Interpretacja indywidualna z dnia 27 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.26.2023.2.MS2

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 marca 2023 r. (wpływ 16 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 24 sierpnia 2007 r. wraz z synem dokonał Pan zakupu nieruchomości, tj. działki rolnej położonej w (...). W wyniku zakupu został Pan współwłaścicielem w 2/3 tej nieruchomości, tj. działki rolnej o nr (...) o powierzchni (...) ha. Działka ta w wyniku nowego podziału terytorialnego stała się częścią miasta (...). W 2008 r. wystąpił Pan do Burmistrza miasta (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania działki 18 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z garażami oraz jednym budynkiem handlowo - usługowym. Następnie złożył Pan wniosek o podział części działki, tj. około 1 ha na 12 działek, na co uzyskał Pan zgodę. W 2010 r. Burmistrz Miasta (...) wydał Decyzję, w której wyraził zgodę na budowę zespołu wolno stojących budynków mieszkalnych wraz z garażami oraz jednego budynku handlowo-usługowego. Pomimo uzyskania zgody na budowę 18 jednorodzinnych budynków mieszkalnych oraz budynku handlowo- usługowego, nigdy nie przystąpił Pan do ich budowy. Po dokonanym podziale działek, doprowadzeniu prądu, wyznaczeniu dróg dojazdowych do poszczególnych nieruchomości działając w imieniu własnym oraz syna, dokonał Pan w latach 2009-2013 sprzedaży 12 działek niezabudowanych tj. dokonał Pan sprzedaży swoich udziałów w tych działkach. W międzyczasie dokonał Pan podziału dalszej części tego gruntu na działki.

W 2016 roku Naczelnik Urzędu Skarbowego w (...) wszczął wobec Pana postępowanie w sprawie prawidłowego rozliczenia z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za rok 2010. Postępowanie to zostało zakończone decyzją w 2016 r., w której zostało określone zobowiązanie podatkowe w kwocie (...) zł. oraz stwierdzono, że przedmiotowa sprzedaż udziałów stanowiła działalność gospodarczą, z której wynikało, iż zdaniem Organu Podatkowego sprzedaż tych udziałów była niezgłoszoną działalnością gospodarczą.

W chwili obecnej rozważa Pan sprzedaż kolejnej działki. Od dnia sprzedaży ostatniej działki,  tj. od dnia 29 kwietnia 2016 r. do dnia dzisiejszego nie dokonywał Pan zakupu innych nieruchomości, nie ponosił Pan żadnych dalszych nakładów na przedmiotowe nieruchomości. Przy jej sprzedaży nie wyklucza Pan możliwości skorzystania z usług profesjonalistów w tym zakresie, tj. pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Zamieszkuje Pan we Francji, tam też będzie Pana miejsce zamieszkania dla celów podatkowych, tj. Francja (...).

Planowana jest sprzedaż działki ewidencyjnej o nr (...), o ile przyszły - ewentualny kupiec zdecyduje się na zakup tej działki, a nie innej z posiadanych 6 działek. Posiadane działki są niezabudowane. Działka ta jak i pozostałe nie były i nie są przez Pana używane – wykorzystywane. Planowana do sprzedaży działka tak jak i pozostałe działki nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej czynności o podobnym charakterze. Nieruchomość, którą planuje Pan sprzedać nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Ponadto nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Nie podjął jak i nie planuje Pan podejmowania przed sprzedażą udziału w nieruchomości działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości, w tym reklam. Na dzień dzisiejszy nie podjął Pan jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży posiadanego udziału, a tym samym nie podpisywał Pan umowy przedwstępnej. W przypadku podjęcia takich działań i znalezienia się nabywcy, zapewne umowa taka zostanie sporządzona i jednym z warunków będzie uzyskanie zgody banku na wyłączenie i wykreślenie hipoteki, ustanowionej w związku z uzyskanym kredytem na zakup tej nieruchomości.

W ramach umowy przedwstępnej nie udzieli Pan kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw, ani też umocowań prawnych do działania w jego imieniu.

Działania mogące spowodować wzrost wartości posiadanych działek, tj. ich uzbrojenie zostały przeprowadzone w 2011 r. Od tamtej pory tj. w okresie 11 lat nie były dokonywane żadne działania zwiększające ich wartość.

