożenie przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli oraz prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej ww. transakcję.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży z uwagi na złożenie przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli oraz prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej ww. transakcję. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania: D. sp. z o. o. (ul. …);

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania: E. Spółdzielnia … w likwidacji (ul. ….);

Opis stanu zdarzenia przyszłego

D. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od „E.” Spółdzielnia …. w likwidacji (dalej: „Sprzedający” lub „Spółdzielnia”) (dalej Spółka i Spółdzielnia zwani również łącznie jako: „Zainteresowani”).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanych działek gruntu:

- nr 1 obręb ewidencyjny …., położonej we …, przy ul. …, o powierzchni 0,8546 ha, dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr … (dalej: „Działka I”) oraz

- nr 2, obręb ewidencyjny …, położonej we …, przy ul. …, o powierzchni 0,1308 ha (dalej: „Działka II”) (Działka I oraz Działka II zwane dalej również łącznie jako: „Działki”).

W dniu 27 stycznia 2023 r. Spółka i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności stanowiących własność Sprzedającego budynków (dalej: „Budynki”), budowli (dalej: „Budowle”) oraz urządzeń stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na Działkach, które to urządzenia są trwale związane z gruntem.

W przypadku urządzeń budowlanych posadowionych na działkach, w zależności od tego czy służą one zapewnieniu możliwości użytkowania jednego czy kilku Budynków lub Budowli, Zainteresowani uznają je odpowiednio za elementy przynależne do Budynku lub Budowli, które dla celów opodatkowania podatkiem VAT dzielą los takiego Budynku lub Budowli przy dostawie albo za mogącą być przedmiotem dostawy budowlę. W dalszej części wniosku pisząc o Budowli, Zainteresowani mają na myśli również urządzenia budowlane znajdujące się na działkach, które nie służą zapewnieniu możliwości użytkowania jednego Budynku albo Budowli.

Działki, Budynki oraz Budowle zwane dalej również łącznie jako: „Nieruchomość”.

Budynki i Budowle są uznawane przez Spółdzielnie odpowiednio za budynki i budowle w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Historia i charakterystyka Nieruchomości

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego:

- Działka I – na podstawie zawartej z Gminą … umowy użytkowania wieczystego i nieodpłatnego przeniesienia własności budynków z dnia 2 lutego 1995 r.;

- Działka II – na podstawie zawartej z ówczesnym użytkownikiem wieczystym umowy przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu i własności budynków z dnia 16 grudnia 1994 r.

Na Działce I posadowione są:

1) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 173 m², identyfikator z kartoteki budynków: …,

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 208 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

3) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 2.473 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

4) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 480 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

5) budynek biurowy o powierzchni zabudowy 739 m², identyfikator z kartoteki budynków: …..

Na Działce II posadowione są:

1) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 32 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 87 m², identyfikator z kartoteki budynków: …,

3) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 165 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

4) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 120 m², identyfikator z kartoteki budynków: …. .

Budynki stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek.

Na Działkach posadowione są również następujące Budowle:

- instalacja sprężonego powietrza,

- sieć ciepłownicza,

- sieć wodno-kanalizacyjna,

- parking,

- drogi i chodniki,

- hydrofornia,

- neutralizator ścieków,

- ogrodzenie i oświetlenie,

- które również stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek.

Ponadto, na Działce I posadowione są urządzenia przyłącza ciepłowniczego i węzła ciepłowniczego, które zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), nie należą do części składowych Działki I, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa ciepłowniczego i urządzenia te nie mogą być przedmiotem dostawy między Zainteresowanymi. Przedsiębiorstwu temu przysługuje nieodpłatna służebność przesyłu na Działce I polegająca m.in. na swobodnym dostępie do tych urządzeń w celu przeprowadzenia prac związanych z ich eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją, rozbudową i usuwaniem awarii.

