Interpretacja indywidualna z dnia 5 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.64.2023.2.JSZ

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 marca 2023 r. (wpływ 23 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej obejmującej działki gruntowe wraz z udziałem w działce stanowiącej nieruchomość drogową.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego w dniu 3 sierpnia 2022 roku (znak: …) przez Inspektora ds. planowania przestrzennego w Urzędzie Gminy, z którego treści wynika m.in., że działki będące przedmiotem sprzedaży znajdują się na terenach oznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy dla obszaru …, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr … z dnia … (pub. DzU. …) jako 1.PU - tereny produkcyjno-usługowe. Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona na podstawie aktu notarialnego z 25.01.2017 r. Rep A nr … do majątku prywatnego objętego wspólnością majątkową małżeńską przez rodziców Wnioskodawcy: K. M. i G. M.

W związku z faktem, iż G. M. zmarła w dniu 15 lutego 2017 roku – na skutek dziedziczenia ustawowego, spadek po niej nabyli: Wnioskodawca oraz K. M., D. M., P. M., B. M. oraz A. M. (Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony w dniu 18 maja 2017 roku Rep A. …).

Wymienione osoby pozostają współwłaścicielami przedmiotowych nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomości do dzisiaj pozostają w majątku prywatnym wymienionych osób i nie są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż zostanie poprzedzona zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W wykonaniu zobowiązania Strony zawrą warunkową umowę sprzedaży, pod warunkiem, że Gmina nie wykona, lub zrzeknie się przysługującego jej prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust 1 pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).

Zawarcie umowy nastąpi przy spełnieniu następujących warunków:

1) żadne wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarza sądowego, apelacjach, kasacjach lub ostrzeżeniach dotyczących jakichkolwiek różnic pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w Księgach Wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości lub Nieruchomości Drogowej, nie zostaną ujawnione w którejkolwiek z Ksiąg Wieczystych, inne niż adnotacje o wniosku o ujawnienie roszczeń Kupującego wynikających z Umowy,

2) wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej, technicznej i prawnej Nieruchomości oraz Nieruchomości Drogowej zlecone przez Kupującego będą satysfakcjonujące dla Kupującego z perspektywy biznesowej i ekonomicznej i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Nieruchomości lub Nieruchomości Drogowej i możliwość ich zagospodarowania na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą,

3) Kupujący uzyska satysfakcjonujące dla Kupującego z perspektywy planowanej inwestycji uzgodnienie warunków zjazdu z Nieruchomości Drogowej i/lub Nieruchomości bezpośrednio na drogę publiczną,

4) Zostanie zawarta umowa pomiędzy współwłaścicielami Nieruchomości Drogowej satysfakcjonująca dla Kupującego, zapewniająca Kupującemu możliwość realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomościach, Nieruchomości Drogowej, z uwzględnieniem komunikacji po Nieruchomości Drogowej, w taki sposób aby wykonywanie robót budowlanych i korzystanie z Nieruchomości Drogowej przez Kupującego nie wymagało dalszego współdziałania i zgód innych współwłaścicieli Nieruchomości Drogowych,

5) zostanie wydana na wniosek Kupującego ostateczna i niezaskarżalna w administracyjno-sądowym toku postępowania decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomościach i nieruchomości drogowej,

6) Sprzedający niezwłocznie ujawnią Kupującemu lub jego doradcom, z należytą starannością, wszelkie informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości oraz Nieruchomości Drogowej, które są w ich posiadaniu w celu przeprowadzenia przez Kupującego badania ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej. W celu wykonania powyższych analiz, Sprzedający zobowiązują się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane przez Kupującego, o ile znajdują się w ich posiadaniu, niezbędne Kupującemu do ich przeprowadzenia. Niezwłocznie po zawarciu niniejszej Umowy, Sprzedający udzielą osobom wskazanym przez Kupującego odpowiedniego pełnomocnictwa,

7) Kupujący (oraz jego doradcy) będą mieć prawo wstępu na teren Nieruchomości oraz Nieruchomości Dodatkowej w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomościami oraz Nieruchomością Drogową w celu weryfikacji prawidłowości złożonych przez Sprzedającego oświadczeń oraz w innych celach związanych z niniejszą Umową, po uprzednim uzgodnieniu ze Sprzedającym terminu i sposobu przeprowadzenia w/w czynności,