Zgodnie z miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka ta, tak jak i pozostałe znajduje się obszarze przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną z usługami nieuciążliwymi.

W odniesieniu do działki planowanej do sprzedaży na Pana wniosek były wydane warunki zabudowy w 2011 roku. W roku 2016 powstał Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który to nie jest do końca zbieżny z wcześniej wydanymi warunkami zabudowy, co powoduje wątpliwość jego ważności. W przypadku konieczności uzyskania warunków zabudowy z uwagi na wygaśnięcie dotychczasowych, to z wnioskiem będzie występował nabywca.

Udziały w przedmiotowej nieruchomości zakupił Pan w 2006 z zamiarem wybudowania budynku mieszkalnego i zamieszkania w nim po osiągnięciu wieku emerytalnego. Sprzedaży udziałów chciałby Pan dokonać jak najszybciej, gdyż środki ze zbycia tego udziału pozwoliłyby Panu na spłacenie swoich zobowiązań publicznoprawnych, tj. podatku dochodowego oraz VAT ustalonego w drodze decyzji Organu podatkowego. Nieruchomość ta została nabyta do majątku osobistego z planem ich osobistego wykorzystania, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Działania były podejmowane w latach 2010 -2011, a sfinansowane zostały ze sprzedaży kilku działek wydzielonych z tej nieruchomości, co zostało uznane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) za działalność gospodarczą i w efekcie spowodowało powstanie zadłużenia. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Sprzedaż w latach 2010-2011 kilku działek z tej nieruchomości została uznana przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) za działalność gospodarczą i z tego tytułu został ustalony podatek dochodowy oraz podatek od towarów i usług. Nie rejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które to byłyby przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż posiadanego udziału w nieruchomości w wysokości 2/3 będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Jak wynika z treści art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128) źródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

5) (uchylony)

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30 da;

9) inne źródła.

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat;

4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przychody z realizacji praw z papierów wartościowych, o których mowa w art. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 29 lipca 2005 r o obrocie instrumentami finansowymi, lub z pochodnych instrumentów finansowych, uzyskane w następstwie objęcia lub nabycia tych praw jako świadczenie w naturze lub nieodpłatne świadczenie, są zaliczane do tego źródła przychodów, w ramach którego to świadczenie w naturze lub nieodpłatne świadczenie zostało uzyskane.

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Wśród wymienionych źródeł przychodów w punkcie 8 przytoczonej normy prawnej ustawodawca wymienił odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy o ile ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych wyżej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Porównując uregulowania zawarte w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z przedstawionym stanem faktycznym można stwierdzić, iż Pan od 2017 r. posiada udział w nieruchomości, której nigdy nie wykorzystywał w działalności gospodarczej pomimo że sprzedaż działek w okresie od 2009 roku do 2013 roku została uznana przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) za działalność gospodarczą - handlowa. Zasadność tego stwierdzenia uzasadnia również treść art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 14. 1. Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2 nie zalicza się:

Przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:

a)pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,

b)otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe, tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia

- jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Z treści wskazanej normy prawnej wynika, że zbycie majątku związanego z działalnością gospodarczą, np. towarów handlowych po upływie 6 lat od dnia zakończenia działalności nie stanowi źródła przychodów podlegających opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, Pana zdaniem sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach budowlanych nie będzie stanowiła źródła przychodów z uwagi na fakt posiadania przedmiotowej nieruchomości przez okres dłuższy niż pięć lat, jak również z uwagi na fakt, iż od dnia likwidacji (tj. od dnia ostatniej sprzedaży 29 kwietnia 2016 r.) rzekomej działalności handlowej upłynęło ponad 6 lat, a tym samym przychody uzyskane ze sprzedaży w tym przypadku towarów handlowych nie stanowią źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uważa Pan, że sprzedaż 2/3 udziału w nieruchomości nie będzie stanowiło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko to dodatkowo uzasadnia Pan faktem, że w 2006 roku Pana działania miały na celu przygotowanie miejsca na powrót z emigracji. Dlatego dokonał Pan zakupu pastwiska, a następnie je uzbroił. W celu wykonania niezbędnych prac w roku 2010- 2011 dokonał Pan sprzedaży części swojego udziału w posiadanej nieruchomości, co pozwoliło Panu na opłacenie należności za wykonane prace w tym okresie. Pomimo, że uzyskany z tego tytułu dochód był znikomy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w (...) uznał, że transakcje dokonane 2010-2011 roku stanowiły działalność gospodarczą, z czym nie zgadza się Pan od samego początku. Obecnie nieruchomość ta leży odłogiem, a Pan stracił ochotę na powrót do Polski. W miejscu tym chciałby Pan zauważyć, że udział w tej nieruchomości posiada Pan od 2006 r., zaś sprzedaż którą to Naczelnik Urzędu Skarbowego w (...) uznał za działalność gospodarczą miała miejsce w latach 2010-2011, a tym samym od zakończenia rzekomej działalności upłynęło ponad 10 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