Ponadto, na Działkach posadowiona jest stacja średniego napięcia zasilająca rozdzielnicę niskiego napięcia Spółdzielni, a także przyłącze sygnałowe (światłowód) do stacji bazowej telefonii komórkowej posadowionej na budynku magazynowym położonym na Działce II. Powyższe obiekty są własnością przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych i nie mogą być przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego.

Działki, Budynki oraz Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Działki oraz Budynki i Budowle zostały nabyte lub wybudowane przez Spółdzielnię w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i były/są wykorzystywane przez nią do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do prowadzenia działalności produkcyjnej oraz świadczenia usług wynajmu.

Wszystkie znajdujące się na Działkach Budynki oraz Budowle zostały wybudowane i oddane do używania na ponad dwa lata przed dniem planowanej transakcji (dostawy). Po oddaniu ich do używania, w okresie dwóch lat poprzedzających dzień planowanej transakcji, Budynki oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Sprzedającego stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej dla celów podatku dochodowego.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Spółdzielnia nie planuje wybudowania na Działkach nowych budynków lub budowli lub ulepszenia już istniejących obiektów.

Obszar, na którym znajdują się Działka I i Działka II jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Działek ustalono przeznaczenie obejmujące m.in. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę zamieszkiwania zbiorowego, usługi czy obiekty hotelowe.

Część Nieruchomości jest przedmiotem najmu przez Spółdzielnię, jednak wszelkie umowy w tym zakresie mają zostać wypowiedziane lub rozwiązane jeszcze przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, a dotychczasowi najemcy mają opróżnić Nieruchomość (przedmioty najmu) z wszelkich rzeczy i osób, opuścić Nieruchomość (przedmioty najmu) i wydać je Sprzedającemu przed dniem zawarcia tej umowy. Jedyny wyjątek w tym zakresie dotyczy stacji bazowej telefonii komórkowej znajdującej się na dachu jednego z budynków magazynowych. Spółdzielnia zawarła z operatorem stacji aneks do umowy dzierżawy fragmentu dachu, na mocy którego stacja bazowa ma pozostać zainstalowana na dachu budynku nie dłużej niż do 31 marca 2024 r. (okres ten został skrócony o 8 lat względem pierwotnych postanowień umowy). Następnie operator będzie dzierżawił fragment gruntu (ok. 121 m²) po wyburzonym budynku, aby ustawić na nim mobilną stację bazową, ale nie dłużej niż do 31 marca 2025 r. Po nabyciu Nieruchomości z mocy prawa Spółka wstąpi w miejsce Spółdzielni jako wydzierżawiający, a umowa dzierżawy w tym zakresie będzie realizowana już przez Spółkę.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego zorganizowanej części, a jej wydanie Kupującemu nastąpi po możliwie najdalej idącym opróżnieniu jej przez Sprzedającego z rzeczy ruchomych, znajdujących się w jej obrębie (co dotyczy w szczególności wnętrz Budynków i Budowli), w tym maszyn, urządzeń, wyposażenia itp., które to ruchomości nie są objęte przedmiotem transakcji.

Przedmiot i cel zawarcia transakcji

Przedmiotem transakcji – sprzedaży na rzecz Spółki – ma być prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności posadowionych na nich Budynków oraz Budowli.

Po zakupie Nieruchomości, poza sytuacją związaną ze stacją bazową, Spółka nie zamierza oddawać jej w najem lub dzierżawę (czy to w całości, czy to w części), a Budynki oraz Budowle posadowione na Działkach mają być przedmiotem rozbiórki w związku z zamiarem realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji (dalej: „Planowana Inwestycja”). Prace rozbiórkowe zaczną się dopiero po zakupie Nieruchomości przez Spółkę i uzyskaniu stosownych decyzji organów budowlanych. Prace rozbiórkowe będą prowadzone staraniem i na koszt Spółki.