8) Sprzedający niniejszym udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami oraz Nieruchomością Drogową jako odpowiedni współwłaściciele w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem badań oraz w celu wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z budową na Nieruchomościach centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w szczególności w celu uzyskania przez i na rzecz Kupującego, na podstawie Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę,

9) Sprzedający zobowiązują się współpracować z Kupującym w procesie uzyskiwania Pozwolenia na Budowę oraz Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, w szczególności udzielać Kupującemu wszelkich informacji i wyjaśnień na temat Nieruchomości lub Nieruchomości Drogowej oraz udzielać zgód, pełnomocnictw i składać oświadczenia konieczne do uzyskania Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, Pozwolenia na Budowę (oraz wszelkich innych decyzji, zgód i uzgodnień poprzedzających wystąpienie o Pozwolenie na Budowę oraz dokonywanie ich zmian, w tym zmian Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach),

10)Sprzedający zobowiązują się udostępnić Kupującemu do wglądu przed zawarciem Umowy Warunkowej oraz do wydania w dniu zawarcia Umowy Przenoszącej wszelkiej posiadanej dokumentacji prawnej, środowiskowej i technicznej dotyczącej lub związanej z Nieruchomościami, w tym w szczególności umów, decyzji administracyjnych i innych dokumentów dotyczących lub związanych z postępowaniami administracyjnymi lub sądowo-administracyjnymi dotyczącymi lub związanymi z Nieruchomościami, w szczególności dokumenty potwierdzające należyte wykonanie przez niego zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy,

11)Sprzedający zobowiązują się do niewykonywania przysługującego im prawa do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Kupującego (oraz każdoczesnego właściciela Nieruchomości) postępowań, w tym, przede wszystkim postępowań, mających na celu uzyskanie pozwoleń na budowę oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego, oraz ich zmiany, w szczególności Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, Pozwolenia na Budowę, wydanych na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku na zadane w wezwaniu pytania udzielono odpowiednio następujących odpowiedzi:

1. Proszę wskazać nr ewidencyjne działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odpowiedź: Numery działek 1, 2, udziały w nieruchomości drogowej 3.

2.W jaki sposób działki objęte zakresem pytania we wniosku były przez Pana wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Sposób wykorzystania działek „grunty orne”.

3.Czy ww. działki służyły Panu wyłącznie do zaspokajania potrzeb osobistych? Jeśli tak, jeśli tak to należy wskazać, w jaki sposób zaspokajały/zaspokajają te potrzeby osobiste)?

Odpowiedź: Pytanie zostało postawione w sposób budzący wątpliwości Strony. Działki znajdują się w majątku prywatnym i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Trudno wskazać konkretny sposób wykorzystania działek do zaspokajania potrzeb osobistych. Sam fakt posiadania nieruchomości nie oznacza, że musi ona cały czas zaspokajać określone potrzeby osobiste.

4.Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Żaden z właścicieli nieruchomości opisanych we wniosku nie jest rolnikiem ryczałtowym.

5.Czy na dzień sprzedaży dla działek, objętych zakresem pytania we wniosku zostanie/została wydana decyzja o warunkach zabudowy? (…)

Odpowiedź: Działki nr 1, 2 oraz 3 znajdują się na terenach oznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy dla obszaru …, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr … z dnia 30 listopada 2015 roku (pub. DzU. …) jako 1.PU- tereny produkcyjno-usługowe - w związku z powyższym nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. 

6.Czy działki objęte zakresem pytania we wniosku były kiedykolwiek udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? (…)

Odpowiedź: Żadna z działek objętych wnioskiem nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

7.Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odpowiedź: Nie posiada.

8.Czy do dnia złożenia wniosku dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży działek?

Odpowiedź: Nie dokonywano sprzedaży.

9.Czy znalazł się już Kupujący, z którym planuje Pan zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działek, w ramach której:

· udzieli Pan osobom wskazanym przez Kupującego stosownych pełnomocnictw do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w celu wypełnienia warunków, o których mowa w opisie sprawy oraz

· udzieli Pan prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane?

Odpowiedź: Umowa przedwstępna jest już zawarta. W jej ramach udzielono pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu Sprzedających (niezbędnych w procesie budowlanym) oraz udzielono zgody na dysponowanie gruntów do celów budowlanych.