W myśl art. 4a ww. ustawy:

Z treści wniosku wynika, że Pana miejscem zamieszkania jest Francja. Zamierza Pan sprzedać udział w nieruchomości położonej w Polsce. Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą uregulowania zawarte w polsko – francuskiej umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Republiki Francuskiej w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu w zakresie podatków od dochodu i majątku (Dz.U. z 1977 r. Nr 1, poz. 5), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisaną przez Polskę oraz przez Francję dnia 7 czerwca 2017 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 252; dalej „Konwencja MLI”):

W myśl art. 6 ust. 2 ww. umowy:

Jak stanowi art. 13 ust. 1 ww. Konwencji:

Użycie w umowie sformułowania „podlegają opodatkowaniu w tym Umawiającym się Państwie, w którym ten majątek jest położony” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego położonego w Polsce jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko – francuskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą we Francji podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do prowadzonej działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel nabycia nieruchomości, działań poprzedzających zbycie i samego zbycia działek.

Okoliczności przedstawione we wniosku tj. zakup w sierpniu 2007 udziału w 2/3 nieruchomości, tj. działki rolnej o nr (...), wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania działki 18 budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z garażami oraz jednym budynkiem handlowo – usługowym, następnie złożenie wniosku o podział części działki, tj. około 1 ha na 12 działek, doprowadzeniu prądu, wyznaczeniu dróg dojazdowych do poszczególnych nieruchomości i sukcesywna ich sprzedaż w latach 2010-2011, po czym podział dalszej części tego gruntu na działki przemawia za tym, że sprzedaż działek ma charakter zorganizowany i ciągły, a zatem wbrew Pana stanowisku wypełnia znamiona działalności gospodarczej.

Fakt, że sprzedaż kilku działek w latach 2010-2011 dokonywana była w ramach działalnosci gospodarczej, stwierdzone zostało podczas kontroli podatkowej przeprowadzonej przez urząd skarbowy, na skutek czego został ustalony podatek dochodowy oraz podatek od towarów i usług.

Skoro wcześniejsza sprzedaż działek, których był Pan właścicielem kwalifikowana była do działalności gospodarczej, to uznać należy, że obecnie planowana przez Pana sprzedaż udziału w nieruchomości będzie również wykonywana w ramach tej działalności.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że w latach poprzednich uzyskiwał Pan przychody ze sprzedaży działek, jak również to, że ich sprzedaż nosiła znamiona działalności gospodarczej, tzn. od 2010 r. była dokonywana w sposób ciągły.

Całokształt dokonywanych przez Pana czynności świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości ze znacznym zyskiem. Podejmowane przez Pana czynności nie mieściły się i nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zostały podjęte przez Pana konkretne działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, wobec tego na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem nie sposób zgodzić się z Pana twierdzeniem, że sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nie będzie stanowiła źródła przychodów z uwagi na fakt posiadania przedmiotowej nieruchomości przez okres dłuższy niż pięć lat, jak również z uwagi na fakt, iż od dnia likwidacji rzekomej działalności handlowej upłynęło 6 lat.

W związku z powyższym, przychód z planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, albowiem powyższa sprzedaż będzie stanowiła kontynuację działalności gospodarczej.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).