Planowana Inwestycja to budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi na parterze, wraz z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Lokale powstałe w wyniku Planowanej Inwestycji mają być przedmiotem sprzedaży, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Zakup Nieruchomości będzie zatem służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie przejściowa dzierżawa dachu budynku magazynowego czy fragmentu gruntu na cele posadowienia na nich stacji bazowej przez przedsiębiorstwo telekomunikacyjne nie jest podyktowane planami Spółki co do kontynuowania prowadzonej przez Spółdzielnię działalności gospodarczej w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości – Nieruchomość jest bowiem nabywana na cele realizacji Planowanej Inwestycji. Okres, w jakim umowa dzierżawy będzie realizowana po nabyciu Nieruchomości, ma pozwolić przedsiębiorstwu telekomunikacyjnemu znaleźć inną lokalizację (poza Nieruchomością), do której przeniesie stację bazową. W interesie Spółki jest również to, aby stacja bazowa została usunięta z Nieruchomości, gdyż jej dalsze funkcjonowanie w tej lokalizacji z dużym prawdopodobieństwem obniżałoby wartość sprzedawanych lokali (gros ludzi nie chce mieszkać w bezpośrednim sąsiedztwie takich urządzeń z obaw o ich wpływ na zdrowie ludzkie albo z względów czysto estetycznych).

Zaliczka i fakturowanie

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka zobowiązała się uiścić na rzecz Sprzedającego zaliczkę, która nie będzie pokrywać pełnej ceny sprzedaży nieruchomości. Zapłata przez Spółkę zaliczki nastąpiła dnia 14 lutego 2023 r. i będzie udokumentowana stosowną fakturą VAT wystawioną przez Spółdzielnię z wykazaną na niej kwotą podatku VAT. Spółdzielnia wystawi również na rzecz Spółki tzw. fakturę końcową na różnicę pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości a kwotą zapłaconej przez Spółkę zaliczki, na której również będzie wykazana kwota podatku VAT.

Ponieważ Nieruchomość jest obciążona hipotekami, dla których wierzycielem hipotecznym jest bank, Zainteresowani ustalili, że Spółdzielnia ma przesłać Spółce aktualny dokument sporządzony w wymaganej formie przez bank, zawierający zgodę wymaganą przepisami prawa do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających Nieruchomość w przypadku zapłaty wskazanych tam wierzytelności przysługujących bankowi (tzw. promesa).

Zapłata zaliczki nastąpiła w ten sposób, że:

- kwoty wynikające z promes, wskazujących całkowitą kwotę wierzytelności do zapłaty przez Sprzedającego, Kupujący zapłacił przelewem na wskazane w promesach rachunki bankowe wierzyciela, z przeznaczeniem na spłatę całej opisanej w tam wierzytelności,

- kwota stanowiąca różnicę pomiędzy kwotą zaliczki a kwotą wierzytelności, opisanej powyżej, została przelana na rachunek bankowy Sprzedającego przy wykorzystaniu mechanizmu podzielonej płatności.

Zapłata reszty ceny sprzedaży nastąpi na rachunek bankowy Spółdzielni, ale z wykorzystaniem depozytu notarialnego, tj. środki pieniężne trafią na rachunek bankowy kancelarii notarialnej, z którego następnie zostaną przelane (zostaną zwolnione) na rachunek bankowy Spółdzielni.

Sprzedający i Spółka postanowili również, że w przypadku, gdy przed dokonaniem płatności zaliczki lub reszty ceny sprzedaży Spółka uzyska informacje o wierzytelności obciążającej Sprzedającego i/lub Nieruchomość, Spółka będzie uprawniona do dokonania odpowiednich spłat wierzycieli wprost z tej zaliczki i/lub reszty ceny sprzedaży, a powyższe płatności będą traktowane jako część płatności należnej Sprzedającemu z powyższych tytułów i zostaną zaliczone na ich poczet.