10.Jeżeli znalazł się już Kupujący, z którym planuje Pan zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działek, to w jaki sposób nawiązał Pan kontakt z nabywcą działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Zainteresowany kupnem sam skontaktował się z Wnioskodawcami.

11.Czy podejmował Pan działania marketingowe w celu sprzedaży działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Nie podejmowano żadnych działań marketingowych.

12.Czy dokonywał/będzie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) – jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał/nie będzie dokonywał żadnych czynności (ponosił nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz 181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z tezami orzeczenia, nie można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej stanu, w którym przez cały okres posiadania nieruchomości właściciel nie wykonywał żadnych czynności wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym: nie prowadził na niej żadnej działalności gospodarczej, nie udostępniał jej osobom trzecim, na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (np. dzierżawa, najem, użyczenie), nie wykonywał żadnych czynności zwiększających jej wartość (np. uzbrojenie terenu), nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie angażował pośredników w handlu nieruchomościami.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, dokonywana w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi zatem działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu.

Jedynie w sytuacji, gdy sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegająca VAT.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami takich działań nie podejmuje.

Zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej i warunkowej umowy sprzedaży obejmują jedynie udostępnienie samej nieruchomości oraz związanej z nią dokumentacji kupującemu i "znoszenie" podejmowanych przez niego działań.

To po stronie kupującego będą realizowane czynności prawne i administracyjne mające na celu przystosowanie pod planowaną inwestycję, która zostanie przez kupującego zrealizowana po ziszczeniu się warunku umożliwiającego zawarcie umowy przyrzeczonej i definitywnej.

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż tej nieruchomości związana jest z prowadzeniem działalności typu handel nieruchomościami.

Stanowisko takie wskazują w licznych interpretacjach organy podatkowe, czego przykładem może być pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 marca 2019 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO, w którym możemy przeczytać:

„(...) jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym (.)”.

Co więcej nawet podejmowanie działań dot. aspektów formalno-prawnych nieruchomości przed sprzedażą nie musi oznaczać uznanie tej sprzedaży jako dokonanej w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z tezą wyroku NSA z dnia 8 grudnia 2022 r. sygn. akt I FSK 863/19: „Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Mając na względzie przedstawioną argumentację wniósł Pan o uznanie stanowiska za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Według art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Umowa przedwstępna jest już zawarta. W jej ramach udzielono pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu Sprzedających (niezbędnych w procesie budowlanym) oraz udzielono zgody na dysponowanie gruntami do celów budowlanych.

Zawarcie umowy nastąpi przy spełnieniu m.in. następujących warunków:

1) Kupujący uzyska satysfakcjonujące dla Kupującego z perspektywy planowanej inwestycji uzgodnienie warunków zjazdu z Nieruchomości Drogowej i/lub Nieruchomości bezpośrednio na drogę publiczną,

2) zostanie wydana na wniosek Kupującego ostateczna i niezaskarżalna w administracyjno-sądowym toku postępowania decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomościach i nieruchomości drogowej,

3) Sprzedający niniejszym udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami oraz Nieruchomością Drogową jako odpowiedni współwłaściciele w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem badań oraz w celu wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z budową na Nieruchomościach centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w szczególności w celu uzyskania przez i na rzecz Kupującego, na podstawie Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, pozwolenia na budowę,

4) Sprzedający zobowiązują się współpracować z Kupującym w procesie uzyskiwania Pozwolenia na Budowę oraz Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, w szczególności udzielać Kupującemu wszelkich informacji i wyjaśnień na temat Nieruchomości lub Nieruchomości Drogowej oraz udzielać zgód, pełnomocnictw i składać oświadczenia konieczne do uzyskania Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach, Pozwolenia na Budowę (oraz wszelkich innych decyzji, zgód i uzgodnień poprzedzających wystąpienie o Pozwolenie na Budowę oraz dokonywanie ich zmian, w tym zmian Decyzji o Środowiskowych Uwarunkowaniach).

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2 oraz udziału w nieruchomości drogowej nr 3, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan udział w prawie własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału w prawie własności działek nr 1, 2 oraz udziału w nieruchomości drogowej 3, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż prawa współwłasności ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2 oraz udziału w nieruchomości drogowej 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli.

Odnosząc się do powołanego przez Pana wyroku sądu administracyjnego, wyjaśnić należy, że wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu administracyjnego nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Natomiast interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).