Interpretacja indywidualna z dnia 31 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.51.2023.4.AA

Rozliczenie przychodów z najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 20 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 13 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 marca 2023 r. (wpływ 28 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W roku 2008 zakupił Pan wraz z małżonką nieruchomość zabudowaną budynkiem w (…) we wspólności małżeńskiej. Nabycie nieruchomości sfinansowane zostało z kredytu bankowego. Na pierwszym piętrze znajduje się lokal mieszkalny, który Pan osobiście zajmuje, natomiast na parterze znajdują się 4 – lokale użytkowe, które są wynajmowane. Oprócz tego na posesji znajdują się 2 – kontenery użytkowe, 2 – paczkomaty, które również są wynajmowane.

Od 2022 r. jest Pan po rozwodzie z (…). Nie dokonali Państwo jeszcze podziału majątku. Opisana powyżej nieruchomość, z której czerpią Państwo dochody z najmu lokali użytkowych, nadal posiadają Państwo wspólnie. (…) posiada 50% udziałów i Pan też 50% udziałów.

Obecnie toczy się proces o podział majątku. Pana żona (…) złożyła wniosek do sądu o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną w przedmiocie wniosku o udzielenie zabezpieczenia.

W dniu 13.10.2022 r. (…) uzyskała postanowienie Sądu (sygn. akt (...)) o przyznaniu wyłącznie jej wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością położoną w (…) w zakresie pobierania pożytków i przychodów z tej nieruchomości, do czasu zakończenia podstępowania.

Nadmienić w tym miejscu należy, że Pan i Pani (…) prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu, gdzie (…) wystawia rachunki (nie jest czynnym podatnikiem VAT) i odprowadza podatek dochodowy zgodnie z obowiązującymi przepisami, a Pan wystawia faktury VAT (jest Pan czynnym podatnikiem VAT) i odprowadza podatek od towarów i usług oraz podatek dochodowy zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przed dn. 13.10.2022 r. korzystali Państwo ze współwłasności, podzielili się Państwo prawami i obowiązkami w taki sposób, że była żona wystawiała „swoim” najemcom rachunki, natomiast Pan dla „swoich” najemców wystawiał faktury VAT. Środki trafiały do dyspozycji wystawców tych dokumentów, kwestie stosowania przepisów o podatku VAT i dochodowego nie budziły wówczas wątpliwości.

Pytanie

Czy w momencie wydania przez Sąd postanowienia o powierzeniu wyłącznie (…) wykonania czynności zwykłego zarządu nadal powstaje u Pana przychód z tytułu kwot czynszów najmu w rozumieniu art. 14 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z powyższymi przepisami w rozpatrywanym stanie faktycznym z tytułu kwot naliczonego czynszu najmu powstanie u Pana przychód na zasadach określonych w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydane postanowienie Sądu (sygn. akt (...)) o przyznaniu Pana byłej żonie wyłącznego prawa wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością położoną (…) w zakresie pobierania pożytków i przychodów z tej nieruchomości, do czasu zakończenia postępowania nie zmienia Pana obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego.

Opis stanu faktycznego, pytanie oraz własne stanowisko w sprawie wynikają z uzupełnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 Kodeksu cywilnego). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego:

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 201 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi natomiast art. 203 Kodeksu cywilnego:

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344).

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomości:

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarząd sprawowany jest przy tym ze skutkiem dla właścicieli nieruchomości lub podmiotów, w imieniu których zarząd ten jest sprawowany. W świetle art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.) – na zarządcy ciąży obowiązek ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą.

W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Podkreślam, że ustanowienie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Innymi słowy, właściciel nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Nabyte prawa i obowiązki zarządca jest zobowiązany przenieść na właścicieli. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem.

Co istotne, podatnikiem podatku dochodowego powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu jest właściciel nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem. Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach.

Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje nadal każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2008 r. Pan wraz z małżonką zakupiliście nieruchomość zabudowaną budynkiem we współwłasności małżeńskiej. Obecnie są Państwo po rozwodzie i nie dokonali Państwo jeszcze podziału majątku. Posiadają Państwo po 50% udziałów we wskazanej nieruchomości. Pana żona złożyła wniosek do Sądu o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną w przedmiocie o udzielenie zabezpieczenia. W październiku 2022 r. żona Pana uzyskała postanowienie Sądu o przyznaniu wyłącznie jej wykonywania czynności zwykłego zarządu opisaną nieruchomością w zakresie pobierania pożytków i przychodów z tej nieruchomości, do czasu zakończenia postępowania. Zarówno Pan, jak i Pana była żona prowadzicie działalność gospodarczą w zakresie najmu.

Pana wątpliwości dotyczą – w momencie wydania przez Sąd postanowienia o powierzeniu wyłącznie Pana byłej żonie wykonania czynności zwykłego zarządu –powstawania u Pana przychodów z tytułu najmu opisanej nieruchomości w ramach źródła działalność gospodarcza.

Jak już wskazałem, zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku dochodowego powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu są właściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem.

Dlatego też, mimo tego że współwłaściciel nieruchomości (tu: Pan) traci zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie traci Pan prawa własności i w dalszym ciągu jest Pan podatnikiem podatku dochodowego z tytułu przychodów otrzymywanych z najmu nieruchomości.

Reasumując – mimo wydania przez Sąd postanowienia o powierzeniu wyłącznie Pana byłej żonie wykonania czynności zwykłego zarządu Państwa nieruchomością – Pan jako jeden ze współwłaścicieli pozostaje podatnikiem podatku dochodowego z tytułu przychodów z najmu tej nieruchomości, które to przychody winien Pan zaliczyć do źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).