Z uwagi na to, że zdaniem Zainteresowanych istnieją przesłanki do tego, aby dostawa wszystkich Budynków i Budowli (z uwzględnieniem w podstawie opodatkowania takiej dostawy wartości prawa użytkowania wieczystego Działek) mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT – co Zainteresowani chcą potwierdzić poprzez uzyskanie wnioskowanej interpretacji – dnia 3 lutego 2023 r. złożyli oni do Naczelnika Urzędu Skarbowego … właściwego dla Spółki zgodne oświadczenie, że:

„Na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) niniejszym oświadczamy, że E. Spółdzielnia … w likwidacji (Sprzedający) oraz D. Sp. z o.o. (Nabywca), będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, i wybierają opodatkowanie dostaw wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działkach ewidencyjnych nr 1 (nr księgi wieczystej: …) i 2 (nr księgi wieczystej: …), obręb …, we .. pod adresem ul. … . Na działkach tych posadowione są w szczególności:

- na działce o numerze 1:

1) budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 173 m², identyfikator z kartoteki budynków … ,

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 208 m², identyfikator z kartoteki budynków: ….,

3) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 2.473 m², identyfikator z kartoteki budynków: …,

4) budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 480 m², identyfikator z kartoteki budynków: … ,

5) budynek biurowy o powierzchni zabudowy 739 m², identyfikator z kartoteki budynków: …;

- na działce o numerze 2:

1) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 32 m², identyfikator z kartoteki budynków ….,

2) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 87 m², identyfikator z kartoteki budynków …,

3) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 165 m², identyfikator z kartoteki budynków …,

4) budynek magazynowy o powierzchni zabudowy 120 m², identyfikator z kartoteki budynków … ;

oraz znajdujących się na ww. działkach:

- parkingów i placów postojowych,

- dróg wewnętrznych,

- placów manewrowych,

- ciągów pieszych (chodników).”

W oświadczeniu wskazano również nazwy i dane adresowe Zainteresowanych oraz ich numery NIP, a także planowaną datę zawarcia transakcji (dostawy).

Uwagi dodatkowe

W umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili również, że Sprzedający udziela Spółce prawo do dysponowania Działkami na cele budowlane, w szczególności na występowanie do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej (jeśli będzie wymagana), gestorów mediów celem uzgodnienia warunków technicznych, itd.

Wydanie Nieruchomości Sprzedającemu ma natomiast nastąpić w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zarówno Spółka, jak i Spółdzielnia są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i będą utrzymywać taki status także na dzień transakcji (dostawy).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)Czy w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszystkich Budynków oraz Budowli, opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegać cała transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli, a także uiszczenie zaliczki przez Kupującego po złożeniu ww. oświadczenia?

2)Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Spółdzielni faktury zaliczkowej oraz z faktury końcowej dokumentującej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1)W związku ze złożeniem przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszystkich Budynków oraz Budowli, opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegać cała transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli, a także uiszczenie zaliczki przez Kupującego po złożeniu ww. oświadczenia.

2)Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Spółdzielni faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający jako strony opisanej powyżej transakcji sprzedaży będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji.

Potwierdzenie, że transakcja ta, w tym uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktur na rzecz Kupującego oraz rozliczenia należnego podatku VAT. Z punktu widzenia Kupującego będzie wpływało to natomiast na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT z faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli, a także braku opodatkowania tej transakcji podatkiem PCC.

Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za nabycie opisanych we wniosku nieruchomości (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron przedmiotowej transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie w jej sprawie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego.

W zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które, podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, przy dostawie budynków i budowli lub ich części wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to zbycie prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli (lub ich części).

Skoro zatem sprzedaż Budynków i Budowli będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, przeanalizowania wymaga to, czy dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na Działkach Budynki i Budowle były i są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności produkcyjnej oraz na cele wynajmu, która to działalność nie stanowi działalności zwolnionej od podatku.

Zatem niezależnie od tego, czy z tytułu nabycia lub wytworzenia tych towarów Spółdzielni przysługiwało bądź nie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w odniesieniu do przedmiotowych Budynków i Budowli nie jest spełniony warunek mówiący o tym, że były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem przy ich dostawie nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto, do rozpoczęcia użytkowania przedmiotowych Budynków i Budowli doszło wcześniej niż 2 lata przed dniem planowanej transakcji (dostawy). Budynki oraz Budowle zostały zatem zasiedlone, tj. były lub są użytkowane przez Spółdzielnię lub inne podmioty. Jednocześnie, Sprzedający nie prowadził w okresie 2 lat przed dniem sprzedaży Nieruchomości jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem Budynków oraz Budowli, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej dla celów podatku dochodowego. Spółdzielnia nie planuje także podejmowania takich prac do dnia transakcji (sprzedaży).

W okresie ostatnich 2 lat na Działkach nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten nie ulegnie zmianie do dnia transakcji (dostawy).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych stwierdzić należy, że:

 - dostawa Budynków oraz Budowli będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia,

 - do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Budynki i Budowle nie były wykorzystywane przez Spółdzielnię wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,

– i w związku z tym dostawa Budynków i Budowli będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia, do analizowanej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż znajduje on zastosowanie tylko w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a taką dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy przy tym zaznaczyć, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W związku z zapłatą przez Spółkę zaliczki na rzecz Spółdzielni na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz z uwagi na to, że zdaniem Zainteresowanych istnieją przesłanki do tego, aby dostawa wszystkich Budynków i Budowli mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT – co Zainteresowani chcą potwierdzić poprzez uzyskanie wnioskowanej interpretacji – przed uiszczeniem zaliczki Zainteresowani złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego … właściwego dla Spółki zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, i wybierają opodatkowanie dostaw wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy wszystkich Budynków i Budowli podatkiem VAT, „dostawa” Działek, na których te Budynki i Budowle się znajdują, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż wartość tych praw zwiększy podstawę opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli.

Należy również zaznaczyć, że stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

- w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że zaliczka na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, którą zapłaciła Spółka, mieści się w dyspozycji tego przepisu i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u Sprzedającego. W chwili zapłaty zaliczki miała ona skonkretyzowany charakter (zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości) a Zainteresowani nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

W dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy o VAT mieścić się będą również ewentualne płatności, które Spółka zrealizuje tytułem spłat wierzycieli Spółdzielni, w przypadku, gdy przed dokonaniem płatności reszty ceny sprzedaży uzyska informacje o wierzytelności obciążającej Sprzedającego i/lub Nieruchomość. Powyższe płatności będą bowiem traktowane przez Zainteresowanych jako część płatności należnej Sprzedającemu z powyższego tytułu i zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych dla uznania płatności dokonanej przez Spółkę na rzecz Spółdzielni przed dniem transakcji (dostawy) za zaliczkę, której otrzymanie co do zasady powoduje powstanie obowiązku podatkowego, bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż środki te trafią na rachunki bankowe wierzycieli Spółdzielni, gdyż jest to kwestia czysto techniczna i nie zmienia charakteru tych płatności – płatności te będą dokonywane i rozliczane na poczet zapłaty ceny sprzedaży Nieruchomości.

Mając na uwadze powołane przepisy oraz to, że Zainteresowani złożyli oświadczenie o tym, że rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybierają opodatkowanie dostaw wszystkich Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach zapłata przez Spółkę zaliczki skutkuje po stronie Spółdzielni powstaniem obowiązku podatkowego. Jednocześnie Spółdzielnia powinna opodatkować ją podatkiem VAT.

Na marginesie Zainteresowani wskazują, że nie można przyjąć, że przedmiotem dostawy na rzecz Sprzedającego będą również opisane we wniosku: urządzenia przyłącza ciepłowniczego i węzła ciepłowniczego, stacja średniego napięcia zasilająca rozdzielnicę niskiego napięcia Spółdzielni, a także przyłącze sygnałowe (światłowód) do stacji bazowej posadowionej na budynku magazynowym położonym na Działce II. Powyższe obiekty są bowiem własnością przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych i w związku z tym nie mogą być przedmiotem dostawy realizowanej przez Spółdzielnię na rzecz Kupującego. Fakt ten w świetle pozostałych okoliczności transakcji nie ma jednak wpływu na sposób opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy wszystkich Budynków i Budowli cała transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek i prawa własności Budynków oraz Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. To samo dotyczy również zaliczki, która została uiszczona na rzecz Sprzedającego na poczet ceny sprzedaży, która to zaliczka dla celów podatku VAT powinna być traktowana analogicznie jak czynność, z którą jest związana (dostawa Budynków i Budowli) i tym samym podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje pełne prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury, zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy o VAT, powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a) podatnik otrzymał fakturę,

b) w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń miesięcznych albo za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń kwartalnych – art. 86 ust. 11 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w art. 88 ustawy o VAT wskazane zostały okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że:

a) w odniesieniu do dostawy wszystkich Budynków i Budowli Spółka i Sprzedający zrezygnowali ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrali opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tych obiektów,

b) stosowne oświadczenie w tym zakresie zostało złożone przed zapłatą zaliczki przez Spółkę,

c) dostawa tych obiektów nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

d) Budynki oraz Budowle nie były wykorzystywane przez Spółdzielnię wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku VAT, a zatem ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

- sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku. Również uiszczenie zaliczki przez Kupującego po złożeniu ww. oświadczenia skutkuje tym, że Spółdzielnia powinna opodatkować je podatkiem VAT.

W rezultacie przedmiotowe wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedającego, w celu udokumentowania zaliczki oraz dokonania dostawy Budynków i Budowli (sprzedaży Nieruchomości), nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości (w tym faktury zaliczkowej), należy również przeanalizować spełnienie przesłanek „pozytywnych”, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment transakcji i uiszczenia zaliczki Kupujący pozostaje/będzie pozostawał zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zakupi Nieruchomość celem realizacji Planowanej Inwestycji i sprzedaży powstałych w wyniku jej realizacji lokali, która to sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a więc Spółka wykorzysta zakupioną Nieruchomość do celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT bez prawa do zwolnienia.

W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie dokonywany przez Spółkę wyłącznie w celu wykorzystania do wykonywania przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli, gdyż ich zakup ma związek z czynnościami opodatkowanymi VAT w Spółce.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6); zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że 27 stycznia 2023 r. Spółka i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 (Działki I) oraz działki nr 2 (Działki II) oraz prawa własności stanowiących własność Sprzedającego budynków, budowli oraz urządzeń stanowiących odrębną nieruchomość posadowionych na Działkach, które to urządzenia są trwale związane z gruntem.

Na Działce I posadowione są: budynek niemieszkalny, budynek magazynowy, 2 budynki przemysłowe oraz budynek biurowy. Natomiast na Działce II posadowione są: 4 budynki magazynowe. Budynki te stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek.

Na Działkach posadowione są również Budowle tj. instalacja sprężonego powietrza, sieć ciepłownicza, sieć wodno-kanalizacyjna, parking, drogi i chodniki, hydrofornia, neutralizator ścieków, ogrodzenie i oświetlenie, które również stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem odrębnej własności względem praw użytkowania wieczystego Działek. Budynki i Budowle są uznawane przez Spółdzielnie odpowiednio za budynki i budowle w rozumieniu przepisów Ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, na Działce I posadowione są urządzenia, które zgodnie z art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny nie należą do części składowych Działki I, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa ciepłowniczego i urządzenia te nie mogą być przedmiotem dostawy między Zainteresowanymi. Przedsiębiorstwu temu przysługuje nieodpłatna służebność przesyłu na Działce I.

Na Działkach posadowiona jest stacja średniego napięcia zasilająca rozdzielnicę niskiego napięcia Spółdzielni, a także przyłącze sygnałowe (światłowód) do stacji bazowej telefonii komórkowej posadowionej na budynku magazynowym położonym na Działce II. Powyższe obiekty są własnością przedsiębiorstw przesyłowych i telekomunikacyjnych i nie będą przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego.

Budynki oraz Budowle posadowione na Działkach mają być przedmiotem rozbiórki w związku z zamiarem realizacji planowanej przez Spółkę inwestycji. Prace rozbiórkowe zaczną się dopiero po zakupie Nieruchomości przez Spółkę i uzyskaniu stosownych decyzji organów budowlanych.

Zainteresowani mają wątpliwości czy z uwagi na złożenie przez nich zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja sprzedaży w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy planowana sprzedaż Budynków i Budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym celu należy ustalić, czy względem ww. Budynków i Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. Budynków i Budowli, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z wniosku – Budynki te i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika z wniosku Budynki i Budowle zostały nabyte lub wybudowane przez Spółdzielnię w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i były/są wykorzystywane przez nią do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do prowadzenia działalności produkcyjnej oraz świadczenia usług wynajmu. Wszystkie znajdujące się na Działkach Budynki oraz Budowle zostały wybudowane i oddane do używania na ponad dwa lata przed dniem planowanej transakcji (dostawy). Po oddaniu ich do używania, w okresie dwóch lat poprzedzających dzień planowanej transakcji, Budynki oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Sprzedającego stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej dla celów podatku dochodowego. Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Spółdzielnia nie planuje wybudowania na Działkach nowych budynków lub budowli lub ulepszenia już istniejących obiektów.

W związku z powyższym, dla transakcji sprzedaży ww. Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Spółka, jak i Spółdzielnia są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i będą utrzymywać taki status także na dzień transakcji (dostawy), a także złożyli 3 lutego 2023 r. do naczelnika Urzędu Skarbowego … właściwego dla Spółki zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działkach ewidencyjnych nr 1 i 2. Ponadto jak rozstrzygnięto powyżej, dla transakcji sprzedaży ww. Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego, Spółka i Spółdzielnia, spełniając ww. warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. Budynków i Budowli i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2, na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Ponadto jak wynika ze złożonego wniosku zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej Spółka zobowiązała się uiścić na rzecz Sprzedającego zaliczkę, która nie będzie pokrywać pełnej ceny sprzedaży nieruchomości. Zapłata przez Spółkę zaliczki nastąpiła 14 lutego 2023 r. i będzie udokumentowana stosowną fakturą VAT wystawioną przez Spółdzielnię z wykazaną na niej kwotą podatku VAT. Strony 3 lutego 2023 r. złożyły zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zasadą jest, że do opodatkowania zaliczek ma zastosowanie taka sama stawka jak do towaru, który jest przedmiotem dostawy.

Należy zauważyć, że zaliczka, o której mowa powyżej pozostaje zatem w bezpośrednim związku z przyszłą dostawą na rzecz Spółki, a więc powinna zostać opodatkowana analogicznie jak sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli.

Z uwagi na fakt, że Strony zadeklarowały w stosunku do planowanej dostawy budynków i budowli rezygnację ze zwolnienia od podatku VAT i wybór opodatkowania według właściwej stawki podatku VAT, to wypłacana w dniu 14 lutego 2023 r. zaliczka powinna zostać opodatkowana analogicznie jak przedmiot dostawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Spółdzielni faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie utrzymywać taki status także na dzień transakcji. Zakup Nieruchomości będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie jak przyjęto w niniejszej interpretacji, transakcja sprzedaży tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków i Budowli w tym uiszczenie zaliczki przez Kupującego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Spółdzielni faktury zaliczkowej oraz z faktury końcowej dokumentującej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynków oraz Budowli zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, przy uwzględnieniu wyłączenia z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).